臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第457號
上 訴 人 張淑貞
訴訟代理人 楊思勤律師
上 訴 人 程凱勝
李碧娥
財團法人中壢教會聚會所
上 一 人
法定代理人 曾迪華
上 訴 人 于正春
曾慧
蕭文霞
湯遠總
共 同
訴訟代理人 莊乾城律師
複 代理人 林清源律師
被 上訴人 國防部政治作戰局
法定代理人 聞振國
被 上訴人 財政部國有財產署
法定代理人 曾國基
共 同
訴訟代理人 林志宏律師
複 代理 人 楊翕律師
上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年2月17
日臺灣桃園地方法院103年度重訴字第549號第一審判決提起上訴
，本院於106年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付金錢超過附表壹編號一至編號八部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、被上訴人財政部國有財產署（下稱國財署）之法定代理人原 為莊翠雲，嗣於本院審理時變更為曾國基，有國財署所提行 政院令影本在卷可稽（見本院卷㈠第121-122頁)），經其以 書狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第118頁），核無不合，應 予准許。
二、被上訴人主張：桃園市○○區○○段000、000-3、000-5、 000-6、000-1、000-76、00-10地號土地（下稱系爭000、00 0-3、000-5、000-6、000-1、000-76、00-10地號土地）為
被上訴人國防部政治作戰局（下稱政戰局）與國財署（與政 戰局合稱被上訴人）共同擔任管理機關之國有土地；桃園市 ○○區○○段00000○000地號土地（下稱系爭000-2、000地 號土地）為政戰局擔任管理機關之國有土地；而桃園市○○ 區○○段00○0000○0000 00000○00000地號土地（與系爭 000、000-3、000-5、000-6、000-1、000-76、00-10、000- 2、000地號土地，合稱系爭土地），則為國財署擔任管理機 關之國有土地。上訴人張淑貞、程凱勝、李碧娥、財團法人 中壢教會聚會所、于正春、曾慧、蕭文霞、湯遠總（下合稱 上訴人，分別時各以姓名稱之）及原審共同被告戎敬瑋（下 稱戎敬瑋，嗣與被上訴人達成和解），則依序將其所有如附 表貳表２所示門牌號碼桃園市○○區○○路0號、○○路34 號、○○路44號、○○路44-1號、○○路80號、○○路14號 、○○路16號、○○路18號建物（下合稱系爭建物）及○○ 路22號建物，坐落於被上訴人所管理之系爭土地，惟上訴人 均無占用系爭土地之正當權源，被上訴人自得依民法第767 條第1項規定，請求上訴人將系爭建物拆除騰空，並返還系 爭土地。另附表貳表２編號3、6、8所示之建物並經李碧娥 、曾慧、湯遠總依序出租予原審共同被告高豫雯、巫瑞婷、 吳麗華（下稱高豫雯等3人）占有使用，高豫雯等3人均無使 用系爭土地之正當權源，應自系爭土地遷出。又上訴人無權 占用系爭土地期間，自受有相當於租金之不當得利，上訴人 應給付被上訴人自民國99年12月1日起至返還系爭土地之日 止，按系爭土地申報地價10%計算之相當於租金之不當得利 。為此，依民法第767條第1項及第179條之規定，請求上訴 人將系爭建物拆除後，將系爭土地返還被上訴人，暨給付被 上訴人相當於租金之不當得利，並聲明如附表貳表３所示等 語。原審判決被上訴人勝訴，高豫雯等3人就原審判決其敗 訴部分未聲明不服，戎敬瑋嗣於本院審理時與被上訴人達成 和解（見本院卷㈡第9頁），故此部分不在本院審理範圍， 無庸贅論。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，被上訴人並 對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：上訴人係自行出資興建系爭建物，興建系爭建 物時，系爭土地未有地號登記，故上訴人為原住戶非眷戶或 違建戶。系爭建物係政府提供土地供上訴人出資興建，非依 國軍老舊眷村改建條例第3條規定所興建，85年眷村改建計 畫誤將上訴人納入改建方案處理，致上訴人無法依國有財產 法規定辦理承租事宜，惟國防部於94年間已同意上訴人辦理 分割以利後續承租事宜，因行政作業延宕，致上訴人未能順 利承租系爭土地，自不可歸責於上訴人，被上訴人卻執意對
