臺灣板橋地方法院民事判決 99年度重訴字第343號
原 告 莊龍堂
訴訟代理人 謝岳龍律師
複代理人 曹珮怡律師
被 告 許榮助
被 告 許培宏
被 告 許秀枝
被 告 張正時
被 告 張博祺
被 告 張亞裕
被 告 張詠嘉
被 告 張裕弘
被 告 許行如
被 告 許文薺
被 告 許梅華
被 告 許淑如
被 告 許淑鈴
被 告 許智雄
被 告 許培賢
被 告 許培元
被 告 許何春惠
兼 共 同
訴訟代理人 許國萬
被 告 許石雄
訴訟代理人 楊正評律師
訴訟代理人 陳以儒律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國100年4
月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：
㈠按民事訴訟法第255條第1項第2、7款及第2 項規定：「訴狀 送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情 形之一者，不在此限：...⑵請求之基礎事實同一者。...⑺ 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加 無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。查 原告起訴聲明：「被告（除許石雄外）應將新北市○○區○ ○段鴨母港小段11地號（下稱系爭11地號）土地之所有權移
轉登記予原告。」，嗣變更追加聲明為：「被告應將所共有 系爭11地號土地權利範圍全部移轉登記予原告。」，惟未據 被告異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更追加。且 原告之請求權基礎事實同一及不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結，自應准原告訴之變更追加。
㈡按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文，原 告起訴請求確認被告許石雄就坐落新北市○○區○○段鴨母 港小段11地號（下稱系爭11地號）土地，面積232 平方公尺 ，權利範圍全部之優先承買權不存在。嗣變更聲明為：確認 被告許石雄就系爭11地號土地，對被告許榮助、許培宏、許 國萬、許國清、許秀枝、張正時、張博祺、張亞裕、張詠嘉 、張裕弘（以上10人下稱被告許榮助等10人）及許行與原告 於98年11月27日所訂系爭契約之同一條件，優先承買權不存 在。仍係就訴之聲明為更為明確、特定之更正，自應准許。二、原告起訴主張：
㈠坐落臺北縣五股鄉○○段鴨母港小段5、11、11-3、11-1、1 1-2、11-4地號土地（下稱系爭6筆土地），為被告許榮助等 10人許石雄、許行如等人所共有，其後被告許榮助等10人及 許行如，於98年11月27日就系爭6 筆土地，與原告簽立土地 買賣契約（下稱系爭契約），雙方約定系爭6 筆土地全部權 利範圍（5 地號面積為975平方公尺、11地號面積為232平方 公尺、11-3 地號面積為362平方公尺、11-1地號面積為23平 方公尺、11-2地號面積為7平方公尺、11-4地號面積108平方 公尺）為買賣標的，買賣價金分別為5 地號土地6488萬6250 元（975×0.3025×220000）、11地號土地1543萬9600（232 ×0.3025×2200 00）、11 -3地號土地2409萬1100元、11-1 地號土地45萬4020元（23 ×28200×70/100）、11-2地號土 地13萬8180元（7×28200 ×70/100）、11-4地號土地213萬 1920元，合計總價款為1億714萬1070元，原告並依系爭契約 約定，已將價金給付予被告許榮助等10人及許行如，惟被告 許石雄卻不願意依系爭契約條件簽訂土地買賣契約書，並辦 理土地理過戶，被告許榮助等10人即於98年12月4 日以板橋 文化路郵局第15683 號存證信函向被告許石雄表示：「緣許 榮助等十人與台端共有系爭土地之土地，許榮助等10人就前 述土地之持分應有部分已逾2/3，今特依土地法第34條之1第 1至第4項之規定通知台端，將系爭6 筆土地全數出售予莊龍 堂先生...台端請於十日內表示願依上述條件承購...」，亦 即依法通知被告許石雄於收受該存證信函後，須於10日內覆 知是否依「同一條件」行使土地法第34條之1 規定之優先承
