解除契約等
臺灣高等法院(民事),上易字,105年度,1040號
TPHV,105,上易,1040,20170620,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 105年度上易字第1040號
上訴人即附
帶被上訴人　張博舜
訴訟代理人　胡盈州律師
被上訴人即
附帶上訴人　竹塹投資興業股份有限公司
法定代理人　詹宣勇
訴訟代理人　曾能煜律師
　　　　　　陳又寧律師
　　　　　　任君逸律師
上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國105年8
月5日臺灣新竹地方法院104年度訴字第726號第一審判決提起上
訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於106年6月6日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決關於主文第一項中命「被上訴人應自民國一０四年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算給付利息」，暨該部分假執行之聲請，並除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用（含附帶上訴部分），由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）主張：上訴人於民國 （下同）104年5月與被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人 ）洽談租用不動產事宜時，目的係為開設及登記作為大智國 際人力仲介有限公司（下稱大智公司）分公司之用。嗣經被 上訴人保證新竹市○○路00號、89號9樓之2房屋及其基地（ 下稱系爭房地）可作為公司登記之用，如購買較租賃更為有 利云云，上訴人始於104年6月2日與被上訴人訂立「成屋買 賣契約書」（下稱系爭契約），並交付簽約款新臺幣（下同 ）250萬元。惟上訴人嗣後發現系爭房地不能依法申請辦理 人力仲介公司設立登記，否則違反建築法第73條第2項、第 91條第1項第1款規定；必須另行繳納以買賣價金40%計算之 回饋金，始得申請辦理變更建築物使用類組並辦理人力仲介 公司設立登記。上訴人至此始知遭被上訴人之詐騙，自得依 民法第92條規定，撤銷為系爭契約之意思表示。本件係因可 歸責於被上訴人之事由致給付不能，上訴人亦得依民法第 256條規定解除系爭契約，並請求被上訴人返還價金。被上



訴人解除系爭契約，並不合法。縱認上訴人解約不合法，惟 被上訴人沒入上訴人已給付之250萬元價金為違約金，顯然 過高，上訴人得依民法第252條規定，請求酌減違約金為25 萬元。爰求為判命：㈠先位聲明：被上訴人應給付上訴人 250萬元本息。㈡備位聲明：被上訴人應給付上訴人225萬元 本息等語（惟原審僅依備位聲明判命被上訴人應給付上訴人 125萬元本息，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部 分提起上訴。被上訴人則就其敗訴之利息部分提起附帶上訴 ，其餘敗訴部分即判命被上訴人給付125萬元部分，未經被 上訴人聲明不服，已告確定）並上訴聲明：㈠原判決不利於 上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應再給付上訴人125萬元，及 自104年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願 供擔保請准宣告假執行。就被上訴人附帶上訴部分答辯聲明 ：附帶上訴駁回。
二、被上訴人則以：上訴人縱於締約磋商過程中，向被上訴人表 示購買系爭房地之動機，為辦理人力仲介公司設立登記，惟 該動機未經載明於系爭契約，兩造並未就此達成合意，被上 訴人無義務使上訴人得以在系爭房地辦理人力仲介公司設立 登記，自無給付不能可言。被上訴人並非從事仲介業務，對 於上訴人辦理人力仲介公司設立登記應具備之條件毫無所悉 ，不可能承諾系爭房地必定可供辦理人力仲介公司設立登記 。上訴人於締約前有長達20日之期間得以查明系爭房地可否 供作人力仲介公司辦理設立登記之用，然上訴人卻怠於查明 ，即訂立系爭契約，有重大過失。本件係因上訴人不願繳納 回饋金，致無法於系爭房地辦理人力仲介公司設立登記。被 上訴人沒入之違約金，並未逾系爭契約第11條約定房地總價 款之15%。系爭房地之價值不因無法辦理設立登記而減損， 系爭違約金並無過高情事。被上訴人於本件判決確定前，並 無義務返還違約金125萬元，自無遲延責任可言，不應給付 遲延利息等語，資為抗辯。並附帶上訴聲明：㈠原判決關於 命被上訴人給付自104年9月25日起至清償日止，按年息5%計 算之利息之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之 訴及假執行之聲請均駁回。就上訴人上訴部分答辯聲明：上 訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地為被上訴人所有，兩造於104年6月2日簽立系爭成 屋買賣契約書，約定買賣價金為2,500萬元，上訴人於簽約 時已交付面額250萬元之銀行支票，作為簽約款。 ㈡系爭土地使用分區為都市計劃內乙種工業區。 ㈢上訴人嗣以系爭房地無法做為公司登記使用，表示暫無法履



