臺灣彰化地方法院民事判決 99年度簡上字第129號
上 訴 人 張甚
訴訟代理人 張奕群律師
複代理人 洪玉玲
被上訴人 賴玉瑞
許凱鈞
許哲維
2號
許智翔
上 一 人
法定代理人 許耀仁
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年8月5
日本院員林簡易庭98年度員簡字第293號第一審判決提起上訴，
本院於100年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按於簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造 同意，不得為之，但有下列情形之一者，不在此限：㈠請 求之基礎事實同一者；㈡擴張或減縮應受判決事項之聲明 者；㈢因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者；㈣該訴 訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人 為當事人者；㈤訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有 爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定 其法律關係之判決者，民事訴訟法第436條之1第3項準用 同法第446條第1項、第255條第1項第2至6款定有明文。經 查：上訴人於原審係依不定期租賃之法律關係，請求被上 訴人應給付上訴人新台幣(下同)145,000元之租金及自起 訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息 ，嗣於上訴中，追加主張依不當得利之法律關係，請求被 上訴人應給付上訴人145,000元之租金及自起訴狀繕本送 達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息；另上訴人 於原審原係依民法第767條第1項規定，請求被上訴人遷讓 房屋，嗣於上訴中，追加類推適用民法第767條第1項規定 ，請求遷讓房屋，經核此部分因請求之基礎事實同一，應 予准許，合先敘明。
二、本件被上訴人許凱鈞、許哲維、許智翔經合法通知，未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情
形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、上訴人起訴及上訴審主張：
一、緣坐落彰化縣溪湖鎮○○路（整編前為大竹里車頭巷16號 ）由東環路北往南起算第7間，即坐落彰化縣溪湖鎮○○ 段1131號、1158-1號土地如附圖所示A部分及B部分面積合 計78平方公尺之未辦保存登記鐵皮建物原為訴外人黃文錦 所有，並由黃文錦於民國（下同）94年3月30日出租於被 上訴人賴玉瑞，供被上訴人賴玉瑞及其子女即被上訴人許 哲維、許智翔、許凱鈞居住使用，租期自94年4月1日起， 至96年3月31日止，租金每月5,000元，此份租約並未經公 證。迄至95年4月23日黃文錦將系爭建物之所有權讓與上 訴人後，上訴人曾以系爭建物業已讓渡上訴人所有為由， 要求被上訴人賴玉瑞給付租金，並與上訴人重新訂立租賃 契約，然遭被上訴人賴玉瑞所拒。嗣租賃契約期滿後，被 上訴人等未經上訴人同意竟繼續使用系爭建物，且自96年 4 月1日起未曾給付租金。雖經上訴人多次要求搬遷，但 被上訴人等皆置之不理。上訴人不得已，於98年4月15日 以存證信函催告被上訴人等應於文到後5日內給付所欠租 金125,000元，逾期即終止租約，並應搬遷還屋，惟存證 信函遭退回。上訴人乃另於同年月23日以相同內容之存證 信函再次向被上訴人賴玉瑞及許哲維催告，然被上訴人於 收受後仍置之不理。上訴人遂向彰化縣溪湖鎮調解委員會 申請調解，又因被上訴人等未到場而調解不成立。查上訴 人既已受讓系爭建物，依民法第425條規定及最高法院26 年上字第365號判例所示，當然承受出租人黃文錦行使或 負擔由租賃契約所生之權利或義務。因此，於被上訴人等 欠租25個月，經催告仍不給付租金後，自得依法終止兩造 間之租賃契約。上訴人因以起訴狀繕本之送達為終止租約 之意思表示，並請求被上訴人賴玉瑞給付96年4月1日起至 98 年8月31日止共29個月之欠租合計145,000元。而租約 終止後，被上訴人等已無占有使用系爭建物之合法權源， 上訴人亦得本於租賃關係、所有物返還請求權請求被上訴 人等騰空遷讓系爭建物。如鈞院認非不定期租賃，則被上 訴人賴玉瑞自租期屆滿後即96年4月1日起，應自系爭建物 遷出，將建物返還上訴人，乃其繼續無權占有，已侵害上 訴人之所有權，因此上訴人受有相當於租金數額之損害， 爰另依不當得利之法律關係請求自租期屆滿，應遷出之日 即96 年4月1日起至98年8月31日止（共29個月），按租金 數額（每月5,000元）計算之損害金。
