臺灣新竹地方法院民事判決 100年度訴字第187號
原 告 黃傳翔
被 告 黃明浩
訴訟代理人 魏錦芳律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國100年5月10日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國99年2月12日就被告所有坐落新竹縣 芎林鄉○○段下山小段184地號等17筆土地，簽訂土地買賣 契約書，買賣總價金為新臺幣（下同）175萬元；而原告業 已於99年2月12日及23日，分別給付被告35萬元及52萬元， 且系爭買賣標的物亦經申報地價稅完竣，然正待繳納土地增 值稅並辦理土地所有權移轉登記之際，被告竟於99年3月29 日以竹北光明郵局第185號存證信函通知原告，以共有人主 張優先購買，請勿辦理買賣移轉登記；又於99年4月16日以 新竹英明街郵局第358號存證信函，聲明解除雙方之買賣契 約，同時以新竹英明街郵局第357號存證信函，通知文明房 屋仲介經紀有限公司（下稱文明房仲）汪正郎，終止委任代 理人，及不得將土地所有權移轉登記予原告或指定之登記人 之意思表示。是被告顯已違反系爭買賣契約第7條第4項中段 ：如賣方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他 違約情事時，買方（即原告）除得解除契約外，賣方應於5 日內將所收之款項加倍返還買方以違約之損害賠償之約定。 從而，被告應負債務不履行之違約責任，賠償原告業已給付 之第一、二期買賣價金87萬元。為此，爰依土地買賣契約書 第7條第4項中段之約定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給 付原告87萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢請 准原告供擔保後，宣告假執行。
二、被告則以：
(一)兩造簽訂系爭土地買賣契約過程暨他共有人主張優先承買權 衍生解除契約之緣起：
１兩造於99年2月12日簽訂不動產買賣契約書，約定原告買受 被告所有坐落新竹縣芎林鄉○○段下山小段184、200-7、20 0-9、309、309-1、309-2、309-3、310、311、312、180-1 、181-2、181-3、181-4、203-3、415、415-1地號等17筆土 地應有部分，總價175萬元，原告並支付簽約金35萬元，其
後復於同年月23日支付備證款52萬元之支票1張予被告。 ２惟按土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時 ，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。故被告於99 年3月26日以竹北光明郵局存證信函第184號通知其他共有人 12人，倘願按同一價金優先承買，請於10日內通知寄件人， 逾期視為放棄。結果共有人黃瑞菊、黃瑞珠等接函後，先以 口頭向被告表示願按同一價金優先承買。被告旋於99年3月2 9日以竹北光明郵局存證信函第185號，通知原告及文明房仲 代收產權過戶資料之地政士汪正郎等，表示共有人已依法主 張依同一條件優先購買，請勿以不實之切結書辦理買賣移轉 產權登記等情。而系爭土地共有人黃瑞珠、黃瑞菊亦於99年 4月1日分別以竹北光明郵局存證信函第194、195號通知被告 及文明房屋之地政士汪正郎，對於被告出售系爭共有土地應 有部分共17筆，彼等依土地法第34條之1第4項規定主張優先 購買。
３被告復於99年4月16日委任溫瑞鳳律師通知原告，主張解除 系爭買賣契約，被告信內同時將前收取買方（即原告）支付 之簽約價金35萬元，購買等額之郵政匯票一張，連同原告簽 發交付之備證款支票，面額52萬元（未提示），一併以新竹 英明街郵局第358號存證信函，寄返予原告，並副知文明房 仲。同日被告代理人溫律師復以新竹英明街郵局第357號存 證信函通知文明房仲所屬之地政士汪正郎，終止雙方委任代 辦所有權移轉登記代理人之委任關係，並要求將被告交付之 土地所有權狀正本17張、印鑑證明1份、所有權過戶文件等 ，於函到1週內交還被告；但訴外人汪正郎接函後，於99年4 月22日以竹北光明郵局第238號存證信函回覆略謂：台端出 售芎林鄉○○段下山小段184地號等17筆土地，雖有他人主 張優先購買權，但案件仍有爭議，請台端與買方黃傳翔或其 指定之登記人劉秋杏約定時間當面協議或憑法院之判決確定 書，方能領回權狀、印鑑證明文件及所有權過戶文件或繼續 辦理。故不願返還被告先前簽訂土地買賣契約所交付之證件 ，嗣經被告提起回復原狀事件訴訟，與文明房仲、原告及汪 正郎等達成和解，同意返還被告簽約時所交付之土地所有權 狀正本、印鑑證明、身分證影本等，此有鈞院99年度審訴字 第244號回復原狀事件和解筆錄可稽，此自屬兩造已同意解 除買賣契約。