購權乙事。而被告許石雄於收受上開存證信函後，隨即於98 年12月8 日以五股褒仔寮郵局第000309號存證信函回覆予被 告許榮助等10人謂：「....三、第查許石雄與許行如等並不 同意出售前揭之土地，其他共有者是否授權或真意出售，讓 人質疑。退而言之，由於伊等因長期居住於此處，若執意出 售時，許石雄按其出售價格，主張優先購買系爭11地號土地 。因系爭6 筆土地係各自獨立且分別共有之土地，故就其中 系爭11地號主張優先購買權。」，嗣系爭土地除系爭11地號 土地外已依約過戶登記在原告名義所有。
㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律 關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不妥 之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者 而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查原 告主張與被告許榮助等10人及許行如間就系爭6 筆土地訂有 系爭契約，並已依法通知系爭6 筆土地之共有人即被告許石 雄確認是否行使土地法34條之1 所規定之優先承買權。因被 告許榮助等10人及許行如係就系爭6 筆土地與原告簽立系爭 契約，而被告許石雄卻僅就其中系爭11地號土地主張優先承 買權，則原告與被告許石雄間就是否已合法行使優先承買權 乙節存有爭執，致原告基於與被告許榮助等10人及許行如間 所為系爭契約之買受人地位處於不安之狀態，且此不安之狀 態，得以本件確認判決將之除去，則原告自有提起本件確認 之訴之法律上利益。查本件被告許石雄雖主張就系爭11地號 土地有優先承買權，惟按土地法所定土地或建築改良物共有 人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使 用關係，則土地法第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有 土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共 同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土 地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買 賣契約之權而言（最高法院52年台上字第3504號判例、65年 台上字第853 號判例、69年度台上字第2946號判決、86年度 第792號判決意旨參照）。土地法第34條之1 第4項規定之優 先承購權，既係指「同一條件」之優先承購權而言，則所謂 「同一條件」，即應係指出賣之共有人與他人間所訂契約條 件或他人承諾之條件全部而言，故出賣之共有人與他人所訂 契約或承諾之一切條件，優先承購權人必需均表示接受，始 有合法行使優先承購權可言，如有一部分不接受，其優先承 購權即非合法行使，而於擬售系爭土地之共有人限定期限過 後，其優先承購權即應認已歸消滅。本件原告與被告許榮助
等10人及許行如係就系爭6 筆土地簽訂系爭契約，買賣總價 金為1億714萬1070元，則同為系爭6 筆土地共有人之被告許 石雄，如果要主張優先購買權者，自應表明願依被告許榮助 等10人及許行如於出賣系爭6 筆土地時之同一條件購買，換 言之，被告許石雄應表明願意以總價1億714萬1070元，同時 購買系爭6 筆土地，始為合法主張優先承買權，然被告許石 雄卻僅就其中系爭11地號土地主張優先購買權，顯與土地法 第34條之1第4項「同一條件」之規定有違，故被告許石雄行 使優先承買權並非合法行使。
