返還租賃物等
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,99年度,736號
TNDV,99,訴,736,20110602,2

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第736號
原　　　告　新大開發股份有限公司
法定代理人　古旆慈
訴訟代理人　江俊傑律師
被　　　告　福軒館有限公司
法定代理人　謝秀貞
訴訟代理人　林石猛律師
　　　　　　張競文律師
複　代理人　張芳綾律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國100年5月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬陸仟壹佰肆拾參元由原告負擔。 事實及理由
一、原告法定代理人原為林惠珠，嗣於本件訴訟程進行中變更為 古旆慈，原告現任法定代理人古旆慈具狀聲明承受訴訟，核 無不合，應予准許。
二、原告主張：
（一）被告於民國96年12月間向原告承租坐落臺南市○○段1-24 5地號上 門牌號碼臺南市○區○○路1段115號建物之如附 表所示之租賃權益改良物及其附屬設備（以下簡稱系爭租 賃物），租期自97年1月1日起至107年12月31日止， 租金 每月新臺幣 （下同）250,000元，並約定按期於每月10日 以前，以現金或即期支票給付之，此有兩造簽訂之租賃權 益改良物及附屬設備租賃契約書（以下簡稱系爭租約）為 憑，又兩造以系爭租約第10條約定，如被告有違反契約約 定之情事，原告得主張終止或解除契約，並收回系爭租賃 物。
（二）詎被告因經營不善， 未如期給付原告98年9月及10月之租 金，積欠之金額共計500,000元，原告爰依民法第440條第 1項前段之規定，於98年10月14日發函予被告， 限其於98 年11月10日前給付積欠之租金，惟其不僅未於期限內清償 上開金額，且連同98年11月之租金亦未為給付。原告只得 依民法第440條第1項後段之規定，於98年11月17日再次發 函予被告，以承租人於催告期限內不為支付遲延之租金為 由，自送達日（即98年11月19日）起終止系爭租約，兩造 間之租賃關係隨即消滅，迄至98年11月19日系爭租約終止 日止，業已累積2個月又19天之租金未為給付， 其積欠之 租金合計為658,333元【計算式：250,000元×2＋250,000



元30×19＝658,333元，元以下四捨五入】， 原告爰依 民法第421條請求被告給付積欠之租金658,333元。（三）被告於系爭租約終止後，竟仍繼續使用占有系爭設備，為 此，原告曾函請被告返還系爭設備，惟未蒙被告置理，其 仍繼續使用占有系爭設備迄今，則其所為即屬無合法權源 ，無權占用原告所有之系爭設備，所為業已致原告所有權 之行使受有損害， 是原告依系爭租約第10條、民法第455 條之規定，請求被告返還原告所有置於系爭房屋內之系爭 設備，自屬有據。
（四）按「上訴人三人於租賃契約終止後，仍繼續掩埋上開垃圾 、廢棄物占有系爭土地，而構成無權占用，自獲有相當於 租金之利益，並使被上訴人受有無法使用、收益系爭土地 之損害，是被上訴人請求以相當原租金之標準計算其所受 有之損害，自應准許」、 「系爭租約業經原告於97年4月 17日合法終止， 是被告自97年4月18日起即屬無權占有系 爭土地，其因此受有使用該土地之利益，致原告受有損害 ，該等利益依性質不能返還，原告自得請求被告償還相當 於租金之價額。又系爭租約變更記事項次三、『租賃土地 標示因辦理讓售自96年10月起 租金變更為每月222,026元 』此為優惠租金金額，而兩造就系爭土地每月約定之租金 數額原為370,044元之事實，為兩造所不爭執。 