臺灣板橋地方法院民事判決 99年度簡上字第271號
上 訴 人 韓中荷
被上訴人 韋俊文
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國
99年8月26日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭99年板簡字第552號第
一審判決提起上訴，經本院於100年4月27日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 及 理 由
一、兩造之主張及陳述：
甲、本訴部分
㈠被上訴人起訴主張：
上訴人於民國（下同）98年10月10日向被上訴人承租坐落台 北縣板橋市○○路91號3樓之房屋（下稱系爭房屋），租期 自98年10月10日起至99年10月10日止，約定租金每月9000元 ，按月應於10日前給付。惟上訴人僅給付租金至98年12月10 日，自99年1月10日起即拒不依約繳納租金，被上訴人曾於 99年3月23日寄發存證信函催告給付租金，逾期即終止租約 ，上訴人於99年3月26日收受後仍未給付，則本件租約已於 99年3月30日終止，上訴人於租期終止後竟拒絕遷讓，並已 積欠3個月租金共2萬7000元，而房屋之交還及租金之給付屢 經催討，均置之不理。又自99年4月1日起，系爭房屋租賃契 約既已終止，上訴人對租賃物即屬無權占有，自應按月賠償 被上訴人相當於未收租金9000元之損害，至交還房屋之日止 。另依據租約第6、12、18條規定，上訴人亦應給付被上訴 人未依約遷讓房屋之違約金，即自99年4月1日起迄遷讓房屋 日止每月按租金5倍計算之違約金4萬5000元，及因本件訴訟 需要而委請律師代寫二份訴狀之費用4500元、1500元，以及 於租賃期間內，提前遷離他處之違約賠償金9000元。爰依租 賃契約及不當得利之法律關係，求為判決：1.上訴人應給付 被上訴人3萬3000元，及其中3萬1500元自準備㈠暨反訴答辯 ㈠狀送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之 利息，其中1500元自準備㈡暨反訴答辯㈡狀送達翌日起至清 償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.上訴人應給 付被上訴人9000元及自準備㈡暨反訴答辯㈡狀送達翌日起至 清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.上訴人應 給付被上訴人自99年4月1日起至返還上開房屋之日止，按月 給付被上訴人5萬4000元，及自準備㈡暨反訴答辯㈡狀送達
翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ㈡上訴人則辯稱：
上訴人於98年12月13日要求上訴人搬遷，上訴人已於98年12 月17日簽訂新合約，並於98年12月17日遷出系爭房屋。上訴 人於94年10月10日起至99年1月10日止共計給付租金46萬 8000 元，另有押金1萬9000元。上訴人於98年12月17日遷出 至板橋市○○街63巷1弄28號1樓，被上訴人及其父母亦知， 並多次前往騷擾，故房屋已返還，99年1月至3月並未居住， 何來租金給付。另被上訴人於5月3日開庭稱上訴人僅積欠一 個月租金，係前後矛盾。被上訴人終止租賃契約未經上訴人 同意，請被上訴人提出上訴人於99年1至3月有實際居住之證 明。另外，被上訴人惡意欺瞞上訴人樓上居住精神病患，嚴 重危及上訴人之安全、健康，上訴人依民法第424條規定， 自得隨時終止租約等語。並聲明：請求駁回被上訴人之訴。乙、反訴部分：
㈠上訴人起訴主張：
上訴人前已給付被上訴人押租金1萬9000元，並按月先代墊 洗系爭房屋所在之公寓樓梯費用已達1萬2000元（每月200元 ），上訴人既已搬遷，被上訴人自應返還系爭押租金及代墊 款。另出租人提前終止契約，承租人自有權請求賠償，包含 搬遷費用、換新居重新申請之網路、電話等費用，故請求被 上訴人給付以租金3個月計算之違約金，共計2萬7000元。 又被上訴人惡意欺瞞被告樓上居住精神病患，嚴重危及上訴 人之安全、健康，上訴人自得依民法第424條規定隨時終止 租約。且依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用 收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持 其合於約定使用、收益之狀態。如承租人於出租人不履行其 保持義務或修繕義務時，自得不行使民法第430條所定租賃 物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權及 債務不履行之損害賠償請求權，故上訴人要求酌減之前每月 租金，應酌減成4500元，是被上訴人應返還上訴人23萬4000 元。以上共計29萬2000元。爰依租賃契約及不當得利之法律 關係，請求被上訴人給付上訴人29萬2000元。 ㈡被上訴人則辯稱：