(二)被告係依據土地法第34條之1第4項規定，以系爭土地他共有 人主張優先承買權為由解除契約，故不負損害賠償責任，理 由如下：
１查本件既有他共有人依土地法規定行使優先購買權，請求出
賣人與其簽訂買賣契約，從而被告自不宜與無優先購買權之 原告繼續履約，以避免一地兩賣，故被告自應依土地法第34 條之1第4項規定之反面解釋，須與原告解除買賣契約，此應 屬法定解約權性質，依民法第259條第1款規定，由他方所受 領之給付物，應返還之，而被告亦已返還原告支付之買賣價 金（簽約金35萬元、備證款支票52萬元，合計87萬元），嗣 後經被告提起回復原狀之訴，原告亦同意文明房仲、汪正郎 地政士返還土地所有權狀等予被告。詎料，原告竟依據被告 已聲明解除之買賣契約，主張被告未履行兩造買賣契約，係 屬違約為由，恐造成原告無法買受系爭共有土地，竟向本院 聲請假扣押系爭土地被告應有部分禁止處分移轉，致被告不 得已請求鈞院命原告提起本訴。
２按共有人依土地法第34條之1第4項規定主張按同一價金優先 購買權，其性質屬於訂立買賣契約之請求權，此觀諸最高法 院60年台上字第2438號裁判意旨自明；從而出賣人不將其與 第三人成立買賣條件通知他共有人，則他共有人即無從行使 其優先承買權。另依土地登記規則第97條第1項之規定，若 共有土地出賣人不事前通知他共有人而仍出售其應有部分土 地，他日移轉土地所有權予買方時，所出具之切結書便有虛 偽不實，觸犯刑法使公務員登載不實之罪嫌。另他共有人亦 可以賣方未通知為由，致無法主張優先承買共有土地，請求 賣方損害賠償，故賣方顯有通知他共有人可優先承買之義務 。況且，內政部訂定土地法第34條之1執行要點第8條第1款 亦規定部分共有人有依本法規定為處分、變更或設定負擔行 為之前，應先通知他共有人。故被告於出售應有部分尚未移 轉登記予買方之前，通知出售共有土地之價金等處分內容， 自屬履行法定之通知義務。另據土地法第34條之1第2項規定 ，足證出賣人處分共有土地時，無論係按土地法第34條之1 第1項規定，處分全部共有土地，或按第4項規定處分共有人 其應有部分時，他共有人均得以同一價格共同或單獨優先承 購，從而共有土地之出賣人依法負有對他共有人通知處分共 有土地內容之義務。
３故對共有土地出賣人言，依法於他共有人主張同一價格優先 承買時，出賣人即負有對主張優先購買權之他共有人簽訂不 動產買賣契約之義務。據此，出賣人對前手買方（即本件原 告）簽訂之買賣契約，被告自有依土地法第34條之1第4項規 定，因他共有人主張優先購買，據向原告主張解除契約，使 溯及自簽約時自始無效，否則被告便無法與主張優先承購權 之他共有人簽訂同一價格內容之土地買賣契約。惟被告此項 解除契約並非債務不履行之違約行為，應係法定解除權性質
（即依土地法第34條之1第4項規定之反面解釋）。蓋他共有 人主張優先購買權之結果，則出賣人原買賣契約已無法履行 ，自應依土地法第34條之1第4項規定，賦予反射之法定解除 權，從而尚難指稱出賣人違約不賣或可歸責出賣人之債務不 履行。故被告因他共有人主張優先購買權，據以解除與原告 間之買賣契約，顯有正當理由，並無何過失可言，依民法第 220條規定自不負損害賠償責任。從而，原告引據兩造土地 買賣契約書第7條違約責任第4款之約定，向被告請求違約罰 款（按已收買賣價金加倍返還）即87萬元為損害賠償之請求 額，顯無正當理由。
(三)為此答辯聲明：
１原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２訴訟費用由原告負擔。
３如受不利之判決，請准供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於99年2月12日簽訂不動產買賣契約書，由原告買受被 告所有新竹縣芎林鄉○○段下山小段184、200-7、200-9、3 09、309-1、309-2、309-3、310、311、312、180-1、181-2 、181-3、181-4、203-3、415、415-1地號等17筆土地（下 稱系爭土地）應有部分，總價175萬元，原告並已支付簽約 金35萬元及於同年月23日支付備證款52萬元之支票1張予被 告，另已申報土地增值稅，並經稅捐機關於99年3月11日開 立土地增值稅繳款書。