是原告依 不當得利法律關係請求被告 自97年4月18日起至返還系爭 土地止，按月給付原告370,044元，即為有理由」 臺灣高 等法院96年度上易字第692號、 臺灣臺北地方法院97年度 重訴字第831號判決可資參照。 被告於雙方租賃關係消滅 後，仍繼續占有使用系爭設備迄今，致原告無法行使系爭 設備之所有權而受有損害，業已構成侵權行為，又被告無 法律上之原因受有利益，亦核屬不當得利甚明。系爭租約 就租金金額之約定，為每月250,000元， 參酌前揭判決意 旨，可知相當於不當得利之依據，得以原租賃契約約定之 租金數額為據，因而本件原告向被告請求相當於租金之不 當得利，自得以系爭租約約定之租金數額，即每月250,00 0元為計算之依據，又系爭租約業於98年11月19日終止， 是原告得依民法第179條、第184條請求被告給付原告自系 爭契約終止日98年11月19日起算至起訴狀繕本送達翌日（ 暫定99年1月21日）， 相當於租金之不當得利數額，核為 516,667元 【計算式：250,000元30×11天＋250,000元 ×1個月＋250,000元30×21天＝516,667元， 元以下四 捨五入】，以及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭設備 之日止，按月給付原告相當於租金之損害， 核為250,000



元。
（五）綜上，被告前已積欠2個月又19天之租金未為繳納， 且於 系爭租約終止後，仍繼續占有系爭房屋及設備，顯係無權 占有，原告自得依系爭租約第10條、民法第455條、第767 條等規定，請求被告返還系爭設備，並依民法第421條第1 項請求其給付積欠之租金，以及依民法第179條、第184條 請其返還相當於租金之不當得利，爰聲明：
⒈被告應將鈞院99年度裁全字第20號裁定之附表（即本判決 書附表）所示之設備返還予原告。
⒉被告應給付原告658,333元， 及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊被告應給付原告516,667元， 及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自起訴狀繕 本送達翌日起至返還第一項設備之日止，按月給付原告25 0,000元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌願供擔保，請求宣告假執行。
（六）對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告與被告公司名稱、所在地、代表人、資本額、營業項 目及董監事構成員均不相同，並非同一營業主體。且兩造 係共同就旅館住宿價格及服務項目、訂房與付款方式合作 經營，並非被告公司內部營運、財務、管理等事項，皆受 原告之指示管理：
⑴被告固辯稱「實際上被告係由原告之總經理古旆慈出面 投資並成立被告公司，故被告公司內部營運、財務、管 理等事項，皆受原告管理部之指示管理……原告與被告 實質上確實為同一營業主體」云云，惟原告之之公司名 稱為新大開發股份有限公司、所在地位於臺南市官田區 嘉南村92號、 負責人為林惠珠、資本總額2億元、營業 項目包括休閒農業等共計26項，並置有董事林惠珠、古 旆慈、黃麗安及黃坤檳等4人、監察人盧逸凱1人。反觀 被告公司名稱為福軒館有限公司、所在地位於臺南市○ ○區○○路1段115號、 負責人為謝秀貞、資本總額100 萬元、營業項目僅有餐館業等4項，置有董事謝秀貞1人 及股東古旆慈1人，此有設立登記表可考。