依租賃契約第5條規定，待上訴人將該租賃物騰空，並通知 被上訴人點交無誤，做好遷讓房屋後，自可退還9000元之押 租保證金。惟上訴人並未將租賃物騰空及遷讓房屋，被上訴 人自無需返還押租金。又民法第424條規定係指該租賃物有 瑕疵之情形，但上訴人僅主張系爭房屋樓上住有精神病患， 顯非指該租賃物本身而言。因此，上訴人要求每月減租4500
元，於法顯然無據。至於公寓之洗樓梯錢，係雙方合意由上 訴人支付，且該費用是由上訴人直接付給該清潔工或由被上 訴人代收轉交。若其不肯負擔，又怎能心甘情願地直接付給 該清潔工相關費用且行之有年？另外，上訴人要求被上訴人 給付違約金、搬遷費部分云云，惟被上訴人自始並未違約， 且租約內容亦未曾約定搬遷費相關事宜。上訴人此部分主張 ，亦顯無理由。
二、本件原審㈠對於本訴部分，判決上訴人應給付被上訴人3 萬 3000元及其中3萬1500元自99年5月18日起至清償之日止按年 息百分之五計算之利息，其中1500元自99年6月19日起至清 償之日止按年息百分之五計算之利息。以及就被上訴人勝訴 部分依職權宣告假執行，並駁回被上訴人其餘之訴。㈡對於 反訴部分，判決被上訴人應給付上訴人9000元。以及就上訴 人勝訴部分依職權宣告假執行，並駁回上訴人其餘之訴。 （被上訴人就本訴、反訴敗訴部分，即本訴請求返還房屋、 自99年4月1日起按月給付5萬4000元之不當得利及5倍違約金 、提前搬遷之1個月違約金部分，反訴應給付9000元押租金 部分，均未據上訴，已告確定）。
上訴人就本訴、反訴不利於上訴人部分均聲明不服，㈠本訴 部分求為判決：原判決不利上訴人之部分廢棄，上開廢棄部 分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡反訴 部分求為判決：被上訴人應再給付上訴人28萬3000元及自反 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 被上訴人就本訴及反訴部分則均求為判決駁回上訴。三、查兩造就系爭房屋訂有租賃契約，租期自98年10月10日起至 99年10月10日止，租金每月9000元，按月於10日前給付。被 上訴人曾於99年3月23日寄發存證信函催告給付租金，逾期 即終止租約，上訴人於99年3月26日收受後仍未給付等事實 ，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出之房屋租賃契約書、 存證信函、掛號函件執據等在卷可稽，自應認定屬實。是 本件兩造之爭執點即為：㈠被上訴人是否合法終止系爭租賃 契約？是否得依租約請求積欠之租金、律師諮詢費？㈡上訴 人得請求被上訴人給付之項目及金額為何？以下一一說明。四、就被上訴人是否合法終止系爭租賃契約，其依契約得請求之 租金、律師諮詢費而言：
㈠終止租約部分：
1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」、又「
承租人於租賃關係終止後應返還租賃物。」，民法第440 條第1項、第2項及第455條分別著有規定。 2.經查，兩造約定每月租金為9000元，於每月10日給付，並 有給付9000元為押租金之約定，有被上訴人所提出之租賃 契約書為憑（原審卷第7-10頁）。惟依系爭租賃契約書上 之記載，上訴人僅支付租金至98年12月10日為止（原審卷 第8頁），之後即無支付租金之紀錄，而上訴人又未能舉 證證明確有再給付租金之事實，是自98年12月11日至99年 3月10日止之欠租扣除押租金後已逾2期，故被上訴人於99 年3月23日寄發存證信函（原審卷第11-12頁），催告上訴 人應於函到5日內給付租金，若逾期不付則終止兩造租賃 契約，上訴人於同年月26日收受後並未按期履行（原審卷 第15頁），則兩造間租賃關係已於99年3月31日經被上訴 人合法終止在案，應可認定屬實。
3.上訴人雖主張兩造租約已合意至98年12月13日終止，並已 於98年12月13日點交房屋、交還鑰匙予被上訴人之父親韋 其初，且於98年12月17日返還房屋，租金也付到99年1月 10日止等情，並提出房屋租賃契約書及證人方藍輝、劉進 德、鞏修平為證。惟查，⑴證人方藍輝為上訴人之夫，其 到庭證稱：「我是與上訴人於99年2月間共同居住在大明 街，99年1月我開車送上訴人上、下班，那時上訴人就住 大明街，我與上訴人於98年12月底認識，我沒有經歷過兩 造間租屋爭執之事，是事後才知道，對本案無其他意見」 等語；另證人劉進德則證稱：「我是於去年10月間透過友 人認識上訴人，聽說上訴人要搬家從某個三樓搬到某個一 樓的地方，路名我不知道，二處很近，於去年12月間，詳 細日期我忘記了，僅幫忙幫上訴人搬大件傢俱，當天有三 個人幫忙搬，當天沒有搬完，原住處還有東西，對本案無 其他意見」等語，而證人鞏修平也正稱：「我是上訴人現 在的鄰居，我不知道之前上訴人租屋的事，我亦不知道上 訴人何時搬到大明街。