臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第168號
上 訴 人 金石堂圖書股份有限公司
法定代理人 周正剛
訴訟代理人 高涌誠律師
訴訟代理人 黃旭田律師
訴訟代理人 許樹欣律師
被上訴人 游貽章
樓
被 上訴人 游貽富
前二人共同
訴訟代理人 蔡德倫律師
周燦雄律師
複 代理人 蔡炳楠律師
上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於中華民國九十九年
一月二十八日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭98年度北簡字第1545
0號第一審判決提起上訴，本院於一百年五月十八日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾貳萬伍仟陸佰玖拾伍元，及被上訴人游貽章自民國九十八年七月九日起、被上訴人游貽富自民國九十八年六月二十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：其於民國94年2月間與被上訴人游貽章、 游貽富二人續簽房屋租賃契約（下稱系爭租約），由其向被 上訴人繼續承租坐落於宜蘭縣羅東鎮○○路133及135號1至3 樓之房屋（下稱系爭房屋）作為營業使用，租期則自94年3 月1日起至99年2月28日止，嗣雙方合意於98年3月18日提前 終止前開租賃契約，上訴人並於同日將系爭房屋點交返還， 雙方並協議被上訴人應返還上訴人押租金新台幣（下同） 737,475元，於扣除上訴人應給付被告98年3月1日至3月18 日之租金111,780元（含上訴人代扣繳之租賃稅12,420元） 後，被上訴人應返還上訴人押租金為625,695元。詎上訴人 於98年4月2日函催被上訴人返還系爭押金，被上訴人迄今仍 未返還。
又上訴人於82年開始承租上址1至4樓房屋進行裝潢工程時， 被上訴人即已知悉，並未表示任何反對意見，覆蓋於1樓外 牆之波浪板，在上訴人承租系爭房屋前即已存在，並非上訴
人所設，至於貨架、冷氣、天花板及地板等裝設之方式及地 點，亦純係上訴人當時因考量經營書店之需要，始作如此規 劃。上訴人就系爭房屋施作拆除外牆、改作樓梯及樓板等裝 潢工程時（即尚未裝設貨架、冷氣、天花板及地板時），被 上訴人即已完全知悉，並曾在場巡視，然被上訴人不僅未向 上訴人表示任何反對意見，甚至還委請朱凉經營之裝潢公司 為伊承作五樓加蓋之裝潢工程，雙方當時並協議就系爭房屋 5樓加蓋之部份保留給被上訴人居住使用，並交付被上訴人 一付保全鑰匙，供其隨時自由進出。另上訴人就拆除之外牆 及通往後方之陽台部分，均有以C型鋼作ㄇ型支撐橫樑方式 進行補強，樓梯板亦有用C型鋼橫樑方式予以補強，並無破 壞或毀損系爭租屋結構之情形。當雙方所簽訂之第一次租約 於88年2月28日期滿時，為避免將來雙方就系爭房屋之回復 原狀產生爭議，雙方乃於續訂之租約中協議第九條第1項將 租約期滿或終止時「租賃物返還」之部分，由原約定之「回 復原狀」改為「現狀返還」，是上訴人並無終止契約後回復 原狀之義務。又，系爭房屋在上訴人承租前，被上訴人係出 租三商行使用長達13年，上訴人於82年3月將系爭房屋之裝 潢完工開始營業，至雙方合意終止租約時止，上訴人承租使 用系爭房屋亦長達16年，期間曾歷經包含921、331等無數次 大大小小之地震，然均不曾見系爭租屋之結構有任何破壞及 毀損；且上訴人承租系爭房屋為大型公共營業場所之用，每 年依法均須面對建管及消防主管機關不定期之公安及消防檢 查，然亦未曾見相關主管機關認定系爭租屋之結構有任何危 害公共安全之事實，顯見上訴人承租使用系爭租屋後，並無 任何證據證明系爭租屋之結構曾發生破壞及毀損之情形。而 依鈞院委託結構技師公會回覆之鑑定報告，亦說明上訴人之 裝潢工程並未損及系爭房屋之結構，實係被上訴人自行增建 之五樓有影響系爭房屋之結構安全之虞，被上訴人以此為由 拒絕返還押租金，並無理由。又，被上訴人係於82年間裝潢 時，即已明確知悉系爭房屋之裝潢過程，故被上訴人主張之 損害賠償請求權時效業已消滅，被上訴人應不能再以已消滅 之請求權與上訴人之押租金返還請求權互為抵銷。