⑵換言之，兩造係各自由不同之股東出資成立，並且各自 組成二個公司名稱、所在地、代表人、資本額、營業項 目及董監事成員均不相同之獨立法人格個體，雙方並無 組織或構成上之從屬或包含關係，自非同一營業主體。 ⑶縱如被告所辯「被告係由原告之總經理古旆慈出面投資



並成立被告公司」云云，惟古旆慈持股僅占原告公司已 發行股份總數之16％，比例甚小，對於原告公司經營管 理並無決定權限，縱使被告公司係由古旆慈另行投資設 立，惟此乃古旆慈個人之營業行為與財產自由，要與原 告無涉，更不得據此即謂兩造間之租賃法律關係乃通謀 虛偽之意思表示。且訴外人古旆慈 係於99年8月始接任 原告公司之負責人，而兩造則係早在96年12月間即已簽 訂系爭契約，自不得倒果為因，以發生在後之事實，回 溯推認兩造於96年12月簽約時，為同一法人格主體或認 並無締約之真意。
⑷依被告提出之新大集團系列客房住宿合約內容及傳真資 料觀之，此應係兩造係就旅館住宿價格及服務項目、訂 房與付款方式等統一對外報價作業，亦即係雙方共同合 作統一對外提供消費者住宿優惠方案，並非如被告所稱 係原告指示管理被告公司內部之營運、財務等。再依被 告提出之新大集團企劃部名片內容，亦無從得出被告公 司內部之營運、財務等事項係由原告指示管理之結論。 末依新大經營管理會議開會通知單及相關往來函文，亦 僅係兩造間就合作經營旅館業之營運內容為報告、討論 及檢討，並無被告上開所稱之情形。
⑸系爭契約第5條約定被告應將裝潢設備及附屬設備 「照 原狀還」原告，第10條則約定如有違背任何條件時，原 告得隨時解約「收回」房屋及設備。換言之，被告僅須 將系爭裝潢設備及附屬設備「按照原狀」由原告收回即 可，並非以「拆除」方式返還原告，被告辯稱系爭租賃 設備性質上難以取回，取回會破壞與房屋相連之裝潢設 備，原告以租賃方式為之，有悖常情云云，顯屬無據。 ⒉兩造間之系爭租賃法律關係確實存在，除有租賃契約、租 金發票及會計傳票為證外，被告亦確實自租賃關係成立時 起至98年8月30日均有給付租金， 顯見兩造間並無通謀虛 偽意思表示之情形：
⑴被告主張兩造間之租賃契約係屬通謀虛偽意思表示而無 效云云，應由被告就「兩造間有何基於通謀而為虛偽之 意思表示」及「雙方均無欲為其意思表示所拘束之意而 相與為非真意之合意」之情形，負舉證責任。
⑵系爭租賃契約係由原告之法定代理人林惠珠與被告之法 定代理人謝秀貞所簽訂，並非由古旆慈代表任何一方而 簽訂，換言之，依契約之內容可知，原告之法定代理人 有以物租與被告使用、收益之意思表示，被告之法定代 理人則有支付租金之意思表示，兩造雙方均有為其意思



表示所拘束之意並為真意之合意，如何能認為係通謀虛 偽之意思表示？
⑶若如被告主張兩造間之租賃契約係屬通謀虛偽意思表示 而無效云云，何以被告自租賃關係發生之日即97年1月1 日起，迄至98年8月30日前， 均仍持續支付原告租金， 而未曾間斷？
⑷被告於租賃關係存續中，亦持續使用租賃物即系爭房屋 及設備，未曾間斷，此亦為被告所不爭執之事實。倘若 被告主張兩造間之租賃契約意思表示自始無效者，則被 告自租賃關係發生之日即97年1月1日起，即持續不斷就 租賃為使用收益之行為，豈非已構成不當得利？ ⒊系爭租賃物仍放置於被告館內，且由被告使用收益，實非 原告得自由處分。且古旆慈尚須通知被告並經被告同意之 下，始得搬走電視5台及熱水器3台，足見原告並無自由處 分之機會，更無被告所稱「館內設備早已自行挪用至其他 分館」之情形：
