臺灣士林地方法院民事判決 99年度簡上字第125號
上 訴 人 張榮華
被上訴人 淡水大學城社區管理委員會
法定代理人 蔡旺志
訴訟代理人 黃定熙
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國99年6 月
22日本院士林簡易庭99年度士簡字第591 號第一審判決提起上訴
，本院於民國100 年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並除確定部分外訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍萬叁仟玖佰柒拾叁元。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外），及第二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人占用伊所有之臺北縣淡水鎮（已 改制為新北市淡水區○○○路126 號地下1 樓房屋（下稱「 系爭房屋」）之樓層版及牆壁，懸掛裝設提供全社區使用之 供電設施（含管路、管線、分電盤、開關、電表箱等，下稱 「系爭設施」），致系爭房屋空間低矮、管線凌亂，無法隔 間居住，更不易出租為一般商店收租，使用效益受限，損失 甚鉅。又系爭房屋坐落地區店面月租金每月每坪約1,000 元 ，系爭房屋面積146 坪，以此計算，月租金每月損失14萬 6,000 元。被告置設上開設施，致伊無法出租系爭房屋，應 負三成責任。是被上訴人應賠償伊相當於每月3 萬元之損失 ，及扣除伊每月應繳納管理費5,840 元後，被上訴人每月應 付伊2 萬4,160 元，並溯自98年8 月起算，共計應給付14萬 4,960 元（（30,000－5,840)×6 ＝144,960 ）。爰依民法 第767 條之規定、侵權行為損害賠償及不當得利之法律關係 ，請求被上訴人拆除系爭設施及給付14萬4,960 元（原審判 決駁回拆除系爭設施及逾10萬5,120 元之不當得利請求部分 ，未據上訴人上訴，已告確定）。
二、被上訴人則以：系爭房屋於80年間建築完成時，即由建商設 置系爭設施，並經工務局現場會勘後核發使用執照。上訴人 於96年間購買系爭房屋時，業已看過現場，同意現況交物， 是其應有默示同意伊以系爭設備占用系爭房屋，故伊並非無 權占有。伊之社區住戶原則上每月每坪須繳納40元之管理費 ，但因系爭設施占用系爭房屋，上訴人每月原僅須繳納1,50 0 元，但因上訴人後來沒拒絕給付，淡水大學城社區住戶大
會乃決議回復原來收費標準計算上訴人之管理費等語，資為 抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴。上訴人就其 敗訴部分，部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決關 於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應自98 年10月1 日起至100 年3 月31 日止，按月給付上訴人5,840 元。並主張：伊為系爭房屋所有權人，自得就系爭房屋為使 用收益，被上訴人聯合社區住戶以系爭設備占用系爭房屋， 自應對伊予以補償，應按月賠償伊相當於租金之損失5,840 元。被上訴人則聲明求為判決駁回上訴。
四、不爭執事項：
㈠被上訴人於95年12月30日買受系爭房屋，並於96年2 月6 日 經登記系爭房屋所有權人。
㈡系爭設備於系爭房屋建築完成時即設置於系爭房屋內，供淡 水大學城社區全體住戶使用。
五、得心證之理由
上訴人主張被上訴人未經其同意以系爭設備占用系爭房屋如 附圖所示之部分，應給付其相當於租金之不當得利等語，然 為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點應為 ：㈠被上訴人占用系爭房屋是否無合法之權源？㈡上訴人所 得主張之不當得利數額為若干？茲分述如下：
㈠被上訴人占用系爭房屋無合法之權源。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民法第277 條前段定有明文。次按主張法律關係存在者 ，應就法律關係存在之事實，負舉證之責，亦最高法院28 年上字第11號、42年臺上字第170 號判例意旨所明揭。本 件被上訴人辯稱兩造間就系爭房屋存有使用借貸契約云云 ，為上訴人所否認，自應由被上訴人就使用借貸法律關係 存在之事實，負舉證之責。
⒉又按契約之成立，須以要約及承諾互相意思表示一致為必 要，此觀民法第153 條第1 項規定自明。再所謂默示之意 思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知 其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依 社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思 表示（最高法院29年上字第762 號判例意旨）。本件被告 主張兩造間存有默示之使用借貸契約關係，無非以上訴人 於買受系爭房屋時，系爭設備即已設置於系爭房屋內，且 被上訴人之前手應有同意建商及被上訴人於系爭房屋內設 置系爭設備等情，為其論據。惟查，縱依被上訴人所述， 上訴人之前手曾同意建商及被上訴人於系爭房屋內設置系
爭設備，然依債之相對性原則，該使用借貸契約亦僅存在 於上訴人之前手與被上訴人之間，被上訴人尚不得以其與 上訴人前手間之契約關係，執以對上訴人主張使用權利（ 最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。又上訴人 於買受系爭房屋後，迭次催請被上訴人拆除系爭設備等情 ，有存證信函附卷可稽（見原審卷宗第29、30頁）。衡諸 常情，倘上訴人曾默示同意被上訴人使用系爭房屋，其應 不致於買受系爭房屋後，即屢次催請被上訴人拆除系爭設 備。是依上訴人之舉動，尚不足以間接推知其曾同意被上 訴人占用系爭房屋。此外，被上訴人亦未舉證何時向上訴 人為使用借貸系爭房屋如附圖所示部分之要約，自無上訴 人默示承諾之問題，兩造無從因意思表示一致而成立使用 借貸契約，應屬明確。基此，被上訴人占有系爭房屋如附 圖所示部分，並無合法權源，應堪認定。
⒊雖原審以系爭設施所在部分為法定或約定共用部分，惟查 ：
⑴系爭房屋建築完成日期為80年3 月14日，有建築物登記 謄本在卷可稽（原審卷第20頁），是依被上訴人所述， 系爭設施係建築完成時即由建商設置等情觀之，因斯時 公寓大廈管理條例尚未公布施行（該條例係於84年6 月 28日公布），系爭房屋所以無償提供部分空間供全體區 分所有權人所共有之系爭設施使用，當係本於使用借貸 契約法律關係，此一使用借貸法律關係上訴人是否應繼 受，已詳如前揭2.之論述。
