臺灣苗栗地方法院民事判決 99年度訴字第285號
原 告 廖昆明
廖昆宏
共 同
訴訟代理人 張智宏律師
複 代理人 蔡惠如
被 告 張武宏
張武雄
張秋淑
張秋蘭
張梅英
張秋枝
張秋美
兼上六人共同
訴訟代理人 張武強
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100 年5 月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶將坐落苗栗縣大湖鄉○○段二０八之二０地號土地上如附圖所示標示A 部分面積二一二平方公尺之瓦屋及鐵皮屋、B部分面積七五平方公尺空地、C 部分面積六一平方公尺之石棉瓦屋、D 部分面積十六平方公尺入口坡道、E 部分面積三三平方公尺菜圃上之地上物拆除，並將上開土地返還原告。訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告供擔保後得假執行；被告以新臺幣柒拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實 上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第 255 條第1 項第5 款、第256 條分別定有明文。再按繼承人 有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共 有；公同共有人對共有物之處分，除法律另有規定外，應得 公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828 條第3 項亦 有明文。本件原告起訴時先位請求被告張武宏應將坐落苗栗 縣大湖鄉○○段208-20地號土地（以下簡稱系爭土地）上， 如起訴狀附圖所示黃色部分之地上物拆除（其占用位置及面 積以實測為準），並將上開土地返還原告；備位請求被告承
租原告所共有系爭土地面積754 平方公尺之租金，應自民國 98年1 月1 日起調整為每年新臺幣（下同）15,442元。查原 告訴請拆除之地上物，原為訴外人張林妹所有，嗣張林妹於 98年9 月9 日死亡後由張武雄、張武宏、張武強、張秋蘭、 張梅英、張秋淑、張秋枝、張秋美等8 人繼承取得所有權， 則依前開法條規定，原告訴請拆除該公同共有之財產，其法 律關係之性質自屬須合一確定，即須以全體公同共有人為被 告，其當事人之適格始無欠缺。本件經本院囑託苗栗縣大湖 地政事務所（以下簡稱大湖地政）就被告所公同共有之建物 占用原告所共有系爭土地之面積、範圍予以標示繪測後，原 告遂於99年12月22日以民事聲請狀追加張武雄、張武強、張 秋蘭、張梅英、張秋淑、張秋枝、張秋美香為被告（詳本院 卷第86頁以下），並於100 年1 月18日本院言詞辯論期日更 正先位聲明為：「被告應連帶將坐落系爭土地上如附圖所示 標示A 部分瓦屋及鐵皮屋、面積212 平方公尺，B 部分空地 、面積75平方公尺，C 部分石棉瓦屋、面積61平方公尺，D 部分入口坡道、面積16平方公尺，E 部分菜圃、面積33平方 公尺之地上物拆除，並將上開土地返還原告」，揆諸首揭法 條規定，原告前開所為追加及補充或更正事實上或法律上之 陳述，自屬合法，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠先位之訴部分：系爭土地為原告所共有，應有部分各2 分之 1 。被告明知系爭土地並非渠等所有，惟竟未經原告同意即 在系爭土地上興建地上物及設置竹架，據以占用系爭土地， 被告前揭占用之行為，顯係屬無權占用，經原告廖昆宏向苗 栗縣大湖鄉調解委員會聲請調解，惟被告拒不到場，致調解 不成立，足徵被告等人顯無自動拆除之誠意。為此，爰依民 法第767 條規定，請求被告連帶將占用系爭土地之地上物拆 除，將上開土地返還原告。並聲明：被告應連帶將坐落系爭 土地上如附圖所示標示A 部分面積212 平方公尺之瓦屋及鐵 皮屋、B 部分面積75平方公尺空地、C 部分面積61平方公尺 之石棉瓦屋、D 部分面積16平方公尺入口坡道、E 部分面積 33 平 方公尺菜圃之地上物拆除，並將上開土地返還原告； 並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位之訴部分：