爰提起本 訴請求被上訴人應返還押租金625,695元及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。原 審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明為 ：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應給付上訴人625,695元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算 之利息。
二、被上訴人則辯以：系爭租約第六條第3項約定乙方（即上訴
人）使用租賃物如有改裝設施必要，需經取得甲方（即被上 訴人）之同意後始得自行裝設。被上訴人於上訴人98年3月 18日終止系爭租約後，始發現上訴人於租賃期間內，未經被 上訴人同意擅自將系爭1樓至3樓結構體R.C外牆拆除，拆除 後只以波浪板覆蓋，並擅將4樓結構體後側R.C外牆拆除；室 內部份則將1樓至4樓之室內後右側樓梯全部拆除、封閉；將 1樓至2樓室內另一樓梯拆除、封閉，另行改作樓梯；破壞敲 除2、3、4樓部份樓板，另行挖洞施作樓梯。上訴人上開行 為已嚴重破壞並影響系爭建物結構與安全，且於終止租約時 未將系爭房屋回復原狀，被上訴人自得行使同時履行抗辯權 ，拒絕返還押租金予上訴人。又，兩造所簽自82年3月1日起 至88年2月28日止之租約，係購買坊間所販賣已印就之房屋 租賃契約書使用，其中第四條第五項約定「房屋有改裝設施 之必要，乙方（即承租人，即上訴人）取得甲方（即出租人 ，即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築 ，乙方於交還房屋時應負回復原狀」。但兩造於88年3月1日 至94年2月28日及94年3月1日至99年2月28日之房屋租賃契約 書，均係由上訴人所擬就之定型化契約，上訴人於續約簽約 當日當場拿給被上訴人時，向被上訴人謊稱除租期及租金外 ，續簽之契約內容與之前所簽之契約內容相同，並要被上訴 人當場簽約，被上訴人因認上訴人為知名公司，遂信任而當 場簽約。至上訴人於提起本訴時始發覺上訴人自行擬就之第 二、三次契約書，竟擅將第一次契約中「乙方於交還房屋時 應負回復原狀」之條文刪除，顯然違背誠信原則。然本件約 定現狀返還之條款係屬預先免除上訴人之故意或重大過失責 任，令被上訴人拋棄回復原狀權利而有重大不利益，依據民 法第222條、第247條之1第1款之規定，應為無效，應認上訴 人就續訂之系爭租約仍負有回復原狀之義務。縱認上訴人依 約不負回復原狀之義務，僅需現狀返還，然依系爭租約第六 條第四項「乙方使用租賃物如有改裝或設施之必要，經事先 取得甲方同意後得自費裝設，但不得損及租賃物之原有建築 物結構安全」之約定，上訴人仍應負損害賠償責任。又，上 訴人於98年3月方終止系爭租約，則被上訴人權利可得行使 的時點應在上訴人返還系爭房屋之時，故請求權時效應從斯 時起算，並未消滅。另，因上訴人未將系爭房屋遭拆除及破 壞部份之損害回復，致被上訴人迄今無法出租他人，以出租 予上訴人每月租金20萬元計算，自98年3月19日起至100年3 月31日止，被上訴人已損失租金240萬元；而上訴人違約將 系爭R.C外牆、室內樓梯拆除、封閉及破壞敲掉部份樓板另 行挖洞施作樓梯之行為，回復各該損害約需1,315,760元，
修復部分亦需花費7,468,507元；被上訴人本得依侵權行為 及債務不履行等法律關係，請求上訴人為上開賠償，並以之 主張抵銷，抵銷順序依序為租金之損害、系爭回復原狀及修 復之費用，抵銷後之餘額為10,588,572元（計算式1,315,76 0+7,468,507+2,400,000-625,695=10,588,572），被上訴人 將另行向上訴人請求。並聲明：上訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項：
(一)兩造不爭執之事證如下（見本院卷第230頁背面頁至第231頁 背面）：
