臺灣臺北地方法院簡易民事判決
100年度北簡字第3467號
原 告 高欣生
被 告 康玉石
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國100 年5 月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾貳萬伍仟元，及自民國九十九年十二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣叁仟伍佰叁拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣叁拾貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原請求被告給付新臺幣 （下同）225,000 元，及自民國98年5 月20日起至清償日止 按週年利率百分之5 計算之利息，嗣於言詞辯論期間擴張其 聲明為請求被告給付325,000 元，及自99年12月20日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息，依前開規定，原告所 為聲明之擴張及利息請求之減縮，應予准許。
二、原告起訴主張：兩造於95年4 月22日訂定租賃契約（下稱系 爭租約），由被告承租原告所有坐落於臺北市○○區○○路 2 段261 巷20弄26號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自95 年4 月20日起至100 年4 月19日止，租金每月17,000元，應 於每月20日前繳納。詎被告屢拖欠租金，迄99年12月19日止 原應給付原告共56期租金952,000 元，然僅給付627,000 元 ，尚積欠原告325,000 元，經原告催告仍置之不理，爰依租 賃契約之法律關係，請求被告給付租金等語，並聲明：被告 應給付原告325,000 元，及自99年12月20日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息。
三、被告則以：被告確與原告訂定系爭租約，並承租原告所有系 爭房屋，且確僅給付原告租金627,000 元，惟被告原係欲承 租原告所有坐落於同路段22號之房屋（下稱22號房屋），經 原告慫恿始承租系爭房屋，詎料系爭房屋屢有漏水、滲水現 象，迄98年4 月間始修復，惟原告之書畫、物品均已因泡水 而毀損，損失慘重，且被告亦花費近40萬元裝修系爭房屋， 應有民法第227 條之2 所定情事變更之適用，故被告依系爭 契約所訂租金額給付顯失公平，應以22號房屋之租金額每月 12,000元計算95年至98年之3 年租金、以每月14,000元計算
98年至99年之2 年租金始為合理等語，資為抗辯，並聲明： 原告之訴駁回。
四、經查，兩造訂有系爭租約，依系爭租約所載租金額被告迄99 年12月19日止應給付56期租金952,000 元，而被告實際給付 原告627,000 元，並已於100 年5 月12日言詞辯論期日中將 系爭房屋鑰匙交還原告等情，為兩造所不爭執，復有系爭租 約、本院100 年5 月12日言詞辯論筆錄1 紙在卷可稽，堪信 為真實。
五、按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439 條定有明文 。次按系爭房屋每月租金為17,000元，應於每月20日以前繳 納，系爭租約第3 條第1 項亦確有約定。被告固抗辯其原欲 承租22號房屋，係經原告慫恿始承租系爭房屋，且原告亦隱 匿系爭房屋有漏水情形，屢經請求未為修繕，致其書畫物品 均遭水浸泡毀損，被告復支出近40萬元之裝修費用，故系爭 租約所訂租金應依民法第227 條之2 規定予以減少等語，按 契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果 顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原 有之效果。民法第227 條之2 固定有明文。惟情事變更者， 係指契約成立後，其成立當時之環境或基礎有所遽變，非當 時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公 平者而言，此原則旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預 料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之 風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有 發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得 自行風險評估以作為是否締約之考量，自不得於契約成立後 ，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則， 請求為增減給付。最高法院97年度台上字第60號、97年度台 上字第1794號分別著有判決可資參照。本件據被告所述，系 爭房屋既自其於95年間承租時即有漏水現象，堪認該瑕疵之 原因於兩造間訂定系爭租約時業已存在，除難認屬因系爭租 約成立後始發生環境或訂約基礎事實之改變外，而被告既於 訂定系爭租約前業已就系爭房屋及22號房屋為選擇，則系爭 房屋是否有逢雨漏水，及被告需否另行支出費用改建裝潢以 增進居住品質等情事，應為被告於擇定是否與原告簽訂系爭 租約、承租系爭房屋時所得預料，並亦成為被告風險評估及 是否與原告訂約之考量依據，難謂系爭租約訂定後有何情事 變更而給付顯失公平之處。且被告就系爭房屋於承租期間漏 水致其物品毀損，及裝潢支出有益費用等情，尚得依民法第 430 條、第431 條及不完全給付等規定，請求原告償還費用 及損害賠償，足資調整兩造間之利害關係，殊無藉情事變更
原則增減給付之必要，是依前開判決意旨，被告所為抗辯即 難憑採，自仍應依系爭租約之約定負擔租金給付之義務。從 而，原告請求被告就系爭租約所訂95年4 月20日起至99年12 月19日止共56期租金額952,000 元，扣除其已給付之627,00 0 元後，給付其剩餘租金額325,000 元（計算式：952,000 元－627,000 元＝325,000 元），即屬有據，應予准許。六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229 條第 1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件 原告請求被告給付其於99年12月19日前所積欠租金，既依系 爭租約應於每月20日繳納，其給付自有確定期限，是原告併 請求自該日後之99年12月20日起至清償日止，按法定利率即 週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據，併應准許。七、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣 告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔 保，得免為假執行之宣告。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與 判決結果不生影響，爰不另論述，被告固抗辯其另因系爭房 屋漏水致有書畫物品之損害，並有支出裝修系爭房屋之有益 費用40萬元等語，惟除未能具體陳述其損害項目、金額及裝 修之內容，亦未能就上開抗辯舉證以實其說外，復亦明確表 示不對原告主張因漏水所受損害等語（參本院100 年5 月12 日言詞辯論筆錄），是本院亦無從審究被告上開抗辯是否與 原告租金給付生抵銷之結果，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 100 年 5 月 26 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 林呈樵
計 算 書
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│項 目│金 額（新臺幣）│備 註│
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│第一審裁判費│ 3,530元 │ │
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│合 計│ 3,530元 │ │
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以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 5 月 26 日
書 記 官 陳麗欽