宣 示 判 決 筆 錄 100年度板簡字第426號
原 告 李宏紳
訴訟代理人 李長彥律師
被 告 黃文隆
被 告 龔湘賢
上列當事人間100 年度板簡字第426 號損害賠償事件於中華民國
100 年4 月20日言詞辯論終結，100 年5 月11日下午4 時整，在
本院板橋簡易庭第3 法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 許崇興
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文及其事實、理由之要領如下： 主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告李宏紳將其名下座落於新北市○○區○○街119 之5 號3樓之不動產（下稱系爭房屋）於民國94年8月19日出租 予被告黃文隆做為日式威廉法廊之營業場所，雙方於同年 月16日即簽訂租賃契約（下稱系爭契約），並約定被告龔 湘賢為系爭契約之連帶保證人。
（二）依系爭契約第4 條第5 項之約定：「房屋有改裝設施之必 要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後自得 自行裝設，但不得損害原有建築結構；乙方於交還房屋時 並應負責回復原狀。」；又依第11條第1 項之約定：「經 雙方同意將強牆更改為落地窗，必須在合約終止，恢復原 狀。」，亦即原告同意被告更改系爭房屋之外牆設備但於 契約終止後，被告須回復原狀。
（三）而前開系爭契約之期間係自94年8 月19日起至99年8 月18 日為期5 年，於租賃關係存續期間中，被告黃文隆因經營 生意不善，迫於停止營業，故兩造旋於98年9 月22 日 簽 訂同意書，同意終止系爭契約之效力，然依前開之約定， 被告黃文隆應將所承租之房屋回復原狀後返還予原告，詎 料，被告黃文隆僅將內部設備清空，對於系爭房屋其它改 建設備（如外牆改建落地窗、屋內壁紙等），被告竟拒為 回復，爰提起本訴訟，請求：
1.依民法第432條請求於租賃關係存續期間中，因被告保管使 用不當，致原告所有之木板設施破裂毀損，經專業人士進 行估價後，其修繕費用新台幣（下同）8000元。
2.依民法第263條準用民法第259條第6款，請求被告改造房屋 外牆設備變成落地窗、鋪貼壁紙及地磚設備均應回復為當 時系爭房屋承租前之情況，然探其性質，其房屋改造其回 復顯有重大困難，為此就房屋因回復原狀所支出之費用償 還之，共計348350元。
3.依民法第227條、第229條及第231條，請求被告不為回復之 行為致使原告無法順利將該屋出租予第三人使用，自98年9 月22日起至100年1月底止無法出租之損失，共計64萬元。 4.並依民法第272條第1項及第273條第1項向被告龔湘賢請求 連帶賠償。
並聲明：被告應給付原告996350元及自起訴書送達被告之 翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。並願供 擔保，請准宣告假執行。並提出：系爭房屋土地及建物所 有權狀影本、不動產租賃契約書影本、同意書影本、房屋 修繕估價單影本、系爭房屋內部照片、房屋氣密窗修繕估 價單影本、修繕費用銀行匯款單據影本一份、窗戶修繕工 程收據影本一份、窗戶搭架兼粉刷牆壁工程收單據影本、 修繕地板工程單據影本一份、施工日期明細表及施工材料 明細表影本一份、中信房屋及東森房屋委託契約契約書影 本一份等件為證。
（四）對於被告抗辯之陳述：
⑴按系爭契約第4 條第5 項之約定：「房屋有改裝設施之必 要時，乙方( 即被告) 取得甲方( 即原告) 之同意後自得 自行裝設，但不得損害原有建築結構；乙方於交還房屋時 並應負責回復原狀。」；又依第11條第1 項之約定：「經 雙方同意將強牆更改為落地窗，必須在合約終止，恢復原 狀。」，亦即原告同意被告更改系爭房屋之外牆設備但於 契約終止後，被告須回復原狀，合先敘明。
⑵次按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律 另有規定或契約另有訂定外，依左列規定之：六、應返還 之物有毀損、滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償 還其價額；第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當 事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第259 條第6 款及第263 條分別定有明文。而應回復原狀者，如經債權 人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以 金錢賠償其損害；不能回復原狀或回復顯有重大困難者， 應以金錢賠償其損害，民法第214 條及第215 條定有明文 。兩造已於98年9 月22日合意終止系爭契約，故依前開規 定，被告黃文隆應就系爭不動產返還予原告並將內部設施 回復原狀，經原告多次向被告口頭催告且就本事件亦有出