約，要求被上訴人簽署「房地所有權買賣契約附帶協議」， 惟被上訴人並未簽署。
㈣被上訴人於104年7月30日致函上訴人於函到7日內履約，復 於104年8月11日致函上訴人，聲明解除系爭契約及沒入250 萬元定金。
㈤上訴人以本件起訴狀繕本之送達，表示依民法第92條規定， 撤銷為系爭契約之意思表示，另依民法第226條規定，解除 系爭契約。
四、兩造爭執要點為：㈠被上訴人是否對上訴人施以詐術，致上 訴人誤以為系爭房地得供人力仲介公司設立登記之用，而訂 立系爭契約？上訴人得否依民法第92條規定撤銷系爭契約， 請求被上訴人再返還125萬元？㈡系爭契約之目的，是否在 於以系爭房地供人力仲介公司設立登記之用？是否因可歸責 於被上訴人之事由致給付不能？上訴人得否依民法第226條 規定，解除系爭契約，請求被上訴人再返還125萬元？㈢系 爭違約金是否過高？若應酌減，其遲延利息起算日為何？茲 就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠被上訴人是否對上訴人施以詐術，致上訴人誤以為系爭房地 得供人力仲介公司設立登記之用，而訂立系爭契約？上訴人 得否依民法第92條規定撤銷系爭契約，請求被上訴人再返還 125萬元？
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。固為民法第92條第1項本文所明定。又民法上之詐欺 ，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯 誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀 之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之 法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表 示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決意旨參照） 。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就 其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上 字第2012號民事判例參照）。
⒉次按建築物應依核定之使用類組使用，建築法第73條第2項 前段定有明文。經查系爭89號9樓之2房屋登記主要用途為作 業廠房、辦公室，有建物登記謄本影本可查（見原審卷第 109頁）。而訴外人大智公司所營事業為服務業、批發業等 ，有公司資料影本可稽（見原審卷第28頁）。大智公司於 104年6月間委任訴外人竹鈞記帳士事務所，於系爭房地辦理 分公司設立登記，惟因大智公司所營事業使用類組為辦公、 服務類，與系爭建物用途工業類不符，且與系爭土地使用分 區為都市計畫內乙種工業區不符，故系爭房地不得作為營利



事業公司辦公之用，有竹鈞記帳士事務所說明書影本可證（ 見原審卷第76頁）。是上訴人主張系爭房地不得作為營利事 業公司辦公之用等語，固屬有據。
⒊經查系爭契約就出賣人之義務部分，僅於第7條第1項約定： 「雙方應於備證款付款同時將所有權移轉登記所須檢附之文 件書類備齊，並加蓋專用印章交予受託地政士負責辦理。」 ，第9條第1項約定：「本買賣標的物，應……由賣方於現場 交付買方或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢… …。」，第3項約定：「本買賣標的物倘有使用執照……使 用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法 、使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買 方外，並應於本買賣標的物交屋時一併交付予買方或其登記 名義人，買方或其登記義務人應繼受其有關之權利義務。」 ，此外並無任何約定被上訴人負有義務使系爭房地得以辦理 人力仲介公司設立登記，有系爭契約影本可稽（見原審卷第 8頁反面、9頁反面）。
