臺灣臺中地方法院民事判決 99年度訴字第2336號
原 告 鄒秀蓮
訴訟代理人 凃國慶 律師
被 告 王明良
莊美雲
共 同
訴訟代理人 陳金村 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國100年4月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告王明良應將坐落臺中市○○區○○段二五○、二五一地號土地如附圖所示A1部分之水泥地（面積五九○平方公尺）、B1部分之房屋（面積三四三平方公尺）、C部分之棚架（面積二七平方公尺）、D部分之雞舍（面積四一平方公尺）、E部分之菜園（面積二六平方公尺）拆除，並將上開土地返還予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王明良負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾伍萬元為被告王明良供擔保後，得假執行；但被告王明良以新臺幣壹佰參拾參萬伍仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
原告方面：
㈠坐落臺中市○○區○○段250、251地號土地（下稱系爭土 地）為原告於本院99年度司執字第1739號強制執行事件中 買受，並登記為所有權人。詎被告二人未經原告同意，以 系爭土地上所搭建之鐵皮宮廟（大玄宮救世堂，門牌號碼 為臺中市○○區○○村○○○路66巷26號）、棚架、雞舍 、菜園及所鋪設之水泥地，無權占有如附圖所示A1、B1、 C、D、E之範圍。又大玄宮救世堂之納稅義務人雖為被告 王明良，但實際上由被告二人所共同管理。經原告請求被 告二人拆除，卻為被告二人拒絕。
㈡系爭土地於96年11月14日經本院96年度執全字第4798號假 扣押事件囑託臺中市大甲地政事務所為查封登記，又系爭 土地並無訂立三七五租約，依強制執行法第51條第2項之 規定並參照臺灣高等法院85年度抗字第1622號民事裁定之 意旨，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為 以外，其他足以影響查封效力之行為，如將查封物出租、 出借等；所謂「債權人」，則兼指聲請執行之債權人及拍
定人而言。故訴外人即系爭土地原所有權人張淑玲於96年 11月14日後不得將系爭土地出租予被告二人或為其他有礙 執行效果之行為，張淑玲與被告二人於97年間簽訂之租賃 契約並不合法。
㈢縱使被告二人與張淑玲於系爭土地查封前所簽訂之租賃契 約於租約到期後已成立不定期租賃契約，依民法第425條 之規定，租賃契約於兩造間繼續存在，被告二人應自系爭 土地所有權移轉予原告之時起，給付租金予原告。然被告 二人於原告取得系爭土地後，均未向原告給付租金，依民 法第440條之規定，原告得終止租約，爰以起訴狀為終止 契約之意思表示。為此，依民法第767條第1項之規定提起 本件訴訟，請求被告二人拆除占用之地上物並返還系爭土 地等語，並聲明：⒈被告二人應將坐落系爭土地上之一層 鐵皮宮廟及地基暨水泥廣場等地上物（如附圖所示A1 部 分面積：590平方公尺、B1部分面積：343平方公尺、C 棚 架部分面積：27平方公尺、D雞舍部分面積：41平方公尺 、E菜園部分面積：26平方公尺）拆除，並將系爭土地交 還予原告；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
被告方面：
㈠坐落系爭土地之地上物為被告王明良所有，被告莊美雲並 非所有權人，原告請求被告莊美雲拆屋還地，顯為當事人 不適格。
㈡系爭土地之原所有權人為張淑玲，其於94年6月30日將系爭 土地出租予被告王明良，租期3年，可見該租約在查封前即 已存在。嗣97年6月30日租期屆滿後，雙方於97年7月1日又 按同一條件續訂租約，租期延至107年6月30日止。如認系 爭土地查封後，被告王明良不得續租，然因97年6月30日租 期屆滿後，被告王明良仍繼續使用系爭土地，張淑玲亦未 為反對之意思表示，並續收取租金，依民法第451條規定， 應視為成立不定期租約，另依民法第425條第1項之規定， 張淑玲與被告王明良間之租賃契約對原告仍繼續存在，被 告王明良仍為系爭土地之承租人，並非無權占有。原告請 求被告王明良返還土地，實於法無據。
㈢張淑玲將系爭土地出租予被告王明良時，已同意被告王明 良在系爭土地上建築地上物使用，並載明於租賃契約，上 開地上物納稅義務人為被告王明良，稅籍起課年月為96年2 月，亦證上開地上物非由張淑玲所興建，故本件應有土地 法第103條規定之適用。又本件並無土地法第103條得終止 租約之法定事由，被告王明良仍為系爭土地之承租人。 ㈣被告王明良租用系爭土地建築房屋，依民法第426條之2及