⑴被告係無權占用系爭土地，已如前述，惟被告辯稱就系爭 土地有租賃關係存在，並每年支付1,500 元予原告廖昆明 云云。然原告廖昆明並未將系爭土地出租予被告等人，且 亦未曾收受被告等人所交付每年1,500 元之租金，依法被
告自應就系爭土地有租賃關係存在負舉證責任。 ⑵縱認被告就系爭土地確有租賃關係存在，惟參諸系爭土地 為建地、其99年度申報地價為每平方公尺256 元，且系爭 土地位於大湖鄉大南村最大聚落之大南村村民活動中心附 近，距大湖市區僅4 公里，對外交通有全線雙線道路可資 通行，交通便利、路況良好並有公車到達等情，足徵系爭 土地每年租金僅1,500 元顯屬過低而不合理。 ⑶按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金，民法第442 條定有明文。原告廖昆宏雖曾 以存證信函，要求被告自96年起將租金調整為按系爭土地 申報地價年息百分之8 計算即每年21,715元，惟未獲置理 。故原告2 人參酌系爭土地99年度每平方公尺申報地價為 256 元、其地理位置甚佳、交通狀況良好及被告等人佔用 系爭土地係供興建房屋居住等情，主張系爭土地之年租金 應按系爭土地99年度申報地價年息百分之8 計算即每年15 ,442元（計算式754 平方公尺256 元0.08＝15,442元 ，小數點後四捨五入），方屬合理，並自前揭存證信函通 知被告等人之當月份即98年1 月1 日起開始調整。 ⑷並聲明：被告承租原告所共有系爭土地面積754 平方公尺 之租金，應自98年1 月1 日起調整為每年15,442元 ㈢對被告抗辯所為之陳述：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限， 民事訴訟法第277 條定有明文。經查，被告既抗辯對原告 所共有系爭土地有租賃關係存在，依法自應就前揭有利於 己之事實，負舉證責任。原告否認被告等人就系爭土地有 租賃關係存在，亦否認被告等人係有權占用系爭土地。 ⑵再者，被告雖抗辯本案土地承租係於48年向第三者讓渡， 面積132 坪，並提出土地及房屋買賣契約書以實其說云云 。惟，原告根本不認識訴外人即該土地及房屋買賣契約書 所載之出賣人謝德妹及謝丙春，更遑論原告曾將系爭土地 出租予渠等2 人，且據該土地及房屋買賣契約書內容所示 ，其所指「向地主承租之空地壹佰參拾貳坪」部分亦未標 明其所屬地號或係系爭土地，此外並無其他證據證明該土 地及房屋買賣契約書所指「向地主承租之空地」即係系爭 土地，且原告2 人亦否認該土地及房屋買賣契約書之真正 ，自難逕憑該土地及房屋買賣契約書即推認被告等人所共 有系爭房屋係有權占用系爭土地之事實。
⑶被告等人復辯稱伊自始均有支付租金予原告廖昆明。惟原 告廖昆明並未曾將系爭土地出租予被告等人，且先前亦未
曾向被告等人收取系爭土地之租金，則被告上開所辯自與 事實不符而不足採。
⑷原告廖昆宏雖曾於98年1 月18日寄發存證信函予被告張武 宏。惟該存證信函除表明原告廖昆宏未曾將系爭土地出租 予被告張武宏、原告廖昆明無法證實有將系爭土地出租予 被告張武宏，及有向被告張武宏收取1500元租金等內容外 ，並通知被告張武宏縱先前確有租賃關係存在，其每年租 金亦應自96年起調整為21,715元，96、97年2 年未繳納租 金43,430元應全部匯入大湖農會廖昆宏帳戶內並簽訂租約 等內容，故前揭存證信函係指被告張武宏在曾支付租金予 原告廖昆宏之情屬實下，其系爭土地之租金應調整為每年 21,715元，亦即在兩造就系爭土地原即有租賃關係存在之 前提下，其租金亦應予調整。惟被告迄仍未證明原告曾將 系爭土地出租予被告並收取租金等事實，則自難逕憑前揭 前揭存證信函意旨即推論兩造就系爭土地原即有租賃關係 存在。