⒋次查證人曾志維即新竹租屋公司仲介人員於原審到庭結證稱 ：「這房子在原告（即上訴人）找我要租屋之前，我就已經 跟被告公司（即被上訴人）的孫經理接洽簽委託新竹租屋仲 介租賃。原告看過房子之後，我有打電話給孫宗仁經理，告 知承租人是要做人力仲介的辦公室使用。後來原告有告知我 說因有兩家公司要設立，需要兩個門牌……當天我有請孫宗 仁經理去現場跟原告見面。他們當場洽談有講到設立人力仲 介公司辦公室使用。後續分割門牌部分，好像是不符合法規 ，沒辦法拆成兩個門牌。原告就表示沒有辦法租賃。後來被 告公司孫宗仁經理有提到可以出售，請我詢問原告有無意願 購買，原告回覆現在公司沒有沒有打算要購買，以承租為先 。一直到後來我才被原告告知他們雙方有簽買賣契約……： 原告要設立人力仲介辦公室使用且要設立公司在這邊，我有 告知被告公司的孫宗仁經理，那時孫宗仁說OK，可以。他就 說可以……孫宗仁沒有跟我保證這個房屋一定可以作為人力 仲介辦公室使用。原告有告訴我，如果沒有辦法作為人力仲 介辦公室登記地址，就不要租了」等語，有言詞辯論筆錄可 證（見原審卷第87頁反面至88頁）。則據此僅足以證明上訴 人曾告知曾志維，承租系爭房地之目的在於辦理人力仲介公 司設立登記，但不足以證明被上訴人知悉上訴人承租之目的 ，亦不足以證明被上訴人曾向上訴人宣稱系爭房地得以辦理 力仲介公司設立登記。
⒌再查證人孫宗仁即被上訴人公司專案經理亦於原審到庭結證 稱：「廠辦要出租，網路上找到新竹租屋公司，用電話聯繫



，是曾志維接的，從那時候開始接洽。他說有一家公司要來 承租我們公司的廠辦……後來曾志維有來問我們廠辦可否增 設一個門牌號碼，因對方想要承租公司，想要兩個門牌號碼 做使用，後來我們公司向新竹市政府建築管理課詢問，我們 公司廠辦的情況無法增設門牌，後來我回覆給曾志維，曾志 維才又約買方，買方才又帶一位先生到場辦看是否可以增設 門牌……在雙方洽談過程中，原告（即上訴人）並無提到這 個房屋如果無法登記為人力仲介公司的地址，就不願意購買 或承租系爭房屋，原告僅是到現場去看有無辦法增設門牌號 碼……當下我沒有保證系爭房屋一定可以作為人力仲介公司 登記使用，因那時也完全不清楚人力仲介公司的名稱是什麼 ……去系爭房屋看環境結束時，我有跟原告提到如果要承租 ，是否用買的方式，每月支付租金不如支付房貸，之後房子 就是自己的，原告表示會回去考慮看看。後來經過幾天之後 ，原告有跟總經理說用購買的也可以……洽談買賣細節中， 原告並無告訴我買系爭房屋如果沒有辦法登記為人力仲介公 司，就不要買……簽約後3日即104年6月5日，原告有來詢問 我們，系爭房屋使用用途為何，我查之後回覆原告是工業區 ，後來原告跟我提出工業區如果設立大智人力仲介公司，有 設立的疑慮，後來我們公司就循各種管道詢問這個問題有無 可能解決。原告是在簽約後才提到這個問題……在洽談價格 買賣之前都沒有提到這是要做什麼用的，僅知道要做營業使 用。當初原告來說要承租，要設立兩家公司，我不清楚是什 麼樣的兩家公司。沒有提到作為人力仲介公司登記使用。且 我也不知道是什麼樣的人力仲介公司……原告僅有告知是人 力仲介公司，但不知道是什麼名稱……簽約時並無提到原告 或大智人力仲介公司要在這廠房登記公司地址，當天僅作簽 約的動作，有提到廠辦產權，並沒有提到營業登記相關問題 ……98年買系爭不動產，買了之後並沒有作任何租售，一直 都是空屋」等語，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第90頁反 面至93頁反面）。經核證人孫宗仁與證人曾志維之證言相符 ，足見被上訴人並未對上訴人宣稱系爭房地得供人力仲介公 司設立登記之用。
⒍又查證人蕭淨文即辦理系爭房地所有權移轉登記事宜之代書 亦於原審到庭結證稱：「簽約之前，我沒有跟雙方接觸過。 簽約當天我是最後一個到，一進去他們已經在聊天，我也是 當場才知道他們要開公司，當時是由原告（即上訴人）、原 告董事長與被告（即被上訴人）董事長、孫宗仁經理對談中 得知的……我聽到的是要在這邊開公司……簽約時，我只有 聽到孫宗仁經理或被告董事長說設立公司沒問題。原告及他



們董事長於簽約時，並未提及如果不能作為人力仲介公司登 記地址就不買」等語，有言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第89 頁正、反面）。核與證人孫宗仁、曾志維之證言相符，益證 被上訴人並未向上訴人宣稱系爭房地必能作為人力仲介公司 辦理設立登記之用，且未承諾若無法登記即得解約。 ⒎另查兩造自104年5月6日起至104年5月28日止，以手機通訊 軟體「LINE」就締約事宜進行磋商，並約定於104年6月2日 締約，其間均未提及系爭房地辦理人力仲介公司設立登記事 宜，有訊息影本可稽（見原審卷第111至121頁）。兩造嗣於 締約後即104年6月5日起，始就系爭房地不能辦理人力仲介 公司設立登記事項進行談判，其間均未見上訴人指稱被上訴 人違約，上訴人亦未指稱被上訴人曾允諾系爭房地可供辦理 人力仲介公司設立登記，亦有訊息影本可證（見原審卷第 121至138頁）。則據此益證被上訴人並未向上訴人宣稱系爭 房地必得供人力仲介公司辦理設立登記之用，亦未承諾若無 法登記即得解約。