(二)被告於99年3月29日以竹北光明郵局第185號存證信函，通知 原告及文明房屋地政士事務所汪正郎，表示有他共有人依土 地法第34條之1第4項主張優先購買權。復於99年4月16日以 新竹英明街郵局第358號存證信函通知原告解除系爭買賣契 約，併返還簽約金35萬元之同額郵政匯票及原告簽發之備證 款52萬元支票。
(三)被告曾以本院99年度審訴字第244號回復原狀事件，訴請原 告及文明房屋地政事務所汪正郎返還系爭土地所有權狀正本 各1份、印鑑證明1份及身分證影本1份，嗣經當庭和解返還 。
四、得心證之理由：
原告主張：兩造於99年2月12日簽訂土地買賣契約，由原告 以175萬元向被告買受系爭土地應有部分，原告業已交付被 告87萬元，被告竟於辦理土地所有權移轉登記之際，以土地 共有人主張優先購買為由，而以存證信函解除雙方之買賣契 約，被告顯已違反系爭買賣契約第7條第4項中段：「如賣方 （即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事
時，買方（即原告）除得解除契約外，賣方應於5日內將所 收之款項加倍返還買方以違約之損害賠償」之約定。被告則 以：本件既有共有人依土地法規定行使優先購買權，從而被 告自不宜與無優先購買權之原告繼續履約，以避免一地兩賣 ，依土地法第34條之1第4項規定之反面解釋，被告須與原告 解除買賣契約，此應屬法定解約權性質，依民法第259條第1 款規定，由他方所受領之給付物，應返還之；被告因他共有 人主張優先購買權，據以解除與原告間之買賣契約，顯有正 當理由，並無何過失可言，尚難指稱被告違約不賣或可歸責 被告之債務不履行，依民法第220條規定被告自不負損害賠 償責任；原告引據兩造土地買賣契約書第7條違約責任第4款 之約定，向被告請求87萬元為違約罰款之損害賠償，顯無正 當理由等語，資為抗辯。故本件之爭點厥為：⒈被告以土地 共有人聲明優先承買為由，主張解除系爭買賣契約，是否有 據？⒉原告主張被告違約，依系爭買賣契約第7條第4項中段 之約定，請求被告給付違約罰款87萬元，有無理由？如有， 其數額應為多少始為合理？茲分述如下：
(一)被告以土地共有人聲明優先承買為由，主張解除系爭買賣契 約，核非有據：
按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有 法律所規定之解除權不得為之；又行使法定解除權，應具備 各該法律所規定之要件（最高法院83年度台上字第1628號判 決可資參照）。經查，兩造簽訂之系爭土地買賣契約並無系 爭土地共有人行使優先承買權時，雙方合意解除買賣契約之 特別約款，而法律亦無共有人行使優先承買權時，出賣人得 解除買賣契約之規定，稽諸上開最高法院判決意旨，難認被 告抗辯其得行使反射之法定解除權（即依土地法第34條之1 第4項規定之反面解釋）為可採。
(二)惟原告主張被告違約，依系爭買賣契約第7條第4項中段之約 定，請求被告給付違約罰款87萬元，亦無理由： １按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給 付義務；而因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付 全部不能者，他方免為對待給付之義務，民法第225條第1項 、第266條第1項分別定有明文。次按，雙務契約因不可歸責 於雙方當事人之事由，致一方給付不能，而他方已就該部分 為對待給付者，得依不當得利之規定，請求返還（民法第26 6條第2項），無待乎契約當事人另為解除權之行使（最高法 院85年度台上字第1009號判決意旨參照）。且按，如果被上 訴人當時係出賣系爭土地之應有部分，並因被上訴人事後已 取得共有權，而使此處分成為自始有效；然依土地法第34條