況且，被告張武宏接獲該存證信函後亦未依該函文 意旨將調整後之租金匯入原告廖昆宏之帳戶內，被告張武 宏固有匯12,000元款項至原告廖昆宏之帳戶內，然因被告 張武宏並未通知原告廖昆宏，且亦未依存證信函意旨前來 訂定租賃契約，致原告廖昆宏根本不知被告張武宏有將款 項匯至原告張武宏帳戶內，再加上原告廖昆宏甚少使用該 帳戶，遲至99年8 月持存摺前往大湖鄉農會辦理補登時始 發現被告張武宏有匯款至原告廖昆宏帳戶內，而原告廖昆 宏於得知該等匯款後，因被告張武宏並未表明該等款項之 用途，且未與原告訂定租賃契約，故原告廖昆宏即將該款 項全數退還被告張武宏。被告辯稱原告廖昆宏於收到匯款 後至99年8 月始匯還，法理不容乙節，容有誤會。 ⑸原告廖昆明於本院100 年4 月1 日言詞辯論期日所為陳述 之真意，係指因其未住在小南勢，故就被告張武宏或其被 繼承人使用系爭土地而未積極要求渠等遷讓，並非事前即 同意渠等無償使用系爭土地，故原告廖昆明與被告張武宏 或其被繼承人並未成立使用借貸關係。又縱認原告廖昆明 前揭陳述係屬同意被告張武宏或其被繼承人使用系爭土地 之意思表示，惟系爭土地為原告廖昆明、廖昆宏2 人所共 有之土地，按最高法院81年台上字第2013號、85年台上字 第2139號判決意旨所示，系爭共有土地之出借行為係屬管 理行為，依民法第820 條第1 項規定，應由原告2 人共同 為之，然原告廖昆宏自始未曾同意被告張武宏或其被繼承 人使用系爭土地，則原告廖昆明縱私自同意被告使用系爭 土地，該同意之行為對原告廖昆宏亦不生效力。
二、被告則以：被告承租系爭土地係於48年向第三者讓渡，面積 132 坪，渠等自始每年均於農曆12月20日後支付租金1,500 元予原告廖昆明，且於原告廖昆宏於98年1 月以存證信函通 知後，被告亦分別將租金12,000元、6,000 元存入其設於大 湖農會活儲帳號，原告廖昆宏於收到匯款後至99年8 月始匯 還，足徵兩造確有租賃關係等語置辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、本件為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理，兩造不爭 執及爭執事項如下：
㈠兩造不爭執事項：
⑴系爭土地即坐落苗栗縣大湖鄉○○段208-20地號、地目建 、面積754 平方公尺土地為原告所共有，應有部分各2 分 之1 。系爭土地99年1 月之申報地價為每平方公尺256 元 。
⑵被告占用系爭土地之現狀為如附圖即大湖地政99年10月27 日土地複丈成果圖所示標示A 部分為瓦屋及鐵皮屋、面積 212 平方公尺，B 部分為空地、面積75平方公尺，C 部分 為石棉瓦屋、面積61平方公尺，D 部分為入口坡道、面積 16平方公尺，E 部分為菜圃、面積33平方公尺。 ⑶原告廖昆宏於98年1 月8 日、99年8 月10日所寄存證信函 均經被告張武宏收受。被告張武宏於收受前開98年1 月8 日存證信函後，隨即先後存入12,000元、6,000 元至原告 廖昆宏所有設於大湖鄉農會活儲00000000000000號帳號。 原告廖昆宏則以前揭99年8 月10日所寄存證信函退還18,0 00元郵政匯票予被告張武宏。
㈡兩造爭執事項：
⑴被告所辯兩造就系爭土地有租賃關係存在是否有據？原告 主張被告無權占有系爭土地是否有理由？
⑵如兩造間有租賃關係存在，原告請求自98年1 月1 日起調 漲租金有無理由？
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又以無權占有 為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所 有權存在之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之，如不能證明 ，應認原告之請求為正當（最高法院85年度台上字第1120號 判決、72年度台上字第2516號判決意旨參照）。本件系爭土 地為原告所共有，應有部分各2 分之1 ，被告占用系爭土地 之現狀為如附圖所示標示A 部分為瓦屋及鐵皮屋、面積212
