臺灣臺南地方法院民事判決 99年度訴字第611號
原 告 吳昭瑞
訴訟代理人 顏宏斌律師
陳秀卿
吳龍生
被 告 黃 珠
吳信安
共 同
訴訟代理人 江信賢律師
蔡麗珠律師
曾靖雯律師
謝凱傑律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國100年6月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟捌佰參拾元由原告負擔。 事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠系爭土地為原告所有，系爭房屋並無合法權源而占用系爭土 地，原告自得依民法第767條請求被告拆屋還地予原告： ⒈查坐落於臺南市○○區○○段235 地號之土地（下稱系爭 土地），係原告於民國72年12月1日經共有物分割取得， 並於73年1月26日完成所有權登記，原告自取得系爭該筆 土地所有權之日起，即屢催被告須拆屋還地予原告，但被 告至今均置之未理。按所有人對於無權占有或侵奪其所有 物，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之 ，民法第767條定有明文。又所有權人行使該法條權利， 除有特殊情事外，尚無所謂違反誠信或權利濫用之適用。 今觀被告無權占用系爭土地，已相當妨害原告對於該土地 所有權之圓滿行使狀態，因此，原告自得依據民法第767 條請求被告須拆屋還地予原告。
⒉次按各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部 分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825 條定有明文 。共有土地經協議分割並辦竣登記後，各共有人就其分割 所得部分，有單獨之所有權；如其中一共有人之建築物所 占有之土地，分歸他共有人取得，他共有人即不能完全使 用其分得之土地，依民法第354 條規定，該共有人應負不 減少該地通常效用之擔保責任，應拆除房地，他共有人本 於其所有權，自得請求除去該建築物 (最高法院87年台上
字第2894號裁判參照）。本案系爭土地既係與被告吳信安 因分割共有物而來，則依上述裁判要旨，原告本於所有權 自得請求被告除去該系爭建物。
⒊再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之，於不能協 議決定或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行 者時，始得提起請求分割共有物之訴。又共有物分割之協 議，基於契約自由原則，非不得另約定「一定期間內不得 排除原存在之建築」或「條件成就後始得拆除原存在之建 築」。另按共有物分割，經分割形成判決確定者，即生共 有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對 於他共有人分得部分既喪失共有權利，則其占有該部分土 地除另有約定外，即難謂有法律上之原因（最高法院51年 台上字第2641號判例參照）。查系爭土地既由原告與被告 共有人協議分割取得單獨所有，並辦理分割登記完畢，被 告以系爭房屋繼續占用原告分割取得之土地，依上說明， 即無正當權源。故原告本於民法第767 條之規定，請求被 告拆除系爭房屋交還土地與原告即無不合。
⒋原告於72年7月13日繼承取得土地所有權應有部分1225/30 00，嗣於73年1 月26日因分割登記而取得系爭土地所有權 ，被告所有系爭房屋無權占用原土地原告上述應有部分及 分割後系爭土地，均屬故意不法侵害原告之土地所有權， 致原告受有不能為正當用益之損害，應負賠償責任，亦分 別為最高法院90年度台上字第1753號民事判決、94年度台 上字第1164號民事判決所揭示，是協議分割登記完竣單獨 取得系爭土地所有權後，所有人亦非不得以民法第767 條 前段之規定，請求返還被無權占有或侵奪之所有物。 ㈡又按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益；雖有法律之原因，而其後已不 存在者，亦同」，而今被告無權占用原告所有系爭土地，可 獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例可茲參照）。再依土地法第97條第1 項之 規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之十為限，而依土地法第105 條規定，上揭規定 於租用基地建築房屋亦準用之，況與市○○○○段差距，以 百分之十計算為合理。如上所述，原告得請求被告給付相當 於租金之不當得利如下：被告占用原告所有系爭土地約57平 方公尺（依實際測量面積為準），如以前揭土地自73年1月 起至今達26年之久，原告請求自85年1月起至98年12月止， 占用期間之不當得利共計新臺幣（下同）305,447元及被告 自99年1月1日起至交還土地之日止，按月給付相當於租金之
不當得利1,856元。
計算式如下：
┌───┬───┬──┬────┬────────────────┬────┐
│自民國│至民國│共計│申報地價│計算式 │租金額 │
│年月起│年月止│月數│ │ │（元） │