面調解要求被告黃文隆解決，被告均拒為履行，是故對於 被告改造房屋外牆設備變成落地窗、鋪貼壁紙及地磚設備 均應回復為當時系爭房屋承租前之情況，然探其性質，其 房屋改造其回復顯有重大困難，而原告於100 年1 月26日 起至100 年2 月底止因回復原狀所支出之修繕費用，共計 356,150 元，應屬合理。
⑶次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債 權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因 不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償 ，民法第227 條定有明文。又給付有確定期限者，債務人 自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務 人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催 告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依 督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告 有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿 時起負遲延責任。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因 遲延而生之損害。前項債務人，在遲延中，對於因不可抗 力而生之損害，亦應負責。但債務人證明縱不遲延給付， 而仍不免發生損害者，不在此限，民法第229 條及第231 條分別定有明文。
⑷如上開所述，兩造系爭契約業已終止，而被告黃文隆雖將 系爭房屋返還予原告，惟依系爭契約第4 條第5 項規定， 被告黃文隆應依約將系爭房屋回復原狀，經原告口頭向被 告催告履行及調解，被告均拒為履行，又原告於終止系爭 合約後，曾多次進行招租，均遭他人以房屋損壞過多為由 而拒絕承租，再者，原告亦於98年12月9 日起至99年12月 31日止乃分別委由中信房屋及東森房屋負責仲介出租( 原 證11) ，均未獲果，故被告所為，致使原告無法續將系爭 房屋出租，依前開規定意旨，原告請求自98年9 月22日起 至100 年1 月底止無法出租之損失，共計64萬元(16 個月 x40,000 元/ 月=640,000元)， 應屬合理。 ⑸兩造所簽訂之同意書並非和解書，並無任何免除被告之回 復原狀義務，亦無任何免除被告責任之條款：
①依系爭租賃契約第十條之規定：「本契約租賃期限未滿 ，無法定解除原因，一方擬終止契約時，須得對方書面 之同意。」，嗣被告黃文隆因經營不善，乃向原告要求 提前終止租約，故兩造依租賃契約第十條之規定，簽訂 同意書以終止租賃關係。然同意書僅是同意提前終止租 約並非和解書，先予敘明。
②同意書之內容為雙方同意於98年9 月22提前解約，且並
有協議：「1 、三樓屋況如有滲水情況會處理完善，並 保固二年。2 、落地窗如有造成公共安全問題，承租人 會保證處理。3 、押金二個月屋主不退回。4 、由於租 期尚未到期乙方補貼甲方參萬元。」
③然而同意書並無任何免除被告回復原狀之義務之條款， 同意書亦無任何取代原不動產租賃契約書之文字。同意 書從未取代原先租賃契約之回復原狀義務。況系爭不動 產租賃契約之終止，係因被告經營不善原告才同意終止 ，並非原告不願意繼續出租，故原告對於終止租約之原 因並無理虧之處，何必免除被告之回復原狀義務。否則 原告僅須依照租賃契約之條款繼續進行雙方法律關係， 實無需另行簽訂同意書。
④依同意書第2 點之內容：「2 、落地窗如有造成公共安 全問題，承租人會保證處理。」，落地窗係當初由被告 所變更，本來就應該由被告負責，原告為了怕落地窗砸 落、破碎，如有造成路人受傷或公共危險，原告自己身 為屋主可能因此要負法律責任，故要求被告如果落地窗 有造成他人受傷或有公共安全問題，必須保證出來處理 。本條款係增加被告落地窗安全之保證及注意義務，然 並未免除被告回復原狀之義務。
⑤依同意書協議內容：「1 、三樓屋況如有滲水情況會處 理完善，並保固二年。」及「4 、由於租期尚未到期乙 方補貼甲方參萬元。」，原告當初係因房屋漏水故向被 告請求補貼3 萬元，並未免除被告回復原狀之義務。 ⑥系爭不動產租賃契約之終止，係因被告經營不善原告才 同意終止，並非原告不願意繼續出租，原告對於終止租 約之原因並無理虧之處，故何必免除被告之回復原狀義 務，反倒是被告因為己身因經營不善，無願繼續繼續承 租，故提起終止租約，並願意同意押金原告無庸退回， 且另外再提出新台幣3 萬元作為補貼。
