臺灣高等法院民事判決 99年度上字第508號
上 訴 人 曾耀雯
訴訟代理人 許長安
被 上訴人 林秀梅
兼訴訟代理人 林天明
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國99年2
月26日臺灣士林地方法院98年度訴字第1210號第一審判決提起上
訴，本院於100年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國97年5月19日向被上訴人林秀梅購買 坐落臺北市○○區○○段三小段212地號土地所有權應有部 分1/4及其上524建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路 2段61號4樓，下稱系爭房屋）暨在系爭房屋樓頂加蓋之未辦 保存登記之違建物（下稱系爭違建物），買賣價金共計新臺 幣（下同）973萬元，由被上訴人林天明代理被上訴人林秀 梅與伊簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於97年7月3 0日將上開房地移轉登記於伊名下。被上訴人林天明於訂約 時向伊表示系爭違建物雖無權狀，但使用權無問題，臺北市 政府不會拆除，亦無其他住戶表示異議。惟伊卻於97年10月 間收到與系爭建物同棟公寓（下稱系爭公寓）之1、2、3 樓 住戶之共同聲明，表示不同意伊使用系爭建物樓頂及系爭違 建物，訴外人即系爭公寓2樓之區分所有權人尹小英甚且寄 發存證信函請求伊將系爭違建物拆除，將系爭公寓樓頂平臺 返還予全體共有人。經伊查訪後，始知在伊簽訂系爭買賣契 約前，已有系爭公寓之其他住戶要求被上訴人林天明拆除系 爭違建物，將樓頂平臺返還全體共有人，被上訴人林天明並 曾對其他住戶承諾將主動拆除，惟被上訴人林天明卻故意隱 瞞此項重要之交易訊息，致系爭違建物遭尹小英訴請拆除。 被上訴人林天明為被上訴人林秀梅之代理人，彼二人顯係以 詐欺之手段，及違反善良風俗之方法加損害於伊，藉以獲取 不法利益，屬共同侵權行為，應負連帶賠償責任，另被上訴 人林秀梅亦應負瑕疵擔保之契約責任，伊得依民法第359條 規定請求減少價金。又系爭建物登記坪數為29.5坪，系爭違 建物之使用坪數為25坪，則以系爭房地總價約970萬元，按 系爭建物與系爭違建物之價值比3比1計算，系爭違建物每坪 價值約為8萬5,000元，是伊因系爭違建物被拆除所受損失約 為212萬5,000元，伊僅主張200萬元；又系爭違建物被本院
判令拆除確定後，伊即雇工拆除並回復樓頂原狀，共計支出 29萬1,000元；另伊於購得系爭建物後，發現有漏水之瑕疵 ，曾支出修繕費用21萬8,592元，惟伊就上開各項損害，僅 於221萬8,592元之範圍內為請求等情，爰依民法第184條第1 項、第185條、第354條、第359條之規定，及系爭買賣契約 第9條第2項、第4項之約定，擇一求為命被上訴人連帶給付 221萬8,592元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算利息之判決。
二、被上訴人則以：被上訴人林天明並未向上訴人保證系爭違建 物之使用權沒有問題、並無住戶異議等語。雖系爭違建物於 系爭買賣契約簽訂前曾受到檢舉，惟被上訴人林天明於委託 房仲業者銷售時，已明確告知遭舉報違建之情事，上訴人於 系爭買賣契約上亦簽字承認知情，且系爭違建物屬於83年12 月31日以前既存之違建，依臺北市違章建築處理要點，得列 入分類分期程序處理，暫免查報處分，又依上開要點第24點 規定，既存違建隔出3個以上之使用單位者，優先執行查報 拆除，是伊等為將系爭違建物回復為2個房間，尚與上訴人 協商暫緩交屋，故系爭房屋與系爭違建物遲至97年8月間始 完成交屋。