├───┼───┼──┼────┼────────────────┼────┤
│85/1 │86/6 │18 │3,593.6 │【（3593.654.4210%）12】│29,335 │
│ │ │ │ │18 │ │
├───┼───┼──┼────┼────────────────┼────┤
│86/7 │89/6 │36 │3,954.4 │【（3954.454.4210%）12】│64,560 │
│ │ │ │ │36 │ │
├───┼───┼──┼────┼────────────────┼────┤
│89/7 │98/12 │114 │4,092 │【（409254.4210%）12】 │221,552 │
│ │ │ │ │114 │ │
├───┴───┴──┴────┴────────────────┼────┤
│ 小計│305,447 │
├───┬───┬──┬────┬────────────────┴────┤
│99/1 │至返還│ │4,092 │【（409254.4210%）12】＝1,856（每月 │
│ │日止 │ │ │租金額） │
└───┴───┴──┴────┴─────────────────────┘
㈢對被告抗辯所為之陳述：房屋稅籍只是繳稅之憑藉而已，殊 不能證明所有權存在，再者；被告黃珠只是吳新田之媳婦， 哪可能公公贈與給媳婦，此乃不實，被告黃珠與吳信安皆非 系爭房屋之原始所有人，惟其乃佔用系爭土地之人，因之， 以之為被告沒有當事人不適格之問題。
㈣對被告抗辯租金僅有五年時效，原告沒意見，如原告訴有理 由，同意減縮自94年6月1日起計算租金。
㈤並聲明：
⒈被告黃珠、吳信安應將坐落於臺南市○○區○○段235地 號土地上之地上物（如附圖A部分，面積54.42平方公尺） 拆除，並返還土地於原告。
⒉被告應給付原告305,447元及被告應自99年1月1日起至交 還前揭土地之日止，按月給付原告1,856元。 ⒊關於第一、二項之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行 。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠被告並非無權占有被告所有坐落於臺南市○○區○○段235 地號土地，原告請求被告拆屋還地，並無理由： ⒈原告為被告吳信安之胞兄，被告二人為夫妻關係。系爭土
地與鄰地即同段231、236地號土地，原為四筆土地，為原 告與訴外人即先父吳新田所有，嗣吳新田於71年8月3日死 亡，由原告與被告吳信安、訴外人即胞姊洪吳玉子繼承取 得，經於72年7月2日協議分割遺產，三人各以3000分之12 25、3000分之989及3000分之786應有部分保持分別共有， 嗣於72年12月1 日協議分割共有物，將土地分為三筆，即 系爭235 地號土地與231、236地號土地，其中系爭土地歸 由原告取得，231地號土地由被告吳信安取得，236地號土 地則由洪吳玉子取得，合先敘明。
⒉坐落在系爭土地上之建物，其門牌為臺南市○○區○○路 2段362號（下稱系爭建物），係於61年間由吳新田與被告 吳信安所共同出資興建，並由被告吳信安與吳新田贈與被 告黃珠，由被告黃珠登記為房屋之納稅義務人，且自房屋 興建後，吳新田與訴外人即先母吳陳血即與被告吳信安夫 妻居住於系爭建物。而吳新田在世時曾就其名下財產分配 ，同意將系爭建物所坐落之土地贈與被告吳信安，惟被告 吳信安未先為過戶，在吳新田過世後，因原告認不公平， 要求也要繼承，致使上開土地變由原告、被告吳信安及胞 姐洪吳玉子一起繼承。
⒊按「土地與房屋為各別之不動產各得單獨為交易之標的且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土 地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然 除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基 地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使 用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照 ）。張○官生前將系爭房屋贈與並移轉所有權登記予被上 訴人，並無特別情事，可解釋為當事人之真意，限於贈屋 而無基地之使用，自應推斷張○官默許被上訴人繼續使用 土地，張○官死亡後，系爭七四三號土地雖因繼承、分割 而分別由兩造及訴外人張○云等九人所共有，緣上開判例 意旨之同一法理，難謂被上訴人所有之系爭房屋使用系爭 七四三號土地，無正當權源。」、「本院四十八年台上字 第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議闡 釋『土地及房屋同屬一人』，而將土地及房屋分開同時或 先後出賣，應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人』有 繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂『土地及房屋同 屬一人』固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及『 土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人 』之情形在內；並將所稱之『房屋承買人』擴及於共同承
