臺灣新竹地方法院民事小額判決 100年度竹東小字第34號
原 告 大矽谷名人山莊管理委員會
法定代理人 洪美惠
訴訟代理人 林詮勝律師
被 告 周二南
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年5月6日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣参萬玖仟陸佰元，及自民國100年1月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告聲明：除訴訟費用金額及假執行之宣告外，餘如主文所 示。
二、事實摘要：
（一）原告主張：被告為原告社區凱旋樓之區分所有權人，門牌 號碼新竹縣芎林鄉○○路111 號1 樓之4 ，依社區管理規 約第10條（下稱管理規約）規定，凱旋樓住戶每戶每月應 繳交新臺幣（下同）1, 200元之管理費，詎被告自民國（ 下同）97年4 月起至99年9 月止，均未按期繳納，共積欠 管理費36,000元，原告屢經催索，被告均置之不理，原告 嗣於99年10月27日寄發存證信函，再為書面之通知催繳， 亦未獲置理，且自99年10月起至同年12月止，又有 3,600 元之管理費未據繳納，迄今被告共積欠39,600元之管理費 ，為此爰起訴請求被告給付如聲明所示等語。
（二）原告對於被告抗辯之陳述如附表所示，並主張依公寓大廈 管理條例第18條第1 項第2 款、第21條及管理規約第10條 第3 項第2 款之規定，請求被告給付前揭所積欠之管理費 及利息等語。
（三）被告則以：被告入住大矽谷名人山莊十餘年，本均按月繳 納管理費，惟原告對於社區及其周圍之安全及環境維護事 項，管理顯有欠缺，情形如下：①原告未依規定每年清理 二次水肥，遲至五年始清理一次，致污水溢出其住家之馬 桶，並殃及周圍牆壁；②原告未按月清理大樓地下水管， 致地板積水並發生倒灌情事，嗣後並由被告自費維修清理 殘局；③大樓外牆雜草叢生，時有蛇出沒，危害住戶安全 ；④建商未於草坪上設置排水溝，雨後地上青苔遍佈，危 及住戶通行安全，為此被告亦自費一百餘萬元挖建排水溝 供社區住戶共同使用；⑤社區之管理費用，使用於節慶、
宴席、晚會、中秋節之月餅及施放煙火等，並無意義，此 外原告並大量購買垃圾桶分送住戶，亦屬資源之浪費；⑥ 管道間管線破裂，八年未修，異味瀰漫，被告爰自行以清 水注入清洗，詎造成樑柱水泥脫落，日光燈浸水，為免日 後地震危害安全，復自費施作鋼柱、鋼泥地等防震措施； ⑦地下室停車場未設置排水溝，導致電箱積水，造成諸多 不便；⑧社區草坪上六棵十餘年大樹遭原告莫名砍除；⑨ 住家之整套音響遭竊，原告毫無作用；⑩大樓外牆因地震 龜裂，長達十公尺，寬三公尺有餘，被告亦自費請人修補 ；⑪社區警衛品性不端、素質低落，動輒喝酒鬧事，並損 壞其公共設施及其所有之古董椅；⑫社區花園無照明設置 ，時有蛇出沒，為此其自費購置立燈供公眾照明，詎竟遭 拆除；⑬於活動中心廁所，遇有大型毒蜘蛛出沒；⑭原告 將其擺放於地下室停車場之花彩厚玻璃、小吧台強行運走 ，造成其損失約三十餘萬元；⑮大樓之大理石牆壁遭水浸 蝕斑黃，當屆主委於凌晨一時許，強行進入其住家，擾亂 安寧；⑯原告於瓦斯管線抽管後，置之不理，導致其廚房 失火，損失甚鉅；⑰建商偷工減料，未設置排水溝，造成 每二至三年間即需挖水、泥土及清水溝；⑱大門口之採光 罩連接其住家屋頂，因兩旁小排水溝已有裂縫，是適逢雨 天其住家天花板即會淹水，苦不堪言；⑲為尋找化糞池之 出口，原告於地面施工挖掘，惟嗣未為後續填補動作；⑳ 管道間破管未修，拆除之裝潢亦未還原，經接洽多次仍未 為賠償等語置辯，並求為駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
（一）原告主張被告為門牌號碼新竹縣芎林鄉○○路111 號1 樓 之4 之所有權人，並為原告社區之區分所有權人，依管理 規約第10條規定，被告每月應繳交1,200 元之管理費，詎 被告自97年4 月起即未按期繳納，迄今共積欠如前所述管 理費等情，業據其提出大矽谷名人山莊管理規約、郵局存 證信函、回執、99年6 月管委會月會會議記錄、公寓大廈 管理組織報備證明等件為證，被告固不爭執未為繳納管理 費，惟以前詞置辯，並主張有權拒納管理費，惟查： 1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。所 謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務 契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且 其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者 ，即可主張同時履行抗辯。次按所謂同時履行之抗辯，乃 係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙
