返還買賣價金
臺灣高等法院(民事),重上字,99年度,28號
TPHV,99,重上,28,20110628,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　99年度重上字第28號
上　訴　人　豐　娉
訴訟代理人　林銘龍律師
被　上訴人　林秀齡
訴訟代理人　李蒨蔚律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國98年
12月10日臺灣士林地方法院98年度重訴字第64號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於100年6月14日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴（含追加之訴）及假執行之聲請均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第463條、第255條第 1項第2款分別定有明文。所謂「請求之基礎事實同一」，係 指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利 益之主張在社會生活上可認為係屬同一或關連，並就原請求 之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內 具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾 先後兩請求在同一程序中一併解決，避免重複審理，進而為 統一解決紛爭者，即屬之。
二、上訴人於原審係依民法第373條、第354條第1項前段、第2項 及第359條規定，請求減少價金（原審卷第8頁背面）；經上 訴本院後，上訴人追加依民法第184條第1項、第2項之規定 為請求（本院卷第19頁）。查上訴人上開追加之訴，係就其 減少價金之同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一 性，可於本院審理程序中加以利用，請求之基礎事實應屬同 一，符合民事訴訟法第255條第1項第2款規定之情形，應予 准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠伊於民國97年3月21日經由漢達不動產仲介經紀有限公司（ 即21世紀不動產天母忠誠加盟店，下稱漢達公司）仲介，與 被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以 總價新臺幣（下同）1,850萬元向被上訴人購買坐落臺北市 ○○區○○段4小段130地號土地（應有部分10,000分之505 ）及其上建物即門牌號碼臺北市○○○路252號5樓（下稱系 爭房屋），已於97年5月20日交屋。伊於購屋前曾向漢達公



司及被上訴人查詢系爭房屋之結構安全（包括損鄰狀況）情 形，獲得答覆均為安全無虞且無損鄰狀況。詎伊於97年5月2 6日參加系爭房屋所屬大樓（芝山鑽石大樓）社區住戶大會 ，發現系爭房屋於94年11月間由土木技師公會檢測時，傾斜 度達1/70，96年5月間再由中華民國建築技術學會檢測時， 傾斜度已達1/61。與會住戶於97年7月7日委託日晟測量工程 股份有限公司（下稱日晟公司）檢測，系爭房屋之傾斜度更 達1/56，並遭臺北市政府工務局建築管理處（下稱臺北市建 管處）列管。
㈡按房屋傾斜，長期將使重心偏離原始設計，導致樑柱裂痕、 牆壁龜裂，而減少其通常效用。系爭房屋之傾斜度逐年增加 ，致影響建築物安全及市場價值，日後恐不足以抵抗臺灣地 區近年來頻繁之地震而有危及生命、財產安全之虞，屬交易 上重大瑕疪。被上訴人出具之不動產標的現況說明書，其中 第11項為「是否有損鄰狀況」，被上訴人於其上勾選「否」 。伊倘知系爭房屋因損鄰而發生傾斜，當不會與被上訴人簽 訂系爭買賣契約。由被上訴人曾先於95年9月15日參加芝山 鑽石大樓管理委員會函請臺北市政府交通局駁回起造人大都 市建設開發股份有限公司「遠雄天母」工地申請將坐落臺北 市○○○路260巷公眾通行巷路劃紅線禁止停車，以利其大 貨車、拖車載運如鋼筋等大宗建材通行該巷乙案，函中說明 三記載「另更重要關係者，即由於本大樓對面興建中之上述 『皇鼎麗園』建案從興建至今，已造成本大樓各住家牆壁樑 柱之龜裂，房子並已有傾斜現象，…」；復於96年1月5日參 加社區受損房屋所有權人與皇鼎建設股份有限公司（下稱皇 鼎公司）間因損鄰事件之調解事宜，可見被上訴人明知系爭 房屋已因鄰地皇鼎公司（94）建字0646號建造執照新建工程 及遠雄營造股份有限公司（下稱遠雄公司）（94）建字0888 號建造執照新建大樓工程造成傾斜。
㈢系爭房屋於危險移轉伊之前，已發生損鄰事件，導致系爭房 屋傾斜，迄無法修繕而回復原狀，該瑕疪仍存在，即欠缺被 上訴人保證之品質，屬交易上之重大瑕疪，依民法第373條 、第354 條第1 項前段、第2 項及第359 條規定，被上訴人 應負瑕疪擔保責任。伊依系爭房屋之傾斜度、使用不便利性 、居住使用之恐懼性、不具備市場競爭力、建築物維修費用 可能增加及加速折舊等因素，行使價金減少請求權，以起訴 狀繕本之送達作為請求減少價金意思表示之通知，參考本院 92年度上易字第610 號判決之計算方式，聲明求為判命被上 訴人給付所減少之價金658 萬9,700 元本息，並陳明願供擔 保請准宣告假執行。




