臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄簡字第1051號
原 告 李國雄
兼訴訟代理人 李昌平
被 告 四維社區管理委員會
法 定 代理人 陳自龍
上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於民國100年5月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應依如附件光楠企業有限公司估價單所示之施工方式將門牌號碼高雄市○○區○○街八巷三弄五之九號及七之九號之屋頂平臺共用部分，予以修復。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，於得為 承受訴訟時，應即為承受訴訟之聲明，民事訴訟法第170 條 、第175 條第1 項分別定有明文。查原告起訴時被告之法定 代理人原為陳榮崇，嗣於訴訟審理中變更為陳自龍，有被告 民國99年11月12日陳報狀所附之四維社區第3 屆管理委員會 會議紀錄在卷可稽（本院卷㈡第59頁），並由其具狀聲明承 受訴訟，核與前揭規定相符，自屬合法，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款、第2 項分別定 有明文。本件原告起訴時原請求被告應支付四維國宅社區第 五棟頂樓平臺修繕維護費用，嗣於最後一次言詞辯論期日中 變更聲明為：㈠先位聲明：被告應依如附件光楠企業有限公 司（下稱光楠公司）估價單所示之施工方式將高雄市○○區 ○○街8 巷3 弄5 之9 號及7 之9 號之屋頂平臺共用部分， 予以修復；㈡備位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同） 131,775元。揆諸首揭規定，核無不合，應予准許。三、原告主張：原告李國雄係高雄市苓雅區○○○段二小段9069 建號即門牌號碼高雄市○○區○○街8 巷3 弄5 之9 號建物 之所有權人，原告李昌平則係同段9070建號即門牌號碼高雄 市○○區○○街8 巷3 弄7 之9 號建物之所有權人（兩建物 均坐落於同段3354地號土地，下合稱系爭建物）。原告二人 均係四維社區第五棟頂樓之住戶，為四維社區之區分所有權 人之一，因其所居住之第五棟大樓之屋頂平臺年久失修，地
板龜裂、防水層老化，致每逢雨天，雨水即自頂樓平臺滲漏 至位於頂樓之系爭建物內，導致系爭建物屋內嚴重滲漏水。 而該平臺屬區分所有權人之共用部分，依法自應由被告負責 修繕，惟屢經原告請求，被告均未置理，爰依法提起本訴， 先位聲明請求被告應依如附件光楠公司估價單所示之施工方 式修繕系爭建物之屋頂平臺共用部分。又依光楠公司估價之 結果，修繕一戶大小範圍之修繕費用為59,000元，系爭建物 需修繕之範圍共兩戶，費用共計118,000 元，另原告曾另請 其他漏水修繕公司估價水錶座水管改修，此部分原告二戶所 需之費用共7,500 元，再加計稅金5%，則如原告先位聲明無 理由，備位聲明訴請被告應給付原告上開修繕費用合計131, 775 元。
四、被告則以：被告與公寓大廈管理條例所規範之公寓或大廈不 同，四維社區共有480 戶，區分為五棟大樓，五棟大樓各自 獨立運作，各棟均有各自之金融機構帳戶，管理費各自收取 且標準不一，各棟也有各自獨立之管理委員會，僅係對外以 被告之名「四維社區管理委員會」向區公所報備，被告管理 範圍僅限於各棟間之空地及公有設施，原告本件所主張之瑕 疵係其所在之第五棟大樓頂樓平臺，屬第五棟之管理事務範 圍，自應由該棟自行負責，被告每月僅收取每位住戶100 元 之管理費，用以支付每月環境清潔費用及其他開銷已無結餘 款，且既各棟間之財務獨立，原告主張之部分所需之修繕費 用均應由第五棟大樓負責支出，與被告無關等語，資為抗辯 ，並聲明：原告之訴駁回。
五、本院之判斷：
㈠按公寓大廈之共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部 分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。又公寓大廈 共用部分不得獨立使用供做專有部分，而公寓大廈基礎、主 要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造並不得為約定專用 部分。公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第7 條第3 款分別 定有明文。