臺灣高等法院臺南分院民事判決 99年度上易字第164號
上 訴 人 陳 清
訴訟代理人 何冠慧 律師
被 上訴人 蘇茂菘
訴訟代理人 蘇天賞
王燕玲 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國99年 4
月29日臺灣臺南地方法院第一審判決（98年度訴字第1182號）提
起上訴，本院於100年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊係坐落臺南市○○區○○段第2565-6、25 65-11 地號土地（下稱系爭土地）之所有人，於民國（下同 ）94年間向地政機關申請複丈，始知上訴人所有之臺南縣善 化鎮○○路72號RC造二層建物，無權占用伊所有如原判決附 圖Ａ斜線所示2565-11地號土地面積0.46 平方公尺、2565-6 地號土地面積18.51 平方公尺，及磚造石棉瓦一層建物，無 權占用如原判決附圖Ｂ斜線所示2565-6 地號土地面積30.57 平方公尺（Ａ、Ｂ建物下稱系爭建物），且系爭建物屋齡已 有30餘年，非但年久失修殘破不堪，屋頂石棉瓦常掉落至伊 所有土地上，上訴人復早已搬離系爭建物另置產他住，拆除 系爭建物對上訴人應無不利益情事，爰依物上請求權之法律 關係，請求上訴人拆屋還地。又上訴人之系爭建物，無權占 用伊所有之系爭土地，獲有相當於租金之利益，伊因此受有 無法使用該土地之損害，亦得請求上訴人返還相當於租金之 不當得利；而系爭土地坐落臺南市○○區○○路旁交通便利 ，2565-11 地號土地，93年度申報地價每平方公尺新臺幣（ 下同）800元、96年申報地價每平方公尺880元；2565-6地號 土地，93年度申報地價每平方公尺880 元、96年及99年申報 地價每平方公尺均960元，伊以每年申報地價年息8％計算， 請求上訴人給付相當於租金之利益應屬適當；爰併請求上訴 人給付自94年1月1日起至98年12月31日止之利益18,374元本 息，及自99年4月1起至返還占用之系爭土地日止，按月給付 伊317 元等語。併對上訴人之上訴，於本院答辯聲明求為判 決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：伊所有系爭建物於64年建造，嗣伊於71年7 月
2日購買2565-6、2565-11地號土地後，於80年7月8日出售予 被上訴人，並依約登記在陳王笑名下，故自71年7月2日起至 80年7月8日止，系爭土地與系爭建物同屬伊一人所有，伊於 80年7月8日僅將系爭土地出售予被上訴人，依民法第425 條 之1 規定，推定在系爭建物得使用期限內有租賃關係，被上 訴人不得請求拆屋還地。又伊所有系爭建物於64年建造後， 迄被上訴人於89年5月19日，向陳王笑購買2565-6、2565-11 地號土地時，伊已居住20多年，嗣被上訴人於94年申請複丈 ，系爭建物亦僅占用系爭土地面積49.54 平方公尺，且占用 土地為長條形，地目為田，未達法定可分割之最小面積，致 無法解決，苟依被上訴人請求拆屋還地，被上訴人所得利益 極微，卻造成伊之建物不堪使用，並增加社會成本支出，顯 係權利之濫用，況係因當初建築時囿於測量技術，始造成鑑 界後有越界建築情事，伊願以合理價格，向被上訴人購買系 爭占用之土地，用以解決爭端等語，資為抗辯。原審為伊敗 訴之判決，伊不服上訴，併於本院上訴聲明求為判決： ㈠原判決廢棄。
㈡上列廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、經查系爭土地為被上訴人所有，系爭建物為上訴人所有，建 物前半部為二層樓ＲＣ造房屋，後半部為一層樓磚造石棉瓦 建物，系爭建物占用被上訴人所有系爭土地，如原判決附圖 Ａ、Ｂ部分所示合計49.54 平方公尺之事實，既為兩造所不 爭執，並有系爭土地地籍圖電子謄本、土地登記簿影本、建 物登記謄本影本、系爭建物現況照片20張、履勘現場筆錄、 及新化地政事務所99年2月4日所測字第0990001015號函檢送 之複丈成果圖等件，附於原審卷足稽，自堪信實。惟被上訴 人主張其得依物上請求權之法律關係，請求上訴人拆屋還地 ，並返還相當租金之不當利益乙節，既為上訴人所否認，並 以上揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為系爭建物占用系 爭土地是否有合法權源？系爭建物占用系爭土地有無民法第 425條之1推定有租賃關係存在之適用？被上訴人訴請拆屋還 地是否有權利濫用情事？及被上訴人得否請求上訴人給付相 當租金之不當得利？各情。
四、上訴人所有系爭建物，占用被上訴人所有系爭土地，係因被 上訴人於94年間向地政機關申請複丈，始悉該情，既為兩造 所不爭執，顯見兩造於土地複丈前，均不悉有該占用情事， 則上訴人自應就占用系爭土地有合法權源情事，負舉證之責 任。對此上訴人固辯稱系爭建物係其於64年建造，自71年 7 月2 日起至80年7月8日止，系爭土地與系爭建物同屬其一人