土地法第104條之規定，於系爭土地拍賣時，有以同一條件 優先承買之權利。惟本院99年度司執字第1739號強制執行 事件僅於拍賣公告註明系爭土地有地上物，並以該函通知 被告王明良，而未於原告拍定後，另通知被告王明良行使 優先承買權，則法院之執行程序顯已違反前開民法及土地 法之強制規定，其拍定應為當然無效，縱使原告已取得不 動產權利移轉證書，並已完成所有權之移轉登記，惟仍不 得對抗被告王明良。故系爭土地之所有權歸屬仍有疑義， 兩造間是否有租賃關係存在，尚待釐清。
㈤再依張淑玲與被告王明良間之租賃契約，租金應於每年首 日繳納一次一年份租金，而被告王明良已繳交99年6月30日 前之各期租金，並未有遲延支付租金之情形。自99年7月起 ，其不知如何交付原告租金，原告亦未定相當期限催告其 支付租金，故原告終止契約自非合法。且縱使被告遲付租 金，然因遲付總額尚未達2年之租金，原告亦不得終止租約 ，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉願供擔 保，請准宣告免為假執行。
貳、得心證之理由：
以下事實為兩造所不爭執，並有相關訴訟資料在卷可證，足 堪信為真實，本院即採為判決之基礎：
㈠系爭土地原為張淑玲所有，由原告於99年4月28日經本院 99年度司執字第1739號強制執行事件拍定取得所有權。（ 此有土地登記謄本、本院99年度司執字第1739號執行卷宗 附卷可稽）
㈡被告王明良於94年6月30日向張淑玲租用系爭土地，租賃 期間自94年7月1日起至97年6月30日止，被告王明良於系 爭土地上搭建鐵皮宮廟、棚架、雞舍、菜園及鋪設水泥地 ，占有使用如附圖所示A1、B1、C、D、E之範圍至今。嗣 於97年7月1日被告王明良與張淑玲又按同一條件續訂租約 ，租賃期間自97年7月1日起至107年6月30日止。（此有土 地租賃契約書、99年12月28日臺中縣大甲地政事務所土地 複丈成果圖附卷可稽）
㈢訴外人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）於96 年11月13日以張淑玲為債務人，向本院聲請對系爭土地假 扣押，經本院以96年度執全字第4798號受理，於96年11月 14日囑託臺中市大甲地政事務所辦理假扣押查封登記。（ 此有本院上開假扣押卷宗、臺中縣大甲地政事務所96年11 月19日甲地籍字第0960009014號函附卷可稽） 本件原告主張被告二人未經原告同意，以系爭土地上所搭建 之鐵皮宮廟等地上物無權占有系爭土地等語。而被告則抗辯
上開地上物係由被告王明良所興建，被告莊美雲非所有權人 。又系爭土地之原所有權人為張淑玲，其於94年6月30日將 系爭土地出租予被告王明良，租期至97年6月30日止，嗣雙 方於97年7月1日又按同一條件續訂租約，因97年6月30日租 期屆滿後，被告王明良仍繼續使用系爭土地，張淑玲亦未為 反對之意思表示，並續收取租金，依民法第451條規定應視 為成立不定期租約，另依民法第425條第1項之規定，張淑玲 與被告王明良間之租賃契約對原告仍繼續存在云云。準此， 本件應審究之爭點為：㈠系爭土地由何人占有？㈡被告王明 良以其與第三人張淑玲間之租賃契約對原告主張有權占有， 有無理由？茲就上開爭點一一論述如下：
㈠系爭土地由何人占有？
查坐落系爭土地如附圖所示A1、B1、C、D、E範圍之地上 物為被告王明良所有一節，為被告二人所自承（參見99年 12 月28日勘驗測量筆錄），並有臺中縣地方稅務局房屋 稅籍證明書在卷可查。原告雖主張上開地上物由被告二人 共同管理，被告莊美雲亦無權占有系爭土地云云。惟按受 僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對 於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條規 定甚明。經查被告莊美雲為被告王明良之妻，並設籍、居 住於系爭土地上所搭建之鐵皮宮廟內，有個人基本資料查 詢結果在卷可佐，則被告莊美雲縱然有管理使用上開地上 物之事實，亦係本於家屬之關係，受被告王明良之指示， 而對於上開地上物有管領力，依民法第942條規定，被告 莊美雲應屬占有輔助人，僅被告王明良為系爭土地之占有 人。原告主張被告莊美雲無權占有系爭土地，即不足採。 ㈡被告王明良以其與第三人張淑玲間之租賃契約對原告主張 有權占有，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因， 請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被 告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有 ，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原 告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民 事判決要旨參照）。本件被告抗辯其於原告拍定取得系 爭土地之前，已與系爭土地原所有權人張淑玲定有租賃 契約云云。然按實施查封後債務人就查封物所為移轉， 設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生
