臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3375號
原 告 南京首都廣場大廈管理委員會
法定代理人 俞楓林
訴訟代理人 顏火炎律師
被 告 王煥勻
林原佑
共 同
訴訟代理人 黃景安律師
被 告 林逸宏
上列當事人間返還停車位事件，本院於民國一百年六月十三日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告王煥勻應將建號為臺北市○○區○○段二小段第二二九五號建物其中如附圖所示A部分、面積為八點一六平方公尺之車位遷讓返還原告之全體住戶。
被告林原佑應將建號為臺北市○○區○○段二小段第二二九七號建物其中如附圖所示B部分、面積為十四點一二平方公尺之車位遷讓返還原告之全體住戶。
被告林逸宏應將建號為臺北市○○區○○段二小段第二二九七號建物其中如附圖所示C部分、面積為十二點七六平方公尺之車位遷讓返還原告之全體住戶。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，原告如以新台幣參拾參萬元供擔保後，得假執行，被告王煥勻、林原佑如各以新台幣參拾參萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者， 民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款有明文規定。查原 告本起訴主張周宏裕占用附圖所示C部分建物，而以周宏裕 為被告，請求其應返還該部分建物等，後於訴訟進行中，原 告復主張被告周宏裕已不再占用上開建物而改由林逸宏占用 ，故撤回對於被告周宏裕之上開訴訟，並追加林逸宏為被告 ，經核原告雖為上開訴之變更，然基礎事實均屬相同，依據 上開法文之規定，洵屬有據，應予准許。
二、原告本起訴主張被告林原佑、周宏裕所占用之如附圖所示B 、C部分建物，為門牌號碼為台北市○○○路○段一五六號
地下二樓，即台北市○○區○○段二小段二二九八建號建物 ，而為訴之聲明，請求被告林原佑等人應返還上開二二九八 建號部分建物予全體住戶，後經本院囑託台北市松山地政事 務所至現場測量，上開門牌號碼房屋其建號應為二二九七建 號建物，並非二二九八建號，故原告爰更正為被告林原佑等 人應將所占用之如附圖所示二二九七建號建物其中B、C 部 分返還予全體住戶，應屬原告訴之聲明之更正，亦非法之所 不許，併予敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告為門牌號碼臺北市○○○路○段一五四 號至一六四號南京首都廣場大廈（下稱系爭大樓）之管理委 員會，被告為系爭大樓住戶。系爭大樓地下一樓（即台北市 ○○段二小段二二九五建號建物）、地下二樓（即同地段建 號二二九七號建物）為系爭大樓之共有部分，除設置機房， 發電機室、變電室、蓄水池、廁所、管理員辦公室、管委會 辦公室外，餘均規劃為停車位，系爭大樓之區分所有權人對 於系爭大樓地下一、二樓建物之持分須超過千分之三十方取 得停車位之使用權利。被告王煥勻就系爭大樓地下一樓之持 分僅千分之四，卻占用系爭大樓地下一樓管理員服務室後方 即如附圖所示A部分以為停車使用，被告林原佑並無系爭大 樓地下二樓持分，竟占用系爭大樓地下二樓如附圖所示B部 分之車道空間以為停車使用，被告林逸宏亦無系爭大樓地下 二樓之持分，竟佔用系爭大樓地下二樓如附圖所示C部分之 車道空間以為停車使用。被告等占用上開建物如附圖所示A 、B 、C部分達五年以上，致原告受有無法管理使用收益之 損害，以臺北市每一停車位每月新臺幣（下同）五千元之租 金計算，被告王煥均、林原佑應溯及自五年前即民國九十四 年六月十四日起，被告林逸宏則應自起訴狀繕本送達翌日起 ，均至遷讓日止，按月給付全體住戶五千元。綜上，原告爰 本於系爭大樓住戶規約第十三條、第十四條、第十八條第三 款之規定及公寓大廈管理條例第九條之規定，為下列訴之聲 明並求為判決：
（一）被告王煥勻應自建號臺北市○○區○○段二小段第二二九 五號建物其中如附圖所示A部分、面積為八點一六平方公 尺之車位遷讓返還全體住戶。
（二）被告林原佑應自建號臺北市○○區○○段二小段第二二九 八號建物其中如附圖所示B部分、面積為十四點一二平方 公尺之車位遷讓返還全體住戶。
（三）被告林逸宏應自建號臺北市○○區○○段二小段第二一九 七號建物其中如附圖所示C部分、面積為十二點七六平方
公尺之車位遷讓返還全體住戶。
（四）被告王煥均、林原佑各應自九十四年六月十四日起至遷讓 日止按月給付全體住戶五千元。
（五）被告林逸宏應自起訴狀繕本送達翌日起迄遷讓日止按月給 付全體住戶五千元。
（六）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告王煥勻、林原佑辯稱：