所有，其於80年7月8日僅將系爭土地出售予被上訴人，依民 法第425條之1規定，推定在系爭建物得使用期限內有租賃關 係，被上訴人不得請求拆屋還地云云。按土地及其土地上之 房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人 ，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人 或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推 定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條 第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。其目的 旨在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋 既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在 之規定，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，以調和土 地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。惟按 該條項有關土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係之推定，非不得以反證推翻，亦據最高法院著有100 年度 臺上字第575號民事判決足參。卷查系爭土地，係於80年5月 9 日以被上訴人之母蘇王桃名義與上訴人訂立買賣契約書， 該買賣契約書第5 點特約事項，既已記載：「標的物地上物 （如果樹，全部歸承買人所有）」等語（見本院卷附被上訴 人100 年6月7日辯論意旨狀附證物），且上訴人於原審亦自 陳：「伊於79年8 月27日將房子設定抵押給京城銀行，在設 定抵押前，銀行有派員前來確認現狀是否與土地、建物登記 謄本一致，確認無誤後，才接受我的抵押設定，如當時銀行 認定界址有差異，則必定不會同意我的抵押設定。」等語（ 見原審卷第41頁），即系爭建物第二類登記謄本，亦明確記 載系爭建物（RC造二層建物）係坐落於2565-5地號土地上（ 見原審卷第10頁），再參諸上訴人所有系爭建物，占用被上 訴人所有系爭土地，係因被上訴人嗣於94年間，向地政機關 申請複丈始悉該情，復為兩造所不爭執，顯見兩造於訂立系 爭土地買賣契約時，主觀上均認系爭建物並未坐落於系爭土 地上，灼然明甚。據此堪認兩造於買賣系爭土地時，並無所 謂系爭土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所 有權讓與，而得推定在房屋得使用期限內，雙方有租賃關係 存在之情形。蓋上訴人苟悉系爭建物有越界坐落於系爭土地 上之情形，為保留系爭建物，必不會出賣系爭土地予被上訴 人，故兩造間確係因不悉系爭房屋坐落於系爭土地，致僅買 賣系爭土地，自不得逕予推定在房屋得使用期限內，雙方間 有租賃關係存在，而有民法第425 條之1第1項規定之適用， 上訴人據此抗辯系爭建物有合法占用系爭土地之合法權源， 當無足取。況系爭磚造石棉瓦一層建物部分，為磚牆加覆石
棉瓦及鐵皮之未保存登記建物，因年久失修，現已殘破不堪 使用，既有該建物之現場照片在卷可佐（見原審卷第60至63 頁），復經本院履勘現場屬實，更足認系爭磚造石棉瓦一層 建物部分，於兩造間無該房屋於使用期限內有租賃關係存在 之推定，而屬無權占有，益信而有徵。
五、次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148條第1項固定有明文。惟按所謂以損害他人 為主要目的，係指於自己利益極小而於他人損害甚大，或權 利行使違反其經濟目的或社會目的在內，即應就權利人因權 利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因權利行使所受 之損失，比較衡量以定之，此乃權利社會化之基本內涵所必 然之解釋，最高法院亦著有70年度臺上字第3283號判決、及 71年臺上字第737 號判例足參。本件被上訴人訴請上訴人拆 除無權占有系爭土地之建物，乃權利之依法行使，且行使請 求返還之土地有49.54 平方公尺，可與系爭土地其餘部分合 併利用，非上訴人所謂無法開發利用，其利益不可謂不大； 而上訴人所有之系爭建物，屋齡已達33年，屋況破舊，亦有 被上訴人提出之照片20張在卷可佐，即上訴人在原審亦自承 ：「系爭房屋我很少住」（見原審卷第19頁），再參之系爭 建物照片所示，附圖Ａ屋內僅有少量雜物，並無傢俱，三樓 增建建物及附圖Ｂ一層樓磚造石棉瓦建物之屋頂、窗戶均破 損未修復、屋內長出雜草各情，暨台灣電力股份有限公司台 南區營業處99年7月19日以Ｄ台南字第09907001901號函檢附 系爭建物之用電資料（見本院卷第35至36頁），及台灣自來 水股份有限公司第六區管理處新市服務所99年7月14 日以台 水六新服字第09900009390號函檢附系爭建物之用水資料（ 見本院卷第37至39頁），所示系爭建物97、98、99年度用電 、用水度數均為零度等情，顯見上訴人根本未居住於系爭建 物中，實難認有被上訴人所得利益極少，而上訴人及國家社 會所受損失甚大之情狀存在，殊與權利濫用之要件有間。