臺灣臺北地方法院民事判決 99年度北簡字第19043號
原 告 神明會杜姓天上聖母.
法定代理人 杜宗惠
訴訟代理人 卓忠三律師
複代理人 卓品介律師
謝允正律師
被 告 陳志弘
訴訟代理人 楊鎮宇律師
莊秀銘律師
林殷廷律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國100年5月
4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟伍佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）原告於民國96年至98年間為臺北市○○區 ○○段7小段616地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，被 告則為坐落系爭土地上建物，即門牌號碼臺北市○○路○段 731、733號房屋（下稱系爭建物）之所有權人，應有部分為 1/2。（二）被告與原告間無不定期租賃關係存在，蓋訴外 人即原告前管理人杜文源事前未經全體會員書面特別授權， 亦未徵得他管理人同意，無權代理原告與被告訂立不定期租 賃契約，事後亦未獲得其他管理人之承認，該契約對原告應 不生效力。又被告所提租金明細單均為杜文源一人所製作， 未有其他管理人一併參與，縱認杜文源確曾發函請求被告給 付租金，亦僅屬杜文源之個人行為，對原告仍不生效力。退 步言，縱認原告有受領被告所簽發彰化商業銀行仁和分行支 票號碼A0000000號（下稱系爭支票1）及國泰世華商業銀行 仁愛分行支票號碼A0000000號（下稱系爭支票2）等支票票 款（下稱系爭票款），惟系爭支票1背面未加蓋原告管理人 之印鑑章，該背書之真正及票款是否由原告管理人共同兌領 即非無疑；另系爭支票2係原告基於抵償被告因無權占有系 爭土地之相當於租金之不當得利之意思而受領，是不得單憑 原告有受領票款而逕為原告有受領租金之論斷，亦不得徒以 支票之簽發作為兩造存有不定期租賃關係之憑證。（三）綜 上，兩造間既未存在租賃關係，則被告即屬無法律上原因， 占有原告所有系爭土地，且受有相當於租金之不當得利，故 原告乃依不當得利之規定，請求被告給付96年、97年及98年 間使用系爭土地之相當於租金之不當得利，而系爭土地面積
為102平方公尺，申報地價為新臺幣（下同）15,177,600元 【計算式：系爭土地每平方公尺公告地價124,000元×102× 1.2＝15,177,660元】，並以申報地價年息5％計算系爭土地 遭占用1年之相當租金金額，以之計算被告於96年、97年及 98年間無權占用系爭土地之不當得利，金額共計1,138,320 元【計算式：15,177,600元×5％＝758,880元；758,800元 ×3年＝2,276,640元；2,276,64 0元×1/2＝1,138,320元】 ，復扣除被告業已清償之金額共722,160元，迄今尚積欠原 告416,160元【計算式：1,138,320元－722,160元＝416,160 元】，經原告迭催未理，爰依不當得利之法律關係，請求被 告返還不當得利等語，並聲明：1.被告應給付原告416,160 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：訴外人即被告之父陳擇潼為系爭房屋原所有權人 ，數10年來均與原告有租地建屋關係存在，雙方並約定以系 爭土地公告地價之0.8倍作為申報地價，以申報地價年息5％ 計算系爭土地每年租金，陳擇潼嗣於95年10月4日將系爭房 屋讓與被告，被告並依約支付96年、97年及98年間之租金共 772,160元【計算式：118,000元×0.8＝94,400元；94,400 元×102×5％＝481,400元；被告應有部分為1/2，481,400 元×1/2＝240,720元；240,720元×3＝722,160元】予原告 之管理人之一杜文源。又觀之原告於98年3月3日委任競業法 律事務所連鳳翔律師所寄發之三重正義郵局第1032號存證信 函及於98年12月23日所寄發之中和郵局第2282號存證信函內 容，原告業已自認其與被告間有不定期租賃關係存在。再者 ，陳擇潼與被告每年皆依約交納租金予原告，且原告之歷屆 管理人均未為反對之意思表示，堪認系爭土地之出租必定已 經過原告之授權，蓋倘管理人未經允許擅自出租系爭土地與 被告建築系爭房屋，原告豈有不對管理人提出告訴之理。