1.上訴人主張其於82年間向被上訴人游貽章、游貽富二人承租 坐落於宜蘭縣羅東鎮○○路133及135號1至4樓之房屋（下稱 系爭房屋）作為營業使用，租期則自82年3月1日起至88 年2 月28日止，租期6年，雙方簽訂房屋租賃契約（下稱第一次 租約），上訴人於簽約後即在系爭房屋內施作被上訴人所稱 之上述裝潢工程，並於裝潢完成後始進行營業。上開租約屆 至後，兩造就系爭租屋進行續約，租期自88年3月1日起至94 年2月28日止（下稱第二次租約）。迄上開租期再次屆滿後 ，上訴人因營業規模縮減之考量，便與被上訴人合意僅就系 爭房屋部份進行續約，租期自94年3月1日起至99年2月28 日 止（下稱系爭租約），至於上開4樓部份，上訴人公司則不 再續約並返還予被上訴人。此有兩造提出之系爭租約(見原 審卷第6頁至第10頁、本院卷第33頁至第39頁)可稽。 2.第二次租約第6條第3項約定：「乙方（即上訴人）使用租賃 物如有改裝或設施之必要，經事先取得甲方（即被上訴人） 同意後得自費裝設，但不得損及租賃物之原有建築物結構安 全。」等語(見原審卷第8頁及本院卷第35頁）)；第二次租 約第4條關於履約保證金即系爭押金則約定：「一、本契約 簽立時，乙方應給付甲方新台幣…，作為乙方履行本契約之 擔保…。二、本契約租賃期滿乙方交還房屋時，甲方應將前 項保證金無息返還乙方。但乙方無法履行契約係可歸責於甲 方時，甲方仍應無息返還前項保證金。」等語(見原審卷第 7頁及本院卷第35頁)。
3.兩造嗣於98年3月18日合意提前終止該租賃契約，上訴人並 於同日將系爭房屋點交返還，雙方並協議被上訴人應返還上 訴人之押金737,475元，於扣除上訴人應給付被上訴人98年3 月1日至3月18日之租金111,780元（含上訴人代扣繳之租賃 稅12,420元）後，被上訴人應返還上訴人之押租金為625, 695元（下稱系爭押租金）。詎上訴人於98年4月2日函催被 上訴人返還系爭押金，被上訴人迄今仍未返還，此有上訴人 提出之存證信函（見原審卷第11頁至第13頁）可參。
4.被上訴人抗辯上訴人將系爭房屋屬結構體之1至3樓、4樓後 側R.C外牆拆除，復於室內部份將1樓至4樓之室內後右側樓 梯全部拆除、封閉，並將1樓至2樓室內另一樓梯拆除、封閉 等情，業據其提出系爭房屋現狀照片、系爭房屋建築執照申 請書所附之樓梯位置圖（見原審卷第52-69頁、第180-188頁 ）。而依上開照片可見，上訴人將屬系爭建物結構體之外牆 拆除，且拆除範圍及於系爭房屋1至3樓及4樓後側，即系爭 房屋每一樓之外牆均有部分遭上訴人拆除，及上訴人職員薛 秀英98年3月20日電子郵件於經被上訴人共同代理人游双美 要求上訴人對系爭行為應負回復原狀之義務時，由其以E-ma il向游双美表示：「有關1-3樓外牆拆除事宜，我已向公司 呈報並請廠商估價中，另有關水塔拆除及外牆水管部份，是 否下周估價出來，一並處理」等語（見原審卷第90頁）。上 訴人就因係爭房屋之裝潢工程而有拆除部分外牆及樓梯乙事 ，亦不爭執。
5.系爭租賃期間，上訴人曾交付被上訴人一付保全鑰匙供被上 訴人出入使用。
6.雙方於協議終止租約後，被上訴人代理人游双美小姐即於98 年2月26日寄發e-mail給上訴人公司承辦人薛秀英副理，並 表示欲先行確認「租賃物歸還」之內容，經薛秀英回覆確認 後，雙方於98年3月18日進行房屋之點交返還，然由於點交 當日，被上訴人又突然要求上訴人須將外牆及樓梯拆除部分 均要一併回復原狀，經薛秀英當場表示因雙方契約就租賃物 返還部分，係約定「現狀返還」，上訴人不可能同意回復原 狀，而被上訴人亦知此點，便希望薛副理是否可回去向公司 轉達至少就外牆部分能予以修復，薛副理表示回去向公司呈 報，並於98年3月20 日以e-mail回覆被上訴人，被上訴人則 於98年3月23日再寄發給薛副理之e-mail中，要求上訴人須 將外牆、樓梯、廁所及地板部分全部回復原狀。此有上訴人 提出被上訴人代理人游双美於98年2月26日、98年3月23日所 寄發之e-mail影本各乙份（見原審卷第156頁第157頁）可參 。