⒏從而依證人曾志雄、孫宗仁、蕭淨文之證言，以及兩造往來 之手機通訊軟體對話內容所示，既不能證明被上訴人確曾向 上訴人宣稱系爭房地必可供人力仲介公司辦理設立登記使用 ，已如前述，自亦無從證明被上訴人有何施用詐術致上訴人 陷於錯誤而買受系爭房地之情事。此外上訴人並未舉證以實 其說，是上訴人主張撤銷受詐欺而為系爭買賣契約之意思表 示，並請求被上訴人再返還價金125萬元云云，即屬無據。 ㈡系爭契約之目的，是否在於以系爭房地供人力仲介公司登記 之用？是否因可歸責於被上訴人之事由致給付不能？上訴人 得否依民法第226條規定，解除系爭契約，請求被上訴人再 返還125萬元？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。 民法第226條第1項、第256條固有明文。 ⒉經查上訴人購買系爭房地之目的，固然為供訴外人大智公司 辦理分公司設立登記之用，惟依證人曾志雄、孫宗仁、蕭淨 文之證言，以及兩造往來之手機通訊軟體對話內容所示，被 上訴人並未向上訴人宣稱系爭房地必可供人力仲介公司辦理 設立登記使用，系爭契約亦未約定被上訴人負有義務使系爭 房地得以供人力仲介公司辦理設立登記，已如前述，則被上 訴人自無從與上訴人達成意思表示合致，自不能認為被上訴 人負有該項契約義務。從而兩造既未約定被上訴人負有義務 使系爭房地得以供人力仲介公司辦理設立登記，上訴人即無 從請求被上訴人履行該項行為，則系爭房地不能供人力仲介



公司辦理設立登記，自非給付不能。故上訴人以被上訴人給 付不能為由，依民法第256條規定解除系爭契約，並請求被 上訴人再返還價金125萬元云云，亦屬無據。 ㈢系爭違約金是否過高？若應酌減，其遲延利息起算日為何？ ⒈按系爭契約第11條第3項約定：「買方逾期達5日仍未付清 期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每 日按2/10000單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一 個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催 告後，自送達之次日起算逾7日仍未支付者，賣方得解除契 約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超 過房地總價款15％為限，賣方不得另行請求損害賠償。…… 」，有系爭契約影本可稽（見原審卷第9頁反面）。經查兩 造並未約定被上訴人負有義務使系爭房地得以供人力仲介公 司辦理設立登記，被上訴人並無違約情事，已如前述。然查 上訴人經被上訴人催告後仍未履行系爭契約第3條履約備證 及完稅、第4條貸款代償抵押債務、受領系爭房地所有權移 轉登記等義務，則被上訴人依系爭契約第11條第3項約定， 於104年8月11日致函上訴人解除系爭契約，並沒入已付價金 充作違約金，有存證信函影本可稽（見原審卷第26至27頁） ，即屬合法。
⒉次按違約金之性質分為損害賠償預定性及懲罰性，而當事人 約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依 當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規 定，視為損害賠償預定性違約金（最高法院68年度台上字第 3055號、86年度台上字第1620號判決意旨參照）。經查系爭 契約第11條第3項約定並無「懲罰性違約金」之記載，則據 此足證兩造係合意將不履行債務之人應賠償之數額予以約定 ，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明 其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約 定違約金請求債務人給付。故依民法第250條第2項規定，本 件違約金之性質應為具賠償總額預定性質。次查上訴人既有 違約情事，已如前述，則被上訴人即得不待舉證證明其損害 係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得沒入上訴人已給 付價金充為違約金。
⒊又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能 如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應 以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準。故 約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當 之數額，且此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台