上訴人提起拆屋還地訴訟，有濫用權利之嫌且侵害上訴人居 住權，違反公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國 際公約（下稱兩公約）之規定。又系爭土地原為未登錄土地 ，上訴人向當地茶農購地建屋，使建物所有權（或處分權） 與土地所有權（或使用權能）儘量一致，雖與土地所有權與 建物所有權同屬一人情形有間，然系爭建物存在系爭土地上 已久，眾人均得共見共聞，自應類推適用民法第425條之1、 第425條之規定，認有法定租賃權存在。況上訴人於82年7月 21日前已實際占有使用系爭土地，並願意繳清歷年之使用補 償金，目前仍繼續使用系爭土地及系爭建物，依國有財產法 第42條及同法施行細則第55-3條第2項規定，上訴人得依法 辦理承租或承購事宜。況兩造於94年11月8日已在鄭金鈴前 立法委員協調下，達成將系爭土地辦理分割後出租予上訴人 之協議，雙方意思表示已合致，均應受其拘束，故被上訴人 在未完成全部手續前，遽予訴請拆屋還地並請求上訴人給付 相當於租金之不當得利，顯然違反誠實及信用原則。又被上 訴人如欲拆除系爭建物，應依區域計劃法規定給予上訴人補 償，故被上訴人逕依民法規定訴請拆遷並要求上訴人給付不 當得利，與法未合。此外，系爭土地位於○○區，為老舊社 區，鄰近多為2、3層樓平房及住宅，並無商業大樓，被上訴 人以年息10%計算相當於租金之不當得利，亦屬過高，應予 酌減等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人 部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。
四、被上訴人主張其為系爭土地之管理人，上訴人未經被上訴人 同意無權占用系爭土地，依民法第767條第1項及第179條規 定，請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等語 ，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是上訴人所有系爭建物 有無占用系爭土地之正當權源？被上訴人請求上訴人返還相 當於租金之不當得利，有無理由？金額若干為適當？為本件 之爭點，茲論述如下：
㈠上訴人所有系爭建物有無占用系爭土地之正當權源？ ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。而國有財 產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即 為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，向准由管 領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台 上字第2680號判例意旨參照）。又以無權占有為原因，請求 返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅
以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有 之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源 之事實證明之，如不能證明，則應認土地所有權人之請求為 有理由（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第 1552號判決意旨參照）。查系爭土地為中華民國所有，被上 訴人為系爭土地之管理人，已為兩造所不爭（見原審卷㈠第 184-185頁），並有系爭土地之登記謄本在卷可稽（見原審 卷㈠第13-19頁、第298-323頁），上訴人既自承其為系爭建 物之事實上處分權人（見原審卷㈠第185-186頁），且系爭 建物均坐落系爭土地乙情，業經原審前往現場履勘屬實，有 勘驗測量筆錄在卷可按（見原審卷㈠第215-221頁、第253-2 56頁），並囑託桃園市○○地政事務所測量後製有土地複丈 成果圖附卷可稽（見原審卷㈠第259-260頁），依上開說明 ，自應由上訴人就其占用系爭土地具有正當權源乙情，負舉 證之責。
⒉次按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已 ，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有 人而認其並非無權占有。占有人因時效而取得地上權登記請 求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關 請求為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就 占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判（最 高法院69年度第5次、80年度第2次民事庭會議決議參照）。 乃因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以 行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一，占 有人雖因地上權取得時效完成而得主張時效利益，依民法第 772條準用第769條及第770條之規定，亦僅得請求登記為地 上權人而已，並非即取得地上權，在其未依法登記為地上權 人之前，自不能本於地上權之法律關係，向土地所有人有所 主張而認其非無權占有。因此占有人提起確認地上權登記請 求權存在之訴之前提，為須在土地所有權人請求拆屋還地前 ，以具備時效取得地上權之要件為由，向地政機關請求登記 為地上權人者，始得提起之。如未於土地所有權人以占有人 為被告，主張占有人無權占有，提起拆屋還地之訴訟前，向 地政機關申請為地上權登記，法院即無庸就占有人是否具備 時效取得地上權之要件，為實體上裁判。查上訴人雖具狀辯 稱其就系爭土地已因時效取得地上權或地上權登記請求權云 云，然除經被上訴人否認外，上訴人亦未提出其在被上訴人 提起本件拆屋還地訴訟前，已向地政機關就系爭土地申請辦 理地上權登記之資料以實其說，依上開說明，自難認上訴人 上開已取得系爭土地地上權之辯為可採。