又被上訴人林天明為了解系爭違建物遭舉報之情 事，雖曾委請仲介人員即訴外人唐安妮邀約系爭公寓2樓區 分所有權人尹小英出面商談，惟尹小英並未依約前來，僅由 自稱為尹小英女婿之訴外人許銘雄出面，惟許銘雄既非系爭 公寓之區分所有權人，亦無任何授權證明，被上訴人林天明 與其談話過程中並無可能就拆除系爭違建物一事予以承諾， 難謂違反系爭買賣契約第9條第4項之約定。又上訴人自97年 5 月19日簽約購屋至97年8月5日交屋期間，曾多次至現場看 屋，均未發見有漏水情事，伊等亦有提供漏水保固，是上訴 人就系爭房屋所為修繕，自不得向伊等請求賠償等語，資為 抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴 聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人 221萬8,592元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。 被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供 擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、上訴人於97年5月19日向被上訴人林秀梅購買系爭房地及系 爭違建物，買賣價金973萬元，由被上訴人林天明代理被上 訴人林秀梅與上訴人簽訂系爭買賣契約。系爭房地並於97年 7 月30日移轉登記上訴人名下。
㈡、系爭買賣契約簽訂前，系爭違建物曾經他人向臺北市建築管 理處舉報違建。
㈢、系爭公寓2樓區分所有權人尹小英曾於97年10月13日委請律 師發函予上訴人，要求上訴人將系爭違建物拆除，嗣並對上 訴人提起拆屋還地訴訟(下稱另件拆屋還地訴訟)，經本院判 決上訴人敗訴確定。上訴人已於上開判決確定後，雇工將系 爭違建物拆除完畢。
上開事實並有不動產買賣契約書、慈律律師事務所函文、臺 北市政府建築管理處97年3月20日函文、臺北市政府都市發 展局97年5月20日函文、臺北市建築管理處預拆通知單、切 結書、收據、估價單、原法院97年度訴字第1410號判決、本 院98年度上易字第543號判決可稽（見原審卷第14至17、19 、25至28、182、至184頁；本院卷第67、68、103至112頁） ，固堪信為真實。
五、上訴人雖主張系爭房屋存在漏水之瑕疵，且被上訴人故意隱 瞞系爭違建物曾被系爭公寓其他區分所有權人舉發之重要交 易訊息，致系爭違建物遭尹小英訴請拆除，被上訴人應連帶 負損害賠償責任云云。惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞 置辯。經查：
㈠、按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條所稱之物之 瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項定有明文 。系爭買賣契約第9條第2項固約定：「乙方(指被上訴人林 秀梅)應擔保本約標的物交付予甲方(指上訴人)時，無滅失 或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵( 民法第354條參照)」(見原審卷第15頁)，惟同條第4項前段 關於違章建築位置之記載，既已註記「頂樓加蓋」、「甲、 乙雙方已確實知悉，甲方不得向乙方主張瑕疵擔保...」等 文字，且系爭買賣契約附件即房地產標的現況說明書第9項 關於「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」，亦 勾選「是」、「頂樓平臺」，並註記違章建築部分面積約「 25坪」；第29項關於「是否有約定專用協議」，並勾選「否 」（見原審卷第17頁背面），足見上訴人在簽訂系爭買賣契 約前，非但已知悉系爭違建物之存在，且以之作為買賣標的 之一部分。又系爭違建物既未取得合法登記權源，復未經系 爭公寓全體共有人約定專用，依一般經驗認知，原即存在被 拆除之風險，上訴人既同意購買系爭違建物，當有承受上開 風險之認知，揆諸首揭規定，被上訴人林秀梅就系爭違建物 自不負物之瑕疵擔保責任，是上訴人依民法第359條規定及 系爭買賣契約第9條第2項之約定，請求就系爭違建物之滅失 減少價金200萬元，自屬無據。