（一）系爭大樓係由訴外人莊淑暖等十六位地主及家美建設股份 有限公司（下稱家美公司）所合建，當時雙方約定系爭大 樓五樓以下建物歸地主所有，六樓以上建物則歸家美公司 所有。系爭大樓地下室原欲供商業用途使用，故未將之按 比例登記為公共設施後計價出售，且在七十三年以前，地 下室均無法為所有權登記，之後因系爭大樓地下室柱子太 多，無法作為商業用途，地主及家美公司乃將系爭大樓地 下一至三樓交由被告林逸宏管理，嗣雖售出部分停車位與 住戶，然未售出之部分仍係由林逸宏及訴外人劉茂廷管理 ，並未交予原告。
（二）系爭大樓地下一樓使用執照編列為第八之停車位原係地主 即訴外人王細玉所有，於七十六年六月分割一半借原告做 為服務臺使用，另一半則登記為王細玉之子即訴外人王銘 廷所有，嗣於七十九年四月間將全部權利出售予被告林逸 宏之配偶即訴外人許如美，許如美復於九十三年八月售予 被告王煥勻，故被告王煥勻並非無權占用如附圖所示A部 分建物。而被告林原佑、林逸宏所使用之如附圖所示B、C 部分之車位，屬家美公司與地主交由被告林逸宏管理之未 為所有權登記部分，被告林原佑為被告林逸宏之子，被告 林原佑所有之汽車停放於如附圖所示B部分，自非無權占 用。
（三）綜上，被告王煥勻、林原佑為答辯聲明並求為判決：原告 之訴駁回，被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、被告林逸宏辯稱：系爭大樓於七十年申請建照時，大樓地下 室尚無所有權登記制度，嗣七十三年完工為所有權登記，建 商家美公司尚未將大樓地下室交付管委會，因伊於七十年間 仲介地主將土地予家美公司興建系爭大樓，雙方為表達謝意 及順應大樓管理，故將系爭大樓地下一至三樓、游泳池等公 設之管理權及地下三樓之水庫及化糞池之全部使用權交由伊 及訴外人劉茂廷永久管理，並於系爭大樓公告週知，被告林 逸宏行使管理權及使用權已有十八年之久，每年均發函予原 告，被告林逸宏就系爭大樓地下一、二樓自有管理之權限，
綜上，被告林逸宏為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回。四、首查：
（一）原告為系爭大樓即門牌號碼臺北市○○○路○段一五四號 等大樓即「南京首都廣場」大廈之管理委員會，被告為系 爭大樓住戶。
（二）系爭大樓其中地下一樓建物即建號為二二九五號建物，其 中如附圖所示A部分面積為八點一六平方公尺，現為被告 林煥勻占用。
（三）系爭大樓地下二樓建物即建號為二二九七號建物，其中如 附圖所示B部分面積為一四點一二平方公尺，現為被林逸 宏之子即被告林原佑占用。
（四）系爭大樓地下二樓建物即建號為二二九七號建物，其中如 附圖所示C部分面積為一二點七六平方公尺，現為被告林 逸宏占用。
以上第（一）項事實，有原告所提出之公寓大廈管理組織報 備證明（原證一）一份為證，以上第（二）、（三）、（四 ）項事實，業經本院囑託台北市松山地政事務所派員現場測 量屬實，有該地政事務所出具之複丈成果圖及本院勘驗筆錄 各一份在卷可稽。
五、其次，原告主張被告無權占用如附圖所示A、B、C部分，然 為被告所不承認，並以前揭情事資為抗辯，則本案兩造之爭 執事項應為：
（一）被告林逸宏就如附圖所示A、B、C部分，有無管理之權限 ？
（二）被告王煥勻就如附圖所示A部分，有無占用之權限？（三）被告林原佑就如附圖所示B部分，有無占用之權限？（四）被告林逸宏就如附圖所示C部分，有無占用之權限？（五）原告主張被告占用如附圖所示A、B、C部分，原告因此受 有無法管理、使用、收益該部分建物之損害，被告應按照 台北市一停車位每月五千元租金為基準，負損害賠償責任 ，是否有據？
六、就上述爭執事項（一），被告辯稱：系爭大樓之地主與家美 公司於七十三年以後，將系爭大樓地下一、二樓劃設停車位 出售予住戶，並將未出售之部分交予被告林逸宏及訴外人劉 茂廷管理，有地主與家美公司於七十八年八月四日所出具之 授權書可證，地主代表王細玉亦於七十九年十二月九日公告 周知。經查：
（一）依據被告王煥勻、林原佑所提出之上開家美公司與地主等 於七十八年八月四日出具授權書（被證二），其上記載「 有關一、二樓停車位已出售外，尚有剩餘建物空間，為便
於管理起見，特由林逸宏、劉茂廷兩位先生全權永久掌管 與處理」。又家美公司亦於七十八年十一月一日以律師函 表示「經查本公司在台北市○○○路○段一百五十四至一 百六十四號興建水晶、翠玉、琥珀三棟首都廣場建物，因 劉茂廷先生為該三棟建物之前任管理主任委員，林逸宏先 生為現任主任管理委員，為便於管理該三棟之公共使用部 分，故將本公司已出售與各客戶取得所有權以外剩餘之空 間委由劉、林管理」，此有被告王煥勻、林原佑所提出之 上開律師函在卷可稽（被證九）。