購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權 之人」（臺灣高等法院高雄分院91年度上字第72號判決及 最高法院89年度台上字第284 號判決要旨可資參照）。 ⒋如上所述，系爭建物為吳新田與被告吳信安所共同出資興 建，吳新田為系爭建物之所有權人之一，又系爭建物坐落 之土地為吳新田所有，依前開最高法院判決要旨，當屬最 高法院48年台上字第1457號判例意旨所謂『土地及房屋同 屬一人』，則吳新田在生前既與被告吳信安將系爭建物贈 與被告黃珠，並無特別情事，可解釋為當事人之真意，限 於贈屋而無基地之使用，自應推斷吳新田默許被告黃珠繼 續使用土地，是而，吳新田死亡後，系爭土地雖因繼承、 分割而由原告取得，依上開判例意旨之同一法理，難謂被 告黃珠所有之系爭房屋使用系爭土地，無正當權源，故原 告主張被告無權占有系爭土地，請求被告拆屋還地，要無 理由。
㈡原告請求被告給付不當得利，亦無理由：
⒈如前所述，被告占有系爭土地並非無權占有，是被告既非 無法律原因而受有占有系爭土地之利益，原告請求被告應 返還不當得利，自無理由。
⒉按土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人 請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價 為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占 用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金 相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最 高額（最高法院88年度台上字第3331號判決意旨參照）。 準此，縱認被告無權占有系爭土地，但系爭土地係坐落於 臺南市安南區○○○地段因遭禁建多年，均無任何建設或 開發，非屬繁榮之都市地區，原告主張以年息百分之十為 計算，顯然過高，且原告亦未舉證說明何以年息百分之十 計算，其請求無理由。
⒊復按租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第126 條 定有明文。又凡無法律上之原因而得相當於租金之利益， 致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金 短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金利 益，即不得依不當得利之法則請求返還（最高法院82年度 台上字第3118號判決要旨參照）。是原告請求被告應返還 自85年1 月起至98年12月止共計14年相當土地租金之不當 得利，亦無理由。
㈢次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第 一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆
除之權限。而房屋戶口設藉之人或占有人，非必為房屋所有 人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占 有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地（最 高法院著有97年度台上字第1101號判決參照）。如原告主張 系爭房屋為其出資興建屬實，揆之前開最高法院判決要旨， 被告等人又非系爭房屋所有人或有事實上處分權人，被告等 人就系爭房屋並無拆除之權限，原告訴請被告等人拆除系爭 房屋並給付不當得利，於法即屬無據。
㈣況原告於99年7月7日當庭陳稱在61年前系爭土地原就有一間 房子，是吳新田夫妻居住，因房子太破舊，後來由原告出資 翻新後等語。倘其陳述屬實，則系爭房屋既係由原有房屋改 建而來，其改建之部分，於加工完成後，依據民法第811 條 規定，仍屬原有房屋之一部分，故系爭建物所有權仍應歸屬 原有房屋所有權人所有，亦即兩造之先父吳新田所有（最高 法院56年台上字第2346號判例、87年度台上字第546 號判決 要旨參照）。而系爭土地也原屬於吳新田所有，依據最高法 院89年度台上字第284 號判決要旨，被告吳信安與其他繼承 人繼承取得系爭房屋，自仍得繼續使用系爭土地，原告訴請 拆除，亦無理由。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回；⒉訴訟費用由原 告負擔；⒊如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠坐落在臺南市○○區○○段235地號土地為原告所有。 ㈡系爭土地與同段231地號、236地號土地本為同一筆土地，原 為原告與被告吳信安之被繼承人吳新田所有，在吳新田死亡 後，由原告與被告吳信安、訴外人洪吳玉子繼承取得，且於 72年12月1 日協議分割成三筆土地，系爭土地歸由原告取得 ，231地號土地歸由被告吳信安取得，236地號土地歸由訴外 人洪吳玉子取得。
