臺灣臺南地方法院民事判決 九十年度訴字第七六七號
原 告 丁○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○○
被 告 乙○○
右當事人間請求拆屋交地事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告甲○○應將原告所有坐落在台南縣新市鄉○○段三０九二之三地號土地（下稱系 爭土地）上如附圖所示Ａ部分面積七六‧三平方公尺土地上之磚造平房拆除，並將土 地交還原告。
㈡被告乙○○應將原告所有系爭土地上如附圖所示Ｂ部分面積九六‧五六平方公尺土地 上之磚造平房拆除，並將土地交還原告。
㈢被告甲○○、乙○○應將原告所有系爭土地上如附圖所示Ｃ部分面積二四‧六四平方 公尺土地上之磚造平房拆除，並將土地交還原告。 ㈣訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
㈠緣坐落在台南縣新市鄉○○段三０九二之三地號之系爭土地及其上門牌號碼為台南縣 新市鄉○○村○鄰○○路四九號之建物為原告於法院拍賣時所標購，現為原告所有； 毗鄰三０九二地號土地則為被告甲○○所有，有土地及建物登記簿謄本各二份可證。 ㈡系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積七六‧三平方公尺土地上之磚造平房係無人居住之 雜物間，為被告甲○○所有，Ｂ部分面積九六‧五六平方公尺土地上之磚造平房係三 合院之伸手，為被告乙○○所有，Ｃ部分面積二四‧六四平方公尺土地上之磚造平房 係三合院公廳與廂房，為被告二人所共有，廂房部分無人居住，而該三部份之地上物 均無保存登記，亦不屬於原告標購門牌號碼為台南縣新市鄉○○村○鄰○○路四九號 建物之範圍內，係無權占用系爭土地；至於公廳右側廂房與連接之伸手由被告甲○○ 所有，均坐落在被告甲○○所有之三０九二地號土地上。 ㈢前開雜物間與三合院均已年代久遠，又無經濟價值，而無保存之必要，且被告乙○○ 已離去該三合院，被告甲○○使用之伸手與廂房係坐落在其自己之土地上，故原告請 求拆屋還地對被告並無影響，爰依所有權之法律關係，訴請判決如聲明所示。 ㈣對被告抗辯所為之陳述：
１被告甲○○與被告乙○○之祖父生二男一女，系爭三合院房屋及坐落之基地原為被 告二人之祖父所有，渠等祖父去世後，系爭房屋及基地由二名兒子（即甲○○與乙 ○○之父）繼承，嗣三合院之公廳及廂房因年代久遠老舊，由甲○○與乙○○之父 共同斥資改建，又甲○○與乙○○之父各生四女一男，渠二人之父去世後，系爭房 屋由甲○○與乙○○共同繼承，基地則分割由甲○○與乙○○各取得一半之單獨所
有權，由上可知系爭房屋及坐落之基地因係朱家歷代子孫居住之處，故均由男系子 孫繼承，女性子孫並未繼承系爭房屋及坐落之基地。 ２土地及土地上之建物不同屬一人所有，因抵押物拍賣而土地由他人買受時，房屋對 土地不僅無法定地上權，且房屋亦不當然視為合法占有土地，例如房屋原係無權占 用於土地之上，則土地因拍賣而變更所有人時，房屋並不當然成為有權占有，又如 房屋原係依借貸關係而占用土地，土地因拍賣而變更所有人時，原借貸關係並不及 於新土地所有人（最高法院五十九年台上字第二四九０號判例參照），故被告抗辯 系爭房屋當然有權占用原告之土地，乃屬無稽。 ３系爭土地原為被告乙○○所有，土地上Ａ部分房屋為被告甲○○所有，Ｂ、Ｃ部分 房屋為甲○○與乙○○共有，故土地及地上房屋之所有人非屬同一，不僅與法定地 上權之成立要件不符，與民法第四二五條之一推定在房屋得使用期限內土地受讓人 與讓與人間有租賃關係之要件亦不相符，又法定地上權以地上之建築物具有相當之 經濟價值為要件（最高法院五十七年台上字第一三０三號判例參照），系爭Ａ部分 房屋與Ｂ部分房屋廂房以外之伸手部分均係被告之祖父所建造，已極老舊目前供堆 置雜物使用、廂房及Ｃ部分公廳日後雖經改建，惟該建物亦無經濟價值，亦與法定 地上權成立要件不符。是被告之房屋占用原告之土地顯非合法。三、證據：提出土地及建物登記簿謄本各二份為證。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
