臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第25號
上 訴 人 邵雪珠
訴訟代理人 吳照寬
周仲鼎律師
歐宇倫律師
林蓓珍律師
連雲呈律師
被 上訴人 李惠敏
訴訟代理人 劉智園律師
上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國
99年11月12日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第531號第一審判
決提起上訴，本院於100年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：兩造於民國(下同)97年9月8日簽訂不動產 買賣契約書(下稱系爭契約)，約定伊買受被上訴人所有坐落 臺北市○○區○○段2小段157地號，權利範圍1萬分之765之 土地，及其上同小段1871建號即門牌號碼臺北市○○區○○ 街26號3樓之1房屋全部暨同小段1868建號，權利範圍1 萬分 之752即門牌號碼臺北市○○區○○街26號地下室(含機械式 停車位編號6，下稱系爭房屋，與土地部分則合稱系爭房地) ，買賣價金為新臺幣（下同）1500萬元(其中簽約金100萬元 ，尾款1400萬元)。兩造協議被上訴人收受簽約款100萬元當 日將系爭房地鑰匙交予伊進行裝修，並約定裝修金額達150 萬元時，伊得以暫緩尾款之交付，且自97年10月10日起，伊 須每月補貼4 萬元予被上訴人，作為被上訴人繳交利息之用 ，倘伊於尾款交付日，仍無法經由銀行貸款支付尾款，則差 額部份，視為被上訴人借貸予伊，並以銀行利率計算利息， 辦理抵押權設定予被上訴人；及伊於銀行貸款辦理完成21日 內給付被上訴人作為尾款之交付時，被上訴人應將系爭房地 交付伊。而伊已交付簽約金100萬元，裝修金額亦逾150萬元 ，並按月支付4 萬元予被上訴人，惟被上訴人迄未將系爭房 地所有權移轉予伊，致伊未能順利於98年7月9日前向銀行辦 理貸款，並將尾款付清等情，爰依系爭契約第3條約定， 請 求被上訴人將系爭房地所有權移轉予伊指定之登記名義人陳 思翰。
二、被上訴人則以：依系爭契約第2條第2項約定，上訴人須親自 辦理對保手續，惟上訴人不配合辦理對保手續，且未依約於
98年7月9日前付清尾款1400萬元，復未經伊同意入住系爭房 屋，伊乃於98年7月22日發函催告上訴人於7日內履約，並為 逾期即解除契約之意思表示。詎上訴人逾期仍不履約，伊復 於98年8月3日發函通知上訴人解除契約。系爭契約業已解除 ，縱使上訴人於98年9 月間始願意配合貸款，亦不影響其效 力等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，並於 本院補陳：被上訴人違反雙方約定，遲不將系爭房地之印鑑 證明交付代書至銀行辦理相關貸款作業，以致伊無法向銀行 辦理貸款以給付尾款，此係可歸責於被上訴人之事由，伊並 無違約。又，被上訴人從未向伊表示對於貸款不足額部分， 願意貸款予伊，並要求伊配合辦理抵押權設定，伊並無不願 依約履行之情形。伊原已找到可辦理貸款之銀行，惟被上訴 人對於貸款額度不滿意，才導致伊無法順利貸得款項，且縱 然伊未指定貸款銀行，亦應由代書負責指定銀行辦理貸款， 故伊並無違約，被上訴人之解約自不生效力。另伊係經被上 訴人之同意才裝潢系爭房屋並先行入住等語，且聲明：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴 人指定之登記名義人陳思翰。㈢願供擔保，請准宣告假執行 。