上字第1612號判例意旨參照）。經查被上訴人於98年5月6日 登記取得系爭房地所有權，有土地及建物登記謄本影本可稽 （見原審卷第105至110頁），至今始終為空屋，為被上訴人 所不爭執。被上訴人就系爭房地既無何使用計畫，則被上訴 人因上訴人違約所受損害，僅為喪失價金利益2,250萬元之 利息，自104年8月1日起至106年2月28日止按年息5%計算為 178萬1,250元（計算式：﹝總價金2,500萬元－已付簽約款 250萬元＝2,250萬元﹞×5%×19/12＝178萬1,250元），為 被上訴人所自陳。從而按系爭房地總價金15%計算，上訴人 應給付之違約金為375萬元（計算式：2,500萬元×15%＝375 萬元），被上訴人實際沒入上訴人已付價金250萬元為違約 金，顯然均屬過高。爰審酌上訴人違約情節、被上訴人所受 損害、以及目前不動產交易市場經濟等一切情狀，酌減為按 系爭房地總價金5%計算之違約金為125萬元（計算式：2,500 萬元×5%＝125萬元），始為適當。上訴人備位主張被上訴 人沒入之違約金125萬元仍屬過高，應再予酌減為零云云， 即屬無據。
⒋上訴人雖主張：104年9月及105年5月間，系爭房地附近之廠 房每坪成交價至少為17萬4,000元以上，均較104年兩造締約 時之每坪15萬8,000元為高，足見被上訴人並未因上訴人違 約而遭受損失云云。經查依上訴人所提出之內政部不動產交 易實價查詢網資料所示，如京元電子股份有限公司（位於新 竹市○區○道○路○段00號）、帆宣系統科技股份有限公司 （位於新竹市○區○道○路○段00號6樓之3）、光迅光電科 技股份有限公司（位於新竹市○道○路○段00號），均位於 新竹市公道五路交流道旁，有上開查詢網資料影本可稽（見 本院卷第60頁）。惟查系爭房地位於新竹市東美路與公道五 路附近，二者相差近一公里之遙，地理位置不同；且上開不 動產附近有便利便利店、宴會館、餐廳等，但系爭房地周遭 無該等商店，有地圖、現場照片影本可證（見本院卷第84至 89頁），故據此不足以為有利於上訴人之認定。 ⒌末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金 之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減 前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效 果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而 有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年 度台上字第501號判決意旨參照）。經查原審酌減系爭違約 金為125萬元後，判命被上訴人返還上訴人125萬元，則依上 說明，被上訴人於本判決確定前，並無返還違約金125萬元



之義務，自無遲延責任可言。被上訴人辯稱：原判決命被上 訴人自收受起訴狀翌日起至清償日止，加計按年息5%計算之 遲延利息，應有違誤等語，即屬有據。
五、綜上所述，上訴人依民法第252條規定，請求被上訴人給付 125萬元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理 由，不應准許。超過上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之 判決，並駁回假執行之聲請，並無不合。上訴人仍執陳詞， 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。至於就超過上開應准許部分，其中就利息給付部分 ，原審為被上訴人敗訴判決，並依上訴人之聲請，准予供擔 保為宣告假執行之諭知，於法尚有未合。被上訴人附帶上訴 意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰 由本院廢棄改判。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決 結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴無理由，被上訴人之附帶上訴 為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 林鳳珠
法 官 邱 琦
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
書記官 廖月女