返還不當得利等
臺灣高等法院(民事),上字,99年度,1014號
TPHV,99,上,1014,20110629,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　99年度上字第1014號
上　訴　人　互助鑫資產管理股份有限公司
法定代理人　徐志偉
訴訟代理人　林達傑律師
複　代理人　黃教倫律師
被　上訴人　大衛營公寓大廈管理委員會
法定代理人　許宇揚
訴訟代理人　林契名律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國99
年7月15日臺灣基隆地方法院98年度訴字第358號第一審判決提起
上訴，本院於100年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人於原審起訴時，將被上訴人名稱誤植為「頂好大衛營 公寓大廈管理委員會」，嗣於準備書一狀更正為「大衛營公 寓大廈管理委員會」(見原審卷第48頁)；惟原審判決書之當 事人欄仍誤繕為「頂好大衛營公寓大廈管理委員會」，自應 由本院於判決書逕予更正。
二、本件被上訴人法定代理人原為游清芳，嗣於民國（下同）99 年 8月27日變更為許宇揚，有被上訴人第十六屆委員會第一 次臨時會會議記錄附卷可稽（見本院卷第43頁），並經其具 狀聲明承受訴訟（見本院卷第41頁至42頁），核無不合，應 予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：坐落基隆市○○區○○段 683地號土地上、門 牌號碼基隆市○○○街2巷9號底四層，總面積3,359.03平方 公尺建物（建號：2698，下稱系爭建物）之應有部分萬分之 1160，前經訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中 國信託銀行）參與原法院執行處93年度執字第2936號強制執 行事件拍賣程序，連同基隆市○○○街2巷9號底3層(建號： 2694)、底3層之1(建號：2695)、底3層之2(建號：2696) 之 不動產暨坐落之土地，一併承受拍賣標的；嗣中國信託銀行 將上開建物及土地移轉登記予伊所有，伊已於95年 1月24日 取得系爭建物萬分之1160之應有部分，並陸續將除系爭建物 外之不動產出售他人。而系爭建物屬專有部分，並非大衛營 公寓大廈(下稱系爭大廈)之共用部分；雖系爭建物於伊取得 應有部分權利之前，即經被上訴人劃分為71個停車位，出租



與第三人使用，每車位每月收取租金新臺幣（下同）2,300 元，惟自伊取得系爭建物部分所有權時起，被上訴人即應徵 詢伊就系爭建物之管理使用方式是否同意，始符法制。詎被 上訴人未經伊同意竟仍將系爭建物劃分車位，出租與第三人 使用，顯係無權占有；而被上訴人因將系爭建物出租予第三 人使用，並收取租金，自95年1月24日起至98年5月24日止， 共受有不當得利高達75萬7,712元【計算式：(3 +1/3)年 × 12月×2300元×71車位×1160/10000＝757,712元】。 爰依 民法第767條及第179條規定，提起本件訴訟，求為命被上訴 人應給付上訴人 75萬7,712元，及自起訴狀繕本送達翌日起 自清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並將系爭建 物騰空返還上訴人及全體共有人之判決，並陳明願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭大廈區分所有權人皆有系爭建物之持分 ，且系爭建物興建之初，即規劃為防空避難室兼停車場使用 ，依建商進豐建設股份有限公司(下稱進豐公司)與住戶所簽 訂房屋買賣契約書第 5條之約定，防空避難室為共同使用部 分，由全體住戶依所承購主建物及附屬建物面積比例共有持 分，並共同使用與維護管理，可見系爭建物為系爭大廈之共 用部分，非屬專有部分；而上訴人係嗣後自其前手取得系爭 建物之應有部分，自應受其前手與建商約定之拘束。況伊於 85年間經住戶區分所有權人會議之決議，將系爭建物出租予 第三人使用並收取租金，迄今已逾13年，並無其他共有人表 示異議，足認共有人間已成立分管契約，上訴人為原區分所 有權人之繼受人，且於取得系爭建物之應有部分前，即已知 悉伊管理停車位之事實，依公寓大廈管理條例第24條規定， 上訴人應遵守原區分所有權人與其他共有人所訂定契約之一 切權利義務事項，自不得命伊騰空系爭建物返還全體共有人 。