務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或 雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付 ，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不 能發生同時履行之抗辯等情，此有最高法院59年台上字第 850 號判例要旨足茲參照。又區分所有人乃係因共同生活 關係密切，復為管理共同財產，而自然形成之區分所有人 團體，下設管理委員會為執行管理機關，以區分所有人會 議做為意思決定機關，區分所有權人則為會員。是管理委 員會係對區分所有人團體執行管理服務之義務，會員亦係 對區分所有人團體負有給付管理費之義務，苟管理委員會 管理不善，區分所有人儘可透過團體內部之規制及要求（ 公寓大廈管理條例第36條第1 款、第48條第4 款），要求 管理委員會改善管理；另若認管理公約規定未盡完善，亦 可透過區分所有權人會議以決議修改之，均不得逕行主張 同時履行抗辯，以拒絕繳付管理費。亦即，管理委員會僅 是代為執行全體共有人決議之事項，區分所有權人繳納對 象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會 ，則被告主張管理委員會之職務與管理費之收取並非源於 同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能 發生同時履行之抗辯。
2.是以，被告所辯原告管理不善、未按期清理水肥、定時清 理水管、公共設施草坪上未設置排水溝、濫用管理費、莫 名砍除存在於社區十餘年之大樹、聘請之管理服務人員品 性不端、態度惡劣、將其擺放於地下室停車場之物搬移棄 置、深夜強行進入其住家，擾亂安寧、瓦斯管線抽管後置 之不理，導致火災發生、施工挖掘後未妥善回填善後、管 道間破管未修復，拆除之裝潢亦未還原賠償，及社區管道 間之管線破裂、地下室停車場積水、大樓外牆龜裂、外牆 花園有蛇、活動中心廁所有大型毒蜘蛛出沒、水溝淤塞嚴 重、住家天花板漏水、住家音響遭竊等情，縱令屬實，依 前揭說明，被告亦不得主張同時履行抗辯而拒絕管理費之 給付義務。
3.況且，被告前揭所辯大門採光罩連接住家屋頂，造成之雨 天天花板滲漏，及未設置排水溝所造成之地下室積水、排 水溝淤塞問題，衡情係屬建設公司之興建範疇，建設公司 當初興建社區時，或有設計不良、或有未盡地質勘測及施 工未妥之情事，然此與原告職務之執行係屬二事，被告以 此拒絕支付管理費，難認有據。此外，被告住家音響遭竊 、瓦斯管線抽管後致生火災等節，應係被告基於個人事由 或不可抗力所生之結果，而屬其自身事務處理範圍，此亦
與原告管理或職務執行允當與否無涉；至砍除公共設施草 坪上六棵大樹及將被告置放於地下室停車場之玻璃、小吧 台移去等，則係原告本於住戶之公共利益，為避免樹根侵 蝕所造成之牆壁龜裂漏水，或基於公共區域通行上之安全 、便利，而決議通過所為之決策，倘對於管理委員會之處 理結果有所質疑，認有管理不善、決策不當或有執行不力 情事，被告自得循公寓大廈管理條例相關規定，召開大會 重新改選管理委員，而非遽以拒絕繳納管理費，是被告此 部分所執辯詞，亦不足採。
（二）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或其他應分 擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不 給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應 繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文 。又債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；另遲延 之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率 計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率， 民法第199 條第1 項、第233 條第1 項分別定有明文。從 而，原告請求被告給付管理費39,600元（自97年4 月起至 99年12月止，共33個月，每月1,200 元）及自支付命令送 達被告翌日即100 年1 月23日起至清償日止，按年息5%計 算之遲延利息，即屬正當，應予淮許。
（三）本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法 及提出之證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述 之必要，併予敘明。
（四）本件為小額訴訟而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第43 6 條之20之規定，應依職權宣告假執行。
四、結論，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項 、第436條之23、第78條、第436條之19第1項、第436條之20 ，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 20 日
竹東簡易庭 法 官 張百見
以上正本證明與原本無異。
中 華 民 國 100 年 5 月 20 日
書記官 陳秀子
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
附表：
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│編號│被告答辨 │原告主張 │