⒊又上訴人雖辯稱其可類推適用民法第425條之1規定取得占用 系爭土地之正當權源云云。惟民法第425條之1規定之前提在 於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，推斷土地受讓人有默許房屋受讓人繼續使用土地之 意，認其法律關係當屬租賃性質而許房屋受讓人在支付相當 代價後，取得繼續使用所占用土地之適法權源。然查，系爭 土地為被上訴人所管理，而系爭建物則為上訴人所興建，均 非屬同一人所有，已與民法第425條之1規定要件有異；且民 法就所有權人或占有人得行使之權利，皆在民法物權編加以 明定，而上訴人復無法提出具體事證證明其與被上訴人間有 租賃、使用借貸或其他占用系爭土地之適法權源，難認本件 有上訴人所辯之法律漏洞存在，而得類推適用民法第425條 之1規定取得占用系爭土地之正當權源。
⒋復按國有財產法第42條第1項第2款之規定，不過得據以申請 租用而已，而非對該管理機關負有出租義務之強制規定，其 是否准許，仍須經受理機關之審查，非謂一經申請，即須負 出租之義務，而無斟酌准駁之權。是以非公用國有土地之出 租係屬私經濟行為，應受契約自由原則之支配，管理機關就 非公用國有土地占用人所為承租之要約，自有決定承諾出租 與否之自由，並不負承諾出租之義務（最高法院100年度台 上字第1132號判決意旨參照）。是上訴人占用系爭土地縱合 於國有財產法第42條第1項得申請租用之條件，不過取得申 請租用系爭土地之權利，惟上開規定並未課予被上訴人需與 上訴人強制締約之義務，基於契約自由原則，被上訴人仍有 審酌決定出租與否之權利，故上訴人以此置辯，亦無可取。 ⒌另上訴人辯稱被上訴人曾與其協議將系爭土地分割後，交與 上訴人承租、承購，被上訴人卻違反上開協議提起本件訴訟 ，顯然與誠信原則有違云云。惟按權利之行使，不得違反公 共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務， 應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文。若當事人 行使權利，雖足使他人喪失利益，而非以損害他人為主要目 的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。本件上訴人固以前立法委員鄭金鈴曾於 94年11月8日居中協調會議所達成之共識，辯稱已與被上訴 人就系爭土地辦理分割後達成承租協議云云，並提出立法委 員鄭金鈴國會辦公室函所檢附之協調會會議共識（下稱系爭 協調會共識）等影本為證（見本院卷㈠第193-195頁）。然 查，系爭協調會共識雖載有將包括系爭土地在內之國有土地 進行分割，由被上訴人分別持有，並請國有財產局依國有財
產法處理，由原占用戶優先議購等語，惟系爭協調會共識僅 具建議性質，仍有待系爭土地依規定辦理分割交由被上訴人 各自管理後，再由被上訴人依國有財產法之規定辦理出租與 否事宜，上訴人並不因系爭協調會共識即取得課予被上訴人 需強制與上訴人締結租賃契約之法律效力，故系爭協調會共 識亦難採為有利於上訴人之認定。是上訴人既乏證據證明其 有合法使用系爭土地之權源，而擅在系爭土地上搭蓋系爭建 物供己使用，致被上訴人無法就所管理之系爭土地為有效利 用，則被上訴人本於系爭土地管理機關地位，訴請上訴人拆 屋還地，係其權利之正當行使，並無權利濫用，自與誠信原 則無違。至上訴人雖以被上訴人訴請拆屋還地有違兩公約云 云置辯，然依經濟社會文化權利國際公約第11條第1項前段 ：「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適 當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境」之 適當住房權，及公民與政治權利國際公約第17條第1項：「 任何人之私生活、家庭、住宅或通信，不得無理或非法侵擾 ，其名譽及信用，亦不得非法破壞。對於此種侵擾或破壞， 人人有受法律保護之權利」等語可知，「適當住房權」之目 的在使每個人都能享有安全、和平和尊嚴地居住某處之適當 權利，然絕非因此賦與非法占用他人財產者，取得與合法權 利者對抗之資格，足見「適當住房權」並非指所有違建者均 不得依法拆除。故被上訴人以上訴人長期無權占用系爭土地 ，享有相當於租金之不當得利，且系爭建物部分亦出租予高 豫雯等3人經營商業活動使用，則上訴人是否因被上訴人請 求拆屋還地致無家可歸，或因此無法自給自足，符合兩公約 所保護之對象，並未見上訴人提出具體事證以實其說，自難 僅以上訴人在系爭土地上搭蓋系爭建物居住為由，即認應賦 與上訴人「適當住房權」，而得排除對系爭土地有合法權利 者之請求權。故上訴人辯稱被上訴人訴請拆屋還地應受兩公 約之拘束云云，亦無可採。