㈢共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃 權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過 半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不 予計算。土地法第34條之1第1項定有明文。又部分共有人依 土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人， 就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權 一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係 基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意 出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，故未同意出賣之共有 人與買受人間，雖不發生何等法律關係（最高法院88年度台 上字第1703號裁判意旨參照），惟同意出賣之共有人就系爭 共有物與買受人間所定之買賣契約仍屬有效，且其所為處分 當係屬有權處分。基此，原告與被告許榮助等10人及許行如 間就系爭6 筆土地所為之買賣，既符合土地法第34條之1第1 項之規定，已如前述，則系爭契約自屬有效，且被告許榮助 等10人及許行如係有權就系爭6 筆土地之全部為處分，原告 自得訴請被告許榮助等10人及許行如依系爭契約履行出賣人 之義務，將系爭6 筆土地所有權全部移轉登記予原告，惟系 爭6 筆土地除系爭11地號土地外，業已移轉登記予原告名義 ，茲僅就被告許石雄不合法行使優先承買權部分即系爭11地 號土地，依系爭契約之法律關係，請求被告許榮助等10人及 許行如應將系爭11地號土地所有權全部移轉登記予原告所有 。
㈣另系爭契約之出賣人許國清於起訴前99年5月3日已死亡，依 法應由其繼承人即被告許文薺、許梅華、許淑如、許淑鈴、 許智雄、許培賢、許培元、許何春惠等繼承人負出賣人之義 務，爰依系爭契約之法律關係，請求被告（除許石雄外）將 系爭11地號土地所有權全部移轉登記予原告所有。 ㈤系爭契約如係虛偽不實，原告豈會支付買賣價款予系爭6 筆 土地共有人許榮助等10人及許行如，而共有人許榮助等10人 及許行如又何必將系爭6 筆土地除系爭11地號土地外移轉登
記予原告堂所有，是被告許石雄辯稱系爭契約虛偽不實，顯 屬無據。
㈥被告許石雄辯稱系爭契約僅係處分共有土地之「應有部分」 ，而非屬「多數處分」出賣共有物之「全部」等語。按解釋 意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句， 民法第98條定有明文。所以，解釋契約，應探求當事人立約 時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資 料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。依系爭契約第1 條已表明買賣標的物係為系爭6 筆土地，其應有部分比例之 記載，亦係表明系爭買賣符合土地法第34條之1第1項規定， 即共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，被告 許石雄斷章取義認非屬「多數處分」出賣共有物之全部，顯 屬曲解合約內容，要不足採。
再者，部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土 地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有 之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部 分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共 有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約， 故未同意出賣之共有人與買受人間，雖不發生何等法律關係 （最高法院88年度台上字第1703號裁判意旨參照），是同意 出賣之共有人本非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買 賣契約，則被告許石雄辯稱系爭契約須記載共有人許榮助等 10人及許行如有代理被告許石雄為出售許石雄所有共有土地 應有部分之處分行為，亦屬誤解土地法34條之1 規定，難以 採信。