㈠坐落在系爭土地上之三合院及如附圖所示Ａ部分之儲藏室原係被告二人之祖父朱園所 蓋，嗣經被告甲○○之父親朱先能及被告乙○○之父親朱良玉將中間的公廳及公廳兩 側之廂房拆掉重蓋，這些建物在被告乙○○將系爭土地及土地上建號為新市鄉○○段 四二八號之建物設定抵押權予新市鄉農會之前就已經存在，原告請求拆除之系爭建物 未在被拍賣之範圍內，也未為保存登記，但這些房子是祖先（指祖父）留給被告等人 居住，祖先（指祖父）就是要讓被告住到房子倒了為止。祖父死後由被告甲○○之父 親朱先能及被告乙○○之父親朱良玉繼承，其後被告甲○○、乙○○再分別繼承其父 所分得之部分，如附圖所示Ａ部分面積七六‧三平方公尺土地上之磚造平房為被告甲 ○○基於繼承分得使用，Ｂ部分面積九六‧五六平方公尺土地上之磚造平房係被告乙 ○○基於繼承分得使用，Ｃ部分面積二四‧六四平方公尺土地上之磚造平房為公廳， 為被告二人基於繼承共同使用，被告等在系爭土地有（法定）地上權，原告不能要求 被告拆屋。且依據最高法院四十三年台上字第六三九號及四十八年台上字第一四五七 號判例意旨所示，土地及房屋同屬一人而將土地或房屋分開或同時或先後出賣，承買 人默許房屋承買人得繼續使用土地，是被告自有權繼續使用系爭土地。 ㈡房子目前被告仍有在使用，被告甲○○的母親亦居住在該處，且為祖先所傳下，對被 告而言仍具經濟價值，不能以原告自己主觀之認定，遽稱該三合院沒有保存之價值。 兩造原先有協調過，由被告提供被告所有之其他土地與原告交換系爭土地，原告亦表 示同意，之後卻又反悔，被告雖曾與原告再為聯絡，但原告與其配偶二人互推，皆說 事情是由對方在處理，到最後也不了了之，僅表示法院會判決，直接讓法院判就好了 等語。
三、證據：請求訊問證人即被告甲○○之二姊朱彩霞、三姊朱秀惠。丁、本院依職權囑託台南縣新化地政事務所派員會同履勘現場及測量，並製作複丈成果圖 到院，並調閱本院八十九年度執字第二二六五號民事執行卷宗。 理 由
一、按房屋之拆除為一種事實上之處分；未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所 有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能。最高法院著有八十年度台 上字第二五一六號判決意旨可資參照。經查，被告辯稱坐落在系爭土地上之三合院及 如附圖所示Ａ部分之儲藏室原係被告二人之祖父朱園所蓋，嗣經被告甲○○之父親朱 先能及被告乙○○之父親朱良玉將中間之公廳（於本件訴訟中僅指如附圖所示Ｃ部分 之建物），及公廳兩側之廂房（於本件訴訟中僅指如附圖所示Ｂ部分南側之建物）拆 掉重蓋，系爭三合院在被告乙○○將系爭土地及土地上建號為新市鄉○○段四二八號 之建物設定抵押權予新市鄉農會之前就已經存在，但並未在被拍賣之範圍內，也未為 保存登記，這些房子是祖先（指祖父）留給被告等人居住，祖先（指祖父）就是要讓 子孫住到房子倒了為止，祖父死後由被告甲○○之父親朱先能及被告乙○○之父親朱 良玉繼承，其後被告甲○○、乙○○再分別繼承其父所分得之部分，如附圖所示Ａ部 分面積七六‧三平方公尺土地上之磚造平房為被告甲○○基於繼承分得使用，Ｂ部分 面積九六‧五六平方公尺土地上之磚造平房係被告乙○○基於繼承分得使用，Ｃ部分 面積二四‧六四平方公尺土地上之磚造平房為公廳，為被告二人基於繼承共同使用等 情，業據證人即被告甲○○之二姐朱彩霞、三姐朱秀惠到庭為同一證詞，且為原告所 不爭執，是堪認被告此部分之抗辯為真實。依前開判決意旨所示，被告甲○○與乙○ ○對系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部分之建物自有事實上之處分權，而有拆屋之權能 ，則原告僅對被告甲○○與乙○○二人提起本件訴訟，被告甲○○與乙○○自有被告 之當事人適格，合先敘明。