7.上訴人所提出之原證5號電子郵件內容略以：「謝謝你已經 跟公司反應，有關1-3樓外牆拆除毀損一事，因外牆連接鋼 筋水泥樓梯，從1樓至4樓也全部被貴公司拆除毀損一空，這 已損及原有建物結構體及安全，請將1樓到3樓外牆及1樓到4 樓樓梯一併估價。原始1樓有男女生使用的廁所，貴公司楊 主管答應要恢復也請一併估價。2樓及3樓為改變逃生口，原 始鋁門窗不見請查詢。貴公司為改變賣場，將三樓及四樓鋼 筋水泥地板部分毀損，改成挑高樓梯已損傷部份外牆，導致
嚴重漏水，這已經損害原有建築結構，因乙方毀損部分房屋 損及租賃物原有之結構及安全，乙方應負回復原狀之責。麻 煩薛小姐快速跟公司上層稟報，謝謝！」等語，此有被上訴 人代理人游双美於98年3月23日所寄發之e-mail影本（見原 審卷第157頁）可考。
8.對本院於99年7月26日現場履勘之勘驗筆錄（見本院卷第99 頁至第100頁）暨現場拍攝照片（見本院卷第112頁至第127 頁）不爭執。
9.對本院囑託台北市結構工程工業技師公會鑑定之鑑定報告書 （見本院卷第133頁至第215頁）不爭執。(二)本件之爭點如下（見本院卷第232頁）： 1.上訴人依第二次租約第四條關於履約保證金即系爭押金之約 定請求被上訴人連帶給付上訴人625,695元及均自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，有 無理由?上訴人依約有無將系房屋回復原狀之義務？ 2.上訴人有無違反系爭租約第6條第4項約定「乙方（即上訴人 ）使用租賃物如有改裝或設施之必要，經事先取得甲方（即 被上訴人）同意後得自費裝設，但不得損及租賃物之原有建 築物結構安全。」之行為？
3.上訴人是否未事先徵得被上訴人同意，即擅自拆除系爭房屋 之結構體R.C外牆、拆除樓梯、改作樓梯、破壞敲除樓板、 另行挖洞施作樓梯?
4.上訴人所為前開行為，是否已達損及系爭房屋原有建築結構 及安全？並違反系爭租約第6條第4項之約定？ 5.被上訴人就系爭押租金部分，依序以租金之損害、系爭房屋 回復原狀及修復費用提出抵銷抗辯，有無理由? 6.上訴人主張被上訴人就租金之損害、系爭房屋回復原狀及修 復費用提出債務不履行及侵權行為之損害賠償請求權已罹於 消滅時效，有無理由?
四、得心證之理由：
(一)上訴人主張被上訴人積欠系爭押租金迄未返還，為被上訴人 所不爭執，僅提出同時履行抗辯及抵銷抗辯，上訴人則於言 詞辯論終結前主張被上訴人所為抵銷抗辯之債權請求權已罹 於消滅時效，是本件首要審究之爭點，即在於被上訴人所為 抵銷抗辯之債權請求權是否已罹於消滅時效？
1.上訴人雖主張被上訴人如認上訴人施作之裝潢工程有損系爭 房屋之結構安全，則該請求權於82年2月間被上訴人知悉時 即可行使，且至遲應於97年2月間消滅，然上訴人之押金返 還請求權於斯時尚未發生，是本件係在被上訴人之系爭房屋 回復原狀及損害修復費用請求權時效消滅後，上訴人之押金
返還請求權始屆清償期，依民法第125條、334條及第337 條 之反面解釋，被上訴人即不得以時效已消滅之系爭房屋回復 原狀及損害修復費用請求權與上訴人後發生之押金返還請求 權互為抵銷。惟為被上訴人否認。
2.經查，本件上訴人首次係自82年3月1日起向被上訴人承租系 爭房屋，租期至88年2月28日止共6年，此有前開租約（見原 審卷第33頁至第34頁）可考，依該租約第四條第5項約定「 房屋有改裝設施之必要，乙方（即承租人，即上訴人）取得 甲方（即出租人，即被上訴人）之同意後得自行裝設，但不 得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀」（ 見原審卷第33頁）等語，上訴人於簽約後即在系爭房屋內施 作裝潢工程，並於裝潢完成後始進行營業。待上開租約租期 屆滿後，兩造就系爭房屋進行續約，租期自88年3月1日起至 94年2月28日止，然觀之該次租約第九條第一項則約定「... .......乙方於遷讓返還房屋時，得按租約屆滿當時之現狀 返還房屋。」（見原審卷第38頁、本院卷第35頁背面），此 亦有前開租約（見原審卷第6頁至第10頁、本院卷第33頁至 第39頁）可按，並為兩造所不爭執，應可信實。依民法128 條規定，請求權時效應自被上訴人可行使時起算，準此，則 自第一次租賃合約屆期日（即88年2月28日）起算請求權時 效，計至103年2月28日被上訴人之請求權方罹於15年之消滅 時效。是上訴人主張被上訴人損害賠償請求權罹於時效在前 ，其押租金返還請求權發生在後，被上訴人不得主張抵銷抗 辯，容有所誤，合先敘明。