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維 護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修 繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該 區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規 約另有規定者，從其規定。同條例第10條第2 項亦定有明文 。又四維社區住戶規約第2 條第2 款約定：「本國宅社區法 定空地、頂樓平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住 戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約 定為約定專有部分。... 」第13條約定：「共用部分之修繕
，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不 足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。.. . 」，亦同此旨。
㈡系爭建物之屋頂平臺乃四維社區專有部分以外之其他部分及 不屬專有之附屬建築物，而供共同使用，依上開條文，自屬 共有部分，且不得約定為專用部分，而依前揭公寓大廈管理 條例第10條第2 項前段規定，該共用部分之修繕、管理、維 護，應由管理負責人或管理委員會為之，是系爭建物之屋頂 平臺既屬共有部分，有關屋頂之滲漏，被告自有義務為之， 其費用由公共基金支付。被告雖抗辯四維社區分屬五棟大樓 ，每棟大樓財務各自獨立，然其對外既係以被告之名義向區 公所報備，各棟大樓並無獨立成立管理委員會，則本件原告 以系爭建物所屬之管理委員會即被告為起訴請求對象，自屬 合法有據，至於系爭建物頂樓平臺修繕費用應由哪棟負責支 出，係屬四維社區內部各棟間財務分配之問題，與本件原告 之請求並無關聯，是被告之抗辯，並無理由。
㈢系爭建物屋頂平臺滲水部分經證人即光楠公司員工李國俊到 庭證稱：伊係從事專業的漏水、防水、抓漏工程，當初是被 告法定代理人打電話到光楠公司，請公司派員工到四維社區 察看屋頂平臺漏水之情況及評估修繕之費用，伊到現場後， 係由被告法定代理人告訴伊該社區內哪三棟大樓之屋頂有漏 水問題，叫伊上去那三棟的屋頂勘查。伊察看之結果，該三 棟漏水的原因都一樣，都是頂樓的隔熱磚有部分突起，防水 層有破壞及老化之現象，因此導致下層住宅住戶之天花板產 生漏水之情況。在現場時，是被告法定代理人指出位置告訴 伊下方哪些住戶反應有漏水之情形，因為四維社區每一戶的 大小都一樣，所以伊評估下來每一戶要施工之範圍及施工方 式均相同。在評估漏水之修繕範圍上，一般來說基本上係以 以住戶的大小左右延伸最少1 公尺，如果施工完工後，客戶 在保固期間內仍反應有漏水的情況，我們就必須要再去現場 看是否要再擴大施工範圍或再增加隔壁戶的防水修繕。三棟 大樓漏水修繕之方法就如附件之估價單所示（本院卷第211 頁至第212 頁）。兩造間對於前揭證人證述系爭建物屋頂平 臺漏水修繕所需採用之施工方法均無意見（本院卷第214 頁 、第215 頁），依上開公寓大廈管理條例法文規定及四維社 區住戶規約之約定，系爭建物屋頂平臺漏水瑕疵之修繕應由 被告負責，原告先位聲明請求被告依據如附件光楠公司估價 單所示之施工方式修繕系爭建物之屋頂平臺共用部分，自屬 有據。
六、綜上所述，系爭建物之屋頂平臺屬於四維社區之共有部分，
且不得約定為專用部分，而被告既為該社區之管理委員會， 依公寓大廈管理條例規定及四維社區住戶規約，自應負修繕 系爭建物屋頂平臺之責，原告先位聲明之主張，即有理由， 應予准許。又原告先位之訴既有理由，其備位之訴即無審究 之必要，附此敘明。
七、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易訴訟程序 ，並為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，法院應依職權宣告假執行。
八、本判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核 與判決結果無影響，不再一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 6 月 15 日
高雄簡易庭 法 官 李佳容
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 6 月 15 日
書 記 官 鄭翠蘭
, 台灣公司情報網