之1第4項規定，他共有人有優先承購權，對於上訴人債權之 行使形成一種障礙；被上訴人倘未能除去此障礙，在兩造成 立之買賣契約言，即屬因不可歸責於雙方當事人之事由，致 不能履行，依民法第249條第4款規定，上訴人請求返還定金 ，似亦無不合（最高法院67年度台上字第579號判決要旨參 照）。足見，因共有人行使優先承買權致發生履約障礙時， 應屬不可歸責於雙方當事人之事由致給付不能。 ２經查，兩造於99年2月12日簽訂系爭土地買賣契約後，被告 於99年3月26日寄發存證信函通知詢問其他土地共有人是否 行使優先承買賣，系爭土地共有人黃瑞菊、黃瑞珠先以口頭 表示欲優先承買，並於99年4月1日寄發存證信函表示欲優先 承買被告出賣之系爭土地應有部分，被告乃於99年3月29日 以竹北光明郵局第185號存證信函，通知原告及文明房屋地 政士事務所汪正郎，表示有他共有人依土地法第34條之1第4 項主張優先購買權；復於99年4月16日以新竹英明街郵局第 358 號存證信函通知原告解除系爭買賣契約，併返還簽約金 35萬元之同額郵政匯票及原告簽發之備證款52萬元支票等情 ，有被告提出之土地買賣契約書、價款支票2紙、存證信函6 份、退款35萬元之郵政匯票等件可證（見本院卷第40-58頁 ），並為兩造所不爭執。足見被告未能履行系爭買賣契約係 因共有人黃瑞菊、黃瑞珠依法主張優先承買權，此因素既係 出於法律之規定，依前開判決意旨，應認屬不可歸責雙方事 由致給付不能，雖系爭買賣契約中並未將此原因約定為解除 契約事由，惟依民法第225條第1項、第266條第1項之規定， 因不可歸責雙方之事由致給付不能時，原告即免交付價金之 義務、被告亦免給付土地應有部分之義務。
３次按，債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第22 0條第1項定有明文，而債務不履行之債務人之所以應負損害 賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件（最高法院97年 度台上字第1000號判決要旨參照）。換言之，債務不履行責 任，債務人僅就故意或過失負責，係採有責主義，即以有可 歸責之事由為限始負擔責任。查兩造簽訂之系爭買賣契約第 7條第4項中段固約定：「如賣方（即被告）毀約不賣或給付 不能或不為給付或其他違約情事時，買方（即原告）除得解 除契約外，賣方應於5日內將所收之款項加倍返還買方以違 約之損害賠償之約定」，該約款並未載明是否以可歸責事由 為限被告始負違約之損害賠償責任，惟亦未記明於不可歸責 情形下被告仍應負損害賠償責任，本院審酌系爭買賣契約第 9條約定「本契約如有未盡事宜，悉遵守有關法令或善良習 慣及誠信原則公平解決之」等語及上述說明，認以可歸責之
事由為限，被告始應負系爭買賣契約第7條第4項之違約損害 賠償責任，較符兩造約定之真意及法律規範意旨。準此，原 告依系爭買賣契約第7條第4項中段之約定，請求被告給付違 約罰款87萬元，應無理由。
(三)末查，被告曾經訴請原告及文明房屋地政士事務所汪正郎返 還系爭土地所有權狀、印鑑證明及身分證影本等辦理移轉登 記所需權狀證件，嗣兩造達成訴訟上和解，原告及汪正郎當 庭返還被告上開文件，被告並於和解當日給付被告文明房屋 仲介經紀有限公司仲介費70,000元、給付汪正郎增值稅撤件 費14,600元，此有本院99年度審訴字第244號回復原狀事件 之和解筆錄附卷可稽（見本院卷第60-61頁）。而該和解筆 錄第五項固載有「兩造其餘請求拋棄」，惟該案和解之訴訟 標的乃買賣關係消滅後之回復原狀請求權，與本件原告主張 系爭買賣契約第7條第4項之請求權基礎並非相同，故非同一 事件。惟由原告亦為本院99年度審訴字第244號回復原狀事 件之被告，並與被告達成上開訴訟上和解，且於和解前或和 解當天均未向原告表示須再給付87萬元始願返還權狀證件等 情判斷，亦應認原告業已拋棄系爭買賣契約第7條第4項中段 之違約損害賠償請求，始符誠信。
(四)綜上所述，被告未能履行系爭買賣契約係因共有人依法行使 優先承買權，此因素既係出於法律之規定，而屬不可歸責雙 方事由致給付不能，依民法第225條第1項、第266條第1項之 規定，原告即免交付價金之義務、被告亦免給付土地應有部 分之義務。另依民法第220條第1項之規定，以可歸責之事由 為限，被告始應負系爭買賣契約第7條第4項之違約損害賠償 責任，本件被告給付不能既無可歸責事由，從而，原告依系 爭買賣契約第7條第4項中段約定，請求被告給付違約罰款87 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既無理 由，則其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列 ，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 吳靜怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 馮玉玲