(二)上訴人於系爭租約終止時，依約有無將系爭房屋回復狀之義 務？經查：
1.本件上訴人於82年3月1日起向被上訴人承租系爭房屋，上訴 人於簽約後即開始在系爭房屋內進行裝潢工程，並於裝潢完 成後始進行營業，至上開租約屆至後並續約二次，及至98年 3月18日止，此有兩造提出之前開租約(見原審卷第6頁至第 10頁、本院卷第33頁至第39頁)可稽，並為兩造所不爭執， 應可信實。觀之系爭租約第九條第一項約定「本契約之租賃 關係....消滅時......乙方於遷讓返還房屋時，得按租約屆 滿當時之現狀返還房屋。」（見原審卷第43頁、本院卷第38 頁）。兩造於系爭租約中既未約定承租人負有將系爭房屋回 復狀之義務，則上訴人主張其依系爭契約並無終止契約後回 復原狀之義務，僅需依現狀返還，信為可取。被上訴人抗辯 上訴人依約應回復系爭房屋之原狀，即屬乏據。 2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。主張法律關係存在
之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉 證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特 別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第88 7號判例意旨參照）。被上訴人雖抗辯，兩造於82年間所簽 之租約，係購買坊間所販賣已印就之房屋租賃契約書使用， 其中第四條第五項約定乙方於交還房屋時應負回復原狀，被 上訴人於提起本訴時始發覺上訴人於自行擬就之88年3月1日 之租約及系爭租約中，擅將前開「應負回復原狀」之條文刪 除，其並不知情云云，惟為上訴人否認。上訴人主張續約是 雙方先經過溝通後，確定簽約內容後，由上訴人代擬租約， 再由上訴人公司副理薛秀英交由被上訴人簽訂，被上訴人在 簽訂前均有閱覽該租約全文，並經證人薛秀英到場證稱：「 2次續約的時間不同，.......談簽租約大概是在到期前的一 個月到半個月。去簽約其實都是在家裡都沒有錯，那合約書 ，都有拿前一份在核對，拿新的合約去，她有拿前一份合約 其實都有在核對，都有拿兩份合約核對。簽約的時間大概都 有一到二個小時左右，不是拿給她簽約後就馬上走。」、「 ......，早期的合約都是簽原狀返還，後來的租約只要超過 十年的都改成現狀返還。後來的租約超過十年以上的都會跟 房東溝通說以後是現狀返還，因為說復原不知道要復原到什 麼程度，後面因為景氣的關係所以就很多房屋都是沒有復原 。這個案子是在82年簽約，6年期滿續約，所以在88年第一 次續約時其實就有說，那時候我是在電話中有跟游媽媽講的 ，因為租約都是我跟游媽媽兩位簽約的。」、「我一提出她 就同意，因為大家的關係都很好。其實簽約的時候有改變的 部分有再加說明。」等語（見本院卷第84頁暨其背面）。參 之兩造於82年3月8日所訂「房屋租賃契約書」第4條第5項之 規定（即將雙方租約所約定租期屆滿或終止後，上訴人就系 爭房屋之返還義務部份，由原租約之「回復原狀」，見原審 卷第33頁）修改為「得依租約期滿當時之現狀返還」（即雙 方於88年1月21日所簽訂「房屋租賃契約書」第9條第1項之 規定，見原審卷第38頁），並於94年間續約時，仍維持上述 「得依租約期滿當時之現狀返還」之條款（即雙方於94年所 簽訂「房屋租賃契約書」第9條第1項之規定，見原審卷第43 頁），前開租約之內容全文條數與首次所簽之租約格式內容 暨條文排列方式完全不同，甚或在各條條文之內容及條數上 ，差異亦大，非如被上訴人所云之除租期及租金外都與原約 一樣，且被上訴人抗辯上訴人違背誠信原則，擅將88年3月1 日之租約及系爭租約中「應負回復原狀」之條文刪除，惟其 就此有利之事實，並未舉證以實其說，是其前開所辯，即難