二、被上訴人則抗辯：
㈠伊不知系爭房屋由土木技師公會及中華民國建築技術學會實 施檢測之事，且於系爭房屋成交（97年3月21日）至交屋（9 7年5月20日）期間，土木技師公會及中華民國建築技術學會 尚未發表檢測報告。系爭房屋之傾斜非固有瑕疵，而係「遠 雄天母」、「皇鼎麗園」建案開挖地下室所致。伊因已非住 戶，並未參加97年5月26日之社區住戶大會，不知有損鄰之 事，亦不知社區委由日晟公司檢測。至伊參與皇鼎公司之調 解，係為解決大樓地下室及各住家牆壁樑柱龜裂問題而非損 鄰。兩造於97年3月21日在漢達公司辦公室，仲介人員林志 勳稱其於97年3月19日及同年月21日，兩次以電話向鑑定技 師查證，獲復報告尚未作好，基本上無問題，兩造始簽訂系 爭買賣契約。
㈡系爭房屋所屬大樓已計劃改建或辦理都市更新，並由大樓管 理委員會代理全體住戶與建商（即皇鼎公司、遠雄公司）成 立和解，建商共提出2,278萬8,690元，其中922萬675元作為 大樓補強之用，其餘賠償受損之住戶，除上訴人外之住戶均 已達成和解。建商同意賠償上訴人之金額為66萬7,918元， 並經「遠雄天母」建案之承攬人東源營造工程股份有限公司 （下稱東源公司）就上訴人之部分向臺灣士林地方法院提存 34萬683元，上訴人所受損害已獲賠償，不應另向伊請求減 少價金658萬9,700元。
㈢依中華民國建築技術學會鑑定報告第12項記載：「本標的物 經補強後，經研判在正常使用下應無結構及公共安全之顧慮 」，可見系爭房屋並無「無法修繕」之情事。
㈣答辯聲明：⑴上訴人之訴駁回。⑵願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，追加主 張被上訴人於交屋前即知悉系爭房屋有嚴重傾斜之重大瑕疵 ，仍故意隱瞞該重大瑕疵，伊依民法第184條第1項、第2項 規定請求減少價金，且系爭房屋經檢驗發現係海砂屋，嚴重 減損其價值等語，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人 應給付上訴人658萬9,700元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣 告假執行（原判決就上訴人陳明願供擔保請准宣告假執行之 部分，漏未諭知駁回。上訴人向本院提起上訴，仍陳明願供 擔保請准宣告假執行，本院應另為諭知〈詳下述〉）。被上 訴人則以㈠若上訴人認系爭房屋有瑕疵，伊願解除系爭買賣 契約。上訴人不願解除系爭買賣契約，僅主張減少鉅額之價 金，乃權利之濫用。㈡伊並不知系爭房屋是否為海砂屋，並



非於出賣時故意不告知瑕疵。㈢系爭房屋縱有因鄰地施工致 傾斜而造成價值減損，然所減損之價值上訴人已因取得第三 人之賠償159萬2,448元而完全獲得填補。㈣依財團法人中華 營建基金會之鑑定報告，系爭買賣契約標的物之市價為2,06 0萬元，伊僅以1,850萬元出售，價差已逾系爭房屋減少之價 值，上訴人不得再請求減少價金等語，資為抗辯。並答辯聲 明：上訴駁回。
四、本院依上訴人之聲請（本院卷第94頁），囑託財團法人中華 營建基金會鑑定系爭房屋因傾斜所減損之價值，及系爭房屋 與所坐落土地於97年5月20日交屋前之市價。五、上訴人主張其於97年3月21日經由漢達公司之仲介，與被上 訴人簽訂系爭買賣契約，以總價1,850萬元向被上訴人購買 坐落臺北市○○區○○段4小段130地號土地（應有部分10,0 00分之505）及系爭房屋，已於97年5月20日交屋。系爭房屋 因隔鄰皇鼎公司及遠雄公司新建案而有損鄰情事，先後經中 華民國建築技術學會及日晟公司檢測，傾斜度分別達1/61、 1/56等事實，業據提出系爭買賣契約、中華民國建築技術學 會鑑定報告書及日晟公司之傾斜觀測值歷次成果比較一覽表 為證（原審卷第10-12、15、151頁），並為被上訴人所不爭 執；被上訴人抗辯芝山鑽石大樓管理委員會代理大樓全體住 戶與建商（即皇鼎公司、遠雄公司）成立和解，由建商提出 2,278萬8,690元，其中922萬675元作為大樓補強之用，其餘 賠償受損之住戶，另「遠雄天母」建案之承攬人東源公司就 上訴人之部分，將34萬683元提存於臺灣士林地方法院提存 所等情，業據提出提存書為證（原審卷第67-68頁），復為 上訴人所不爭執，均堪信為真實。
六、上訴人主張系爭房屋之傾斜，致價值減損，其請求減少價金 658萬9,700元云云，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置 辯。是本件應審酌：㈠被上訴人是否應就系爭房屋之瑕疵負 擔保責任？㈡系爭房屋因傾斜所減少之價值為何？上訴人請 求減少價金658萬9,700元，有無理由？七、本院得心證之理由：
㈠被上訴人是否應就系爭房屋之瑕疵負擔保責任？ ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利 益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354 條第1項、第373條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存 在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定 ，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有



瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第 1173號判例意旨參照）。
⑵上訴人主張系爭房屋有傾斜之現象，於96年5月20日交屋前 由中華民國建築技術學會檢測時，傾斜度達1/61之事實，業 據提出日晟公司之傾斜觀測值歷次成果比較一覽表為證（原 審卷第15頁），並為被上訴人所不爭執，另經本院囑託財團 法人中華營建基金會鑑定，結果以：「查系爭房屋所屬整棟 樓房於本件鑑定時（100年1月17日）之測量成果為：北向立 面向東傾斜之傾斜率1/59-1/60；東向立面向南傾斜之傾斜 率1/74-1/75。此等傾斜率在工程實務上，研判有傾斜之情 形。」（外放證物），此部分上訴人之主張，應堪採信。而 稽諸吾人生活經驗及社會常情，系爭房屋之傾斜情形自屬瑕 疵，且非無關重要。蓋系爭房屋之主要功能，除供居住使用 外，亦屬保值資產，而有重要之交換價值。乃竟有傾斜之瑕 疵，衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶 抑。上訴人主張之系爭房屋之傾斜，屬減少系爭房屋價值之 瑕疵，亦堪採信。被上訴人就系爭房屋之瑕疵，應負其出賣 人之擔保責任。至被上訴人於出售系爭房屋時，是否知悉系 爭房屋有傾斜情形，而故意隱瞞未告知上訴人，並非所問。 ㈡系爭房屋因傾斜所減少之價值為何？上訴人請求減少價金65 8萬9,700元，有無理由？
⑴按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法 第359條定有明文。又按民法第359條規定買受人因買賣標的 物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使 ，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足（最高法院 86年度臺上字第2659號判決意旨參照）。 ⑵被上訴人既應對系爭房屋之傾斜負其瑕疵擔保責任，則上訴 人起訴主張民法第359條規定，請求減少價金，且起訴狀繕 本已送達被上訴人，應認上訴人已向被上訴人為減少價金之 意思表示，其業已行使減少價金請求權。又因買賣標的物之 瑕疵，出賣人應負擔保責任者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金，此乃買受人之權利。上訴人選擇向被上訴人請 求減少價金，乃權利之正當行使，被上訴人抗辯上訴人係權 利之濫用云云，自非可取。
⑶本院經將兩造就待鑑定內容彙整，囑託財團法人中華營建基 金會鑑定系爭房屋因傾斜所減損之價值，及系爭房屋與所坐 落土地於97年5月20日交屋前之市價，結果以：系爭房屋因 傾斜所減損之市場價值研判為：｛【（中華民國建築技術學



會鑑定意見建議整棟大樓補強費用9,220,675元/21戶）+ （ 扶正修復費用6,600,000元/21戶）+上訴人已獲賠償修復費 用667,918元】x l.1（考量「期日調整」、「情況調整」及 「綜合調整」等因素後再整體研判）＝1,531,983元｝，此 有鑑定報告可憑（外放證物），該鑑定報告足堪作為系爭房 屋因傾斜所減少價值之判斷依據。至上訴人主張參考本院92 年度上易字第610號判決之計算方式減少價金云云，查系爭 房屋之傾斜係因鄰地建案之施工所造成，而本院92年度上易 字第610號案之建築物傾斜，乃該建築物施工期間高程控制 誤差所致（該判決第4頁），兩者之形成原因不同，自未可 比附援引。又兩造均不爭執系爭買賣契約之標的物係於97年 5月20日交屋，則研判系爭房屋因傾斜所減少之價值，自應 以97年5月20日為準。上訴人主張應以鑑定時所減少之價值 177萬6,605元為準，尚非可取。
⑷建商同意賠償上訴人之金額為66萬7,918元，加計「遠雄天 母」建案之承攬人東源公司就上訴人部分提存之34萬683元 ，及供大樓補強之用922萬675元中上訴人屬21戶中之1戶為4 3萬9,079元（9,220,675元÷21戶＝439,079元），合計為14 4萬7,680元（667,918元＋340,683元＋439,079元＝1,447,6 80元）。再依補充鑑定意見「系爭房屋因傾斜所減損價值乘 1.1，係考量『期日調整』、『情況調整』及『綜合調整』 等因素後再整體研判（本院卷第122頁），以該144萬7,680 元乘1.1後，應認上訴人已獲補償159萬2,448元（1,447,680 元×1.1＝1,592,448元）。該數額已逾系爭房屋於97年5月2 0日交屋時所減少之價值153萬1,983元，被上訴人抗辯上訴 人不得再請求減少價金等語，自屬可取。
八、綜上所述，上訴人依物之瑕疵擔保及侵權行為之法律關係， 請求被上訴人減少買賣價金658萬9,700萬元，洵屬無據，不 應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴 人之請求既不應准許，其假執行之聲請即失所附麗，應併予 駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本件判決之結果，爰不一一詳予論駁 ，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴（含追加之訴）為無理由，依民事訴訟 法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 6 月 28 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村




法 官 周祖民
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 28 日
書記官 余姿慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。