⑴被告主張原告於被告停業後，就被告館內設備早有自由 處分之權，且早已自行挪用至其他分館，並提出聯絡通 知單1紙為憑。 惟原告否認有何將被告館內之設備自行 挪用其他分館之行為。蓋依被告提出之聯絡通知單所載 ，係訴外人古旆慈搬走電視5台及熱水器3台而已，除此 之外，系爭租賃物絕大多數均仍放置於被告館內，原告 並無自行挪用之行為。
⑵且系爭租賃物目前仍放置被告館內，並非原告得自由處 分，倘原告果得自由處分系爭租賃物，則原告逕行派人 直接取回即可，又何須訴請被告返還？且古旆慈尚須通 知被告並經被告同意之下，始得搬走上開電視及熱水器 ，足見原告並無自由處分之機會。系爭租賃物目前仍置 於被告之使用收益下，原告事實上無從自由處分，被告 顯有不當得利之情形。
⒋被告宣稱同意原告隨時取回所有物品，其訴訟代理人當庭 亦為相同主張。詎料，當原告發函通知被告將取回系爭租 賃物時，竟遭被告拒絕之：原告於日前發函通知被告表示 將派員前往拆除搬遷系爭租賃物，並請求被告協助辦理清 點事宜。詎竟遭被告嚴詞拒絕，此有雙方往來之存證信函 可稽。則被告佔有系爭租賃物拒不返還，更足以證明被告 確實有不當得利之情形。
⒌原告並未與被告協議承受系爭租賃物所在地之房屋及土地 租約，被告亦未將系爭租賃物移交由原告管理： ⑴被告主張原告公司總經理古旆慈於98年9月1日與被告協



議不再以被告福軒館名義對外營業，並同意承受系爭房 屋及土地之租約，並提出書面1紙為證。 惟被證六之書 面性質上為私文書，原告否認該紙私文書之形式上真正 ，被告依法應先舉證該紙私文書之形式上真正。 ⑵觀諸系爭私文書之內容，似係訴外人古旆慈與謝文盛二 人簽名作成，而非由兩造之法定代理人所協議，該文書 之內容，如何能拘束兩造？
⑶且系爭私文書之內容，似係記載「謝董同意福軒→顏君 育租約改為新大→顏君育」，亦即係由「謝董」個人單 方意思表示且意將租約改為原告與顏君育承受，並非原 告同意承受租約。換言之，原告並未同意承受租約，何 來悔約或得自行管理取回租賃物之可言？
⑷遍稽系爭私文書之內容，並未記載「被告在99年9月1日 起將設備交由原告公司自行管理」等類以用語，則被告 主張原告自99年9月1日起已將設備交由原告管理，原告 得自行取回設備云云，殊屬無稽。
⒍被告主張代原告支出維修設備款項而得行使抵銷云云，依 法應先說明其得請求原告給付款項之請求權基礎何在。且 縱使被告主張係修繕費用，亦應舉證有何「自然損壞」及 「修繕必要」之情形。又被告主張之費用項目，或有非屬 於修繕系爭租賃物者，或者欠缺發票者，均難認有據： ⑴按兩造系爭租賃契約第6條明文約定： 「乙方應以善良 管理人之注意用房屋及裝潢設備，除因天災地變等不可 抗拒之情形外，因乙方過失致設備毀損，應負損害賠償 之責，因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。 」，就該約款內容觀之，兩造僅約定如租賃物有自然損 壞及修繕必要時，由原告「負責修理」而已，並未約定 「被告得自費代原告維修後，請求原告給付修繕款項」 。從而，被告主張以其代原告維修並支付修繕款項金額 主張抵銷云云，似嫌無據。
⑵縱認被告得主張依兩造系爭租賃契約第6條約定， 請求 原告支付其代墊支出之修繕款項。惟被告所主張之修繕 項目，究竟有何「因自然之損壞」而有「修繕必要」之 情形？亦應先由被告舉證以實其說，否則即難謂被告支 出上開修繕款項， 均符合系爭租賃契約第6條約定之要 件情形。
⑶再者，縱被告提出20餘紙發票，惟被告又如何證明上開 發票花費均確實使用於系爭租賃物之自然損壞修繕上？ 且觀諸被告提出之發票內容，有部分明顯非屬於修繕維 修，有部分更明顯非使用於系爭租賃物上。茲一一表列



說明（參本院卷137頁至140頁）。