憑取。
3.第按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，原則上固屬定型化契約，惟按契約當事人間所訂定之契約 ，是否顯失公平而為無效，除應視契約之內容外，並應參酌 雙方之訂約能力、雙方前後交易之經過及獲益之情形等其他 因素，全盤考慮，資為判斷之依據（最高法院92年台上字第 963號判決意旨參照）。鑑於私法自治乃民事法律最高之指 導原則，而契約自由原則則係自治經濟活動規範之具體實現 ，是當事人依此原則自訂契約，只要約款內容未違反公共秩 序、善良風俗，或法律上強行禁止之規定，亦無違反民法第 247條之1之規定或顯失公平之情事，原則上即難謂為無效。 且所謂定型化契約之條款因違反誠信原則，顯失公平，而為 無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無從選擇締 約對象或無拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約 定為其要件（最高法院90年度台上字第2011號判決、91年台 上字第2220號判決、92年台上字第39號判決意旨參照）。又 按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條 款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不 締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之 「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能 ，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦 應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。被上訴人雖 辯以上訴人刪除回復原狀之約定條款，係屬預先免除上訴人 之故意或重大過失責任，令被上訴人拋棄回復原狀權利而有 重大不利益，依據民法第247條之1第1款規定應為無效，應 認上訴人就續訂之系爭契約仍負有回復原狀之義務，同為上 訴人否認。綜觀兩造於88年3月1日之租約及系爭租約之全文 內容，並無所謂刪除「應負回復原狀」之條文字樣（見原審 卷第38頁、第43頁），且前開契約全文內容，並無何違反反 公共秩序、善良風俗，或法律上強行禁止之規定，亦無違反 民法第247條之1之規定或顯失公平之情事，參之兩造在簽訂 續約之前，被上訴人亦非居於經濟弱勢之一方，原有充份之 自由選擇是否要將系爭房屋繼續出租與上訴人，並非無從選 擇締約對象，亦無無法拒絕締約之情形，即便被上訴人不予 續約，對被上訴人亦無不締約之不利益清事，何況二次續約 ，均經被上訴人充分審閱系爭契約書之條款內容後，本於自 由意志而同意與上訴人締結前開契約書，而於該契約上用印 ，被上訴人復未舉證其有意思表示不自由之情事存在，應認 被上訴人於簽約時非處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘 地之情形，系爭契約條款既經被上訴人審閱後簽章其上，自
無為被上訴人所不及知或無磋商變更餘地之可言，自難認被 上訴人簽訂顯然不利於己之約定，是被上訴人抗辯系爭契約 係違反前揭規定之定型化契約應為無效，上訴人就續訂之系 爭契約仍負有回復原狀之義務云云，洵無足取。(三)被上訴人又以上訴人在系爭房屋內進行裝潢工程，事前並未 依約取得其同意，且損及系爭房屋結構安全，是上訴人在系 爭房屋內進行之裝潢工程，違反系爭租約第6條第4項之約定 ，仍為上訴人否認。經查：