二、原告起訴主張：系爭坐落在台南縣新市鄉○○段三０九二之三地號土地為原告所有， 而系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積七六‧三平方公尺土地上之磚造平房係無人居住 之雜物間，為被告甲○○所有，Ｂ部分面積九六‧五六平方公尺土地上之磚造平房係 三合院之伸手，為被告乙○○所有，Ｃ部分面積二四‧六四平方公尺土地上之磚造平 房係三合院公廳與廂房，為被告二人所共有，廂房部分無人居住，而該三部份之地上 物均無保存登記，不屬於原告標購系爭土地上門牌號碼為台南縣新市鄉○○村○鄰○ ○路四九號建物之範圍內，且無合法占有系爭土地之權源，為此依據民法第七百六十 七條之規定，請求判決如聲明所示。
三、被告則以：坐落在系爭土地上之三合院及如附圖所示Ａ部分之儲藏室原係被告二人之 祖父朱園所蓋，嗣經被告甲○○之父親朱先能及被告乙○○之父親朱良玉將中間的公 廳及公廳兩側之廂房拆掉重蓋，這些建物在被告乙○○將系爭土地及土地上建號為新 市鄉○○段四二八號之建物設定抵押權予新市鄉農會之前就已經存在，原告請求拆除 之系爭建物未在被拍賣之範圍內，也未為保存登記，但這些房子是祖先（指祖父）留 給被告等人居住，祖先（指祖父）就是要讓被告住到房子倒了為止。祖父死後由被告 甲○○之父親朱先能及被告乙○○之父親朱良玉繼承，其後被告甲○○、乙○○再分 別繼承其父所分得之部分，如附圖所示Ａ部分面積七六‧三平方公尺土地上之磚造平 房為被告甲○○基於繼承分得使用，Ｂ部分面積九六‧五六平方公尺土地上之磚造平
房係被告乙○○基於繼承分得使用，Ｃ部分面積二四‧六四平方公尺土地上之磚造平 房為公廳，為被告二人基於繼承共同使用，被告等在系爭土地有（法定）地上權，原 告不能要求被告拆屋；且依據最高法院四十三年台上字第六三九號及四十八年台上字 第一四五七號判例意旨所示，土地及房屋同屬一人而將土地或房屋分開或同時或先後 出賣，承買人默許房屋承買人得繼續使用土地，是被告自有權繼續使用系爭土地等語 ，以為抗辯。
四、經查，原告主張系爭土地為其所有，與系爭土地上新市鄉○○段四二八建號之建物均 為其向本院民事執行處標購所得。系爭土地上除其標得之建物外，尚有另一不在拍賣 範圍內之未保存登記之三合院，其中如附圖所示Ａ部分面積七六‧三平方公尺土地上 作為儲藏室使用之磚造平房為被告甲○○使用，如附圖所示Ｂ部分面積九六‧五六平 方公尺土地上作為伸手及公廳左側廂房之磚造平房為被告乙○○使用，如附圖所示Ｃ 部分面積二四‧六四平方公尺土地上作為公廳使用之磚造平房為被告二人共同使用之 事實，業據其提土地及建物登記簿謄本等件為證，且為被告所不爭執，並經本院依職 權調閱本院八十九年度執字第二二六五號民事強制執行卷宗，及依職權囑託台南縣新 化地政事務所派員會同履勘現場測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖各一紙在卷可按 ，是原告此部份主張自堪信實。
五、次查，系爭三合院及如附圖所示Ａ部分之儲藏室原為被告二人之祖父朱園所建造，朱 園原始取得系爭房屋之所有權，而朱園育有二男一女，男子者為被告乙○○之父親朱 良玉及被告甲○○之父親朱先能，朱園死亡後，分別由朱良玉繼承分得三合院左側公 廳、廂房及伸手，朱先能繼承分得三合院右側公廳、廂房及伸手，至於朱園之女因已 出嫁，乃循民間習慣未為繼承，嗣後由朱良玉及朱先能將系爭三合院中間之公廳及公 廳兩側之廂房打掉重蓋，朱良玉及朱先能分別育有四女一男，渠二人死亡後，女子亦 循民間習慣並未繼承，而由被告乙○○及甲○○分別依朱良玉及朱先能所繼承使用之 部分即如現況再為繼承等情，亦據被告二人陳述在卷，並經證人即被告甲○○之二姐 朱彩霞、三姐朱秀惠到庭為同一證詞，雖原告起訴時係主張被告甲○○及乙○○對系 爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之未保存登記建物乃基於所有權而為占有使用，嗣被 告甲○○及乙○○辯稱系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之未保存登記建物乃其二人 分別繼承所得時，為原告所不爭執，是被告辯稱如附圖所示Ａ部分面積七六‧三平方 公尺土地上之磚造平房為被告甲○○基於繼承分得使用，Ｂ部分面積九六‧五六平方 公尺土地上之磚造平房係被告乙○○基於繼承分得使用，Ｃ部分面積二四‧六四平方 公尺土地上之磚造平房為公廳，為被告二人基於繼承共同使用等語，自堪信為真實。 