二、雖被上訴人賴玉瑞否認於94年3月30日簽立房屋租賃契約
書，然被上訴人賴玉瑞事實上自86年4月起即向訴外人黃 文錦承租系爭建物，此有其自承為其簽名之86年3月29日 及92年4月1日房屋租賃契約書可憑，經將94年3月30日之 房屋租賃契約書與86年3月29日之房屋租賃契約書上承租 人賴玉瑞所蓋用之印文相互比對可知，兩者相符，屬同一 印章所蓋用。且94年3月30租約之始期正係92年4月1日租 約期滿之翌日，可見被上訴人賴玉瑞確有於94年3月30日 與訴外人黃文錦簽立房屋租賃契約書而使用系爭建物甚明 。縱認94年3月30日之房屋租賃契約書非被上訴人賴玉瑞 所親簽，然其於92年4月1日簽立之租賃契約期滿（94年3 月31日）之後，仍就系爭建物為使用收益，且出租人亦未 表示反對之意，亦應視為有不定期之租賃契約存在。則於 被上訴人賴玉瑞欠租，經上訴人催告不為給付，並終止租 賃契約後，被上訴人等亦應騰空遷讓系爭建物於上訴人。 被上訴人賴玉瑞固又辯稱86年3月29日及92年4月1日房屋 租賃契約書所承租之房屋並非系爭建物等語，但系爭建物 曾於86年1月間出租於訴外人黃炳林，其出租房屋所在地 與86年3月29日及92年4月1日房屋租賃契約書所載者相同 ，皆為溪湖鎮○○路19號，證人黃文錦復證稱曾將系爭建 物出租給別人等語，可見被上訴人賴玉瑞於86年3月29日 及92年4月1日向黃文錦承租之房屋確為系爭建物無訛。又 證人黃文錦經營工程行，曾與他人簽立營造契約，並非不 識字之人，實無將讓渡書誤認為悔過書之可能，是其既證 稱讓渡書上黃文錦之姓名為其所簽，指印亦為其所蓋等語 ，參以證人廖張林復證稱系爭建物係黃文錦請其施工，其 並向黃文錦收取費用等語，足認系爭建物原係黃文錦所有 ，嗣讓渡於上訴人屬實。被上訴人賴玉瑞辯稱系爭建物為 其所有，證人黃文錦證稱系爭建物係被上訴人賴玉瑞出資 請其建造等語，均非實在。
三、退步言，如認定上訴人僅取得系爭建物之事實上處分權， 請求類推適用民法第767條規定。按民法第758條規定：「 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力。」，其採「登記要件主義」，旨在 交易之安全，保護善意第三人。本件被上訴人賴玉瑞係向 訴外人黃文錦承租系爭建物，因此並無「善意保護」之必 要。況民法物權篇修正後，民法第767條第2項增列「前項 規定(即所有權人之物上請求權) ，於所有權以外之物權 ，準用之。」。亦即所有權人以外之物權，均可主張民法 767條第1項之物上請求權。而對於未能辦理保存之建物， 實務上已承認其有「事實上處分權」，既可以拆除建物，
使之根本消滅，在訴訟上負有「拆屋還地」義務之人，其 對建物之使用、支配權力與合法登記之所有權人幾乎相同 ，僅僅欠缺無法辦理登記為所有權人而已。既然民法767 條第2項修正增列，其他物權人亦可行使物上請求權，則 有事實上處分權之未辦理所有權保存登記之建物所有人， 自應有類推適用民法767條第1項規定之必要。 四、又家屬非民法942條之占有輔助人，強制執行時亦需對家 屬有執行名義。才能請求家屬遷出並返還建物，因此於訴 之聲明中請求被上訴人許凱鈞、許哲維、許智翔遷出及返 還建物。
五、上訴聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)前項廢棄部份，請求判決被上訴人等應將坐落彰化縣 溪湖鎮○○段1131號、1158-1號土地如附圖所示Ａ部 分面積57平方公尺、Ｂ部分面積21平方公尺之未辦保 存登記鐵皮建物騰空遷出，並將該建物返還上訴人。 (三)被上訴人賴玉瑞應給付上訴人145,000元，及自本件 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。
參、被上訴人則以：