平方公尺，B 部分為空地、面積75平方公尺，C 部分為石棉 瓦屋、面積61平方公尺，D 部分為入口坡道、面積16 平 方 公尺，E 部分為菜圃、面積33平方公尺之事實，為兩造所不 爭執，已如前述。則依前開說明，被告就系爭土地為原告共 有之事實，既無爭執，則被告就渠等所辯渠等與原告就系爭 土地有租賃關係存在，並非無權占有之事實，自應負舉證證 明之責。經查：
㈠按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具 備之特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當事人約定 ，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。本件 被告所辯兩造就系爭土地有租賃關係存在，既為原告所否認 ，則被告即應就兩造間就系爭土地使用收益，與支付租金之 事實，負舉證責任（最高法院83年台上字第2405號判決意旨 參照）。又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證 人應負證其真正之責（最高法院80年度台上字第154 號裁判 意旨參照）。次按共有物全部或一部之出租，係屬民法第82 0 條第1 項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人 全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意 ，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生 效力（最高法院79年第2 次民事庭會議決議，85年度台上字 第21 39 號判決意旨參照）。又按共有土地或建築改良物， 得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之者， 依土地法第34條之1 第1 項規定，僅以處分、變更及設定地 上權、永佃權、地役權或典權等為限。至共有物之出租、出 借，乃共有物之管理行為，並無該條項規定之適用，即應適 用民法第820 條第1 項之規定，除契約另有訂定外，由共有 人全體共同為之，最高法院亦著有85年度台上字第1070號裁 判意旨可資參酌。
㈡被告就其所辯承租系爭土地係於48年向第三者讓渡，面積13 2 坪，渠等自始每年均於農曆12月20日後支付租金1,500 元 予原告廖昆明等情，雖據提出土地及房屋買賣契約書1 件為 證（詳卷第110 、111 頁）。然該土地及房屋買賣契約書之 真正既為原告所否認，被告自應就該土地及房屋買賣契約書 之真正，負舉證證明之責，而被告就此迄未能舉證證明。另 被告就其所辯渠等每年均於農曆12月20日後支付租金1,500 元予原告廖昆明之事實，既亦為原告所否認，被告亦應就該 每年支付租金之有利於己之事實，負舉證證明之責，惟被告 亦迄未能就此舉證證明。參諸被告所提土地及房屋賣賣契約 書為訴外人謝德妹、謝丙春與被告之父張阿二所訂立，並非 被告與原告所訂立，且其買賣標的所指「向地主承租之空地
壹佰參拾貳坪」部分，並未標明其所屬地號及所在位置，亦 難據以證明該土地及房屋買賣契約書所指「向地主承租之空 地」即係系爭土地，而被告就此亦未能舉證證明。則依前開 說明，尚難僅憑被告所提上開土地及房屋買賣契約書，認兩 造就系爭土地有租賃關係存在。