㈦再者，系爭土地共有人許榮助等10人前於98年12月4 日以板 橋文化路郵局第15683 號存證信函向被告許石雄表示：「緣 許榮助等10人與台端共有系爭6 筆土地許榮助等10人就前述 土地之持分...應有部分已逾2/3，今特依土地法第34條之1 第1至4項之規定通知台端，將系爭6 筆土地全數出售予莊龍 堂先生，僅就此買賣有關之重要事項，條例如下⑴買受人： 莊龍堂先生。⑵買賣總價款為壹億參仟柒佰壹拾肆萬柒佰壹 拾元整，⑶付款方式：第一次款27,428,133元整：簽約。第 二次款68,570,362元 整：完稅。第三次款411,422,151元整 ：點交。⑷增值稅由賣方負擔，以稅捐處核發之繳款書為準 。(自第二次款中扣除)…二、台端請於十日內表示願依上述 條件承購，…」等語，上開存證信函已明確表明，共有人許 榮助等10人就系爭6筆土地應有部分已逾2/3，依土地法第34 條之1規定，將系爭6筆土地全數出售予原告，被告許石雄對 其他共有人許榮助等，出售系爭6 筆土地知之甚詳，隨即於
98年12月8 日以五股褒仔寮郵局第000309號存證信函回覆予 被告許榮助等10人謂：「....三、第查許石雄與許行如等並 不同意出售前揭之土地，其他共有者是否授權或真意出售， 讓人質疑。退而言之，由於伊等因長期居住於此處，若執意 出售時，伊許石雄按其出售價格，主張優先購買系爭11地號 土地。因系爭6 筆土地係各自獨立且分別共有之土地，故就 其中系爭11地號土地主張優先購買權。」，亦即被告許石雄 已明確知悉共有人許榮助等10人係出售系爭6 筆土地，僅因 其個人因素而主張系爭11地號土地行使優先承買權，是被告 許石雄並非對系爭6 筆土地均主張優先購買權，顯與土地法 第34條之1第4項「同一條件」之規定有違，故被告許石雄行 使優先承買權並非合法行使。
㈧被告許秀枝於移轉系爭11號土地所有權時為共有人，依土地 法第34條之1其有權處分被告許石雄應有部分所有權： 依系爭契約特約事項2.「原陳淑貞等4 名與許秀枝之信託契 約，於產權移轉時，同日塗銷信託，…」觀之，可知原告許 秀枝於移轉系爭11號土地所有權時，已塗銷其與陳淑貞等4 人間之信託契約而為系爭11號土地共有人，依土地法第34條 之1 規定，許秀枝自有權處分被告許石雄應有部分所有權。 是系爭契約簽訂當時，被告許秀枝是否登記為系爭11地號土 地所有權人，與許秀枝於處分系爭11地號土地當時是否為登 記為土地所有權人係屬二事。
退步而言，縱扣除被告許秀枝應有部分，其他共有人許榮助 、許培宏、許國萬、許國清、張正時、張博祺、張亞裕、張 詠嘉、張裕弘、許行如等10人就系爭11號土地合計應有部分 亦超過三分之二，而得土地法第34條之1 處分系爭11號土地 。
㈨許榮助等10人及許行如係出賣系爭11號土地全部，而非出賣 應有部分：
原告與許榮助等10人及許行如所簽訂之系爭契約第1 條係「 買賣標的物」，按民法總則第3 章有關物的規定，物僅包括 動產與不動產。若本件原告與許榮助等11人出賣標的為所有 權應有部分，則買賣契約標的應為「買賣標的權利」。是依 契約之文義解釋，原告與許榮助等10人及許行如間買賣標的 物為系爭第11號土地而非共有人應有部分自明。 又設若許榮助等10人及許行如僅係出賣其各別應有部分，則 被告許榮助等10人何須於98年12月4 日以板橋文化路郵局第 15683號存證信函「..依土地法第34條之1第1至第4項之規定 通知台端，將系爭6筆土地全數出售...」內容通知被告許石 雄。
況解釋契約應探求立約當事人真意為民法第98條所揭示原則 ，本件出賣人（即許榮助等10人及許行如）與買受人（即原 告）均已明示系爭契約為依土地法第34條之1第1項所為之多 數處分，出賣標的物為系爭11地號土地。身為契約第三人之 被告許石雄有何立場質疑系爭契約是否虛偽？爭執他人出賣 標的物究竟為何？是許榮助等10人及許行如乃依土地法第34 條之1第1項處分系爭11號土地自明。