再者，系爭建物為系爭大廈之共用部分，伊基於區分所有 權人會議之決議，將系爭建物出租，並基於公寓大廈管理條 例第 9條第1項及第10條第2項，將收取之租金作為管理費使 用，係有法律上之原因，而系爭建物出租與第三人使用後， 每月可挹注管理費高達10餘萬元收入，對社區財務之幫助甚 大，上訴人身為區分所有權人之一，尚受有因租金收入而減 輕支付管理費之利益，自無任何損害，且上開租金收益，伊 亦將其歸由全體區分所有人共享，並無任何不當得利可言等 語，資以抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴 聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人75萬7,71 2 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率



百分之五計算之利息。㈢被上訴人應將系爭建物騰空返還上 訴人及全體共有人。㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴 人則於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。
四、經查：上訴人主張其於95年 1月24日自中國信託銀行取得系 爭建物萬分之1160之應有部分，而系爭建物於其取得應有部 分權利之前，即經被上訴人劃分為71個停車位，出租與第三 人使用，每車位每月收取租金 2,300元等情，有系爭建物、 土地登記第二類謄本、所有權狀及大衛營社區管理費收繳憑 證等影本附卷可稽(見原審卷第10頁至14頁)，並為被上訴人 所不爭執，堪信此部分事實為真正。惟上訴人主張被上訴人 無權占有系爭建物，應返還自95年1月24日起至98年5月24日 止所收取之停車位租金共 75萬7,712元之不當得利，及將系 爭建物騰空返還上訴人及全體共有人等情，則為被上訴人堅 詞否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為： ㈠系爭建物之共有人間是否成立分管契約？㈡上訴人應否受 分管契約之拘束？茲分述如下：
㈠系爭建物之共有人間是否成立分管契約？
上訴人主張：系爭建物僅係由多人所共有，並非系爭大廈之 共用部分；且被上訴人將系爭建物劃為停車位使用，未經區 分所有權人會議合法決議通過，亦未能證明成立分管契約， 則伊基於系爭建物共有人之身分，自得訴請排除被上訴人就 系爭建物之使用、收益，並將系爭建物返還伊及全體共有人 等語。被上訴人則辯稱：系爭大廈區分所有權人皆有系爭建 物之持分，且依建商進豐公司與住戶所簽訂房屋買賣契約書 第 5條之約定，防空避難室為共同使用部分，而系爭建物之 主要用途登記為防空避難室兼停車場，即應屬系爭大廈住戶 之共用部分；況伊係於85年間經住戶區分所有權人會議之決 議，將系爭建物出租予第三人使用並收取租金，足認共有人 間已成立分管契約，伊非無權占有等語。經查： 1.系爭建物位於系爭大廈地下四層，依建商進豐公司與住戶所 簽訂房屋買賣契約書第5條第3項之約定，地下室分為共同使 用及非共同使用範圍兩部分，共同使用範圍係指蓄水池、化 糞池、變電室、機械室、樓梯間、電梯間、防空避難室及公 眾使用之其他設施，由全體住戶依所承購主建物及附屬建物 面積比例共有持分，並共同使用與維護管理等情，有被上訴 人提出住戶許宇揚與進豐公司簽訂之房屋預定買賣契約書影 本1件在卷可稽( 見本院卷第78頁至92頁)。而系爭建物之主 要用途登記為「防空避難室兼停車場」乙節，亦有系爭建物 之登記第二類謄本、所有權狀等影本在卷可佐 (見原審卷第



10頁、第12頁)， 可見系爭建物興建之初，即規劃為防空避 難室兼停車場使用，應屬上開房屋預定買賣契約書第5條第3 項所約定之共同使用範圍。況系爭建物除上訴人取得萬分之 1160之應有部分外，其他應有部分均為系爭大廈住戶所持有 之情，業據上訴人自承在卷(見本院卷第52頁)，且有被上訴 人提出標註住戶編號之系爭建物登記第二類謄本及住戶名冊 在卷可參(見本院卷第121頁至146頁)，自堪信為實在。益徵 系爭建物係屬上開房屋預定買賣契約書第5條第3項所稱之共 同使用部分，自應由全體住戶共同使用與維護管理。而上訴 人係嗣後自其前手取得系爭建物之應有部分，即應受其前手 與建商約定之拘束。