⑷再按兩造簽訂之「補充協議書㈠」第2點明文約定：「 日後（即97年10月1日） 館內維修費用由乙方（即被告 ）自行負擔」等語。 兩造亦已會算結清至98年8月31日 為止有關被告館內之相關支出費用，並約定日後所有相 關費用責任均與原告無關，此有被告向原告提出並簽署 之單據為憑。
⑸綜上，有關系爭租賃設備之維修費用，兩造早已約定自 97年10月1日起 均應由被告自行負擔，並已會算結清自 98年8月31日為止 之所有相關費用，復約定日後所有相 關責任費用均與原告無關。是以，被告主張其於承租期 間以自有資金代原告維修設備， 於支出墊款620,783元 範圍內主張抵銷云云，委無足採。
⒎原告起訴狀之附表一及原證一亦即鈞院99年度裁全字第20 號裁定（以下簡稱系爭裁定）之附表，性質上屬公文書， 且與被告提出之附件一內容大致相同，並與系爭租賃契約 書約定內容相同，被告空言否認系爭附表之真正，洵屬無 稽：
⑴系爭裁定既係鈞院所核發，性質上為公文書，裁定內容 （包括附表）依法推定為真正，被告空言否認該附表之 真正云云，洵屬無稽。
⑵縱依被告主張「福軒館內之設備現經被告清單後，其項 目及數量應以附件一為準」，惟對照被告所提出附件一 內容與系爭裁定附表第2、3頁內容，二者大致相同（差 別僅在於系爭裁定之附表另詳細標示廠牌、品牌及型號 等項目），足徵系爭裁定之附表堪稱信實。
⑶依系爭租賃契約書既已載明「甲方（即原告）將其所有 租賃權益改良物及附屬設備出租予乙方」、「第一條： 租賃標的：甲方座落臺南市○○段地號1－245（臺南市 中區○○里○○路○段115號）之租賃權益改良物及附屬 設備全部供乙方使用」、「第五條：契約期間內乙方若 擬遷離... 應無條件將裝潢設備及附屬設備照原狀還甲 方」等語，亦可得知兩造就系爭租賃之範圍並非只有附 屬設備，尚包括租賃權益改良物即裝潢設備。
⒏經證人林惠珠到庭具結作證，就兩造間之經營關係為何詳 予說明，陳稱：「（問：請詳細說明二造關係？）租賃物 租給被告，純粹收租金，只有租賃關係，租飯店裝潢設備 ，沒有其他關係。」、「（問：請問證人在新大有擔任實 際管理公司業務？）有」、「（問：提示被證一新大集團 住宿合約，有何意見？）我們是屬於共同行銷與同業合作



，我們可以幫忙宣傳，如果住被告公司就由被告收，如果 住原告新大飯店，錢就由原告收，我們並沒有經手被告金 錢。」、「（問：請說明新大永福館就是現在福軒館有限 公司嗎？併請說明如何從新大永福館轉成被告公司之過程 ，古旆慈擔任何職務？）對。當時認為房間數少，把精力 放在南科，證人謝文盛說要經營，就轉給證人謝文盛，古 旆慈新大擔任總經理，經營都是古旆慈在負責，我負責決 策。」、「（問：提示被證五聯絡通知單及被證一會議紀 錄，是否見過？）被證五這部分不清楚，如果有我的名字 應該我就有參加，對於後面所附手冊筆跡我不知道是誰寫 的。我們當時想說是承租人關係，基於照顧房客及共同行 銷請證人謝文盛來開會，二家公司只有簽過租賃合約，共 同行銷部分沒有。」、「（問：福軒館有限公司利潤是否 歸新大所有？）沒有，我們完全沒有介入他們的經營及金 錢。」從而，由證人林惠珠上開證詞內容可知： ⑴兩造間確實成立飯店裝潢設備之租賃法律關係，並無被 告所辯稱同一法人格之情形。
⑵縱使兩造就客房住宿採取統一報價方式，或就飯店之經 營管理業務等事項一同開會討論，惟亦僅係兩造之間就 業務經營上採取合作方式，以共同行銷與同業合作，類 似「企業結盟」之模式經營。實際上，各該公司之財務 盈虧或人事任用等等，仍然由兩造各自獨立負擔或決定 ，互不干涉。
⑶倘若如被告所辯其內部營運、財務管理等事項，皆受原 告之指示管理云云，豈有可能原告從未經手被告之營收 ？被告公司之利潤也從未分配予原告公司？從而，兩造 間並無所謂經營管理上之隸屬關係或同一法人格之情形 ，堪可認定。