被上訴人於本院補陳：縱認伊解約不生效力，上訴人亦未給 付尾款予伊，故伊主張同時履行抗辯等語，並答辯聲明：㈠ 上訴駁回。㈡如受不利判決，願供現金或等值土地銀行無記 名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於97年9月8日與被上訴人簽訂契約，以1500萬元價格 向被上訴人購買系爭房地，約定上訴人應於簽約當日給付簽 約款100萬元，及於98年7月9日給付尾款1400萬元。 ㈡兩造於系爭契約伍、特別約定事項第4項、 第5項、第6項分 別約定「雙方協議於簽約款兌現日起交付鑰匙給買方 (即上 訴人)進行裝修，買方承諾其裝修金額需達150萬元以上，得 以暫緩其尾款」、「買方並允諾自97年10月10日起補貼4 萬 元作為賣方 (即被上訴人) 繳納銀行利息之用 (以賣方現貸 金額為準，多餘之金額轉為作本金）」、「倘買方於尾款約 定交付日，仍銀行貸款不足支付尾款，其差額部分，視為賣 方借貸予買方，並以銀行利率計算其利息，買方同意於過後 辦理抵押權設定給賣方」等語。
㈢上訴人於簽約當日已給付被上訴人簽約款100萬元，被上訴 人並已交付鑰匙予上訴人裝修房屋。
㈣上訴人迄未給付尾款予被上訴人，被上訴人亦未移轉系爭房
地所有權予上訴人。
㈤目前系爭房屋由上訴人居住使用。
㈥上訴人自97年10月10日起每月給付被上訴人4萬元。 ㈦被上訴人於98年7月22日寄發臺北中山郵局第909號存證信函 予上訴人，上訴人於同年月23日收受。
㈧被上訴人於98年8月3日寄發臺北中山郵局第962號存證信函 予上訴人，上訴人於同年月4日收受。
五、上訴人依契約請求移轉系爭房地，為無理由 ㈠兩造於97年9月8日簽訂不動產買賣契約書，由上訴人以1500 萬元購買被上訴人所有系爭房地，為兩造所不爭執，並有土 地登記謄本(所有權人全部)、建物登記謄本(所有權人全部) 、建物登記謄本、不動產買賣契約書、土地登記謄本 (所有 權人李惠敏部分)、 建物登記謄本、本票在卷可稽（見原審 卷第4-33頁），應堪認為真實。
㈡依不動產買賣契約書「貳、買賣價格及約定付款日期、條件 」欄位記載：「簽約款，97年9月8日，簽訂買賣契約時：10 0萬元」、「尾款，98年7月9日，交付房屋時：1400萬元」 ，第6 條「房地移交」約定：「一、本約房地除本約另有約 定外，賣方應於買方付清尾款同時，依現有屋況點交予買方 驗收…」；於「伍、特別約定事項」並約定：「六、倘買方 於尾款約定交付日，仍銀行貸款不足支付尾款（按應係銀行 貸款『仍』不足支付尾款之筆誤），其差額部分，視為賣方 借貸與買方，並以銀行利率計算其利息，買方同意於過戶後 ，辦理抵押權設定與賣方」等情（見原審卷第42頁反面）， 可知，雙方係約定於98年7月9日之時，一方交付房屋一方交 付尾款1400萬元之意，即以「尾款約定交付日」做為貸款金 額基準之日期，並於上訴人尾款支付之同時，被上訴人則應 交付房屋，故被上訴人主張上訴人應該於98年7月9日以前支 付尾款1400萬元等情，自屬可取。
㈢買賣契約書第1 條「價金給付」第4款雖約定：「1、如買方 無須透過金融機構辦理貸款以作為尾款之給付時，… 2、如 買方須透過金融機構辦理貸款以作為尾款之給付時，應於所 有權移轉登記完成時起21日內將尾款付清，賣方同時交屋與 買方」、第3 款約定：「稅捐機關核發雙方應納稅單後，買 方應給付完稅款，且買方應開立與尾款同額之商業本票交予 賣方或代書保管，作為尾款給付之擔保」（見原審卷第43頁 ），然兩造已於第1 條第2款與第3款間之空白處註明「另行 約定」字樣，復依上開「伍、特別約定事項」記載：「五、 買方並允諾自97年10月10日起補貼新台幣4 萬元作為賣方繳 納銀行利息之用。（以賣方現貸金額為準，多餘之金額，轉
為作本金）。六、倘買方於尾款約定交付日，仍銀行貸款不 足支付尾款，其差額部分，視為賣方借貸與買方，並以銀行 利率計算其利息，買方同意於過戶後，辦理抵押權設定與賣 方」等情，足見雙方於簽約時，已預見因上訴人須向金融機 構申請辦理新貸款，用以支付尾款，因此特別約定該尾款支 付日期，但因訂約至尾款支付期間甚久，乃約定自97年10月 10日起，被上訴人前以系爭房地向聯邦銀行貸款所生之利息 ，轉由上訴人負擔，由上訴人每月支付4 萬元做為繳納銀行 利息之用（並約定以被上訴人當時貸款金額為準，多餘之金 額則轉為作本金），本件兩造間亦無「備證款，備齊過戶證 件時」、「完稅款，稅單核發下達時」之約定，可知特別約 定之記載，與第1 條第3、4款之記載並不相同，買賣契約書 第1 條均屬兩造於空白處註明「另行約定」之範圍，故上訴 人依買賣契約書第1條第4款主張被上訴人未將不動產所有權 移轉登記至其指定人，致上訴人無法辦理貸款，被上訴人有 違約等情，自無足取。