⑦另外，被告竟於民國100 年4 月13日庭呈之答辯狀辯稱 ：「雙方合意提前終止租約，被告依協議遵循原告之指 示，回復系爭房屋之部分設施，並保留部分有益設備， 經原告驗收無誤後，交還原告，為免爭議，雙方就事後 保固責任及租金損失達成和解。」，兩造終止租約後， 被告黃文隆僅將屋內營業相關設備搬走，並未履行其他 回復原狀之義務，原告亦無任何驗收。
⑧綜上所述，兩造所簽訂之同意書，並未免除被告之回復 原狀義務，亦未載明免除被告之責任及對回復原狀、損 害賠償等條件為和解之條款。原告對於終止租約之原因
並無理虧之處，何必免除被告之回復原狀義務。否則原 告僅須依照租賃契約之條款繼續進行雙方法律關係，實 無需另行簽訂同意書。
⑹依原證11施工及材料明細表，地板回復原狀費用為286,20 0 元，落地窗回復原狀費用為69,950元，合計為356,150 元。與房屋無法出租之損失640,000 元，合計996,150 元 。
二、被告則以：
（一）按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防 止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及 使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736 條 及第737 條分別定有明文。
（二）查被告黃文隆前於94年透過江淑萍、李紹偉之仲介，承租 系爭三峽區○○街119 號之5 ，3 樓之房屋，並由被告龔 湘賢擔任保證人經營美髮工作，嗣因經營不善，雙方合意 提前終止租約，被告依協議遵循原告之指示，回復系爭房 屋之部分設施，並保留部份有益設備，經原告驗收無誤後 ，交還原告，為免爭議，雙方就事後保固責任及租金損失 達成和解，於98年9 月22日簽立同意書，載明1.三樓屋況 如有滲水情況會處理完畢，並保固二年、2.落地窗如有造 成公共安全問題，承租人乙方( 即被告) 會保證處理、3. 押金二個月屋主不退回、4.由於租期尚未到期乙方補貼甲 方參萬元，並撕毀各自保留之租約正本，可見雙方就租期 提前解約所生之回復原狀、損害賠償等已達成和解，依民 法第736 條及第737 條之規定，原告執原租賃契約更為請 求，並無理由。
（三）次查原告所提原證4 、原證6 之估價單係臨訟製作，被告 否認真正，蓋系爭租約雙方已合意於98年9 月22日終止， 被告並依原告之指示及要求回復原狀、交還原告，原告亦 無意見簽署同意書在案，原告主張被告於租賃關係存續期 間中，因保管使用不當，致原告所有之木板設施破裂毀損 ，要求修繕費8000元乙事，並無理由，況依民法第423 條 、429 條及第430 條，承租人應保持其租賃物合於約定使 用、收益之狀態，並負修繕之責。
（四）再查有關落地窗部分，原告認係有益設施而要求保留，不 予拆除回復原狀，故而約定落地窗如有造成公共安全問題 ，被告會保證處理，然原告並未舉證證明上開落地窗有造 成何種公共安全問題，而需由被告負責處理，其要求被告 償還支出費用348,350 元，亦無理由。
（五）復查兩造就回復原狀部分及租金之損失已達成和解，如前
所述，原告另要求自98年9 月22日至100 年1 月底間之租 金損失640,000 元，實無理由。
（六）另被告龔湘賢為原租約之保證人，然因黃文隆與原告業已 提前終止租約，並就回復原狀及租金損失等達成和解，而 被告並未參與和解，則原租約之保證責任，自因和解成立 而消滅等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原 告負擔。 請准供擔保，宣告免為假執行。且提出請款明 細影本乙份為證。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：兩造於94年8 月19日簽訂系爭契約，並約定被 告龔湘賢為系爭契約之連帶保證人；原告同意被告更改系 爭房屋之外牆設備但於契約終止後，被告須回復原狀；兩 造嗣於98年9月22日簽訂同意書，同意終止系爭契約之效力 等情，有不動產租賃契約書影本、同意書影本在卷可稽， 堪信為真實。
（二）是本案所爭執者，厥為兩造於98年9月22日簽訂同意書終止 系爭契約後，被告是否仍須負回復原狀之義務，包括：房 屋木板設施因被告不當使用而損壞之修繕費用8000元、落 地窗無法回復原狀改依回復原狀所支出之費用償還共計 34萬8350元，以及因被告不為回復之行為，致使原告無法 順利將該屋出租予第三人使用之損失共計64萬元。上開費 用共計99萬6350元是否應由被告負擔？