綜 此，原告與被告間確實有租地建屋之租賃關係存在無疑，故 被告基於租賃關係占有系爭土地，非無法律上原因等語，資 為抗辯，並聲明：（一）駁回原告之訴；（二）願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、原告主張：原告於96年至98年間為系爭土地之所有權人，被 告為系爭建物之所有權人，應有部分為1/2，被告現占有系 爭土地；原告業已自被告處受領722,160元等情，有臺北市 松山地政事務所異動索引在卷可稽（見本院卷第27至30頁） ，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。至原告主張：被告與 原告間無不定期租賃關係存在，蓋訴外人即原告前管理人杜 文源事前未經全體會員書面特別授權，亦未徵得他管理人同
意，無權代理原告與被告訂立不定期租賃契約，事後亦未獲 得其他管理人之承認，該契約對原告應不生效力，故兩造間 既未存在租賃關係，則被告即屬無法律上原因，占有原告所 有系爭土地，且受有相當於租金之不當得利等情，則為被告 所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：兩造間於96 年至98年間就系爭土地是否存在不定期租賃關係，被告系爭 建物占用系爭土地，是否為無法律原因？經查：（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任，民法第179條及民事訴訟法第277條分別定有明 文。據此，原告請求被告返還不當得利，自以被告無法律 上原因而受利益為前提，是應由原告就此部分之事實負舉 證責任。再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他 方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約， 其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視 為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別定 有明文。是以，民法之租賃契約，係諾成契約，非以書面 為要式，僅需當事人對於租賃契約必要之點，即支付租金 與標的物租與他方使用收益等要件之意思表示一致，租賃 契約即已成立生效。
（二）經查，原告固主張：其與被告間無租賃關係存在，被告占 用系爭土地係屬無法律上原因而受有利益等情，惟觀諸被 告提出原告寄發之2封存證信函，其中1封係由原告現任管 理人杜宗惠寄發，該存證信函主旨記載「函請台端於文到 五日內，儘速至本杜姓天上聖母神明會委任之卓忠三律師 事務所，就台端所承租之臺北市○○區○○段7小段616地 號土地，與本杜姓天上聖母神明會簽定書面之新租賃契約 ，若屆期未簽訂完成，雙方之原租賃契約將於民國98年12 月31日因屆期而依法終止」及說明二並載有「查本會與台 端就系爭土地曾以口頭方式訂有租地建屋契約，約定98年 1 月1日至98年12月31日止，由本會提供系爭土地予台端 建築系爭房屋，並由台端按年給付系爭土地總申報地價百 分之五為租金予本會……」等語，復參以另1封由杜文源 及杜宗惠委任訴外人連鳳翔律師寄發之存證信函，主旨記 載略為：一、本件係受杜文源及杜宗惠先生委託辦理，合 先陳明。二、依據杜文源及杜宗惠先生委稱：緣台端使用 本會即神明會杜姓天上聖母之系爭土地在案，依土地法第 105條及97條規定，暫以申報總地價價算時，合計應繳納 地租金額為909,792元，尚欠337,071元，台端迄今尚未繳 納96、97年度應繳納之地租等語，有存證信函2份附卷可
憑（見本院卷第88至93頁及第149至150頁），足見原告於 本案起訴前之98年3月3日及98年12月23日，業由原告現任 管理人杜宗惠及杜文源代表原告分別寄發存證信函予被告 ，且細繹前揭存證信函內容之用語包括「租地建屋契約」 、「應繳納地租金額」、「按年給付系爭土地總申報地價 百分之五為租金予本會」等字樣，堪認原告上開對被告於 起訴前所自為之意思表示內容，係表示兩造間就系爭土地 存有租賃關係。再者，原告於上開存證信函復表示：該租 地建屋契約，應解為定有1年以上之租賃契約，始符合契 約目的，則台端（即被告）與本會以書面方式訂立之租賃 契約始為合法有效，該租賃契約即將於98年12月31日屆期 等語，益徵兩造間租賃契約之期限為1年以上，且未立有 書面契約，則依首揭規定及說明，應認兩造間存有不定期 租賃關係。