2.又查，依基隆市安樂區公所檢送系爭大廈於85年 5月19日召 開之第一次會議紀錄記載：「主席報告：．．．㈤B4停車位 ，因無法每戶一位，所以要出租，B2停車場是自費私人停車 場．．．」等語(見原審卷第120頁)， 而與會之區分所有人 對此均無關於反對將系爭建物停車位出租之發言或論述，顯 見系爭大廈住戶同意將系爭建物作為停車位出租使用。參以 證人即系爭大廈住戶游麗莉亦於原審到庭結證稱：「（問： 是否是被告大衛營公寓大廈的住戶？）對，我是在85年5、6 月間搬進去住的。」、「（問：是否有購買社區的停車位？ ）我是購買B2的私人停車位。B4（即系爭建物）是屬於公共 設施，每個住戶都有持分。」、「（問：建商有無將B4停車 位出售給住戶？）沒有，因為B4是大家公共設施持分，沒有 單獨出售。」、「（被告訴訟代理人問：當初建商移交的車 位跟現在所劃的車位有無不同？）據我所知建商本來B2、B4 都是當作車位賣給我們住戶，建商將B2的機械式是賣給樓中 樓的人，B4車位全部賣給單層戶的人，後來B4全部改掉，將 單層戶的車位全部移到B2，B4作為公共設施使用。建商移交 的時候B4車位是劃的比較大，後來因為社區住戶住的人比較 多，管委會再將車位另行規劃，所以B4的停車位是歷屆管委 位規劃的，他所規劃的車位比原來建商所規劃的車位數量多 。」、「（被告訴訟代理人問：管委會增設社區B4停車位有 無經過區分所有權人會議同意？）有。」等語，足證系爭建 物原先即規劃作為停車位使用，嗣經建商變更停車位分配方 式，單層戶車位全部移到B2，將系爭建物作為公共設施使用 ，後經區分所有權人會議同意，被上訴人始將系爭建物作為 出租停車位使用。何況上開會議係於85年間召開，迄今已滿 13年，期間並無其他共有人對於系爭建物作為停車位使用出 租予第三人表示異議，亦堪認被上訴人將系爭建物作為停車 位使用並予出租，業經社區住戶默示同意。是被上訴人辯稱



：共有人就系爭建物之管理、使用，已成立分管契約等語， 即屬有據。
3.上訴人雖再主張：系爭建物編有建號，且伊有單獨所有權狀 ，故系爭建物應屬專有部分，非系爭大廈之共用部分云云。 惟被上訴人辯稱：系爭建物萬分之1160應有部分，係上訴人 取得底三層(建號：2694)主建物單獨所有權時隨同取得，顯 係區分所有權之共用部分，否則其前手中國信託銀行何須在 拍賣程序將系爭建物萬分之1160應有部分與底三層之建物一 併承受；本件應係上訴人出售底三層建物時，未隨同移轉屬 於共用部分之系爭建物萬分之1160應有部分所致等語。經查 ：現行土地登記規則第81條第 2項關於「區分所有建物共有 部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表 ，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有 權狀中記明之，不另發給所有權狀」之規定，係土地登記規 則於84年 7月12日修正後之條文(當時規定於第75條)；而系 爭大廈建築完成於83年11月18日，當時施行之土地登記規則 並無關於區分所有建物共有部分「不另發給所有權狀」之規 定，則系爭建物辦理所有權登記自無上開規定之適用。上訴 人雖舉內政部71年10月20日台（71）內地字第101985號函文 (見原審卷第80頁)，主張自斯時起，主管機關即頒布「登記 機關於辦理區分所有建物共同使用部分之登記時，對於共同 使用部分僅建立標示部，並於備註欄記明『本建物係○○建 號．．．等之共同使用部分，其所有權須隨同各該建號建物 移轉，所有權人詳見各該建號登記簿』字樣，免再設立所有 權部及他項權利部，並免發權利書狀」之規定，並非系爭大 廈建築完成後始有共用部分免發所有權狀之規定云云。然上 開函文僅係內政部邀集法務部及省市地政處等有關單位會商 之結論，並非法律明文；而土地登記規則關於區分所有建物 共有部分不另發給所有權狀之規定，既於84年 7月12日始修 正增訂，自不能以該修正後之規定適用於系爭大廈建築完成 時之登記態樣，遽以系爭建物有單獨所有權狀而推論系爭建 物非系爭大廈之共同使用部分。觀諸系爭大廈18樓住戶游清 芳除持有主建物所有權狀外，尚持有包含系爭建物應有部分 及底一層之1、底二層之1、底二層等共用部分共計 4張所有 權狀(影本見原審卷第153頁至157頁)，益徵上訴人以其持有 系爭建物應有部分萬分之1160之單獨所有權狀，而主張系爭 建物為專有部分，非共用部分云云，洵無可採。 ㈡上訴人應否受分管契約之拘束？