㈢被告雖又辯以原告廖昆宏於98年1 月以存證信函通知後，被 告亦分別將租金12,000元、6,000 元存入其設於大湖農會活 儲帳號，原告廖昆宏於收到匯款後至99年8 月始匯還，足徵 兩造確有租賃關係云云。然查，原告廖昆宏雖曾於98年1 月 18 日 寄發存證信函予被告張武宏。惟依該存證信函所載， 除表明原告廖昆宏未曾將系爭土地出租予被告張武宏，亦未 曾收取任何租金，被告張武宏應屬無權占用系爭土地外，亦 表明縱使被告張武宏所稱曾支付租金屬實，被告張武宏所支 付之租金亦應按土地申報總額年息百分之8 計算予以調整， 並應於98年1 月31日前按調整後之租金43,430元存入原告廖 昆宏設於大湖鄉農會活儲帳戶內並簽訂租約等語，有兩造所 不爭執之該存證信函在卷可按（詳卷第30至34頁）。而被告 張武宏於收受前開98年1 月8 日存證信函後，雖隨即先後存 入12 ,000 元、6,000 元至原告廖昆宏所有設於大湖鄉農會 活儲00 000000000000 號帳號內，已如前述。惟被告張武宏 匯入金額既與原告廖昆宏求之金額不同，兩造亦未於98年1 月31日前另訂租約，縱原告廖昆宏於收到匯款後至99年8 月 始匯還被告張武宏，亦難僅憑被告張武宏前開匯款之行為， 即認兩造已就系爭土地成立租賃契約。況系爭土地為原告2 人所共有，而前開存證信函既僅係原告廖昆宏1 人所為，被 告張武宏又係匯款予原告廖昆宏1 人，依前揭最高法院裁判 意旨所示，系爭土地之出租管理行為應由共有人全體共同管 理之，亦難僅憑原告廖昆宏所寄前揭存證信函及被告張武宏 所為前開匯款，即認兩造就系爭土地已成立租賃關係。是被 告前開所辯，亦無可採。
㈣另依原告廖昆明於本院100 年4 月1 日言詞辯論時到場陳明 「（問：沒有付租金為何他的房子在你的土地上？）因為大 家是鄰居，所以我就讓他在那裡。」、「（張武宏的房子在 你土地上，有無經過你的同意？）我沒有在小南勢住，就讓 他們住在那裡。」等語（詳卷第138 、139 頁），依其所述 雖堪認被告張武宏或其被繼承人使用系爭土地曾得原告廖昆 明之同意。惟系爭土地為原告廖昆明、廖昆宏2 人所共有， 應有部分各2 分之1 ，已如前述。則依前揭最高法院裁判意 旨所示，系爭土地之出借行為係屬管理行為，依民法第820 條第1 項規定，應由原告2 人共同為之。原告廖昆宏既自始
未曾同意被告張武宏或其被繼承人使用系爭土地，縱原告廖 昆明曾擅自同意被告使用系爭土地，該同意之行為對原告廖 昆宏亦不生效力。是亦難認兩造就系爭土地有使用借貸關係 存在，附此敘明。
㈤綜上，被告所辯渠等與原告就系爭土地有租賃關係存在，並 非無權占有云云，為無可採。而兩造亦未就系爭土地成立使 用借貸關係，有如上述。另被告占用系爭土地上之瓦屋及鐵 皮屋、石棉瓦屋、菜圃等係被告因繼承而公同共有，又為被 告所自認在卷，則原告主張被告無權占有系爭土地，依所有 物返還請求權之法律關係，請求被告應連帶將無權占用系爭 土地之地上物拆除，並將占用土地返還原告，自屬有據。五、從而，原告先位之訴依民法第767 條規定，請求被告應連帶 將坐落系爭土地上如附圖所示標示A 部分面積212 平方公尺 之瓦屋及鐵皮屋、B 部分面積75平方公尺空地、C 部分面積 61平方公尺之石棉瓦屋、D 部分面積16平方公尺入口坡道、 E 部分面積33平方公尺菜圃之地上物拆除，並將上開土地返 還原告，為有理由，應予准許。又原告先位之訴既有理由， 有如上述，本院就原告備位之訴，自毋庸再予審理，附此敘 明。
六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核與民事訴訟 法第390 條第2 項並無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣 告假執行。併依同法第392 條第2 項規定，職權宣告被告得 預供擔保而免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不再予逐一論 述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
民事庭法 官 王萬金
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 劉麗美
中 華 民 國 100 年 6 月 17 日