至原告雖主張：其中1封存證信函之副本未送 達予卓忠三律師等語，惟此不影響原告以該存證信函為意 思表示之效力，原告以此為由否定存證信函之效力，實非 可採。又原告另主張：被告未能證明由連鳳翔律師於98年 3月3日寄發之存證信函係由杜宗惠及杜文源委任其寄發， 該存證信函內容不可採云云，然衡以連鳳翔律師若非係受 杜宗惠及杜文源之委任而寄發存證信函，豈可能得知原告 與被告間之租地建屋或租金之爭議問題，且律師倘非受當 事人委任，豈有無任何原因或無端寄發存證信函予被告之 理，原告上開主張實有違事理常情，不足採信。另原告雖 復主張：原告僅於98年1月1日至98年12月提供系爭土地予 被告建築房屋云云，然參諸前揭存證信函之內容，原告業 已自陳欲向被告催討收取96及97年度之租金，是兩造間在 98年1月前，即有租賃關係存在，故原告之主張，實屬無 據。
（三）再者，觀諸被告提出89年及91年至97年期間之歷年地租明 細單（見本院卷第166至172頁、第96頁），該地租明細單 業已載明系爭土地之申報地價、租金計算方式及被告或陳 澤潼應給付之銀行帳號等細目，若非兩造間存有租賃關係 ，豈會以「地租明細單」為名，且並列明租用面積及租金 等，故被告以此為據而抗辯兩造間就系爭土地確實存在長 期之不定期租賃關係等語，堪以採信。至原告雖另主張： 被告所提相關歷年租金明細等文書非真正，且以上開代表 原告與被告締結租賃契約或收租行為者僅為原告管理人之 一即訴外人杜文源，所為對原告不生效力等語，惟參以訴 外人即杜文源之女杜美珠於本院99年度北簡字第19044號 案件（下稱另案訴訟）審理時到庭證稱：「（提示被告提
出相關87年至95年租金收據及各年度所附租金計算書，問 ：杜文源的簽名及章是否是杜文源的？）十行紙直立的收 據不像是我父親的簽名，但橫寫的計算租金的文件像是他 的筆跡，章的話我不清楚。」、「（提示91年度地租明細 單，問：上面的字跡都是你父親的嗎？）大寫金額不像， 阿拉伯數字像，簽名確定是他的。另外，國字顏色比較深 的也像他的筆跡。」、「（這幾十年是否是一直到你父親 去世前，都由他負責原告的相關事務包括財務？）是」、 「（你父親有無保管神明會的章及存摺？）有」、「在你 父親去世的時候，還有無其他的管理人？）有，知道有三 個，但是是我父親代表在處理」等語，業經本院依職權調 另案訴訟全部卷宗核閱屬實，足見依證人之證述，除大寫 數字金額部分證人無法確定外，其他國字及阿拉伯數字與 杜文源簽名均與杜文源筆跡相符甚明，而杜美珠上開所述 之地租明細單為訴外人即另案訴訟之被告王漢通於另案訴 訟進行中提出之地租明細單，經與本件被告於本案訴訟中 提出之前揭地租明細單之字跡相互核對之結果，以肉眼觀 之，無論結構佈局、態勢神韻、書寫習慣（包括起筆、收 筆、筆力、筆速、筆序等筆劃細部特徵）及運筆習慣等均 明顯相同，是本件得以杜美珠於另案訴訟中所為之證述為 據而認被告提出上開每年地租明細單確實係由杜文源代表 原告名義所出具予被告，並非被告臨訟偽造或變造。準此 ，原告否認此部分文書真正，自非可採，故被告以此為據 而抗辯兩造間有租賃關係存在，實屬有據。
（四）至原告雖另主張：縱前揭地租明細單為真正，然亦屬杜文 源一人對外代表原告與被告所為之不定期租賃契約關係， 係杜文源個人所為之無權代理行為，對原告不生效力等語 ，然經本院依職權調閱另案訴訟中所函查臺北市政府民政 局有關原告之歷年申請登記管理人資料，參以該申請登記 資料內容可知，原告係於83年6月10日申請登記管理人為 杜文源、杜錦榮及杜宗惠，嗣於97年6月6日申請更登記為 杜文源及杜宗惠，後於98年4月29日以杜文源於98年3月17 日死亡為由申請變更登記為杜宗惠，有臺北市政府民政局 100年1月26日北市民宗字第10000240200號函附於本院卷 內可憑（見本院卷第51至59頁），足見杜文源於96年、97 年至98年3月17日其死亡止期間，均為原告登記之選任管 理人之一。再細繹上開函附有關原告88年11月14日規約書 ，其中第捌點係記載：「本會管理人以選任會員一至三人 擔任，負責本會天上聖母及創會八位先祖之祭拜、祭祀事 宜，並負責本會財產之管理、收益、出售等一切事宜及處