⑷即使被告公司之前身為原告集團下之永福館，然自從訴 外人古旆慈及謝秀貞於96年12月間共同出資成立被告公 司，並委由訴外人謝文盛接手經營被告公司後，此時被 告公司之經營即與原告公司並無牽涉，自不得僅以被告 公司於96年12月設立登記前原屬於原告集團下之一，即 遽謂被告公司於設立登記後，仍與原告屬於同一之法人 格。
⑸證人林惠珠已證稱其有實際管理原告公司之業務，並負 責決策等語，從而，被告主張原告公司之實際負責人為 黃坤檳，林惠珠僅為股東云云，亦與事實不符。 ⒐證人謝文盛證稱係原告公司要其擔任被告公司之專業經理 人、並無契約只有口頭承諾、被告公司之盈虧歸於原告公



司、被告公司之經營係由原告公司決策云云，均與客觀事 證不符，並且與證人林惠珠之證詞嚴重矛盾歧異，應認證 人謝文盛之證詞不可採信，理由如下：
⑴證人謝文盛就其證詞拒絕具結，自無從擔保可信度，自 證明力之角度而言，其證詞不如證人林惠珠就其證詞為 具結來得較為可採信。
⑵證人林惠珠既證稱被告公司現已轉由證人謝文盛經營， 則被告公司與證人謝文盛根本係處於利害關係一致之地 位；更何況，證人謝文盛為被告公司法定代理人謝秀貞 之堂兄，此為被告所自承。從而，本件訴訟結果明顯與 證人謝文盛有利害攸關，且證人謝文盛不無偏頗維護被 告公司及其法定代理人謝秀貞之可能，能否期待證人謝 文盛為客觀公正之證述，已非無疑。
⑶證人謝文盛固證稱：「新大請我當福軒館有限公司專業 經理人」、「沒有契約，只有口頭承諾」云云。惟依卷 附之合作經營契約書所載，證人謝文盛實係由訴外人古 旆慈、謝秀貞及被告公司三方共同推派擔任被告公司之 經理人，並非原告公司或證人林惠珠、黃坤檳所指派， 更非毫無契約。
⑷況證人謝文盛於該合作經營契約書上之「保證人」欄位 上亦有親自簽名，對於該契約書之約定內容自難諉為不 知。是證人謝文盛證稱其係由原告公司派任為被告公司 之專業經理人，並無契約只有口頭承諾云云，完全與客 觀事證不符。
⑸證人謝文盛復證稱：「虧損歸新大，如公司賺錢我可以 獲利百分之三十，百分之七十歸新大，承諾的人就是證 人林惠珠及黃坤檳」云云。惟查：①證人林惠珠已明確 證稱被告公司之經營利潤並非歸於原告公司所有；②依 卷附之合作經營契約書所載，被告公司之盈虧係由古旆 慈及謝秀貞二人分配負擔，與原告公司及證人謝文均無 涉。從而，證人謝文盛上開所述，亦明顯與卷內事證相 反，更與證人林惠珠所述不符，要難採信。
⑹證人謝文盛復證稱：「（問：福軒館有限公司決策由何 人操控？）經營決策由新大操控」云云。惟依卷附之合 作經營契約書所載，被告公司係由證人謝文盛擔任經理 人，並且有為被告公司管理事務之權利，對於第三人之 關係，有為一切必要行為之權。換言之，被告公司之經 應係由證人謝文盛決策，或係由訴外人古旆慈、謝秀貞 二人決定，與原告公司無關，證人謝文盛上開所述，明 顯與客觀事證不符。




⑺另證人謝文盛證稱：「新大要跟福軒館有限公司要回租 賃物，我認為需結算清楚，我要善盡經理人的管理責任 ，因為有些資遣費還不清楚，我要先墊款」等語，並庭 呈資遺總表為據。惟證人謝文盛提出之資遺總表為其片 面製作之私文書，原告否認該文書之形式上真正。且縱 使被告公司須資遣員工，亦係被告公司內部之問題，應 由被告公司自行處理之，縱使證人謝文盛認為須結算清 楚，惟亦應與訴外人古旆慈或謝秀貞結算，與原告根本 無關，更不得執此作為拒絕返還租賃物之理由。 ⑻證人謝文盛證稱被證七之修繕明細單據均係「發票開給 新大，新大要付這些款項」、「都是用在福軒館有限公 司的，也是必要花費」云云。惟依兩造簽訂之租賃契約 書第6條約定， 有關租賃物之修繕本即應由甲方即原告 公司負責，因此，原告於支付系爭租賃物之修繕費用後 ，要求被告必須將相關修繕費用之支出金額，開立以原 告公司為買受人名義之統一發票，亦屬理所當然。從而 ，被告執此主張「如果不是同一家法人關係，原告公司 為什麼會拿被告公司單據去報帳營運管理費用」云云， 洵屬無據。