⑵縱認公寓大廈管理施行後，就系爭房屋之性質之規範亦 有適用，惟：
①按公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區 分所有之標的者，為專有部分。公寓大廈專有部分以 外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使 用者，為共用部分。公寓大廈管理條例第3 條第3 、 4 款分別定有明文。是所謂法定共用部分者，當係指 區分所有標的專有部分以外，而供共同使用者，始足 當之。系爭房屋具有使用上之獨立性，並編為淡水區 ○○段3805建號，登記為上訴人所有，主要用途為「 住商用」，依前揭法條規定，核屬專有部分，其非「 專有部分以外之其他部分」，自非前揭法條所謂法定 共用部分。至系爭設施部分，性質上固為全體區分所 有權人所共有，惟該等管線及電表箱、分電盤等物， 並非系爭房屋之重要成分，乃係獨立於系爭房屋外之 「動產」，全體區分所有權人共有之動產放置於專有
部分之系爭房屋，並不使專有部分之空間因而成為法 定共用部分。原審以系爭設施放置於系爭房屋之特定 空間，推論該特定空間即係法定共用部分，尚有未洽 。
②次按公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，為約定 共用部分；約定專用部分、約定共用部分之範圍及使 用主體，非經載明於規約者，不生效力；專有部分經 依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該 專有部分區分所有權人同意。公寓大廈管理條例第3 條第6 款、第23條第2 項第1 款、第33條第1 款分別 定有明文。如前所述，系爭房屋於建物登記謄本上所 載用途為「住商用」，其放置系爭設施之範圍，被上 訴人並未舉證曾經區分所有權人會議約定為約定共用 部分，且於決議前後經該專有部分區分所有權人同意 ，且載明於規約，依前揭法條規定，自不生效力，亦 不僅因上訴人於買受系爭房屋時，知悉系爭設施放置 於系爭房屋內，即當然而為約定共用部分並拘束上訴 人。
㈡上訴人所得主張之不當得利數額為5 萬3,973 元。 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還 者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有 明文。又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之 損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之 不當得利（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。 經查：
⒈系爭設備包含管路、管線、分電盤、開關、電表箱，且其 範圍如附圖所示斜線部分等情，業經原審勘驗明確，有勘 驗筆錄附卷可稽（見原審卷第38頁）。又參諸該勘驗筆錄 及現場照片所示（見本院卷第44至51頁），可見如附圖所 示斜線部分布滿管路、管線、分電盤、開關、電表箱而無 法使用，系爭房屋右上角紅色部分面積有限且出入均需經 過如附圖所示斜線部分，是本院審酌系爭房屋右上角紅色 部分之面積、出入及使用之情形，認上訴人主張被上訴人 占有使用之範圍應包含附圖所示斜線及紅色部分等情，應 屬可採。又附圖所示斜線及紅色部分面積為102.26平方公 尺（計算式：3.4x6 + 2.6x2.8+ 0.8x16.6+2.5x166 +6. 6x3 ＝102.26），有勘驗筆錄附卷為憑。 ⒉系爭房屋之98、99、100 年度課稅現值為106 萬4,000 元
，則按被上訴人占用系爭房屋面積之比率計算，其占用部 分之課稅現值應為23萬1,711 元（計算式：1,064,000x10 2. 26 / 469.57=231,711）。且系爭房屋坐落之土地之申 報地價為每平方公尺8,240 元，上訴人就該土地之應有部 分為16166/308100，有土地登記第二類謄本在卷可按（見 原審卷第12頁），是其占用部分土地之申報地價為28萬2, 321 元（計算式：8,240 x 2998.47 x 16166/308100 x 102.26/469.57= 282,321）。而本院斟酌系爭房屋坐落於 新北市淡水區，及被上訴人係使用放置全體區分所有權人 共有共用之管線、錶箱等利用情形，以定被上訴人使用系 爭房屋及其坐落基地之經濟價值及所受利益，認每年租金 以不超過該房地申報總價額年息7%為當。又被上訴人無權 占用系爭房屋及其坐落基地，已如上述，揆諸上揭規定， 被上訴人自98年10月1 日起至100 年3 月31日止，共受有 相當於租金之不當得利5 萬3,973 元（計算式詳見附表） 。從而，上訴人訴請被上訴人給付自98年10月1 日起至 100 年3 月31日止相當於租金之不當得利5 萬3,973 元， 洵屬正當，自應准許。逾此部分之不當得利請求，則無理 由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人無合法權源占有使用系爭房屋如附圖所 示之部分。從而，上訴人依不當得利之法律關係，訴請被上 訴人給付自98年10月1 日起至100 年3 月31日相當於租金之 不當得利5 萬3,973 元部分，為有理由，應予准許。逾此所 為請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分， 為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部分 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以 廢棄改判如主文第二項、第三項所示。至於上開不應准許部 分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴 人上訴意旨，就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由， 依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第45 0 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 王本源
法 官 施月燿
法 官 林尚諭
附表：
（282,321+231,711 ）x7% x 1/12 x 18= 53,973 （元以下四捨五入）
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 19 日
書記官 吳華瑋