理全部的會務……」等語，堪信原告之管理人係以會員選 任方式，且授權管理人有對外負責財產管理、收益之權限 ，故原告選任管理人對外以原告名義就原告財產所為管理 、收益之行為，自包含原告所有系爭土地締結租賃契約之 行為，且效力應及於原告會員全體。職是，杜文源既為96 年、97年及98年之管理人，依前揭規約規定，杜文源應有 權代理原告以原告名義與被告訂立租賃契約。而原告固復 主張：管理人應共同管理，不得僅以一人名義為之，故杜 文源一人所為代理原告與被告締結系爭不定期租賃契約屬 無權代理等語，惟依上開規約書之記載，未見有就出租系 爭土地應經全體管理人同意之規定。況依民法第170條第1 項之規定，無權代理行為對本人係效力未定，並非自始無 效，若事後經本人承認即對本人生效，而依上開理由（二 ）中所提原告寄發予被告之存證信函2份，該些存證信函 中對被告所為之意思表示，業已明示兩造間於98年12月31 日前就系爭土地存有不定期租賃契約，堪認係原告承認兩 造先前就系爭土地存有不定期租賃契約之意甚明，故原告 之前管理人之一杜文源代表原告所為與被告間就系爭土地 訂立不定期租賃契約之行為，已因原告之事後承認而使效 力及於原告。是以，被告抗辯兩造間就系爭土地存有不定 期租賃契約等情，尚非無據，而原告否認兩造間就系爭土 地有租賃關係等情，則難認屬實。
（五）甚者，被告與陳擇潼自89年起，歷年皆依原告寄發之地租 明細單提供之帳號及計算之租金以支票繳付租金予原告等 情，有被告提出支票影本2紙為證（見本院卷第38、39頁 ），並由本院依被告提出用以支付原告租金之支票明細表 向永豐商業銀行敦化分行調閱支票影本，復經該行於100 年4 月21日以永豐銀敦化分行(100)字第00027號函附支票 影本10紙在卷（見本院卷第124至128頁），而觀諸有關被 告主張繳付原告96年及97年租金之支票影本，分別業經原 告提兌入以原告名義開立於彰化商業銀行仁和分行、帳號 00000000000000號之帳戶內，另被告繳付98年之租金支票 ，則除有原告提兌之印章外，尚有原告之現任管理人杜宗 惠之蓋章，且被告繳納之金額核與原告寄發予被告之地租 明細單上計算之租金金額完全相符，均為每年572,712元 ，已堪認兩造間有租賃關係存在，而被告業已繳納應給付 予原告之租金甚明。至原告雖未否認收取被告給付之上開 款項，然否認該款項係基於兩造系爭土地租賃契約所收取 之地租，惟原告自始均無法說明其收取被告前揭款項之法 律原因為何，而衡以原告每年收取被告支票之款項金額龐
大，果若原告認被告無故給付或係支付相當於不當得利之 租金，豈會於地租明細單上載明繳交地租之旨，並陸續提 供原告使用銀行帳戶供被告匯款且於被告支票到期隨即提 兌之理。是以，原告僅空言否認其收取被告給付之支票金 額，並非基於租賃關係云云，但卻未能提出收取被告上開 款項之理由，實不合常情，自不足為採。準此，被告抗辯 ：被告於96年、97年及98年業已按年繳付原告系爭土地地 租，主張兩造間存有系爭土地不定期租賃關係，尚非虛妄 。
（六）綜上，兩造間雖未簽訂書面之租賃契約，然依地租明細單 、存證信函及被告繳付租金之支票，已足見兩造間對於租 賃契約必要之點，即支付租金與標的物租與他方使用收益 等要件業已達成一致之意思表示，故兩造間之租賃契約即 已成立生效，且為不定期租賃契約。職是，被告辯以：兩 造於96年度至98年度期間就系爭土地存有不定期租賃關係 ，並非無權占用等語，堪認屬實，而原告則自始未能舉證 證明被告所有之系爭建物於上開期間有何無權占用其所有 土地而為無法律上之原因之事實，依首揭說明，原告既未 能舉證以實其說，原告上開主張，即非屬實，實難採信。四、綜上所述，原告未能舉證證明被告所有之系爭建物占用系爭 土地係屬無法律上原因之事實，反觀被告抗辯其於96年、97 年及98年間係基於兩造間不定期租賃契約而占用系爭土地， 則屬有據。從而，原告主張依民法不當得利請求被告返還相 當租金之利益416,160元，及自支付命令送達翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。 又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
臺北簡易庭
法 官 邱筱涵
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
書記官 林錫欽
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
支付命令 500元
第一審裁判費 4,020元
合 計 4,520元