㈣依證人楊世昌證稱：「我是系爭房屋買賣的仲介，被上訴人 委託我們賣，上訴人是上網看到物件要買系爭房屋。雙方先 約定簽定買賣合約，98年7月9日再辦理移轉登記，交屋期間 被上訴人的貸款，約定利息由上訴人支付，上訴人因要與家 人同住，所以先借屋裝修，當初有約定上訴人貸款不足的部 分，由被上訴人先幫上訴人墊付，利息依銀行利率計算，至 於貸款為何沒有貸下來我並不清楚。98年7月9日後，原貸款 銀行的經理有至現場估價，可貸款1,200 萬元，但因為上訴 人覺得貸款額度不夠，希望可以找另一家銀行貸款。被上訴 人也有要求上訴人去找可以貸款金額較1,200 萬元多的銀行 辦理貸款」等語；證人陳金燦證稱：「系爭買賣我是代書， 任見證人，我有告訴上訴人，被上訴人的文件除了印鑑證明 外，其餘都在我這邊。上訴人要以她兒子名義為貸款人，但 因為她兒子剛出社會，需要財力證明，所以上訴人希望被上 訴人能給予10個月的交屋時間。後來雙方達成協議，因時間 過長，被上訴人提出4個條件，第1個條件，上訴人需將買賣 標的重新裝璜；第2 個條件，上訴人須補貼被上訴人貸款利 息4萬元（超出利息部分，列入本金）；第3個條件，上訴人 必須按照合約第2 條第1、2項，告知被上訴人貸款的銀行， 以取信被上訴人可貸1,400萬元的證明；第4個條件，若上訴 人已盡貸款的程序，而金額仍不夠時，則被上訴人願就差額 設定第二順位抵押權，以保障權利。在約定期限內，上訴人 曾告知我，有找聯邦銀行長春分行及土地銀行萬華分行申辦 貸款，我有查核並將此事告知被上訴人，並以電話向該二家
銀行承辦人員查詢，他們告訴我，上訴人未提出正式申請貸 款的文件，且銀行預估貸款金額只有1,200 萬元，沒有到尾 款的1,400 萬元。超過約定期限，被上訴人表達解約之後， 上訴人有告訴我，她找到永豐銀行西松分行貸款，貸款金額 約1,500萬元… 超過約定期限後，我有向被上訴人爭取再給 上訴人一段時間，被上訴人則希望上訴人可以趕快指定貸款 銀行，貸款金額的高低與被上訴人無關，本件買賣是新增案 件，不是轉貸，依契約約定，找到新承貸銀行做為代償賣方 原有貸款，依照銀行貸款程序及規定，並不會要求一定要先 過戶，而是先確定貸款額度，並進行對保開戶程序，再通知 代書，同時辦理買賣、設定，連件共同辦理。依合約，被上 訴人是在查核屬實後，才提供印鑑證明，在買方未指定貸款 銀行前，我不可以擅自辦理過戶及設定」等語；證人楊義平 證稱：「之前有在永豐銀行西松分行任職，約在99年3 月31 日離職。上訴人或其家人有因系爭房子貸款事找過我，時間 在98年下半年約9 月間，他們希望至少能貸款1,400萬元至1 ,500萬元以上，因為有辦理對保的程序，所以有核貸他們申 貸的金額。因買賣雙方有糾紛，被上訴人不願意提供設定所 需的權狀，我與代書有幫忙協調，核貸後我有將情形告訴上 訴人。代書也有打電話找我，因為被上訴人對貸款有疑慮， 希望確定銀行是否有核貸。被上訴人也親自至銀行來找我， 我也告訴被上訴人，上訴人確實有核貸了被上訴人向我詢問 的金額以上額度的貸款，辦理貸款過程中，不知道兩造有無 解除契約」等語；證人林育正證稱：「系爭房屋是上訴人要 買給他兒子的，但怕貸款有問題，需要有薪水方面的收入證 明，所以交屋時間拉的比較長。上訴人有一位許庭維房地產 專家在幫她忙，在10個月的時間，聯絡並不多，土地銀行上 訴人是在98年8月12日才正式提出申請，於8月21日沒有核准 後退件，我在98年8 月25日向土地銀行查詢時才得知。聯邦 銀行估價人員在98年5、6月間，對系爭房屋估價約可貸款1, 200萬元，但上訴人從頭至尾沒有提出申請。