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列規定之：六、應返還之物 有毀損、滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償還其 價額；第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人 依法律之規定終止契約者準用之，民法第259條第6款及第 263條固定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真 意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；解釋 契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定 之標準，庶不失契約之真意，最高法院86年度台上字第 2756號判決意旨可資參照。次按稱和解者，謂當事人約定 ，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有 使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂 明權利之效力，民法第736 條及第737 條分別定有明文。 ①查兩造原成立之系爭租約第4 條第5 項雖約定：「房屋 有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告 ）之同意後自得自行裝設，但不得損害原有建築結構；乙 方於交還房屋時並應負責回復原狀。」；第11條第1 項固 亦約定：「經雙方同意將強牆更改為落地窗，必須在合約
終止，恢復原狀。」，固有該租賃契約書在卷可參。 ②然於租賃關係存續期間中，被告黃文隆因經營生意不善 ，迫於停止營業，故兩造旋於98年9 月22日簽訂同意書， 同意終止系爭契約之效力，雙方並協議：「1 、三樓屋況 如有滲水情況會處理完善，並保固二年。2 、落地窗如有 造成公共安全問題，承租人乙方會保證處理。3 、押金二 個月屋主不退回。4 、由於租期尚未到期乙方補貼甲方參 萬元。」等情，有兩造不爭執真正之同意書在卷可證。 ③則兩造已於簽訂系爭契約後，另行以上開同意書( 即和 解契約) 之內容變更原有之契約條款，將系爭契約第4 條 第5 項被告之回復原狀義務變更為「三樓屋況如有滲水情 況會處理完善，並保固二年」及「落地窗如有造成公共安 全問題，承租人乙方會保證處理」，系爭契約第4 條第5 項之內容自因兩造事後變更協議( 和解) ，而不再具有拘 束力，而應依兩造之後和解之內容，作為兩造租俱物回復 原狀之新的約定，亦即和解有使當事人所拋棄之權利消滅 及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。兩造並以「 押金二個月屋主不退回。由於租期尚未到期乙方（即被告 ）補貼甲方（即原告）參萬元。」共計11萬元補償原告因 被告未盡回復原狀義務及短收租金之損失。
④且原告於本院審理時亦陳稱，漏水我花了三萬多元，與 本件修繕請求無關，根據同意書第一款及第四款，漏水我 們有請求被告補貼3 萬元( 參100 年4 月20言詞辯論筆錄 ) 。是除落地窗於有「造成公共安全問題」之情形，被告 承諾會保證處理外，其餘之回復原狀及損害賠償請求均已 不在兩造協議之範圍內，兩造已依新之和解( 同意書) 內 容取代原告有租賃契約之回復原狀義務之約定，依前述民 法民法第737 條和解效力之規定，原告復再行主張依原契 約請求被告回復原狀之費用尚無理由。
2.綜上所述，原告依民法第432 條請求因被告保管使用不當 致原告所有之木板設施破裂毀損之修繕費用8000元，及依 民法第263 條準用民法第259 條第6 款請求被告改造房屋 外牆設備變成落地窗、鋪貼壁紙及地磚設備均應回復為當 時系爭房屋承租前之情況，為此就房屋因回復原狀所支出 之費用償還之，共計34萬8350元即屬無據。 3、由前所述，被告既不再負有雙方於98年9 月22日所簽訂 同意書協議範圍以外之回復原狀義務，因此原告請求被 告賠償因被告保管使用不當致原告所有之木板設施破裂 毀損及被告改造房屋外牆設備變成落地窗、鋪貼壁紙及 地磚之未回復原狀損失，即請求被告賠償不為回復之行
為致使原告無法順利將該屋出租予第三人使用之損失64 萬元，亦無理由。
四、從而，原告請求被告本於原賃契約之回復原狀及連帶保證之 約定，請求被告連帶給付因回復原狀所支出之費用償還之， 共34萬8350元，及不為回復之行為致使原告無法順利將該屋 出租予第三人使用之損失64萬元，合計996,350 元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息，尚無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書 記 官 許崇興
法 官 游婷麟
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
書 記 官 許崇興