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│ │凱旋樓之水肥室未依規定│每年均依規定清理，未有│
│ 1 │每年清理二次，致污水溢│其他住戶發生類似情形。│
│ │出其住家之馬桶，並噴到│ │
│ │牆壁。 │ │
├──┼───────────┼───────────┤
│ │凱旋樓之地下水管，未依│每年均依規定清理，未有│
│ 2 │規定按月清理，致水倒灌│其他住戶發生類似情形。│
│ │其一樓地板 。 │ │
├──┼───────────┼───────────┤
│ 3 │大樓外牆雜草叢生有蛇出│原告社區地處山區，蛇的│
│ │沒，危害住戶安全。 │出沒在所難免，但雜草已│
│ │ │定期修剪整理。 │
├──┼───────────┼───────────┤
│ 4 │建商於草坪之公共設施，│非被告（應為原告之誤）│
│ │未設置排水溝。 │事務處理之範圍，亦無其│
│ │ │他住戶反應。 │
├──┼───────────┼───────────┤
│ │社區之管理費用，使用於│被告（應為原告之誤）使│
│ 5 │用於宴席晚會、中秋節之│用於節慶之費用，均經管│
│ │月餅、施放煙火等，及購│理委員會決議通過，並無│
│ │買垃圾桶，分送住戶，應│無不當，至於垃圾桶係鄉│
│ │屬資源之浪費。 │公所購買贈與住戶。 │
├──┼───────────┼───────────┤
│ │管道間破管，八年未修，│被告反應時，原告曾經要│
│ 6 │致其自費施作鋼柱、鋼泥│求進入勘查，但遭被告拒│
│ │地等防震措施。 │絕。 │
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│ 7 │凱旋樓地下室停車場未設│無此情形，鄭重否認。 │
│ │置排水溝，造成積水。 │ │
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│ 8 │社區凱旋樓公共設施草坪│因大樹之樹根具有侵蝕性│
│ │上的六棵大樹遭砍除。 │，管理委員會決議而移除│
│ │ │，以防止地下室停車場之│
│ │ │壁龜裂漏水。 │
├──┼───────────┼───────────┤
│ 9 │住家之整套音響遭竊。 │非被告（應為原告之誤）│
│ │ │事務處理之範圍。 │
├──┼───────────┼───────────┤
│ 10 │大樓外牆因地震龜裂，致│無此情形，鄭重否認。 │
│ │其自費修補。 │ │
├──┼───────────┼───────────┤
│ 11 │社區警衛喝酒鬧事，並損│無此情形，鄭重否認。 │
│ │壞其所有之骨董椅。 │ │
├──┼───────────┼───────────┤
│ 12 │因花園無照明設置，而有│無此情形，鄭重否認。 │
│ │蛇出沒，其自費購置之立│ │
│ │燈，亦遭拆除。 │ │
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│ 13 │活動中心廁所，有大型毒│無此情形，鄭重否認。 │
│ │蜘蛛出沒。 │ │
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│ 14 │被告（應為原告之誤）將│地下室停車場屬公共空間│
│ │其擺放於地下室停車場之│，業經被告（應為原告之│
│ │玻璃強行運走。 │誤）公告禁止堆放私人物│
│ │ │品，並請住戶儘速搬回，│
│ │ │逾期即視為廢棄物處理，│
│ │ │被告仍然置之不理，原告│
│ │ │始代為清理。 │
├──┼───────────┼───────────┤
│ 15 │大樓之大理石牆壁遭水浸│當屆主委曾經會同總幹事│
│ │蝕斑黃，當屆主委於凌晨│進入被告住家勘查，但事│
│ │一時許，強行進入其住家│先已得被告同意。 │
│ │。 │ │
├──┼───────────┼───────────┤
│ 16 │瓦斯管線抽管後，置之不│非被告（應為原告之誤）│
│ │理，致其廚房大火。 │事務處理之範圍。 │
├──┼───────────┼───────────┤
│ 17 │因建商未設置排水溝，導│排水溝已設置，目前未有│
│ │致每二至三年即需挖水、│被告所指淹水情形。 │
│ │泥土及清水溝。 │ │
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│ 18 │因凱旋樓大門口之採光罩│被告反應時，原告曾經要│
│ │，連接其住家屋頂，致其│求進入勘查，但遭被告拒│
│ │住家天花板遇雨即會淹水│絕。 │
│ │。 │ │
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│ 19 │為尋找化糞池之出口，原│因被告於地面鋪設水泥，│
│ │告於地面挖洞，事後卻置│致化糞池之出口被封閉，│
│ │之不理。 │原告才挖洞尋找，現已回│
│ │ │復，未有置之不理之情形│
│ │ │。 │
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│ 20 │管道間破管未修復，拆除│已通知水電行與被告協商│
│ │之裝潢亦未還原，更未賠│裝潢補償事宜。 │
│ │償云云。 │ │
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