㈡、上訴人雖復主張系爭買賣契約簽訂前，系爭公寓之2樓區分 所有權人尹小英要求被上訴人林天明拆除系爭違建物，被上 訴人林天明卻故意隱瞞此項重要之交易訊息，違反系爭買賣 契約第9條第4項之約定，應負損害賠償責任云云。惟查： ⒈按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解 (最高法院 86 年度 臺上字第3042號判決參照)。系爭買賣契約第9條第4項後段 約定：「甲(指上訴人)、乙(指被上訴人林秀梅)雙方已確實 知悉(指同條項上段所指之系爭違建物)，甲方不得向乙方主 張瑕疵擔保或損害賠償。若乙方於買賣契約成立前或交屋前 ，曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知， 應於簽立本契約時或收受通知時即告知甲方，否則乙方對於 違建被拆負損害賠償責任」(見原審卷第15頁)，經核其文義 ，首先揭明被上訴人原則上就系爭違建物並不負瑕疵擔保或 損害賠償責任，惟另課予出賣人即被上訴人林秀梅於簽約前 或交屋前，若知悉政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建 之通知時，有即為轉知之義務，俾免增加風險，基此，被上 訴人林秀梅依上開約定就系爭違建物被拆除所應負之損害賠 償責任，乃係因其未盡上開告知義務而發生，尚非因系爭違 建物本身之瑕疵所生，自屬當然。又上開約定所稱「政府機 關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知」，依其文義，當 指「政府機關」或「公寓大廈管理委員會」就系爭違建物拆 除之通知。而「公寓大廈管理委員會」依公寓大廈管理條例 第3條第9款規定，係指為執行區分所有權人會議決議事項及 公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為 管理委員所設立之組織，在法律上具有特定之定義，自屬有 別於個別之區分所有權人。而系爭公寓並未設置管理委員會 ，為兩造所不爭執，是上開關於「公寓大廈管理委員會關於 違建之通知」之約定，在本件買賣行為應無適用之餘地。 ⒉雖上訴人主張系爭公寓並未設置管理委員會，上開規定應指 區分所有權人云云。惟為被上訴人所否認，衡酌系爭公寓並 未設置管理委員會，為上訴人所明知，倘買賣雙方合意上開 約定所稱管理委員會，係指系爭公寓之區分所有權人，豈有 未加以修正以符實際之理。再參諸證人即仲介人員陳文熙在 原審證稱：被上訴人林天明並未保證系爭違建物之使用權沒 問題或鄰居沒有抗議，且因有系爭違建物，並請代書在契約 書上簽註這是83年的違建，不負瑕疵擔保責任等語(見原審 卷第169頁)，及證人即仲介人員曾賜貞在原審證稱：(法官 問：契約書第9條第4項約定，在沒有管委會之情形，鄰居的
異議是否相當於管委會的通知？)我沒有遇過這種情形等語( 見原審卷第170頁背面)，益證兩造簽訂系爭買賣契約時，並 未就上開「公寓大廈管理委員會關於違建之通知」之約定， 是否包括系爭公寓之區分所有權人對於系爭違建異議之情形 有所討論，並達成合意。況查，證人即上訴人之夫許長安在 原審亦證稱：97年5月初的時候，伊曾授權仲介去談價錢， 仲介有提供94年1月份建管處的資料，伊請仲介去查明樓下 鄰居有無意見，97年5月19日簽約當天，被上訴人林天明拿 出建管處的公文，伊曾問他是何人去檢舉的，會不會是鄰居 ，他說不知道等語(見原審卷第168頁)，另證人曾賜貞在原 審亦證稱：伊曾問被上訴人林天明是何人去報拆的，他說他 也不知道，買方(指上訴人)有提出意見請我們可否去問鄰居 ，我們沒有辦法作這樣的事情等語(見原審卷第170頁正、背 面)，可見上訴人在簽訂系爭買賣契約前，業已知悉系爭房 屋樓頂之違建物，曾於94年間遭建管處拆除，復於97年3月 間經人檢舉，並對系爭公寓之區分所有權人抱持懷疑，而經 其向被上訴人林天明詢及檢舉人是否為鄰居時，又未獲被上 訴人林天明為明確之答覆，準此，倘上訴人認為系爭公寓區 分所有權人對系爭違建物曾否表達拆除之意至關重要，或被 上訴人曾向其保證系爭公寓之區分所有權人對系爭違建物從 未表示拆除之意，則上訴人豈有可能不要求被上訴人將上開 約定關於「公寓大廈管理委員會」之文字，修正為「區分所 有權人」，以臻明確，並杜爭議。