再參諸被告許國萬於99年11月1 日的陳述：「我們當時要賣 這土地的時候，我們共有人間都有同意。被告許石雄原本說 要買，但是它錢不夠，後來我們先賣給原告莊龍堂，原告莊 龍堂說要買後，我們全部共有人間都同意要賣給他，我們當 時說要賣的時候，被告許石雄沒有錢可以買，原本土地都是 被告許石雄在用，但是我們賣掉後被告許石雄就沒有辦法用 了。」，顯見被告許石雄長期占有系爭11地號土地且不支付 對價，亦不買受系爭11地號土地。待被告許榮助等10人及許 行如以土地法地34條之1第1項多數處分系爭11地號土地時， 始主張其有優先承買權存在，以阻礙系爭11地號土地移轉所 有權的進行。
㈩被告許石雄並非6、10及10-3地號等3 筆土地共有人，就6、 10及10-3地號等3 筆土地無權主張優先承買權的餘地，縱使 系爭契約併同出賣6、10及10-3地號等3筆土地，依法本無須 通知被告許石雄。是許榮助等10人及許行如已依土地法第34 條之1第2項合法通知被告許石雄是否行使優先承買權。 被告許石雄前於99年2月1日律師函已自承「緣本人所有共有 系爭6 筆土地（除系爭11地號土地）前遭許榮助共有人依土 地法第34條之1 多數處分售予莊龍堂先生，雖與本人意願有 違，但本人恪遵法律規定，並承認其效力。... 」等語。又 原告與被告許榮助等10人及許行如所簽訂系爭契約，係以一 份契約、同一方式出賣被告許石雄所共有系爭6 筆土地。然 而，被告許石雄卻對同一份契約中5 筆土地，不爭執被告許 榮助等10人及許行如係依土地法第34條之1第1項為多數處分 ，卻僅對於同一份契約出賣系爭11地號土地，主張非依土地 法第34條之1 為多數處分，被告許石雄顯然對同一份契約故 作相反的認定，而有矛盾之處。因此，由被告許石雄於99年 2月1日律師函表明承認系爭契約為土地法第34條之1 多數處 分買賣可推知，被告許石雄原本即知悉系爭11地號土地亦為 多數處分出賣，今卻於本件訴訟爭執被告許人助等10人及許 行如僅為出賣系爭11地號土地之應有部分，而非多數處分， 顯屬無據。
原告與許榮助等10人及許行如並未解除系爭11地號買賣契約
，99年2 月11日新北市政府稅捐稽徵處新莊分處北稅莊四字 第0990006148號函，所載撤回土地移轉現值申報案，僅是為 了退還已繳稅款而撤回申請，原告與被告許榮助等10人及許 行如並未解除契約：原告撤回系爭11地號所有權移轉現值申 報案，係因被告許石雄主張優先承買權，系爭11地號價金無 法提存，原告迫於無奈下，始撤回該所有權移轉現值申報案 而已，不能執此謂原告已與被告許榮助等10人及許行如已合 意解除系爭11地號土地買賣契約。
按不動產買賣，雙方當事人簽訂之買賣債權契約有效成立， 其後為辦理所有權移轉登記訂立物權契約，除特別約定外， 物權契約解除，債權契約不因而失其效力，而兩造所簽訂系 爭土地買賣所有權移轉登記契約（即物權契約），雖經申請 撤銷所有權移轉現值申報而解除，但上訴人未否認有負擔系 爭土地所有權移轉登記與被上訴人之義務，足見系爭土地之 買賣債權契約迄未解除（最高法院91年度台上字第1123號判 決參照）。因此，即使依被告許石雄所言，系爭11地號土地 的物權契約已因撤回所有權移轉現值申報而解除，但被告許 榮助等10人及許行如並未否認依買賣契約，渠等有負擔系爭 11地號土地所有權移轉登記與原告莊龍堂的義務，參酌前開 最高法院91年度台上字第1123號判決見解，應認系爭11地號 土地之買賣債權契約尚未解除。被告許石雄辯稱系爭第11地 號土地買賣契約已經解除云云，並不足採信。
又原告已支付被告許榮助等10人及許行如土地價金，若渠等 真有解除系爭11地號土地之買賣契約的真意，原告理應請求 返還本件買賣價金，何以原告未為此項請求？又何以被告許 榮助等10人及許行如復當庭表示願意移轉系爭土地所有權予 原告莊龍堂名下？可見系爭11地號土地之買賣債權契約並未 解除。
再者，若系爭11地號土地之買賣契約已經解除，被告許榮助 等10人及許行如更不可能將其所有系爭11地號土地應有部分 信託登記於原告的名下。是由原告已支付價金，而被告許榮 助等10人及許行如仍將系爭11地號土地應有部分信託登記於 原告的名下等情，亦可知雙方並未解除系爭11地號土地之買 賣契約。
原告為訴之聲明：
⑴確認被告許石雄就系爭11地號土地，對被告許榮助等10人 及許行如與原告於98年11月27日所訂系爭契約之同一條件 ，優先承買權不存在。
