臺灣桃園地方法院民事判決 99年度重訴字第389號
原 告 臺灣省石門農田水利會
法定代理人 莊玉光
訴訟代理人 彭成青律師
複 代理人 陳泳妡
被 告 彭建穎
鍾德明
上列當事人間請求返還土地事件，本院於中華民國100 年4月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告鍾德明應將坐落於桃園縣龍潭鄉○○段四九四地號土地如附圖所示A 部分範圍，面積一二三點一三平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還予原告。
被告鍾德明應自民國九十八年十月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟肆佰肆拾伍元。
被告彭建穎應將坐落於桃園縣龍潭鄉○○段四九四地號土地如附圖所示B 、C 部分範圍，面積一一五點九五平方公尺、一八一點二三平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還予原告。被告彭建穎應給付原告新台幣拾貳萬伍仟玖佰柒拾陸元，及自民國九十八年十月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣叁仟肆佰捌拾柒元。
本判決第一、三項履行期間為九個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項於原告以新台幣壹佰萬元供擔保後，得假執行；本判決第三、四項於原告以新台幣貳佰萬元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告彭建穎經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由 其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 至3款 定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加 之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社 會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料 ，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，
得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序 得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬 之。查原告起訴時訴之聲明為：「㈠被告應將坐落桃園縣龍 潭鄉○○段494 地號土地上如附圖所示面積460.56平方公尺 之地上物拆除，並將土地返還原告。㈡被告應給付原告新台 幣（下同）125,976 元。及自民國98年10月1 日起至返還系 爭土地之日止，按月給付原告18,100元。㈢請准供擔保宣告 假執行。」，嗣原告於100 年3 月21日以民事變更訴之聲明 狀追加鍾德明為被告，並變更上開聲明為：「㈠被告鍾德明 應自坐落桃園縣龍潭鄉○○段494 地號土地上，如附圖所示 編號A （面積123.13平方公尺）之地上建物遷出。㈡被告彭 建穎應將坐落桃園縣龍潭鄉○○段494 地號土地上，如附圖 所示編號A （面積123.13平方公尺）、編號B （面積115.95 平方公尺）、編號C （面積181.23平方公尺）之地上物拆除 、清除，並將土地返還原告。㈢被告彭建穎應給付原告125, 976 元，及自98年10月1 日起至返還前開占用系爭土地之日 止，按月給付原告18,100元。」，復原告又於100 年4 月27 日言詞辯論時當庭變更上開聲明為：「㈠被告鍾德明應自坐 落桃園縣龍潭鄉○○段494 地號土地上，如附圖所示編號A （面積123.13平方公尺）之地上建物拆除，將土地返還原告 。㈡被告鍾德明應自98年10月1 日起至返還系爭土地之日止 ，按月給付原告4,350 元。㈢被告彭建穎應將坐落桃園縣龍 潭鄉○○段494 地號土地上，如附圖所示編號B （面積11 5.95平方公尺）、編號C （面積181.23平方公尺）之地上物 拆除、清除，並將土地返還原告。㈣被告彭建穎應給付原告 125,976 元，及自98年10月1 日起至返還前開占用系爭土地 之日止，按月給付原告8,717 元。」經核原告上開變更係屬 減縮應受判決事項之聲明且其請求基礎事實同一，按諸前揭 規定要無不合，應予准許。又原告追加被告鍾德明之訴，亦 係因追加被告無權占用原告所有之土地，其請求之基礎事實 同一，亦與前揭法律規定相符，其之追加之訴，自應准許。貳、事實方面：