㈢坐落在系爭土地上之門牌號碼臺南市○○區○○路2段362號 建物，為吳新田與被告吳信安在61年間共同出資興建，並將 之贈與被告黃珠，黃珠目前仍為系爭建物之納稅義務人。四、兩造爭執事項：
㈠被告黃珠所有之系爭建物占有系爭土地，是否為無權占有？ 原告請求被告二人拆屋還地，有無理由？
㈡原告是否得以請求被告二人給付相當租金之不當得利？如原 告得以請求，其請求按申報地價之百分之十計算相當租金之 不當得利，有無理由？其請求被告二人應給付自85年1 月起 至98年12月止共計14年之相當租金的不當得利，有無罹於消 滅時效？
五、得心證之理由：
（一）被告黃珠所有之系爭建物占有系爭土地，是否為無權占有 ？原告請求被告二人拆屋還地，有無理由？
㈠原告主張其於73年1 月26日因分割登記而取得系爭土地所 有權等語，業據提出系爭土地之登記謄本為證（見本院卷 第8-9 頁），且為被告等所不爭執，並經本院於99年7 月 30日會同臺南市安南地政事務所到場勘測，有99年7 月30 日勘驗筆錄1 份、如附圖之臺南市安南地政事務所土地複 丈成果圖1份在卷可稽（見本院卷第61-63頁），堪信原告 此部分之主張為真實。
㈡原告主張被告黃珠所有之系爭建物占用系爭土地如附圖所 示A部分，面積54.42平方公尺之土地，係無權占有等語， 則為被告等所否認，經查：
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使 用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人 ，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上 權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限 於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房 屋承買人繼續使用土地。（最高法院48年台上字第1457 號判例參照）。次按「其再因轉讓而承受土地所有權之 人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋 所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人 對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房 屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權 之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」（ 最高法院73年度第五次民事庭會議決議要旨參照）。再 按「本院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事 庭會議決議闡釋『土地及房屋同屬一人』，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，應推斷『土地承買人』默許 『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在。該 所謂『土地及房屋同屬一人』固可包括『土地及房屋同 屬相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共 有人外，尚有其他共有人』之情形在內；並將所稱之『 房屋承買人』擴及於共同承購未經建物所有權第一次登 記之房屋後具有事實上處分權之人」（最高法院89年度 台上字第284號判決要旨可資參照）。
⒉被告抗辯：坐落在系爭土地上之系爭建物，係於61年間 由吳新田與被告吳信安所共同出資興建，並由被告吳信 安與吳新田贈與被告黃珠，由被告黃珠登記為房屋之納
稅義務人等語，業據其提出台灣電力公司臺南區營業處 81年8月4日南費核證字第0631號書函及臺南市稅務局安 南分局納稅義務人姓名為黃珠之房屋稅籍證明書（見本 院卷第47-48頁），且為原告所不爭執，自當信為真實 。按因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其 所有權，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與 因法律行為而取得者，須依民法第758條規定經登記始 取得其所有權者不同（最高法院85年台上字第100號判 決要旨可資參照）。又按房屋之拆除，為一種事實上之 處分行為，已登記房屋之所有權人，就該房屋自有拆除 之權限（民法第765條規定參照）；至未經辦理所有權 第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以 拆除。而未辦保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登 記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間 如無相反之約定，應認為讓與人已將該未辦保存登記建 物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院86年度台上字 第2272號裁判要旨參照）。本件系爭建物由吳新田與被 告吳信安共同出資興建，揆諸上開最高法院裁判意旨， 渠等即為所有權人，且因系爭建物未經辦理所有權第一 次登記，嗣後被告吳信安與吳新田將其以贈與之方式全 部讓與被告黃珠，應認其已將系爭建物之事實上處分權 讓與被告黃珠。