而 系爭建物既占用系爭土地，上訴人復未能立證有何合法使用 權源，則被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人拆除系 爭建物占用系爭土地部分，並將該土地交還被上訴人，自屬 有據，應予准許。
六、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請 求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為度，非以請求人所受損害若干為準，最高法院亦著有72 年度台上字第4012號判決意旨足參。而無權占有他人之土地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有同
院61年臺上字第1695號判例可佐。本件系爭建物既無法律上 之原因，無權占用2565-6地號土地49.08平方公尺、2565-11 地號土地0.46平方公尺，消極地減免應支付使用土地之代價 ，而受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有相當於租金 之損害，顯已構成不當得利，被上訴人自得請求返還。又按 租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價額年息10％ 為限，土地法第105 條準用第97條定有明文。且該10％之限 制，乃指基地租金之最高限額而言，並非謂必須照申報地價 額10％計算，亦有最高法院46年臺上字第855 號判例足參。 卷查系爭土地位於臺南市○○區○○路上，交通便利，雖土 地地目為田，公告地價亦偏低，然其位置坐落於交通要道邊 ，經濟價值應不低，上訴人作為建築基地使用，所得利益亦 高，堪認被上訴人請求不當得利之數額，以申報地價年息 8 ％計算，應屬合理。而2565-6地號土地93年之申報地價每平 方公尺880元，96、99年之申報地價每平方公尺960元（見原 審卷第38頁）；2565-11 地號土地93年之申報地價每平方公 尺800元、96年之申報地價每平方公尺880元（見原審卷第24 頁），據此被上訴人請求自94年1月1日起至98年12月31日止 5年之不當得利為：
㈠占用2565-6地號土地之總面積為49.08 平方公尺，被上訴 人請求自94年1月1日起至98年12月31日止，租金以年息 8 ％計算之總價為18,218元（即49.08×880×8％×2＋49.0 8×960×8％×3＝18,218）。
㈡占用2565-11地號土地之總面積為0.46 平方公尺，被上訴 人請求自94年1月1日起至98年12月31日止，租金以年息 8 ％計算之總價為156元（即0.46×800×8％×2+0.46×880 ×8％×3＝156）。
㈢以上合計18,374元（18,218＋156＝18,374）。 另被上訴人請求上訴人返還自99年4 月起至返還系爭土地日 止，每月應給付相當於租金之不當得利為：
㈠占用2565-6地號土地之總面積為49.08 平方公尺，每月租 金314元（即49.08×960×8％÷12＝314）。 ㈡占用2565-11地號土地之總面積為0.46 平方公尺，每月租 金3元（即0.46×880×8％÷12＝3）。 ㈢以上合計317元（即314＋3＝317）。七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項物上請求權之法律 關係，請求上訴人拆除系爭建物，將所占用之系爭土地返還 被上訴人，並依不當得利之法律關係，請求上訴人賠償上揭 相當於租金收入之損失，洵屬有據，應予准許。原審判命上 訴人應拆除系爭建物，將建物所占用之系爭土地返還被上訴
人，並應給付被上訴人18,374 元及自98年10月1日起至清償 日止按年息5％ 計算之利息，暨自99年4月1日起至返還系爭 土地之日止，按月給付被上訴人317 元，復依職權宣告假執 行，及依聲請酌定擔保金額後免為假執行之宣告，經核認事 用法並無不合。上訴人上訴意旨，猶執上揭情詞指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法， ，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 李素靖
法 官 林永茂
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 24 日
書記官 謝素嬿