⒍綜上，上訴人既未能證明其有使用系爭土地之正當權源，被 上訴人提起本件訴訟復無違反誠信原則之情事，則被上訴人 依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭建物拆除騰空 ，將系爭土地返還被上訴人，即屬有據，應予准許。 ㈡被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利，有無理由 ？金額若干為適當？
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使 用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，是被上訴 人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之不
當得利，自屬有據。次按租金之請求權因5年間不行使而消 滅，既為民法第126條所明定，至於其他無租賃契約關係之 賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債 權人應同樣按時收取，不因其契約未成立，而謂時效之計算 應有不同（最高法院49年台上字第1730號判例意旨參照）。 查被上訴人係於103年11月19日提起本件訴訟，則被上訴人 就此部分嗣請求減縮自104年12月1日起回溯5年期間計算不 當得利而為請求，依上開說明，核無不合，應予准許。至上 訴人辯稱本件應依區域計畫法補償云云，惟區域計畫法之主 管機關在直轄市為直轄市政府，且區域計畫法第17條規定得 請求補償者，係指因區域計畫法實施時，經政府令其變更使 用或拆除時所受之損害者為限。然本件被上訴人並非直轄市 政府，且被上訴人係依民法不當得利之規定，訴請上訴人給 付相當於租金之不當得利，並無任何區域計畫法實施之情形 存在，故上訴人以此置辯，並無理由。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得 準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂 土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之 地價為法定地價，除土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，方以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地 法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前 段亦定有明文。查上訴人所有系爭建物占用系爭土地面積如 附表貳表１「占用面積」欄所示，系爭土地自99年12月1日 起迄今之申報地價如附表貳表１「申報地價」欄所示，有系 爭土地地價第二類謄本在卷可參（見原審卷㈠第20-26頁、 第299、301、303、305、307、309、311、313、315、317、 319、321、323頁）。又系爭土地鄰近○○國小、○○國中 ，並有○○○○寺等文化活動，附近亦有住宅、市場，生活 機能及交通尚稱便捷，有被上訴人所提之網路搜尋地圖在卷 可憑（見原審卷㈡第207-209頁），爰審酌系爭土地之地理 位置及其利用情形等情狀，認依系爭土地申報地價年息5%計 算被上訴人所受相當於租金之不當得利為適當。 ⒊承上，被上訴人據此請求上訴人給付自104年12月1日起回溯 5年之不當得利金額如附表貳表１編號1至編號8各系爭土地 「合計」金額欄所示；暨請求上訴人自104年12月1日起至返 還各該占用系爭土地之日止，按月給付如附表貳表１編號1 至編號8各該占用系爭土地「104年12月1日起至返還系爭土 地之日止按月給付」金額欄所示之金額，均屬適當，應予准 許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條之規定 ，請求上訴人各將系爭土地上如原判決附圖所示之各人所有 系爭建物拆除，將所占用土地返還，並給付被上訴人如附表 壹編號一至編號八所示之金額，均有理由，應予准許；被上 訴人逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開 不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨 指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，應予 准許，爰改判如主文第2項所示。至上開應予准許部分，原 判決為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨就此部分併 請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一 論駁必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 13 日
民事第四庭
審判長法 官 陳靜芬
法 官 陳清怡
法 官 林玉珮
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 13 日
書記官 林敬傑
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。