一、原告主張：
㈠原告與被告彭建穎簽訂有不動產土地租賃契約書（下稱系爭 租賃契約），由被告彭建穎向原告承租坐落桃園縣龍潭鄉○ ○段494 地號，面積460.56平方公尺之土地（下稱系爭土地 ），原訂租賃期間自96年7 月1 日起至99年6 月30日止，嗣 被告彭建穎申請將租約期限提前至98年9 月30日；又原約定 之租金，依系爭租賃契約第三條乃按年以217,200 元為一期 計算，嗣原告同意被告彭建穎申請自98年4 月份起租金改為
按月繳納，每月應繳租金為18,100元。詎料被告彭建穎並未 依約正常繳納租金，其中97年7 月1 日起至98年3 月31日止 之租金共162,900 元，被告彭建穎遲至98年4 月14日方才繳 納，則依系爭租賃契約第四條規定，被告彭建穎應給付逾期 違約金22,806元予原告。又被告彭建穎關於98年5 月1 日起 至98年9 月30日止之租金共90,500元迄今仍未繳納，並積欠 該逾期給付租金之違約金12,670元，合計共積欠原告125,97 6 元（22,806+90,500+12,670）。而原告與被告彭建穎間之 租賃契約期間至98年9 月30日屆滿後，被告彭建穎迄今仍未 將系爭土地返還予原告，屬於無權占用之狀態，被告顯屬無 法律上之原因而受利益致原告受有損害，原告自得依民法第 179 條之規定，請求被告給付自98年10月1 日起至返還系爭 土地之日止相當於租金之不當得利。
㈡依大溪地政事務所99年12月17日複丈所繪製之複丈成果圖可 知，原告所有系爭土地，遭被告彭建穎無權占用並搭建如附 圖所示編號A （面積123.13平方公尺）、編號B （面積115. 95平方公尺）、編號C （面積181.23平方公尺）之地上建物 ，致原告無法使用上開系爭土地，土地之所有權受到侵害， 自得依民法第767 條規定，訴請被告彭建穎拆除地上建物返 還占用之土地。另被告彭建穎雖已將附圖所示編號B 、C 地 上物之屋頂及牆壁拆除，惟拆除下之廢棄物並未清除，仍置 放於系爭土地上，且木質地板亦未拆除，故附圖所示編號B 、C 之部分仍有訴請被告彭建穎拆除、清除之必要。又上開 附圖所示編號A 面積123.13平方公尺之地上建物，係被告鍾 德明父親向被告彭建穎所購買，現由被告鍾德明開設古董店 占有使用中，故追加鍾德明為被告，並聲明如更正訴之聲明 第一、二項所示。
㈢聲明：如上開變更聲明所示。
二、被告彭建穎則以：
被告於90年間承租原告所有系爭土地，原承租前基地總面積 約139 坪，其中二分之一基地有大型建設公司樣品屋（被占 用多年），剩餘二分之一土地是承租後才興建加蓋之鐵皮屋 。關於積欠地租是保證人鍾阿宏得給付的，代理標購人已幫 他給付一、二年的租金，後續實無法再幫他給付，以致行文 暫停租賃，因此原告不得要求被告給付違約金及沒收押金。 另承租地三年前曾發生一場大火，燒光了價值500 萬之文物 家俱，幸無人傷亡，被告花費百萬元整修，請原告念及被告 之虧損，勿沒收押金5 萬多元，及滯納金。承租八年來，出 租人亦由一塊不毛之地收入租金近170 多萬，這是當時承租 代理標購人（被告）為了地方發展，將被占用之閒置空間再
利用，進而招朋引伴共同承租。盼原告體恤被告八年來花費 不少時間、金錢及心血，希望承租者在地上物之損失，藉由 轉讓第三者續租或承買，讓承租者能補償一些損失，把投資 虧損降至最低等語。
三、被告鍾德明則以：
如附圖所示編號A 部分之地上物是彭建穎興建的，嗣被告之 父親再向彭建穎購買該地上物之使用權，並於每3 個月給付 彭建穎租金一萬多元。系爭地上物內之物品是被告的，都是 大型古董，無法於短期內銷售，而且被告並無其他地方可供 放置，懇請鈞院給予較長時間給被告處理。另被告已花費10 0 多萬元購買系爭建物，卻在5 、6 年內被收回去，對被告 不公平，且被告向原告表示欲幫彭建穎償還積欠之租金，由 被告繼續承租系爭土地，但原告不同意等語。