至原告主張上開如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之未保存登記建物係無權占用系爭土地 ，且該三部份建物並無經濟價值，故無留存之必要而得依法請求拆除乙節，則為被告 所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：被告得否對系爭土地主張有法定地上 權或法定租賃權之存在？經查：
㈠系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之未保存登記建物為被告二人之祖父朱園所建，由 朱園原始取得所有權，其死亡後，由繼承人協議由朱良玉及朱先能等二子繼承，朱良 玉及朱先能死亡後，再協議由被告二人分別繼承所有，既經認定如前，雖因系爭三合 院未辦理保存登記，無從辦理繼承登記及分割登記，被告二人已取得系爭三合院之事 實上處分權，亦如前述。惟按「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產
全部為公同共有。」民法第一千一百五十一條定有明文，系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ 三部份，乃未經保存登記之建物，依前所述，應屬被告二人之祖父朱園之繼承人及各 繼承人之遞次繼承人（包括被告二人）所公同共有。 ㈡次按，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押 者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧 時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築 物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，民法第 八百七十六條定有明文。此亦即學說上所稱之法定地上權。而法定地上權之發生，需 具備下列要件：⑴須土地及建築物同屬於一人所有，⑵設定抵押權時，建築物須已存 在，⑶須以土地或建築物為抵押，或以兩者同為抵押，⑷須拍賣而實行抵押權，⑸拍 賣結果致土地及建築物各異所有人。茲有疑義者，係建物為共有而其基地為獨有，而 以建物之應有部分或土地為抵押時，有無該條之適用？經查，本件被告乙○○將系爭 土地及地上建號四二八號之保存登記建物設定抵押予台南縣新市鄉農會，因積欠債務 無法清償，遭農會實行抵押權聲請拍賣，再由原告拍定系爭土地，因此，已具備法定 地上權之上述⑵⑶⑷⑸成立要件。又按，各公同共有人之權利，及於公同共有物之全 部，民法第八百二十七條第二項亦定有明文。系爭土地為被告乙○○所有，雖然如附 圖所示Ｂ部分面積九六‧五六平方公尺土地上之磚造平房係被告乙○○基於繼承分得 使用，Ｃ部分面積二四‧六四平方公尺土地上之磚造平房為公廳，為被告二人基於繼 承共同使用，然各公同共有人之權利係及於公同共有物之全部，亦即被告乙○○對系 爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之未保存登記建物全部均可主張所有權，因此，對被 告乙○○而言，亦已具備土地及建築物同屬於一人所有之要件；而就被告甲○○言， 其對系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之未保存登記建物全部亦均可主張所有權，在 被告乙○○設定系爭土地抵押權，後經原告拍得之前，因包括被告二人所公同共有之 系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份未保存登記建物既建築在原為被告乙○○所有之系 