1.按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法 第820條第1項定有明文。準此，共有人對於共有物特定部分



之使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意 ，原不以行為時行諸書面為必要，其因明示或默示所為之事 前或事後承認（追認），均足當之。又共有人與其他共有人 訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人時， 除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，其分 管契約對受讓與人仍繼續存在（最高法院48年臺上字1065號 判例、司法院大法官釋字第349號解釋意旨參照）。 2.經查，系爭建物劃分停車位，出租第三人使用而收取租金之 管理方式，已於共有人間成立分管契約之情，業如前述；而 上訴人所有系爭建物應有部分之原所有人為大衛營國際股份 有限公司，嗣由中國信託銀行參與臺灣基隆地方法院民事執 行處93年度執字第2936號強制執行事件之拍賣程序，連同基 隆市○○區○○段2694、2695、2696等建號之不動產一併承 受拍得，且拍賣公告上已載明：「2698建號（即系爭建物） 為分管停車場」等情，業經原審依職權調取上開執行卷宗核 閱屬實，並有拍賣公告在卷足稽(見原審卷第19頁)，堪信為 實在。則上訴人既係自中國信託銀行受讓系爭建物應有部分 ，其對於系爭建物存在分管契約乙節，即屬可得而知之情形 ；何況上訴人於起訴狀自承：「系爭建物於原告取得系爭建 物權利之前，即經被告劃分為71個停車位，再出租與第三人 使用，並收取租金」等語(見原審卷第5頁)， 可見其自始即 知悉系爭建物之管理、使用狀態，自應受分管契約之拘束。 是被上訴人依分管契約之約定，占有系爭建物，並將之作為 停車場使用出租予第三人，即非無權占有。
3.又查，被上訴人抗辯其將系爭建物出租予第三人後，每月收 取之租金可挹注管理費高達10餘萬元，上訴人因此租金收入 而受有減輕支付管理費之利益等情，業據其提出上訴人不爭 執真正之管理費計算報告1紙在卷可稽(見原審卷第 63頁)， 自堪信為實在。則被上訴人既因分管契約而有就系爭建物作 為停車位出租，並收取租金之有法律上依據，自無不當得利 之情事。是上訴人依無權占有及不當得利之法律關係，請求 被上訴人返還系爭建物予上訴人及全體共有人，並請求被上 訴人返還不當得利，即屬無據。
五、綜上所述，上訴人主張系爭建物為其專有部分乙節，委不足 採；被上訴人抗辯系爭建物之共有人間已成立分管契約，上 訴人應繼受其前手之權利義務而受分管契約之拘束等情，尚 屬可信。從而，上訴人依無權占有及不當得利之法律關係， 請求被上訴人應將系爭建物騰空返還上訴人及全體共有人， 並請求被上訴人給付75萬7,71 2元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均無理



由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行 之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審 所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均與前開論斷結果 無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 李媛媛
法 官 吳麗惠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 吳碧玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。