四、兩造不爭執事項
㈠系爭土地為原告所有。
㈡原告與被告彭建穎於96年8 月29日簽訂不動產土地租賃契約 書（下稱系爭租賃契約），由被告彭建穎向原告承租系爭土 地，租賃期間自96年7 月1 日起至99年6 月30日止，嗣被告 彭建穎申請將租約期限提前至98年9 月30日。又原約定之租 金依系爭租賃契約第三條乃按年以217,200 元為1 期計算， 嗣原告同意被告彭建穎申請自98年4 月份起租金改為按月繳 納，每月應繳租金為18,100元（見本院99年度壢簡字第561 號卷第11至18頁）。
㈢被告彭建穎自97年7 月起至98年3 月止租金162,900 元應季 繳而未按時繳納，於98年4 月14日繳納已逾期，其逾期給付 租金違約金為22,806元；又被告彭建穎自98年5 月起至98年 9 月止之租金共90,500元迄今仍未繳納，並積欠該期給付租 金之違約金12,670元，合計共積欠原告125,976 元之違約金 ，嗣原告於99年6 月17日以石農財字第0990005134號函文催 告被告繳納上開款項，惟被告彭建穎置若罔聞（見本院99年 度壢簡字第561 號卷第19、20頁）。
㈣訴外人鍾阿宏（即被告鍾德明之父）於94年6 月1 日向被告 彭建穎購買如附圖（即桃園縣大溪地政事務所99年12月17日 土地複丈成果圖）編號A 部分所示地上建物之事實上處分權 （見本院卷100 年4 月27日言詞辯論筆錄），而該地上建物 之事實上處分權現則由被告鍾德明繼承取得。
五、本院之判斷如下：
㈠原告與被告彭建穎間之土地租賃關係業已消滅： ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法 第450 條第1 項定有明文。本件原告與被告彭建穎間租賃契
約第二條約定：「租賃期間自96年7 月1 日至99年6 月30日 止計3 年，…」，嗣被告彭建穎於98年9 月24日申請將租約 期限提前至98年9 月30日，顯為定有期限之租賃，依上開法 條規定，原告與被告彭建穎間之土地租賃關係，自應於期限 屆滿時即98年9 月30日消滅。
⒉又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民 法第451 條定有明文。是成立不定期租賃契約法律關係之前 提，自應以出租人於租賃期限屆滿後，對承租人使用收益租 賃物不即表示反對為要件。原告於98年4 月14日發函通知被 告彭建穎，表明「因該土地需共同開發，於租賃期滿不再續 租」，嗣於99年6 月17日再次發函表明「契約終止後，勿再 使用該土地」等語，有原告98年4 月14日石農財字第098000 2950號函及99年6 月17日石農財字第0990005134號函文在卷 可憑（見本院99年度壢簡字第561 號卷第18、20頁），原告 並表明自租期屆滿後未再向被告彭建穎收取租金，自堪信原 告於租賃期限屆至前、後均已對被告彭建穎表明拒絕繼續租 賃關係之意思。依上所述，原告於租賃期限將屆至前即已對 被告彭建穎表明不繼續租賃之意旨，與前揭民法第451 條規 定「視為以不定期限繼續契約」要件尚有未合，兩造間自無 於98年9 月30日租賃期限屆滿後另成立不定期租賃契約關係 。
㈡被告彭建穎積欠租金之請求部分：
按「承租人應依約定日期，支付租金。」民法第439 條前段 定有明文。兩造原約定之租金依系爭租賃契約第三條乃按年 以217,200 元為一期計算，嗣原告同意被告彭建穎申請自98 年4 月份起租金改為按月繳納，每月應繳租金為18,100元。 原告主張被告彭建穎積欠自98年5 月起至98年9 月止之租金 之部分，業據原告提出系爭租賃契約為證，復為被告彭建穎 所不爭執，是原告依約請求被告彭建穎給付98年5 月至98年 9 月份積欠共計90,500元之租金，為有理由。 ㈢原告得依系爭租賃契約約定主張違約之法律效果： ⒈系爭租賃契約第四條約定：「乙方（即被告彭建穎）逾期給 付租金時，應依下列標準加付違約金。一、逾期給付未滿三 十日者，依欠繳額百分之二計算加付違約金。二、逾期給付 滿三十日以上者，依欠繳額百分之五計算加付違約金。三、 逾期給付滿六十日者，依欠繳額百分之七計算加付違約金。 」。