爭土地上，縱使無明示之約定利用權，亦應解為被告乙○○有同意系爭如附圖所示Ａ 、Ｂ、Ｃ三部份之未保存登記建物使用系爭土地之默示意思存在，而系爭土地之抵押 權人於設定抵押權時或原告在參與拍賣而拍定系爭土地時，既均已預見土地上有包括 被告二人所公同共有之系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份未保存登記建物存在，則應 有該建物於抵押權實行後仍得繼續存在之預期，故如被告甲○○之前述約定利用權轉 化為與被告乙○○相同之法定地上權，原告應不致受不測之損害，準此以觀，就被告 甲○○而言，亦應認其所公同共有之部分對系爭土地亦可主張法定地上權。是原告主 張本件系爭土地及地上房屋之所有人非屬同一，與法定地上權之成立要件不符等語， 應非有理由。至司法院（70）廳民二字第0635號函雖認甲提供其所有坐落某處之土地 一筆，設定抵押權為擔保，而該土地上有甲與丙、丁共有未辦保存登記之房屋一棟， 甲、丙、丁之應有部分各為三分之一之情形，因土地及其土地上建物全部非同屬於一 人所有，與法定地上權要件不合，然該見解僅供本院參考，本無具拘束本院之效力， 本院仍可依法加以認定，且該見解之例乃分別共有之情形，而本件系爭Ａ、Ｂ、Ｃ三 部份未保存登記建物為公同共有之情形，因各公同共有人之權利，及於公同共有物之 全部，並無存在應有部分，該見解之情形既與本件不同，亦自無足為本件之參考，附 此敘明。
㈢又原告另主張法定地上權以地上之建築物具有相當之經濟價值為要件，系爭如附圖所 示Ａ部分房屋與Ｂ部分房屋廂房以外之伸手部分均係被告之祖父所建造，已極老舊， 目前供堆置雜物使用，廂房及Ｃ部分公廳日後雖經改建，惟該建物亦無經濟價值，亦 與法定地上權成立要件不符，是被告之房屋占用原告之土地顯非合法等語。固成立法 定地上權之建物，以具相當之經濟價值為要件，惟查，系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三 部份建物均為磚瓦造之平房，且所占面積分別達七六‧三平方公尺、九六‧五六平方 公尺及二四‧六四平方公尺，目前仍未有倒塌或毀壞之跡象，自屬具有相當經濟價值 之建物，雖現做堆放雜物使用，但仍不影響其經濟價值，是原告主張系爭如附圖所示 Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之建物不具有相當之經濟價值，尚難採憑。 ㈣綜上，被告二人辯稱系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之建物對系爭土地有法定地上 權，應為有理由。
六、綜上所述，包括被告二人公同共有之系爭如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之未保存登記 建物就所占用之基地，有法定地上權存在，業經認定如上，原告雖因拍定而取得系爭 土地所有權，仍不得以被告二人為無權占有而請求拆屋交地。從而，原告本於民法第 七百六十七條前段之規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份之系 爭建物拆除，並將土地交還原告，即有未洽，應予駁回。七、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，亦因而失所依附而無從准許，應併予駁回之 。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述核與判決結果無影響，爰不予逐一論 述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 二 月 十五 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭
~B法 官 張家瑛
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十一 年 二 月 十八 日~B法院書記官 葉東平