效力，強制執行法第51條第2項定有明文。且依同法第 113條之規定，於不動產之強制執行亦準用之。所謂「 其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他 足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等 是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而 言（最高法院71年度台上字第3636號民事裁判要旨參照 ）。查被告王明良於94年6月30日與張淑玲所簽訂之租 賃契約業於97年6月30日租期屆滿而終止（參見不爭執 事項㈡），上開租賃契約存續期間，系爭土地由第一銀 行於96年11月13日向本院聲請假扣押，經本院以96年度 執全字第4798號受理，於96年11月14日囑託臺中市大甲 地政事務所辦理假扣押查封登記（參見不爭執事項㈢） ，則依前揭說明，上開租賃契約租期屆滿後，被告王明 良即不得於97年7月1日與張淑玲為續訂租約此一有礙執 行效果之行為，其與張淑玲於97年7月1日續訂之租約自 不得對抗原告。況被告王明良與張淑玲於97年7月1日續 訂之租約乃逾5年之不動產租賃契約，且未經公證，依 民法第425條第2項之規定，被告王明良亦不得主張續訂 之租約對拍定取得系爭土地所有權之原告仍繼續存在。 是以被告王明良以其與張淑玲所簽訂之租賃契約抗辯其 係有權占有，自無理由。
⒉被告復辯稱其於97年6月30日第一次租約到期後繼續給 付租金，並繼續對系爭土地為使用收益，該租賃契約已 成為不定期租賃契約，依民法第426條之2及土地法第10 4條之規定，其於系爭土地拍賣時，有優先承買之權利 云云。惟被告王明良與張淑玲既於第一次租賃期間屆滿 後，於97年7月1日再以同一條件續訂租約，約定租期至 107年6月30日止，顯見被告王明良與張淑玲均已明示無 以不定期限繼續原租約之意思，否則即無再行續訂租約 之必要，故被告王明良與張淑玲於94年6月30日所簽訂 之租賃契約業於97年6月30日因租期屆滿而終止，要無 疑義。又系爭土地係張淑玲出租予被告王明良興建鐵皮 宮廟之用，而屬基地租賃一情，固據其二人於2份租賃 契約書上載明，然系爭土地既經查封，張淑玲於查封後 復將系爭土地出租予被告王明良，其二人雖可成立租賃 關係，但張淑玲之出租行為乃有礙執行效果之行為，對 於原告不生效力，已如前述，則被告王明良亦不得以其 為系爭土地之基地承租人，向原告主張有優先承買權， 故系爭土地於拍定後縱未通知被告王明良優先承買，亦 不影響原告拍定取得系爭土地之所有權。是以被告上開
所辯，即無足採。
綜上所述，坐落系爭土地如附圖所示A1、B1、C、D、E範圍 之地上物為被告王明良所有，被告王明良乃系爭土地之占有 人，而被告王明良未能舉證證明其占有系爭土地之正當權源 ，從而，原告依民法第767條第1項之規定請求被告王明良將 坐落系爭土地如附圖所示A1部分之水泥地（面積590平方公 尺）、B1部分之房屋（面積343平方公尺）、C部分之棚架（ 面積27平方公尺）、D部分之雞舍（面積41平方公尺）、E部 分之菜園（面積26平方公尺）拆除，並將上開土地返還予原 告，為有理由，應予准許。其餘逾此部分之請求，為無理由 ，應予駁回。
原告及被告王明良各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為 假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額 准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附 ，應予駁回。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 5 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 楊國精
法 官 黃文進
法 官 林筱涵
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 5 月 20 日
書記官 王淑燕