被上訴人賴玉瑞則稱系爭建物係被上訴人於83年底出20萬元 請黃文錦建造後，委由黃文錦出租於他人，並由黃文錦收取 房租，以抵償被上訴人積欠黃文錦之債務6萬元，是系爭建 物為被上訴人所有，被上訴人等自有權居住。上訴人雖提出 讓渡書，然為被上訴人所否認，自應證明系爭建物為其所有 。又被上訴人未於94年3月30日房屋租賃契約書上簽名及蓋 章，且被上訴人最大之子女為76年次，亦不可能於租賃契約 書上簽名，故該房屋租賃契約書也非真正。至於上訴人另提 出之86年3月29日及92年4月1日房屋租賃契約書，固經被上 訴人簽名，但承租房屋所在地並非系爭建物。再者，被上訴 人於86年間因離婚，需系爭建物居住，乃請承租系爭建物約 3個月之訴外人黃炳林搬離該建物，而由被上訴人搬入居住 。倘系爭建物係黃文錦所有，何以85年間黃文錦之母親及妹 妹遭上訴人驅離住家後，不搬入系爭建物居住。又何以黃文 錦向訴外人陳黃碧雲借款50萬元，未以系爭建物為抵押。系 爭建物所在之土地是國有財產。被上訴人居住至99年8月， 即已搬出系爭建物，但裡面仍有被上訴人之東西等語，並聲 明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項：
一、坐落彰化縣溪湖鎮○○路由東環路北往南起算第7間，即
坐落彰化縣溪湖鎮○○段1131號、1158-1號土地如附圖所 示Ａ部分及Ｂ部分面積合計78平方公尺房屋，為未辦保存 登記鐵皮建物。
二、系爭建物目前由被上訴人使用居住至99年8月，被上訴人 已搬出系爭建物，但仍有東西未遷出。
三、立約日86年4月1日及92年4月1日房屋租賃契約書上「賴玉 瑞」之簽名，為被上訴人賴玉瑞所簽。
四、被上訴人自96年4月1日起即未曾給付租金。伍、兩造爭執事項：
一、系爭建物之原始起造人為黃錦文或被上訴人賴玉瑞？ 二、黃文錦是否將系爭建物轉讓給上訴人？上訴人是否已取得 事實上之處分權？
三、黃文錦於94年3月30日有無與被上訴人賴玉瑞簽立租賃契 約？
四、系爭租賃契約96年3月31日到期後，是否仍視為不定期租 賃？系爭契約有無經合法終止？民法第425條規定於未保 存登記之建物讓與其事實上處分權時有無適用？ 五、上訴人得否依或類推民法第767條第1項規定以及租賃物返 還請求權，請求被上訴人遷讓房屋？
六、被上訴人是否應給付上訴人145,000元及法定遲延利息？ 其為租金性質或損害金之性質？
陸、得心證之理由：
一、本件上訴人主張坐落彰化縣溪湖鎮○○路（整編前為大竹 里車頭巷16號）由東環路北往南起算第7間，即坐落彰化 縣溪湖鎮○○段1131號、1158-1號土地如附圖所示A部分 及B部分面積合計78平方公尺之未辦保存登記鐵皮建物原 為訴外人黃文錦所有，並由黃文錦於94年3月30日出租於 被上訴人賴玉瑞，供被上訴人賴玉瑞及其子女即被上訴人 許哲維、許智翔、許凱鈞居住使用，租期自94年4月1日起 ，至96年3月31日止，租金每月5,000元。迄至95年4月23 日黃文錦將系爭建物之所有權讓與上訴人後，上訴人曾以 系爭建物業已讓渡上訴人所有為由，要求被上訴人賴玉瑞 給付租金，並與上訴人重新訂立租賃契約，然遭被上訴人 賴玉瑞所拒。嗣租賃契約期滿後，被上訴人等未經上訴人 同意竟繼續使用系爭建物，且自96年4月1日起未曾給付租 金。雖經上訴人多次要求搬遷，但被上訴人等皆置之不理 等語，並提出94年4月1日至96年3月31日之房屋租賃契約 書及讓渡書為證。被上訴人對於租約到期後未繳納租金之 事實，並不爭執，惟否認系爭鐵皮建物原為黃文錦所有， 辯稱系爭建物係被上訴人於83年底出20萬元請黃文錦建造
後，委由黃文錦出租於他人，並由黃文錦收取房租，以抵 償被上訴人積欠黃文錦之債務6萬元，是系爭建物為被上 訴人所有，被上訴人等自有權居住。被上訴人並否認94年 4 月1日至96年3月31日之房屋租賃契約書及讓渡書之真正 。經查，依上訴人提出之讓渡書，其上載明黃文錦於溪湖 鎮○○路鐵皮屋一棟地坪約20坪，所有權讓渡予上訴人張 甚，作為償還借款，並由黃文錦簽名蓋指印，而證人黃文 錦於原審亦到庭證稱該讓渡書確實為其簽名蓋指印，足見 系爭讓渡書為真正，被上訴人否認讓渡書之真正自不足採 。又證人黃文錦於原審雖到庭證稱系爭鐵皮屋為被上訴人 拿錢請伊蓋的，蓋好後以伊名義出租，因被上訴人蓋鐵皮 屋時錢不够，伊出6、7萬元，故以伊名義出租，當時伊與 被上訴人在交往，尚未同居，該讓渡書其實係悔過書，當 時與上訴人張甚為夫妻，夫妻吵架，伊不識字才簽，伊未 將房屋租給被上訴人等語。然查，證人黃文錦自承本從事 泥水工，工作時並有與人訂立契約，則證人黃文錦辯稱自 己不識字，又如何與人簽約，故其此部分證詞顯不足採。 