綜合上情以觀，自難認上 開「公寓大廈管理委員會關於違建之通知」之約定，亦涵攝 區分所有權人關於違建之通知之情形。是上訴人所為上開主 張，自不足取。
⒊證人許長安及曾賜貞在原審一致證稱：被上訴人林天明於97 年5月19日簽約當天，曾拿出臺北市建築管理處(下稱建管處 )97年3月20日北市都建查字第09760048800號函等語(見原審 卷第168、170頁背面)，而依上開建管處函文記載：「主旨 ：有關臺端坐落本市○○區○○路2段61號4樓頂違建情事案 ，茲訂於民國97年4月9日(星期三)上午10時00分辦理現場勘 查....」、「說明：依市民檢舉案件辦理」(見原審卷第 176頁)，已明白揭示系爭違建物業經他人向主管機關為違建 之舉發，是被上訴人林天明於系爭買賣契約簽訂時，顯已將 建管處關於建違之通知一事告知上訴人，自屬無違上開系爭 買賣契約第9條第4項之約定。
⒋系爭公寓之2樓區分所有權人尹小英固曾於97年10月13日委 請律師發函予上訴人，要求上訴人將系爭違建物拆除，嗣並 對上訴人提起另件拆屋還地訴訟，已如上述，惟據尹小英在
原審證稱：伊把處理四樓樓頂之事情都委託女婿許銘雄處理 ，伊不記得被上訴人林天明曾否詢問伊是否為檢舉人，但如 果他有問，伊一定會否認，因為考量到伊之人身安全等語( 見原審卷第196頁背面)，顯見尹小英在97年10月13日寄發律 師函前，並未親對被上訴人提出拆除系爭違建物之通知，自 與系爭買賣契約第9條第4項後段約定關於違建之通知係發生 在簽訂系爭買賣契約(即97年5月19日)時或交屋(即95年8月 間)前，有所不符。雖證人許銘雄在原審證稱：伊於97年4月 間曾與系爭房屋之屋主及仲介人員唐安妮會面，伊是在樓下 的對面街上與他們會面，伊曾表示不同意加蓋系爭建違物， 要提告，系爭房屋之屋主則表示要自己拆除云云(見原審卷 第107頁背面)，惟為被上訴人林天明所否認，參諸證人許銘 雄就被上訴人林天明承諾自行拆除部分之證詞，或稱對方說 1年以後才要自己拆云云；或稱對方有答應先拆一半，好讓 他美國的親人回來臺灣時可以住，但在3年內會全部拆完云 云(見原審卷第198頁正、背面)，先後證述並非一致，亦與 證人即仲介人員唐安妮在原審證稱：許銘雄與被上訴人林天 明各說各話，伊在旁協調，許銘雄像是說要拆除，但被上訴 人林天明表示房子不是他的，並未達成結論等語(見原審卷 第199頁)不符，是證人許銘雄所為上開證言，顯有疵累，尚 難遽信為真實。況系爭違建物自93年間起，雖經他人多次向 主管機關檢舉，惟從未遭系爭公寓之區分所有權人訴請拆除 ，而證人許銘雄既非系爭公寓之區分所有權人，復在原審證 稱：伊僅告知對方是2樓的住戶，並未表明係受屋主的委任 出面洽談等語(見原審卷第197頁背面)，則其在洽談過程中 ，縱令曾表示拆除系爭違建物之意見，亦難遽指係代表尹小 英提出拆除系爭違建物之通知。更何況上開系爭買賣契約第 9條第4項之約定，並非被上訴人對上訴人保證系爭公寓之區 分所有權人從未對系爭違建物表示拆除之意，已如上述，是 證人許銘雄所為上開證詞，亦不足據為不利於上訴人之認定 ，更遑論有適用系爭買賣契約第9條第4項約定之餘地。 ⒌上訴人雖復提出聲明一紙，記載：「本公寓61號一樓，二樓 ，三樓住戶共同發表聲明：屋頂平臺屬於全體住戶共有，頂 樓住戶不得擅自加蓋違建，更加不可出租牟利，此屬明顯違 法，無權佔有行為，房客所繳房租，全體共有人有使用收益 之權利，四樓屋主未經全體共有人同意而就共有物之全部或 一部任意佔用收益，負有賠償損失責任，本公寓61號一樓二 樓三樓住戶將共同追究法律責任」(見原審卷第18頁)，惟經 核上開聲明並未記載書立日期，上訴人復自認該聲明係於97 年10月初由系爭公寓二樓住戶所交付(見原審卷第7頁)，另