⑵被告應將所共有系爭11地號土地權利範圍全部移轉登記予 原告。
三、被告則辯稱：
㈠原告許榮助等10人於98年12月17日尚以板橋文化路郵局第16 204 號存證信函催告許行如於函到10日內表示是否行使優先 承買權，則原告主張許榮助等10人及許行如共11人，於98年 11月27日與原告簽訂買賣契約，明顯虛偽不實。且原告所提 原告與張瀞文、葉琪、許正鴻及許榮助等10人及張瀞文、葉 琪、許正鴻（下稱許榮助等13人）間98年11月27日土地買賣 契約書，末頁記載日期為「中華民國98年11月27日」，亦與 原告主張買賣契約簽訂日期不符。
㈡依原告與被告許榮助等13人間98年11月27日訂立之土地買賣 契約第1 條記載「買賣標的物」為「5地號，面積：975㎡， 持份：34/40」、「11地號，面積232㎡，持份：34/40」、 「11-3地號，面積362㎡，持份：34/40」、「11-1地號，面 積23㎡，持份：34/40」、「11-2地號，面積7㎡，持份：34 /40」、「11-4地號，面積108㎡ ，持份：34/40」，及「原 告與許行如間不知於何時簽訂之土地買賣契約書」第1 條記 載「買賣標的物」為「5地號，面積：975㎡，持份：1/20」 、「11地號，面積232㎡ ，持份：1/20」、「11-3地號，面 積362㎡，持份：1/20」、「11-1地號，面積23㎡，持份：1 /20」、「11-2地號，面積7㎡，持份：1/20」、「11-4地號 ，面積108㎡，持份：1/20 」，依系爭契約記載內容，顯見 渠等間之買賣僅係單純處分共有土地之「應有部分」，而非 屬「多數處分」出賣共有物之「全部」，遍觀系爭契約全文 ，亦無記載被告許榮助等10人及許行如係依土地法第34條之 1多數處分方式出賣系爭6筆土地所有權全部，亦無記載有代 理被告許石雄為出售許石雄所有系爭6 筆土地之應有分之處 分行為，是原告主張許榮助等10人及許行如係依土地法第34 條之1之規定，將系爭6筆土地全部出售予原告云云，顯不足 取。
㈢此外，再由原告與被告許榮助等13人間98年11月27日土地買 賣契約書之立約人簽章欄位記載方式，原告與「許榮助、許 培宏、許秀枝」、「許國萬、許國清、張裕弘、張博祺、張 詠嘉、張亞裕、張正時」及「許行如」各簽署一張簽名頁， 顯見原告與「許榮助、許培宏、許秀枝」、「許國萬、許國 清、張裕弘、張博祺、張詠嘉、張亞裕、張正時」及「許行 如」應係分別簽訂應有部分之土地買賣契約，嗣後再將簽名 頁合併聯立，因此，上開土地買賣契約應僅是數個土地「應 有部分」買賣契約聯立，而非共有人依土地法第34條之1 以 多數處分方式一次出售共有物全部。
㈣被告許榮助等10人雖以98年12月4日板橋文化路郵局第15683
號存證信函向被告許石雄表示：「緣許榮助等10人與台端共 有系爭6筆土地，被告許榮助等10人就系爭6筆土地之應有部 分已逾2/3，今特依土地法第34條之1第1至4項之規定通知台 端，將系爭6 筆土地全數出售予莊龍堂先生，僅就此買賣有 關之重要事項，條例如下：(1)買受人：莊龍堂先生。(2)買 賣總價款為壹億參仟柒佰壹拾肆萬柒佰壹拾元整。…(3) 付 款方式：第一次款00000000元整：簽約。第二次款00000000 元整：完稅。第三次款000000000元整：點交。(4)增值稅由 賣方負擔，以稅捐處核發之繳款書為準。( 自第二次款中扣 除)....二、台端請於十日內表示願依上述條件承購，...」 等語，但查：
⑴許秀枝雖原為系爭6 筆土地共有人，但許秀枝之土地應有 部分9/40，所有權於96年1 月26日即已信託登記予訴外人 陳淑貞、許鴻志、陳鴻源、陳信佑等人公同共有，不論渠 等信託契約之內容及目的為何，在渠等間信託契約終止、 土地所有權再次移轉予許秀枝以前，許秀枝於98年11月27 日、28日並非系爭土地共有人，無權依土地法第34條之1 處分被告許石雄之土地應有部分所有權。