（二）依據被告王煥勻、林原佑所提出之上開王細玉於七十九年 十二月九日所出具之公告（被證三），其上記載「地下室 建物計三層（牆內牆外）每層約計柒佰伍拾坪。所有權狀 登記坪數參佰捌拾坪。其餘每層參佰柒拾坪（未售坪數） 本地主等及家美建設股份有限公司早在民國七十八年八月 四日將全部移轉劉茂廷及林逸宏行使權利，並經依法公告 週知在卷。」
（三）上開函文記載家美公司及地主授予被告林逸宏之管理權限 ，雖為「出售予住戶以外之剩餘空間」，然依據被告於九 十九年三月十六日寄予原告之律師函，其上記載「經查地 下室每層約七百五十坪，三層共計二千二百五十坪，由於 民國七十三年以後地下樓層可辦理產權登記，地主即將地 下一樓及地下二樓分別規劃出三百五十七點六坪及五百十 八點三坪作為停車位辦理產權登記予以出售外，其餘未辦 登記產權之一千三百七十四點一坪則由地主及家美公司讓 與林逸宏先生管理收益作為仲介費」，是前開所指稱之「 出售予住戶以外之剩餘空間」，依據原告之前揭律師函文 所示，應為「未辦理產權登記」之部分。
（四）據此，被告應係主張其獲得地主與家美公司授予管理權限 者，應為系爭大樓地下一、二樓未為所有權登記之部分， 然如附圖所示A、B、C部分，是分別位於建號二二九五、 二二九七建物之範圍內，此有台北市松山地政事務所製作 之複丈成果圖為憑，如附圖所示A、B、C部分並非位於未 為所有權登記之建物範圍內。從而被告辯稱被告林逸宏就 如附圖所示A、B、C部分有管理之權限，即非可採。七、就上述爭執事項（二），被告王煥勻辯稱：被告林逸宏就如 附圖所示A部分有管理權，且如附圖所示A部分本於使用執照 編列為第八車位，前於地主王細玉所有，於七十六年六月分 割一半供原告作為服務台，另一半登記為王細玉之子王銘廷 所有，七十九年四月間全部出售予被告林逸宏之配偶許如美 ，後許如美於九十三年八月間將該部分出售予被告王煥勻，
故被告王煥勻並非無權占用如附圖所示A部分。經查：（一）關於被告王煥勻辯稱被告林逸宏就如附圖所示A部分有管 理權限部分，為本院所不採，理由同前所述。
（二）復按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂 互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人 為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表 示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商 與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之 空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間 已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有 物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人， 除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即 有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院著 有九十一年度台上字第二四七七號裁判要旨可資參照。再 按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之 共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約 定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方 法為之，但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第九 條第一、二項有明文規定。依據上述說明，被告王煥勻雖 為系爭大樓地下一樓即二二九五建號建物之共有人，本於 就上開二二九五號建物特定部分為使用之權限，然被告王 煥勻如能舉證證明其共有人間就如附圖所示A部分約定由 被告王煥勻分管，或者住戶間已約定由被告王煥勻就該部 分有使用之權限，不在此限。
（三）被告王煥勻辯稱其前手許如美就如附圖所示A部分有使用 之權限，雖提出由訴外人張聞傑所出具之證明書一份為證 （被證八），其上記載「本人張聞傑自民國七十四年至九 十三年止，共計十九年，為台北市南京首都大廈管理委員 會總幹事。關於本大樓台北市政府使用執照編列為第八停 車位，原本是起造人（地主）王細玉所有，於民國七十六 年六月分割一半借管委會作為服務台，另一半登記兒子王 銘廷所有，於民國七十九年四月將全部權利賣給許如美， 九十三年八月停車位部分賣給王煥勻無誤」，然查，依據 台北市松山地政事務檢具之二二九五建號建物之異動索引 所示，該建物於七十三年十二月二十八日為第一次登記， 權利人為王細玉，許如美係於七十九年四月二十日以買賣 為原因取得建物權利，並於九十三年九月一日以買賣為原 因關係，將其權利移轉登記為被告王煥勻所有，其間並無 王銘廷於七十六年間登記為權利人之記載，是以張聞傑所 出具之上開證明書，其記載已與上開異動索引不相符合，