證人尹小英、許銘雄在原審亦無法具體說明上開聲明之出具 日期(見原審卷第196頁背面、198頁背面)，自難認上開聲明 在系爭買賣契約簽訂前已經存在，並為被上訴人所知悉。況 證人即系爭公寓3樓區分所有權人陳逸秀在本院亦證稱：伊 曾向警局、建管處檢舉系爭違建，亦曾請求第3任屋主(指被 上訴人林秀梅之前手)拆除系爭違建物，但伊未見過被上訴 人林秀梅，亦不知悉尹小英要求被上訴人林秀梅拆除系爭違 建物之過程等語(見本院卷第89頁背面、90頁)，可見證人陳 逸秀亦未曾向被上訴人請求拆除系爭違建物，尤難認上開聲 明乃系爭公寓一至三樓之區分所有權人對被上訴人所為拆除 系爭違建物之通知，自亦不足據為被上訴人不利之認定。 ⒍上訴人既不能證明被上訴人有何違反系爭買賣契約第9條第4 項約定之情事，是上訴人依上開約定，請求被上訴人林秀梅 賠償其因系爭違建物拆除所生價值損失200萬元，及回復樓 頂原狀所需費用29萬1,000元，自屬無據。㈢、上訴人雖另主張被上訴人明知系爭公寓之其他區分所有權人 要求彼等拆除系爭違建物，卻故意隱匿不告知，顯係以詐欺 之手段，及違反善良風俗之方法加損害於伊，藉以獲取不法 利益，屬共同侵權行為，應負連帶賠償責任云云。惟查，被 上訴人簽訂系爭買賣契約時，並未對上訴人保證系爭公寓之 區分所有權人從未對系爭違建物表示拆除之意，上訴人復不 能證明被上訴人在簽訂系爭買賣契約前，已明知系爭公寓之 其他區分所有權人將訴請拆除系爭違建物，均如上述，自難 認被上訴人有何故意或過失共同不法侵害上訴人權利之行為 ，或有何共同以背於善良風俗之方法，加損害於上訴人之情 事，是上訴人依據民法第184條第1項、第185條之規定，請 求被上訴人連帶賠償其因系爭違建物被拆除所生價值損失 200萬元及回復樓頂原狀所生費用29萬1,000 元，亦屬無據 。
㈣、上訴人雖又主張系爭房屋存在漏水之瑕疵，伊因修繕共支出 21萬8,592元，被上訴人依系爭買賣契約第9條第2項約定， 應負損害賠償責任云云。惟依上訴人在原審所提出之支出項 目明細表所示，上訴人之修繕工程包括：「硫化銅門」、「 鋁鐵窗」、「電熱水器」、「頂加鐵皮漏水整修」、「地板 」、「架高＋登高＋收邊」、「床墊」、「5樓工程」等項( 見原審卷第29頁)，然上開修繕項目均非屬系爭房屋之漏水 修繕，且其中關於「頂加鐵皮漏水整修」項目，係就系爭違 建物屋頂加蓋鐵皮之支出，既據上訴人自認在卷(見本院卷 第52頁)，並補提出載有品名為「烤漆發泡屋頂」、「中指 、修邊、水切」、「吊車」、「不鏽鋼水槽」等項之估價單
及收據為證(見本院卷第57、62、63頁)，顯見上訴人所為上 開修繕支出，與系爭房屋之漏水全然無涉。是上訴人以系爭 房屋漏水為由，請求被上訴人賠償其所為上開修繕支出，亦 屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項、第185條、第354條 、第359條之規定，及系爭買賣契約第9條第2項、第4項之約 定，請求被上訴人連帶給付221萬8,592元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬不應准 許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
民事第十二庭
審判長法 官 吳謀焰
法 官 李昆曄
法 官 許紋華
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 廖逸柔
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。