再證人廖張林於原審勘驗現場時證稱系爭建物有參與建造 ，係由黃文錦請其施工，其並向黃文錦收取費用等語，而 證人黃文錦本身自承亦有出6、7萬元，若系爭建物係被上 訴人所有，則怎係黃文錦叫廖張林施工，並由廖張林向黃 文錦請款？再若系爭建物非黃文錦所有，則黃文錦又豈會 將所有權讓渡予上訴人？又被上訴人若係所有權人，則之 前出租系爭建物時，應以被上訴人為出租人，又豈會以黃 文錦為出租人？被上訴人雖稱黃文錦有出6、7萬元，故以 伊名義出租，惟此與一般社會常情未合。此外，被上訴人 自承之前上訴人另提出之86年4月1日及92年4月1日房屋租 賃契約書，固經被上訴人簽名，但承租房屋所在地並非系 爭建物等語，惟查，本院觀諸上訴人提出之86年3月29日 及92年4月1日房屋租賃契約書，地址均在溪湖鎮○○路上 ，若系爭建物係被上訴人所有，則被上訴人自行居住即可 ，又何須另外在溪湖鎮○○路承租其他建物居住，亦不合 理。參以，證人即系爭房屋之隔壁鄰居楊桂圓於原審勘驗 時結證稱伊房屋電錶放在車頭巷19號，之前電錶是伊先生 胡銀國之名義，後來更為上訴人名義，但電費仍由伊繳納 ，後來伊承租時電錶變更為楊枝名義等語，上訴人則於勘 驗時稱係其出錢借楊枝名義申請電錶等語，若被上訴人為 原所有權人，怎會電錶之名義人均未曾出現被上訴人之名 義，反而曾出現上訴人之名義？故證人黃文錦稱系爭建物 係被上訴人所有，顯係維護被上訴人之詞，不足採信，堪
認上訴人主張黃文錦曾出具讓渡書將系爭建物讓與上訴人 為可採。
二、次應審酌者為上訴人是否已取得系爭建物之事實上處分權 ？按「未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保 存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不 能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間，如無相反之約 定，應認為讓與人已將該建築物之事實上處分權讓與受讓 人，最高法院六十七年二月二十一日六十七年度第二次民 事庭庭長會議決定（一）可資參照。查系爭建物固未辦理 保存登記，致不能辦理所有權移轉登記，惟證人曹○龍既 已將系爭建物讓與被上訴人，並『交付』予被上訴人占有 使用，且其二人間復無相反之約定，是應認證人曹○龍業 將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人無訛」。又按「 違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為 交易、讓與之標的，買受人『受領交付』而取得事實上處 分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張 所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後， 始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地 建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用」，此 有台灣高等法院台南分院92年度上易字第178號及最高法 院91年度台上字第2154號判決要旨可資參照。依前揭台灣 高等法院台南分院及最高法院之判決要旨均認為未辦理保 存登記建物，因不能辦理所有權移轉登記，故事實上處分 權之取得，應以有讓與契約存在及交付占有為前提要件。 而查，本件上訴人與黃文錦間所簽立之讓渡書，實際上僅 係一債權契約，並不具有物權移轉之效力，又系爭契約95 年4月23日訂立時，依上訴人之主張，系爭建物均由被上 訴人占有使用至今，足見黃文錦並未曾將系爭建物交付上 訴人占有，且兩造之讓渡書內亦看不出有約定以讓與對被 上訴人之返還請求權，以代交付之事實，則上訴人根本尚 未取得系爭建物之事實上之處分權。
三、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之，88年4月21日修正之民法第425條定 有明文。查本件上訴人既然實際上尚未取得系爭建物之事 實上之處分權，本件姑且不論被上訴人於94年4月1日至96 年3月31日是否確實有承租系爭建物，縱使認為有，惟上 訴人既然尚未取得系爭建物之事實上之處分權，上訴人自 無法承受出租人之地位。故縱使系爭租約到期後，被上訴