我在98年7月27 日有詢問上訴人，上訴人說她不要向這2 家銀行貸款，並說 她有找一位彭美齡代書幫她找貸款銀行，我於98年7 月27日 有以電話向彭代書詢問，彭代書稱貸款不順利，上訴人要貸 款1,600萬元，而代書詢問的銀行貸款金額是在1,200萬元至 1,300 萬元間，上訴人不接受，所以彭代書說她幫不上忙。 後來至98年8月3日我確定上訴人沒有找到銀行可以貸款，才 與她解約。我只能幫上訴人介紹我比較熟的聯邦銀行，銀行 貸款則是上訴人要負責的」等語（見本院卷第75-78頁）。 按上開證人中除了證人林育正為被上訴人之配偶外，其餘證
人或為仲介人員，或為代書，或為銀行承辦貸款人員，與兩 造間並無利害關係，自無偏頗之必要，所為之證言，當屬可 信。依上開證人楊義平之證言可知，上訴人向永豐銀行西松 分行辦理貸款之時間已在被上訴人解約之後（被上訴人解約 部分，另詳下述），不影響契約已解除之效力。另契約既約 定以銀行貸款之方式繳納尾款，若不足額部分則作為被上訴 人借貸予上訴人之款項，上訴人亦願意設定抵押權予被上訴 人，惟依證人楊世昌、陳金燦上開證言，可知上訴人並未完 成貸款程序。此外，上訴人亦未能舉證證明其經銀行同意貸 款後，有不足支付尾款之情形，其已催告被上訴人配合辦理 之情事，是以上訴人主張：「被上訴人從未向上訴人表示對 於貸款不足額部分，願貸款給上訴人，並要求上訴人配合被 上訴人辦理抵押設定」云云，自無足取。
㈤上訴人提出錄音光碟及譯文，其內容雖敘明聯邦銀行長春分 行經理張志忠與行員施喻翔於98年6 月間已有至系爭房屋評 估現場狀況並拍照，且於同年7 月中旬左右，向上訴人報告 預估為1500萬元，約可貸款1200萬元（見本院卷102-104 頁 ），然此僅可證明上訴人有找銀行辦理貸款，且進行核貸前 之評估程序，不能認為已辦妥貸款，故上訴人主張因被上訴 人認貸款銀行所核貸之金額太低而不願意接受，被上訴人才 又要求上訴人另行找其他家銀行辦理貸款，並要求上訴人盡 量貸足尾款1400萬元，即與事實不符。又買賣契約第2 條雖 約定：「雙方協議買方必須透過金融機構辦理融資貸款以作 為尾款之給付時，買方應於備齊證件後7 日內指定其融資貸 款之金融機構，逾期則由承辦代書指定金融機構」，惟依契 約第3 條約定，代書係由買賣雙方合意共同委任，非被上訴 人單方委任，且上訴人必須透過金融機構辦理融資貸款以作 為尾款之給付時，「上訴人應於備齊證件後7 日內指定」， 足見指定屬上訴人之義務，逾期未指定，始由承辦代書指定 ，苟代書未依約指定，亦屬上訴人與其受任人即承辦代書間 之委任關係，與被上訴人無關，故上訴人主張：依照契約應 由承辦代書負責指定辦理貸款之金融機構，辦理貸款作為尾 款之給付，上訴人並未有任何違約行為云云，自無足取。 ㈥依證人陳金燦上開證稱：「我有告訴上訴人，被上訴人的文 件除了印鑑證明外，其餘都在我這邊…本件買賣是新增案件 ，不是轉貸，依契約約定，找到新承貸銀行做為代償賣方原 有貸款，依照銀行貸款程序及規定，並不會要求一定要先過 戶，而是先確定貸款額度，並進行對保開戶程序，再通知代 書，同時辦理買賣、設定，連件共同辦理。依合約，被上訴 人是在查核屬實後，才提供印鑑證明，在買方未指定貸款銀
行前，我不可以擅自辦理過戶及設定」等語，足見被上訴人 已將辦理貸款所須之文件依契約第3 條約定交付予代書，且 本件同時辦理買賣、設定，連件共同辦理，即同時辦理「房 地所有權過戶至貸款人名下，並核撥償還前屋主銀行貸款後 之餘額」，故上訴人主張：「於撥款之前必先將房地所有權 過戶至貸款人名下，並先將原先屋主之銀行貸款還清，貸款 銀行設定第一順位後，銀行才會核撥償還前屋主銀行貸款後 之貸款，因被上訴人違反約定，遲未將辦理系爭不動產之印 鑑證明交付代書至銀行辦理相關貸款作業，以致於上訴人亦 遲遲無法前往銀行辦理貸款」云云，與買賣契約特別約定事 項及第1條約定不符，自無足取。