⑵再者，被告許石雄接獲原告上開存證信函後，業於98年12 月8 日以五股褒仔寮郵局第000309號存證信函通知共有人 對系爭11地號土地主張優先購買權。詎料，許榮助、許國 萬、許國清、許培宏、陳淑貞、許鴻志、陳鴻源、陳信佑 、許行如、張正時、張裕弘、張亞裕、張詠嘉、張博祺等 14人卻以98年12月24日板橋文化路郵局第16489 號存證信 函通知被告許石雄表示略以「緣許榮助等14人與台端共有 系爭6 筆土地，許榮助等14人就前述土地之應有部分已逾 2/3，今特依土地法第34條之1第1、4項之規定通知台端， 將系爭6筆土地全數出售予莊龍堂先生，...二、台端之價 金，扣除增值稅969242元後...依法應領取金額為0000000 元....之臺灣銀行本票一式，亦請於七日內來領取，若已 逾前開期限，台端而未為領取，吾等則依法將台端應得之 價金，予以提存至臺灣台北板橋地院提存所。三、另台端 向吾等表明僅承購系爭11地號土地，因遲遲未收到台端簽 約及支付價金之通知，吾等覺台端購買非出真意，且不符 合吾等壹次出名下土地之意，為解決長期延宕與善盡土地 開發之利，與保障吾等與台端之權益，希誤自誤。」等語 ，足證渠等確已接獲被告許石雄行使優先購買權之意思表 示，但伊等竟違法否決被告許石雄之優先購買權，並表示 如被告許石雄未於七日內領取價金，伊等將辦理價金提存 法院。
⑶惟查，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地 上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分 之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變 更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以 書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應 得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時 ，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而 取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣 其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承 購。前四項規定，於公同共有準用之。」土地法第34條之 1第1至5 項定有明文，被告許石雄就系爭11地號土地既已 行使優先承購權，系爭11地號土地買賣關係於被告許石雄 與其他共有人許榮助人間應已有效存在。
⑷原告援引部分法院判決主張「土地法第34條之1第4項規定 之優先承購權，既係指『同一條件』之優先購買權而言， 則所謂『同一條件』，即應係指出賣之共有人與他人間所 訂契約條件或他人承諾之條件全部，故出賣之共有人與他 人所訂契約或承諾之一切條件，優先承購人必需均表示接 受，始有合法行使優先購買權可言，如有一部份不接受， 其優先承購權即非合法行使，而於擬售系爭土地之共有人 限定期限過後，其優先承購權即應歸於消滅」云云，惟倘 認原告上述主張可採，並參酌最高法院89年度台上125 號 裁判意旨「按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權， 係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於 該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之 共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買 權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有 部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先 購買權。」，則前提要件必需欲出售之共有人於通知其他 共有人時，已將「出賣之共有人與他人所訂契約或他人承 諾之一切條件」通知他共有人，而他共有人「部分不接受 或擅加予變更買賣條件」，才屬「非合法行使優先購買權 」；反之，倘若最高法院可供欲出售之共有人於通知其他 共有人時，並未將「出賣之共有人與他人所訂契約或他人 承諾之『一切條件』」全部內容通知他共有人，則因通知 內容不正確，應認該不合法通知不生土地法第34條之1 第 二項通知之效力。