人仍繼續使用系爭建物，然上訴人既無法承受上開租賃關 係，則上訴人依租賃之法律關係，請求被上訴人給付96年 4 月1日起至98年8月31日止（共29個月）共145,000元之 不定期租賃租金及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止 ，按年息5%計算之利息，則屬無據。另上訴人主張租約到 期，依租賃物返還請求權，請求被上訴人等應將坐落彰化 縣溪湖鎮○○段1131號、1158-1號土地如附圖所示Ａ部分 面積57平方公尺、Ｂ部分面積21平方公尺之未辦保存登記 鐵皮建物騰空遷出，並將該建物返還上訴人，同屬無據。 至上訴人主張之最高法院26年上字第365號判例，係指出 租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法 第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存 在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生 之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人 返還租賃物等語，惟本件上訴人既尚未取得事實上之處分 權，上訴人自難比附援引此判例，主張當然受讓租賃契約 之權利。
四、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有 權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物 權，準用之，民法第767條定有明文。本件上訴人主張租 約已經到期，爰依民法第767條規定或類推適用民法第767 規定，請求被上訴人等遷讓房屋，惟查上訴人尚未取得系 爭建物之事實上之處分權已如前述，且按不動產物權，依 法律行為而取得者，非經登記不生效力，民法第758條定 有明文。違章建築因不能辦理所有權登記，依據上開法條 ，其受讓人即不能取得違章建築之所有權。雖實務上肯認 未登記之不動產得因受讓而取得事實上處分權，惟此僅係 便宜之措施，事實上處分權究非所有權，能否類推適用所 有權之物上請求權之規定，亦非無疑（最高法院95年度台 上字第94號判決參照）。從而，上訴人主張依民法第767 條第1項規定，請求被上訴人等應將坐落彰化縣溪湖鎮○ ○段1131號、1158-1號土地如附圖所示Ａ部分面積57 平 方公尺、Ｂ部分面積21平方公尺之未辦保存登記鐵皮建物 騰空遷出，並將該建物返還上訴人，尚屬無據。上訴人雖 又主張事實上處分權，因為有民法第767條第2項之增定， 應得類推適用民法第767條第1項規定，惟按物權除依法律 或習慣外，不得創設，民法第757條定有明文。而事實上 處分權並非民法規定之物權，亦非習慣法承認之物權，自 無因有民法依第767條第2項之增定，而得類推適用民法第
767條第1項規定之餘地，故上訴人此部分主張亦屬無據。 五、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條定有明文。上訴人另外主張系爭租約關係已 不存在，被上訴人等應遷讓並將系爭建物返還，詎其拒不 交還，仍繼續使用，出租人即受有損害，因此依不當得利 之法律關係請求被上訴人賴玉瑞給付自96年4月1日起至98 年8月31日止（共29個月），以原租金金額計算之不當得 利金額145,000元及其遲延利息。然上訴人既尚未取得系 爭建物之事實上之處分權，即不能謂其占有使用收益權被 侵害而受有損害，故上訴人依不當得利之法律關係，請求 被上訴人應給付損害賠償金145,000元及其遲延利息云云 ，亦屬無據。從而原審為上訴人敗訴之判決，並駁回上訴 人假執行之聲請，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當， 請求予以廢棄，為無理由，應予駁回。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段 ，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 康弼周
法 官 黃倩玲
法 官 詹秀錦
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 24 日
書記官 施嘉玫