詳細日期不知道，上訴人告訴我他 於99年1月搬來的。我亦不知道之前兩造租屋有何爭執， 對本案無其他意見」等語（本院卷第80-82頁）。由上述 證詞可知，證人劉進德僅證稱確有於98年12月間幫忙搬家 之情形，但「當天沒有搬完，原住處還有東西」，而對於 上訴人所主張之終止系爭租約、點交返還房屋、交還鑰匙 等情，證人三人均證稱不知情，即無法為上訴人有利之認 定。⑵又依上訴人所提出之房屋租約（本院卷第20頁）， 於房屋收付款明細欄係記載「雙方合意於98年12月13日終 止租約，承租人韓中荷租金付至99年元月10日止，並於98
年12 月13日將租屋處鑰匙交付於韋其初收」等語，且記 明「98年11月10日起至98年12月10日止，含押金已付1萬 8000元，另98年12月10日起至99年1月10日止，含押金已 付1 萬8000元」等情，惟被上訴人否認此項租約記載之真 正（本院卷第57頁反面、第81頁反面），且該份租約承租 日期為97年10月10日起至98年10月10日止，惟兩造間已於 98年10月10日租期屆滿時另訂立新租約（原審卷第8-10 頁），則捨新租約不用而於舊租約上記載有關新租約終止 事項及支付押租金情形，已顯與常情不符；且該房租收付 欄上簽收款項之「韋其初（即被上訴人之父親）」簽名， 也明顯與上訴人所提出韋其初簽收95年2月至97年10月每 月房租之簽名不符（本院卷第33-35頁）；再於本院審理 時，上訴人也坦承「該房租收付欄都是我寫的字」一語（ 本院卷第81頁反面），是該項租約之記載，即無法認定為 真實。故上訴人所主張之上開事實，即缺乏證據證明，無 法採信。
㈡給付積欠租金部分：
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收 益，他方支付租金之約，又承租人應依約定日期支付租金 ，民法第421條第1項及第439條前段分別定有明文。 2.本件依兩造於98年10月10日所訂立之租約所載，上訴人應 於每月10日繳納1個月份租金，惟僅支付租金至98年12月 10 日止（原審卷第8頁），自98年12月11日起即未付租金 ，而系爭租賃契約效力於99年3月31日已因被上訴人終止 而消滅，則被上訴人請求上訴人給付租賃期間所積欠之租 金合計3個月為2萬7000元（即自98年12月10日起至99年1 月9日、99年1月10日起至99年2月9日、99年2月10日起至 99 年3月9日，以上共計3個月，至99年3月10日起關於相 當於租金之不當得利部份，因原審為被上訴人敗訴之判決 ，已因被上訴人未提起上訴而告確定），是被上訴人依租 賃契約之法律關係請求上訴人給付積欠租金2萬7000元， 即有所據，應予准許。
㈢律師諮詢費部分：
按「乙方若有違約情事，致損害甲方權益時，願聽從甲方 損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用及有 關一切雜費、工資，均應由乙方負責賠償。」，兩造簽訂 之租賃契約第13條定有明文。本件因上訴人未就終止系爭 租約、結算租金、點交返還房屋、交還鑰匙等租約相關事 項，與被上訴人結清，致被上訴人提起本件訴訟，之後又因 上訴人提起反訴，需再委請律師撰寫準備書狀暨答辯狀2份
，致先後支出律師費用4500元、1500元，共計6000元，業據 提出收據2紙為證（原審卷第51、64頁），依上開約定，上 訴人自應賠償此部分費用。
五、就上訴人得請求被上訴人給付之項目及金額為何而言： ㈠押租金部分：
1.按租賃契約訂有押租金之約定，重在擔保承租人就租金及 其他損害賠償債務之履行，是其約定應係一種物的擔保， 並附隨於租賃契約之從契約，而與租賃契約本身有密不可 分之關係。本件系爭租約因上訴人未依約繳租金而經被上 訴人於99年3月31日合法終止，而上訴人已於98年12月間 搬運大型家具完畢，並於99年1月20日左右返還系爭房屋 鑰匙，被上訴人也未舉證證明上訴人於終止租約後有如何 未騰空之情事，是兩造間之租賃關係，於終止租約後即當 然消滅，而押租金契約係租賃契約之從契約，主契約消滅 ，從契約亦因此消滅，則上訴人依押租金契約之法律關係 ，自得請求被上訴人返還押租金
2.上訴人雖主張被上訴人應返還押租金1萬9000元云云，惟 此項押租金係記載於兩造間94年10月10日起至95年10月10 日止之租約內（原審卷第84頁），之後於租期屆滿另訂立 1年新租約及續約時（即95年10月10日至96年10月10日、 96年10月10日起至97年10月10日），押租金均已變更為 9000元（原審卷第86、87頁），兩造於訂立本件系爭租約 時，押租金之記載亦為9000元（原審卷第8頁）。而其所 提出記載「98年11月10日起至98年12月10日止，含押金已 付1萬8000元，98年12月10日起至99年1月10日止，含押金 也支付1萬8000元」等文字之租約，無法認定為真正，已 如前述，故上訴人得請求返還之押租金金額，應以被上訴 人所提出之系爭房屋租賃契約所載之押租金9000元者，作 為認定依據。從而，上訴人僅得請求被上訴人返還9000元 ，逾此部分請求為無理由。