1.依系爭租約第六條第四項固載明「乙方（即上訴人）使用租 賃物如有改裝或設施之必要，經事先取得甲方（即被上訴人 ）同意後得自費裝設，但不得損及租賃物之原有建築物結構 安全」等語（見原審卷第8頁及本院卷第35頁）。 2.被上訴人抗辯上訴人未先取得被上訴人同意，即擅自拆除系 爭房屋之外牆、樓梯、改作樓梯、敲除樓板、另行挖洞施作 樓梯等情，固據其提出系爭房屋現狀照片、系爭房屋建築執 照申請書所附之樓梯位置圖並聲請證人謝美珠及被上訴人之 外甥連柏壽、被上訴人游貽章之女游双美到場為證。惟查， 前開系爭房屋現狀照片、系爭房屋建築執照申請書所附之樓 梯位置圖（見原審卷第52頁至第69頁、第180頁至第188頁） 及證人謝美珠、連柏壽及游双美到場所為之證詞（見原審卷 第84頁、第85頁、第170頁），充其量僅能證明上訴人就系 爭房屋因裝潢工程而有拆除部分外牆及樓梯之情事，卻未能 證明上訴人有未先取得被上訴人同意，即擅自拆除系爭房屋 之外牆、樓梯、改作樓梯等情事。
3.而上訴人主張其在首次簽約後即進行裝潢，覆蓋於1樓外牆 之波浪板，在上訴人承租系爭房屋前即已存在，並非上訴人 所設，上訴人就系爭房屋施作拆除外牆、改作樓梯及樓板等 裝潢工程時（即尚未裝設貨架、冷氣、天花板及地板時）， 被上訴人即已明確知悉系爭房屋之裝潢過程，並在場巡視， 然被上訴人不僅未向上訴人表示任何反對意見，甚至委請朱 凉經營之裝潢公司承作五樓之加蓋工程，至於貨架、冷氣、 天花板及地板等裝設之方式及地點，亦純係上訴人當時因考 量經營書店之需要始作此規劃等情，業經證人即上訴人82年 間開始營業時之第一任店長游麗珠及負責施作系爭房屋裝潢 工程之朱凉到場證明屬實；證人朱凉並證明伊有施作拆除原 有1樓外牆及1至4樓之室內右側樓梯，並另行增建外推之外 牆及增設1至4樓之鋼造室內樓梯等裝潢工程，在施作改作樓 梯之工程同時，有做補強措施，即拆的時候有再增加鋼架上 去，為了防止地震，並證稱：「（提示本院卷第117頁，問 ：圖示1樓外牆後方所覆蓋之波浪板，是否係在你施作工程
前即已存在於該處？）是，那是原來三商行就留下來，不是 我做的。」、「（問:你在施作上述拆除外牆、改作樓梯及 樓板等工程時，屋主游貽章是否均有在現場並看到你施作的 過程？）都有，因為那時候屋主就住樓上。」、「（問：屋 主游貽章當時看到你施作之拆除外牆、改作樓梯及樓板等工 程時，是否曾向你表示任何意見？）他有說這樣拆會不會造 成危險，我說不會，因為如果有危險，我們都有在樑下跟柱 子撐鋼架，如果沒有拆除現在應該都還在。」、「屋主有看 到就會問會不會有危險，但不是天天來，我有回答他如果有 危險我們都會稱鋼架。」、「（問：屋主有沒有表示過以後 要復原有無困難或要如何復原這類的話？）好像沒有，他只 有問過我這樣拆會不會有危險，我說大公司這樣拆一定會考 慮危險問題。」、「（問：屋主當時是否有看到你做的裝潢 覺得不錯，請你作五樓增建的部分？）有，因為五樓是屋主 自住的，請我作加蓋，還有牌位等等都是我處理的。」、「 （問：你在施工時，屋主是否仍住在五樓並未搬出？）還住 在那裡，沒有搬出。」、「（問：證人所作的鋼架支撐之補 強措施，在施工完畢後是否就拆除？）沒有，就留在現場要 支撐原來的結構。」、「（問：之所以有補強結構，是否是 因為原結構被動過，所以才作補強結構？）不是，柱子與柱 子中間有磚頂到樑，拆了以後我們就會撐鋼架上去，頂著他 原來的部位。」、「（問:一到三樓的外牆拆除，你是否都 有作補強措施？）大部分都有。」等語（見本院卷第292頁 背面至第294頁）。證人游麗珠則到場證稱：「我去的時候 還在裝潢，我記得當時是3月開始營業，我是2月初去的。」 、「（問：在該店施作裝潢工程期間，你是否會到該店巡視 工程進度？）是，因為要去張貼海報，所以我會去看工程進 度。」、「（問：當時在店內，你是否有看到屋主游貽章也 在現場巡視裝潢工程？看到他巡視的次數若干？）是，有遇 過，事情已經很久了，我不太記得有幾次，就是偶爾會看到 他，有時是早上，有時是下午傍晚他一定會出現。」、「（ 問：證人在金石堂正式營業後，是否還有看到屋主游貽章先 生？）有，在店內出現，次數很頻繁。」、「（問：證人你 大部分都在哪個場所看見屋主？）大部分在一樓大門進去的 地方，因為現場比較凌亂，所以我待在一樓的時間比較多。 」、「（問：證人在整個裝潢過程中，是否全程都有到工地 現場？）是。」、「（問：屋主在現場時都在做些什麼？） 走走看看，跟工人講話。」等語（見本院卷第29 1頁背面至 第292頁）。另證人薛秀英亦到場證稱：「雖然裝潢不是我 去的，......但是在點交的時候被上訴人有到現場有講說，