㈦至上訴人主張其裝潢超過250萬元，且每月給付4萬元給被上 訴人，再加上頭期款100萬元，已花費500萬元，購屋意圖強 烈（見本院卷第119頁 ），惟其於裝潢期間及裝潢後既已使 用系爭房屋，所為之花費並非供被上訴人利用，每月4 萬元 復係依契約所應支付，不得據此而為主張；另上訴人主張其 裝潢超過250 萬元，得以暫緩其尾款，以及其已經洽請永豐 銀行貸款事宜，經永豐銀行核貸在案，並提出核定書、聲明 書為證（見原審卷第60-62頁）。 惟，兩造於「伍、特別約 定事項」之部分約定：「四、…買方承諾其裝修金額需達新 台幣150萬以上，得以暫緩其尾款」等語， 所謂「暫緩其尾 款支付」，其意思應是指裝潢費用須達150萬元時， 始有尾 款於訂約後10個月之98年7月9日支付之適用，非謂得持續暫 緩其尾款支付，亦即裝潢費用如未達150萬元時， 即應依正 常程序支付尾款，茲上訴人就其裝潢已達150萬部分， 並未 提出證據以實其說，自與契約上開約定不符，且永豐銀行核 准之時間在98年9月15日，係於被上訴人解除契約之後， 自 無從認為上訴人已經依照契約意旨履行，故上訴人上開主張 ，亦無足取。
㈧上訴人主張被上訴人於98年7月9日後同意上訴人續辦貸款， 已成立新合意（見本院卷第118頁），惟為被上訴人所否認 ，且上訴人並未舉證以實其說，另依上開證人陳金燦證稱： 「超過約定期限，被上訴人表達解約之後，上訴人有告訴我 ，她找到永豐銀行西松分行貸款，貸款金額約1,500萬元… 超過約定期限後，我有向被上訴人爭取再給上訴人一段時間 ，被上訴人則希望上訴人可以趕快指定貸款銀行」等語，足 見被上訴人係解約後，經證人陳金燦之轉告，並未與上訴人 成立新的買賣合意，故上訴人上開主張亦無足取。 ㈨綜上，上訴人並未於98年7月9日以前支付尾款1400萬元，自 屬違反契約之約定，又第6條第1款約定上訴人支付尾款時被
上訴人需將系爭房地點交予上訴人，並無先辦理點交之合意 ，故被上訴人依第8 條違約責任約定：「二、買方如未依本 契約之約定履行…如經賣方催告期限履行，逾期仍不履行時 ，賣方得解除本契約」，於98年7 月22日寄發存證信函記載 「台端未依約於民國98年7月9日交付尾款，即逕自遷入居住 已屬違約行為，特此通知將按日計罰違約金並請於函達7 日 內履約」等情（見原審卷第46頁），催告上訴人履行，因上 訴人仍未履行，被上訴人再於98年8月3日寄發存證信函記載 「台端未依約履行，且經本人限期履約催告仍未履行，特此 函通知解除契約，沒收已付款項」等情（見原審卷第47頁） ，解除本件買賣契約，即屬有理由，不動產買賣契約既經被 上訴人解除，上訴人請求移轉登記，不予准許。六、綜上所述，上訴人依買賣契約書第3 條約定，請求被上訴人 將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回 ，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚無 不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要；又依證人楊義平之證言，上訴人向永豐銀行西松分行 辦理貸款之時間已在被上訴人解約之後，不影響契約已解除 之效力，已如上述，故上訴人請求向該銀行調取陳思翰貸款 資料（見本院卷第120頁）， 即無必要；另契約第1條第4款 之意思既已因另行約定而不適用，亦如前述，故上訴人請求 傳訊證人許庭維以證明該條之真意，亦無必要（見本院卷第 121頁）均併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 21 日
民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 陳雅玲
法 官 黃國忠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 22 日
書記官 陳明俐
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。