㈡酌減租金部分：
1.本件上訴人主張被上訴人惡意欺瞞被告樓上居住精神病患 ，嚴重危及上訴人之安全、健康，上訴人因此受有損害， 依債務不履行而請求損害賠償，要求酌減之前租金為4500 元，是被上訴人應返還上訴人23萬4000元云云。 2.按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任」，民事訴訟法第277條定有明文。又「出租人應以合 於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關 係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」、「租賃 物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人
或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕 疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約」民法第 423條、第424條固定有明文。惟該2條文所規範的內容， 均係指為租賃標的之房屋本身而言，即被上訴人應就所出 租之房屋，保持其合於約定使用、收益之狀態，且不得有 危及上訴人或其同居人之安全或健康之瑕疵存在。本件上 訴人所指稱之情形，為被上訴人所否認，且縱使系爭房屋 樓上住有精神病患，亦顯非該租賃物即系爭房屋具有瑕疵 之情形，而與上述2條文規範之要件不符。是上訴人既未 能舉證系爭房屋確有不能居住之情形，即應認上訴人之主 張為無理由。從而，上訴人要求每月減少租金4500元，於 法顯然無據，故此部分請求，無法准許。
㈢洗樓梯費用部分：
1.上訴人主張其承租範圍僅限於房屋本身，並不及於公寓其 他部分，故樓梯清洗費用應由出租人即被上訴人負責，則 承租人因每月洗樓梯費用支出200元，共請求被上訴人給 付1萬2000元云云。
2.惟查，上訴人於本院審理時陳稱：「當初被上訴人說叫我 先墊洗樓梯的費用，是依據委任關係主張返還費用」一語 （本院卷第108頁反面），惟此為被上訴人所否認，上訴 人又無法舉證證明兩造間確有委任關係存在，此部分主張 即無法採信。何況，系爭房屋位於3樓，使用樓梯為系爭 房屋之使用收益範圍，在兩造間別無約定之情形下，自應 由上訴人負擔使用之對價，是上訴人請求被上訴人給付此 項樓梯清洗費用，為無理由，無法准許。
㈣違約金部分：
1.上訴人主張因被上訴人提前終止契約而造成損害，自有權 依損害關係請求賠償，包含搬遷費用、換新居重新申請之 網路、電話等費用，故請求被上訴人給付上訴人以租金3 個月計算之違約金，共計2萬7000元云云。 2.惟查，系爭租賃契約終止事由，是因上訴人未就終止系爭 租約、結算租金、點交返還房屋、交還鑰匙等租約相關事 項，與被上訴人結清，致被上訴人以上訴人積欠租金未付 為由，而提前終止租約，顯然提前終止契約係可歸責於上 訴人之事由所致，故上訴人主張被上訴人違約提前終止租 約而造成其損害云云，即無理由，其所為請求，無法准許 。
六、綜上所述，就本訴部分，被上訴人本於租賃契約之法律關係 ，請求被告應給付原告3萬3000元（27000+6000）及其中 3萬1500元自準備㈠暨反訴答辯㈠送達翌日即99年5月18日起
至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，其中1500 元自準備㈡暨反訴答辯㈡送達翌日即99年6月19日起至清償 之日止，按週年利率百分之5計算之利息，即無不合，應予 准許。另就反訴部分，上訴人本於押租金契約之法律關係， 請求被上訴人應給付9000元部分為有理由，其餘之請求為無 理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，均為上訴人敗 訴之判決，並依職權為假執行之宣告，經核均無不合，上訴 論旨指摘原判決此部分判決不當，求予廢棄改判，均為無理 由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 5 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 陳財旺
法 官 徐玉玲
法 官 劉以全
以上正本證明與原本無異
本件不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 18 日
書記官 蔡忠衛