⒉本件被告彭建穎未依約正常繳納租金，其中97年7 月1 日起 至98年3 月31日止之租金共162,900 元，遲至98年4 月14日
方才繳納，而關於98年5 月1 日起至98年9 月30日止之租金 共90,500元，則迄今仍未繳納，為被告彭建穎所不爭，依系 爭租賃契約第四條之標準計算，原告得請求被告彭建穎支付 逾期給付租金之違約金為35,476元（22,806元+12,670 元＝ 35,476元，見本院99年度壢簡字第561 號卷第19、20頁）， 是原告依系爭租賃契約第四條約定，訴請被告彭建穎給付逾 期給付租金之違約金35,476元，為有理由，自應准許。 ⒊被告彭建穎雖辯稱有陳報申請暫停續租，原告不能要求違約 金云云。惟查，依被告彭建穎98年9 月24日之申請書觀之， 其申請系爭租賃契約「至98年9 月30日停止租賃」，而其所 逾期給付租金之月份均係在停止租賃之前，則原告自得依系 爭租賃契約第四條之約定，請求被告彭建穎給付逾期給付租 金之違約金，被告彭建穎此部分所辯，洵屬無據。 ㈣原告得請求被告彭建穎、鍾德明拆除渠等坐落於系爭土地上 之建物：
⒈原告為系爭土地之所有權人，業據其提出土地登記第二類謄 本附卷可憑（見本院99年度壢簡字第561 號卷第29頁），並 為被告所不爭執，是原告此部分之主張為真實可採。又系爭 土地上如附圖所示Ａ、B 、C 部分之未辦保存登記建物，為 被告彭建穎所興建，為兩造所不爭執，則被告彭建穎業已取 得上開未辦保存登記建物之事實上處分權，堪以認定。嗣被 告彭建穎於94年間將附圖所示編號A 部分之地上建物事實上 處分權讓渡予鍾阿宏（即被告鍾德明之父），而被告鍾德明 為鍾阿宏之繼承人之事實，業據被告鍾德明提出讓渡書為證 ，復為原告及被告彭建穎所不爭執，是現則由被告鍾德明繼 受取得該附圖編號A 部分上未辦保存登記建物之事實上處分 權。而原告與被告彭建穎間就系爭土地之系爭租賃契約期間 業已屆滿，其等租賃關係已消滅一節，已如前述，被告鍾德 明復未舉證證明其與原告間就編號A 部分有租賃關係，是被 告彭建穎及鍾德明就系爭土地自無任何合法權源，原告主張 被告等無權占有系爭土地，應屬真實。從而，原告依據民法 第767 條規定請求被告等返還系爭土地為有理由，自應准許 。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 民法第767 條定有明文。查系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、 Ｃ所示之未辦保存登記之建物既分別為被告鍾德明、彭建穎 所有，並有事實上之處分權，則原告本於民法第767 條規定 ，請求被告鍾德明將系爭土地上如附圖所示Ａ部分之地上建 物（面積：123.13平方公尺），被告彭建穎將系爭土地上如 附圖所示B 部分之地上建物（面積：115.95平方公尺）、C
部分之地上建物（面積：181.23平方公尺）拆除後，將前開 占用之土地返還原告，即屬有據。
㈤原告應得訴請被告彭建穎、鍾德明給付占有使用系爭土地之 不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可 獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦有最高法院61 年度台上字第1695號判例意旨可資參照。查原告為系爭土地 之所有權人，而原告與被告彭建穎前就系爭土地雖訂有系爭 租賃契約，惟該租約已於98年9 月30日屆滿而終止，則被告 2 人自98年10月起仍占用系爭土地，即屬無權占用，自有相 當於租金之利益，則原告依不當得利法律關係請求被告2 人 返還於自98年10月1 日起之相當租金之利益，為有理由。 ⒉至於相當於租金利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、 第97條第1 項之規定予以計算，即以不超過土地及其建築物 總價額年息10％為限；而所謂土地申報總價額係指法定地價 而言，則為土地法施行法第25條所明定。