⑸原告指摘被告許石雄僅就系爭11地號土地主張優先購買權 ，與土地法第34條之1第4項「同一條件」有違云云，事實
上，許榮助等10人於上開98年12月4 日板橋文化路郵局第 15683號存證信函中僅提及：「...僅就此買賣有關之重要 事項，條例如下：(1)買受人：莊龍堂先生。(2)買賣總價 款為壹億參仟柒佰壹拾肆萬柒佰壹拾元整。...(3)付款方 式：第一次款27,428,133元整：簽約。第二次款68,570, 362元整：完稅。第三次款411,422,151元：點交。(4) 增 值稅由賣方負擔，以稅捐處核發之繳款書為準。（自第二 次款中扣除)...二、台端請於十日內表示願依上述條件承 購，....」等簡略內容，然對照原告所提出之系爭契約書 ，顯見許榮助等10人並未將與原告「所訂契約或承諾之『 一切條件』」全部通知被告許石雄，僅以出售買賣標的而 言，除5、11、11-3、11-1、11-2、11-4等6筆地號土地外 ，張瀞文、葉琪、許正鴻、許榮助、許培宏、許秀枝、許 國萬、許國清、張裕弘、張博祺、張詠嘉、張亞裕、張正 時等13人並同時出售同段6、10及10-3地號等3筆土地，而 於98年12月4日板橋文化路郵局第15683號存證信函根本沒 有此部分記載，足證上述通知並未將「出賣之共有人與他 人所訂契約或他人承諾之『一切條件』」全部內容通知被 告許石雄，縱使許石雄當時表示願意同時購買系爭6 筆地 號土地，仍然與原告與其他共有人簽訂之買賣條件不同。 是以，許榮助等10人未將與原告「所訂契約或承諾之『一 切條件』」全部通知被告許石雄，致使被告許石雄事實上 沒有對渠等間買賣約定之「一切條件」全部接受之機會， 該不合法通知不生土地法第34條之1第2項通知之效力，則 其他共有人即無不能合法取得代理被告許石雄出賣其共有 土地應有部分之代理權，則系爭契約對於被告許石雄應屬 無效。
㈤末查原告雖主張與許榮助等10人與許行如間就系爭6 筆土地 簽訂系爭契約有效，惟查，據被告查知，原告與許榮助等10 人與許行如間因主張系爭6 筆土地之多數處分有效，而於辦 理提存及土地所有權移轉登記前，由原告先將系爭6 筆土地 之土地增值稅全部繳納完畢，然因被告許石雄對系爭11地號 土地主張優先購買權，原告於提存時僅提存5、11-3、11- 1 、11-2、11-4等5筆地號土地買賣價金，並接續辦理5、11-3 、11-1、11-2、11-4等5 筆地號土地所有權移轉登記予原告 及訴外人陳珮玉、莊善祺等三人後，原告與許榮助等共有人 已合意解除系爭11地號土地買賣契約，並向台北縣稅捐稽徵 處新莊分處申請撤回11地號土地移轉現值申報案，及請求退 還已繳納之11地號土地增值稅。退萬步言之，縱認許榮助等 10人於98年12月4日板橋文化路郵局第15683號存證信函所為
通知符合土地法第34條之1第2項規定，及被告許石雄行使優 承買買權時僅表示願以同一價格購買系爭11地號土地，未同 意同時購買5、11、11-3、11-1、11-2、11-4等6筆地號土地 ，行使優先購買權不合法，但原告與許榮助等10人及許行如 共有人既已合意解除系爭11地號土地買賣契約，則原告提起 本訴，請求將系爭11地號土地所有權全部移轉登記予原告名 下，顯屬無稽。
㈥被告答辯聲明：原告之訴駁回。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律 關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上地位有不妥 之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者 而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查原 告主張與被告許榮助等10人及許行如間就系爭6 筆土地訂有 系爭契約，並已依法通知上開土地之共有人即被告許石雄確 認是否行使土地法34條之1 所規定之優先承買權。因被告許 榮助等10人及許行如係就系爭6 筆土地與原告簽立系爭契約 ，而被告許石雄卻僅就其中系爭11地號土地主張優先承買權 ，則原告與被告許石雄間就是否已合法行使優先承買權乙節 存有爭執，致原告基於與被告許榮助等10人及許行如間所為