不足以採信。除此以外，被告王煥勻亦未能舉證證明其前 手許如美就如附圖所示A部分已有分管之權利，或有住戶 間已經約定由許如美或者被告王煥勻就如附圖所示A部分 有使用之權限，是以被告王煥勻上開辯解，亦非有據。（四）綜上，被告王煥勻辯稱其就如附圖所示A部分有占用之權 限，為不可採。
八、就上述爭執事項（三）（四），經查，被告林逸宏就如附圖 所示B、C部分既然並無管理之權限，已如前所述，則被告林 逸宏與其子即被告林原佑占用上開B、C部分，即屬無權占用 。
九、就上述爭執事項（五），原告主張：被告違反系爭大樓地下 一、二樓之使用約定，致使原告受有無法管理使用收益之損 害，以台北市一停車位每月五千元之租金計算，被告應給付 按月給付全體住戶每月五千元。經查：
（一）系爭大樓地下一、二樓劃設為停車位使用，配置圖如其原 證三所示，（見原告起訴狀第三頁之記載），被告王煥勻 自行於管理員服務室後方佔據位置停車，被告林原佑、林 逸宏佔據車道空間作為停車位見原告一百年四月二十八日 民事追加起訴狀第四頁之記載），則依據原告前揭所述之 情節以觀，可知如附圖所示A、B、C部分，本非規劃為停 車位使用，而分屬管理員服務室後方空間與車道空間。（二）按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已 定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為 所失利益，民法第二百十六條有明文規定，而民法第二百 十六條第一項所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發 生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產 之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害， 積極損害，應以被害人實際所受損害為衡，消極之損害則 須具有客觀的確定性。本於上述說明，被告雖無權占用如 附圖所示A、B、C部分，然該部分本非規劃為停車位，而 分屬管理員服務室後方空間及車道空間，則原告並未舉證 證明其被告無權占用而受有如何之積極或者消極之損害， 即遽而以如附圖所示A、B、C部分如供停車位使用之租金 收益，以為計算其損害賠償範圍之基準，顯非有據。（三）綜上，原告請求被告王煥均、林原佑各應自九十四年六月 十四日起至遷讓日止按月給付全體住戶五千元，以及被告 林逸宏應自起訴狀繕本送達翌日起迄遷讓日止按月給付全 體住戶五千元，為無理由，不能准許。
十、按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為
之，住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制 止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處 置，公寓大廈管理條例第九條第二、第四項有明文規定，是 以被告無權占用如附圖所示A、B、C部分建物，而原告本於 上開法文之規定，請求被告應將上開所占用之建物返還全體 住戶，即如其訴之聲明第一、二、三項所示，為有理由，應 予准許，原告其餘請求，為無理由，應予駁回。就原告勝訴 部分，原告及被告王煥勻、林原佑均聲明願供擔保請准宣告 假執行及免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之金 額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗， 應併予駁回。
十一、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核 均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明 。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段、第八十五條第一項前段，第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 22 日
民事第四庭 法 官 匡 偉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 6 月 22 日
書記官 巫玉媛
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網