⒊次查，被告黃珠係自訴外人吳新田及被告吳信安等二人 受讓系爭建物，且在系爭建物尚未受讓之前，系爭建物 係由吳新田與被告吳信安共同出資興建，吳新田為系爭 建物所有權人之一，又系爭建物坐落之土地為吳新田所 有，房屋與所附土地均屬吳新田所有。是訴外人吳新田 與被告吳信安將系爭建物贈與被告黃珠後，揆諸前開說 明，並無特別情事，可解釋為當事人之真意，限於贈屋 而無基地之使用，自可推斷吳新田默許被告黃珠繼續使 用土地。復按上開最高法院決議及判決要旨，乃係側重 於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋 既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不 因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調解土地與建物 之利用關係。準此，應可合目的性擴張解釋在吳新田死 亡後，系爭土地雖因繼承、分割而再由原告取得，惟原 告對房屋所有人（不僅指因登記而取得所有權之人，併 應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實 上處分權之人），均須繼續其原來之法律關係，亦即系 爭建物就系爭土地有土地使用權，從而，自應認定被告
黃珠所有之系爭建物占有系爭土地，係具有正當權源， 被告二人辯稱並非無權占有系爭土地等情，堪予採信， ㈢至於原告雖主張系爭土地既係與被告吳信安因分割共有物 而來，依最高法院87年台上字第2894號判決意旨，該共有 人應負不減少該地通常效用之擔保責任，應拆除房地，他 共有人本於其所有權，自得請求除去該建築物；以及系爭 土地既由原告與被告共有人協議分割取得單獨所有，並辦 理分割登記完畢，依最高法院51年台上字第2641號判例意 旨，被告以系爭房屋繼續占用原告分割取得之土地，即無 正當權源云云，惟上開最高法院判決、判例適用之前提， 應先有共有關係之存在，惟本件被告吳信安與吳新田既已 將系爭建物以贈與之方式全部讓與被告黃珠，已如前述， 目前房屋所有人為取得房屋事實上處分權之被告黃珠，原 告與被告黃珠間既無共有關係，即無上開最高法院判決、 判例適用之餘地，是原告依上開最高法院判決主張被告等 占有系爭土地無正當權源，並請求被告除去系爭建物，顯 有誤會。
（二）關於原告請求返還相當於租金之不當得利部份： ㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。且按依不當得利之法 則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他 人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占 有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀 念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨可資參照）。 ㈡本件原告主張依民法第179 條規定請求相當於租金之利益 ，惟查如上所述，被告黃珠、吳信安占用系爭土地有正當 法律權源，被告等即非無法律上原因而受利益，揆諸前揭 說明，自無不當得利之情事。是原告本於民法第179條不 當得利之規定，請求被告等返還相當於租金之不當得利， 為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被告抗辯被告黃珠所有系爭建物占有系爭土地， 並非無權占有，尚堪採信，從而，原告依物上請求權之法律 關係，請求被告二人應將坐落於臺南市○○區○○段235地 號土地上之地上物（如附圖A部分，面積54.42平方公尺）即 門牌號碼為臺南市○○區○○路2段362號房屋拆除，並返還 土地予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決
之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併 此敘明。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第 1項分別定有明文。經核本件訴訟應徵之第一審裁判費為17 ,830元，有卷附之裁判費審核單及收據可稽（見本院卷第3 頁、第16頁），故依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如 主文第2項所示。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第 1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 侯明正
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
書記官 程欣怡