⑼證人謝文盛另證稱：「租金有時收有時沒收，沒有付租 金是因為福軒館有限公司虧錢」云云，亦與客觀事實不 符。蓋兩造自96年12月13日簽訂租賃契約後，迄至98年 9月被告拒絕支付租金之前， 被告均有按時支付租金， 原告均收取之，並無「租金有時收有時沒收」之情形。 甚於在租賃期中，因為被告公司經營不善，兩造因此約 定自97年10月1日起租金調降為每月20萬元， 此有補充 協議書可稽，絕非被告公司虧錢即可不用付租金。 ⑽證人謝文盛證稱其為原告公司之副董事長云云，絕非事 實。何況，證人林惠珠亦證稱「證人謝文盛在公司是沒 有勞健保也沒有職務，會議記錄上名稱頭銜，只是這樣 叫而已」等語，從而，證人謝文盛上開所述，誠屬子虛 烏有。
三、被告抗辯略以：
（一）被告與原告間之租賃契約，係通謀虛偽意思表示，依民法 第87條規定，應屬無效：
⒈本件原、被告間，雖在民法上有各自獨立之法人格，屬不 同之權利義務主體，惟實際上被告係由原告之總經理古旆 慈出面投資並成立被告公司，故被告公司內部營運、財務 、管理等事項，皆受原告管理部之指示管理，此有「新大 集團系列客房住宿合約」、「新大集團企劃部名片」、及



新大經營管理會議記錄及兩造間往來函文可證。惟因被告 於98年4月間， 因遲遲未能取得經營旅館之許可執照，遭 主管機關勒令停業，原告見被告無法繼續經營，又虧損連 連，遂於98年8月15日經股東會決議 停止被告公司之營業 ，並以傳真通知被告列出財產清單並安排員工出路，被告 遂於98年8月15日起停業。 足證原告與被告實質上確實為 同一營業主體，租賃契約及發票僅係會計上需求而製作， 並無真實訂約之意思。
⒉原告雖提出兩造簽訂之租賃契約書為憑，惟雙方既屬共同 營運、管理之事業主體，於契約簽訂之初，即無真正拘束 雙方之意，況且，兩造間之意思決定者既屬同一，豈可能 自己與自己訂定租賃契約？故本件租賃契約亦顯然欠缺兩 造當事人及意思表示合致之要件，租賃契約顯屬無效。再 者，被告公司之支出及收益實質上均歸由原告承擔，此由 被告公司之支出，原告均係以自己名義開立發票，並作為 費用節稅，即可證明上情。
⒊被告福軒館（原告「永福館」）原本即為新大集團旗下分 館之一，原屬同一法人格，實際負責人為股東黃坤檳，配 偶林惠珠，以及其二房古旆慈均為股東。因永福館遲遲未 能取得合法旅館執照，履遭主管機關處罰，且為節稅，故 原告於96年間，決定由古旆慈負責成立被告公司，持股90 ％，並更名為福軒以規避政府稽查，惟實際上仍均由原告 經營。
⒋原告並請前原告公司之股東謝文盛負責協助福軒館相關務 之執行，並要求訴外人謝文盛另覓他人為負責人。訴外人 謝文盛不疑有他，遂以自己之堂妹謝秀貞任負責人，惟實 際決策之進行均由原告公司及古旆慈決定，會計相關營收 及支出亦均由原告負責處理及承擔。嗣因福軒館經營未見 起色，且繼續遭主管機關處罰，原告為逃避經營責任，遂 開始與被告切割。
⒌原告之法定代理人現已變更為古旆慈，原告亦提出原證12 由古旆慈簽署之單據，單據中載明原告法定代理人古旆慈 均有對訴外人謝文盛承諾要負擔被告相關營運及員工薪資 、資遣費用，即可證明被告公司之經營決策、費用負擔， 實際上確實均由原告公司決定及概括承受，足證兩造實質 上為同一經營主體甚明。
⒍自原告所列租賃標的物之內容觀之，原告所主張之租賃標 的物為「裝潢工程、冷氣設備、床墊、電視機... 」等， 而裝潢工程、冷氣設備係附著於不動產之上，性質上難以 取回，其取回亦會破壞與房屋相連之其他裝潢設備，原告