依土地法第148 條 規定，土地所有權人依土地法所申之地價即為法定地價；在 平均地權條例施行區域，係指土地所權人於地政機關舉辦規 定地價或重新規定地價時，於公告申報地期間內自行申報之 地價而言，平均地權條例第16條亦有明文。查系爭土地面臨 寬15米之道路，前方為宅急便營業所，附近有小吃店、瑜珈 補習班及7-11便利商店，並鄰近龍潭國中、龍潭農工等情， 經本院履勘現場並製有勘驗測量筆錄在卷可參（見本院卷99 年12月17日勘驗測量筆錄）。本院參酌系爭土地附近繁榮程 度及土地利用情形，認被告2 人就占用系爭土地之相當於租 金之利益，致原告受有損害之金額，應以系爭土地申報地價 年息4 ％為適當。依卷附地價第二類謄本所示，系爭土地98 年1 月之申報地價為每平方公尺3,520 元（參見本院99年壢 簡調字第561 號卷第30頁）。而被告彭建穎所有之系爭地上 物占用系爭土地之面積合計為297.18平方公尺（計算式：11 5.95+181.23 ＝297.18），依此計算被告彭建穎自98年10月 1 日起至返還系爭土地之日止，所受相當於租金之不當得利 金額應為每月3487元（計算式：297.18×3,520 ×4 ％÷12 ＝3487，小數點以下四捨五入）；被告鍾德明所有之系爭地 上物占用系爭土地之面積為123.13平方公尺，則被告鍾德明 自98年10月1 日起至返還系爭土地之日止，所受相當於租金 之不當得利金額應為每月1445 元（計算式：123.13×3,520 ×4 ％÷12＝1445，小數點以下四捨五入）。 ⒊綜上，原告訴請被告彭建穎應自98年10月1 日起，至返還所
占用之土地予原告之日止，按月給付原告3487元；另訴請被 告鍾德明自98年10月1 日起，至返還所占用之土地予原告之 日止，按月給付原告1445元，應屬有據。逾此部份之請求， 即屬無據，不應准許。
六、從而，原告依民法第767 條、第179 條之法律關係，請求㈠ 被告鍾德明應將系爭土地如附圖編號Ａ部分之地上建物拆除 ，並將該土地返還原告。㈡被告鍾德明應自98年10月1 日起 至返還系爭土地之日止，按月給付原告1445元。㈢被告彭建 穎應將系爭土地如附圖編號B 、C 部分之地上建物拆除，並 將土地返還原告。㈣被告彭建穎應給付原告125,976 元，及 自98年10月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告34 87元，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。又按判決所命之給付，其性質非長期間不 能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判 決內定相當之期間，民事訴訟法第396 條第1 項定有明文。 查本件判決，本院審酌被告鍾德明於本件訴訟後期方經原告 追加為被告，現於系爭土地上之建物內仍有許多大型藝術品 ，遷移他去需相當時日，其性質非長時間不能履行，爰依上 揭民事訴訟法條文規定，酌定本件履行期間為9 個月。本件 原告請求供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不 合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，至其敗訴部分，假執 行之聲請已失所附麗，併駁回之。
七、本件所命被告交還土地部分，因需拆除系爭建物，其性質非 相當期間不能履行，本院爰依民事訴訟法第396 條第1 項規 定，斟酌被告之境況，兼顧原告之利益等情狀，酌定履行期 間以一年為合理，併諭知其履行期間。
八、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與本判決 結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第2 項，第390 條第2 項，判決如 主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 26 日
民事第一庭 法 官 陳婉玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 5 月 27 日
書記官 利冠蔚