裝潢的時候他有到現場去看，所說的人是游貽章先生，.... ......整個裝潢過程被上訴人都沒有回去看是不正確的。」 等語（見本院卷第85頁背面）。
4.由前開證人證述情節以觀，渠等之證詞互核相符，應可採信 ，參之被上訴人自承系爭房屋一開始出租的時候，就有留五 樓加蓋的部分給屋主自己使用，上訴人並有交付系爭房屋鑰 匙一副給被上訴人使用（見本院卷第85頁），使其可自由進 出。且到五樓是要從屋內的樓梯才能到達，除為被上訴人所 不爭執外，並經本院履勘現場無訛，製有勘驗筆錄暨現場照 片（見本院卷第100頁背面、第127頁）可佐，堪認被上訴人 應無不知系爭房屋進行前開裝潢之理。衡諸一般常情，設若 上訴人未取得被上訴人之同意，亦應不致敢貿然違約進行如 許大規模之裝潢工程，佐之前開證人所為之證詞，應認上訴 人主張被上訴人確實知悉系爭房屋之裝潢過程，並曾在場巡 視，不僅未曾向上訴人表示任何反對意見，甚至還委請朱凉 經營之裝潢公司為伊承作五樓加蓋之裝潢工程，雙方當時並 協議就系爭房屋五樓加蓋之部份保留給被上訴人居住使用等 情屬實，應為可取。
5.又，上訴人於首次租約屆至後，又與被上訴人就系爭房屋進 行續約，其租期自88年3月1日起至94年2月28日止，然至上 開租期再次屆滿後，上訴人因營業規模縮減之考量，便與被 上訴人合意僅就系爭房屋1樓至3樓之部份進行續約，租期自 94年3月1日起至99年2月28日止，系爭房屋4樓之部份，上訴 人則不再續約並返還予被上訴人，此不惟有前開租賃契約書 可參，並為兩造所不爭執，且兩造於協議終止租約後，被上 訴人代理人游双美小姐即於98年2月26日寄發電子郵件給上 訴人公司承辦人薛秀英副理，並表示欲先行確認「租賃物歸 還」之內容為：「1、冷氣主機風管是否全數拆除，清運完 成？2、木質櫃子及木作隔間牆是否全數拆除，清運完成？3 、天花板、地板（塑膠地板）是否全數拆除，清運完成？4 、契約電力用電，請保留現狀。5、五樓電源不能切斷。… …」（見原審卷第156頁），經薛秀英回覆確認後，雙方於 98年3月18日進行房屋之點交返還，然由於點交當日，被上 訴人又突然要求上訴人須將外牆及樓梯拆除部分均要一併回 復原狀，經薛秀英當場表示因雙方契約就租賃物返還部分， 係約定「現狀返還」，上訴人不可能同意回復原狀，而被上 訴人亦知此點，便希望薛副理是否可回去向公司轉達至少就 外牆部分能予以修復，薛副理表示回去向公司呈報，並於98 年3月20日以電子郵件回覆被上訴人，被上訴人則於98年3月 23日再寄發給薛副理之電子郵件中，要求上訴人須將外牆、
樓梯、廁所及地板部分全部回復原狀，此有上訴人提出被上 訴人代理人游双美於98年2月26日、98年3月23日所寄發之電 子郵件影本各乙份（見原審卷第156頁、第157頁）可參，並 為兩造所不爭執。徵之上訴人在前開往返之電子郵件中，就 被上訴人之要求，除第3項即「天花板、地板（塑膠地板） 是否全數拆除，清運完成？」回覆「此項現狀點交」外，均 表示同意配合辦理（見原審卷第156頁），益見被上訴人確 無不悉上訴人就系爭房屋有為前開裝潢工程之情，而上訴人 公司代理人薛秀英就被上訴人所提出系爭房屋之外牆及樓梯 等均回復原狀之要求，亦未曾表示同意至明。
6.再，被上訴人抗辯上訴人在系爭房屋內進行之裝潢工程，已 損及系爭房屋結構安全，是其有違系爭租約第6條第4項之約 定，仍為上訴人否認，上訴人主張其就拆除之外牆及通往後 方之陽台部分，均有以C型鋼作ㄇ型支撐橫樑方式進行補強 ，樓梯板亦有用C型鋼橫樑方式予以補強，並無破壞或毀損 系爭租屋結構之情形。經查，被上訴人自行委託訴外人楊金 龍結構技師就系爭建物所為現況安全鑑定報告書，既未經通 知上訴人會同參與，復未於原審進行攻擊防禦，且未經原審 採用，自難據為被上訴人有利之認定。次查，本件經兩造同 意本院囑託台北市結構工程工業技師公會就上訴人所為之裝
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