竟以租賃方式為之，顯有悖於常情。且被告如為獨立經營 旅館之公司，前揭設備均為營業所必要，依其性質本應自 行設置，豈可能會向原告承租前揭裝潢、空調設備，而承 受日後遭人強行取回、破壞拆除之風險？又床墊、電視機 等設備，價值甚微，被告如為一獨立經營之旅館業者，應 由被告自行購置即可，又豈會向原告承租？又由原告於知 會被告後，即得自行自被告公司搬走熱水器、電視等設備 一事，亦可證明原告與被告實為同一營業主體，兩造間確 無訂約之真意。
⒎由證人謝文盛及林惠珠之證詞，可證明謝文盛雖為福軒館 之總經理，但實際上仍任新大集團副董事長，並仍參與新 大集團之經營管理會議，而新大集團中之重要幹部如董事 長黃坤檳、副董事長謝文盛、法定代理人林惠珠、總經理 古旆慈等人均有一起參與討論。前揭會議由總經理古旆慈 主持，證人林惠珠亦證稱新大集團之經營係由古旆慈負責 ，足證兩造間實質上經營階層相同，顯為同一經營主體。 佐以前揭會議紀錄中，均有載明如：「參加單位：新大南 科大飯店、新大西拉雅渡假飯店、新大福軒館」；會議內 容則有「南科與福軒館早餐處理方式案」、「三館業務整 合拜訪」、「業績報告檢討」，亦可證明福軒館實質上確 實為新大集團之一部分，均由新大集團經營管理，並由古 旆慈負責經營。
⒏證人林惠珠陳稱：「基於照顧房客及共同行銷請證人謝文 盛來開會」、「完全沒有介入他們的經營及金錢」、「會 議紀錄上名稱頭銜（謝副董），只是這樣叫而已」云云， 顯有違常情。縱如原告所辯，兩造間有行銷合作之關係， 然公司之經營決策及業績檢討為公司內部機密事項，豈可 能請其他公司來參與自己公司內部之經營管理會議，還將 他公司之總經理與自己公司幹部並列於會議紀錄中，甚至 將被告公司登載為「新大福軒館」，併列為新大集團內「 單位」之一？故證人林惠珠前揭陳述，顯有不實。 ⒐由證人謝文盛之證述：「新大請我當福軒館有限公司專業 經理人， 在97年1月份開始，後來經營約一年半，市政府 通知福軒館未符合旅館規定，開罰單要停業，我跟新大反 應，新大通知我們98年8月15日公告 停止旅館的營業改為 長租，之後公告結算離職資遣，傳給新大，新大公司另作 修改，有處理有資遣，但只處理一半... 」；「虧損歸新 大，如公司賺錢我可獲利百分之三十，百分之七十歸新大 」等情，足證被告公司實質上係由新大集團所設立，實質 上並由新大集團經營，負責人謝秀貞僅為人頭。否則，證



人謝文盛由被告自行聘僱即可，何需由原告或古旆慈來聘 僱？況且，當被告公司經營不善時，亦係由新大集團決議 後，以管理部名義通知被告公司所屬員工「經營困難…… 決議轉業」、「員工可另謀工作」等事項。嗣後資遣被告 公司員工時，亦係由原告核定被告公司員工年資後，傳真 與被告，並由古旆慈開票給付資遣費。且被告公司員工之 年資均係自其任職於原告時起算，例如：被告員工曹評貴 之年資係自其任職於原告公司時即95年6月1日起算，而非 自被告公司成立之時即97年1月1日起算，曹評貴之年資經 原告核定為3年3個月，資遣費共計56,875元，由原告副總 古旆慈開票給付之，非由被告支付，可證明被告公司實質 上確實係由原告所經營。
⒑被告公司除對外係以新大集團名義營業外，由被告公司內 部之簽呈及聯絡單，格式上均有載明「新大集團」字樣， 亦可證明兩造係屬同一經營主體；且由前揭簽呈內容，可 知被告及新大其他飯店，均係由當時被告總經理古旆慈（ 現為負責人）做決策，並非由被告董事長謝秀貞或總經理 謝文盛決定，被告公司之決策僅由原告公司總經理古旆慈 「知會謝董」而已，事實上被告公司之員工亦都向原告公 司總經理古旆慈報告，並受其指揮，已被告公司內周知之