遷讓房屋
臺灣臺北地方法院(民事),簡上字,98年度,329號
TPDV,98,簡上,329,20110615,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第329號
上訴人即附
帶被上訴人　恩諾國際有限公司（即維霓家族有限公司）
法定代理人　徐復民
上訴人即附
帶被上訴人　黃維霓
共　　　同
訴訟代理人　郭瓔滿律師
複　代理人　陳豪杉律師
被上訴人即
附帶上訴人　臺灣土地開發股份有限公司
法定代理人　邱復生
訴訟代理人　林文鵬律師
複　代理人　曾允斌律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國98年3月
19日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭97年度店簡字第2355號第一審
判決提起上訴，嗣被上訴人提起附帶上訴，本院於100年6月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項關於命上訴人應自民國九十七年十月一日起至遷讓返還房屋之前一日止，按日連帶給付被上訴人新臺幣壹萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰柒拾壹萬肆仟伍佰元，及自民國九十九年一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人其餘返還因假執行所為給付及所受損害之聲明駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人恩諾國際有限公司負擔百分之九十，餘由被上訴人負擔。
附帶上訴人之附帶上訴及假執行之聲請均駁回。附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲 明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判 決內命原告返還及賠償，民事訴訟法第395條第2項定有明文 。查被上訴人持原判決聲請對上訴人實施假執行，經本院以 98年度司執字第28956號受理，上訴人因此遷讓交還坐落臺 北市○○區○○段一小段二地號土地上之門牌號碼臺北市中



正區○○○路○段2號地下1樓房屋如附圖所示斜線部分（下 稱系爭租賃物）予被上訴人，上訴人並因此給付新臺幣（下 同）612,544元予被上訴人之情，為兩造所不爭執，則上訴 人依民事訴訟法第395條第2項規定，於上訴審聲明請求被上 訴人給付12,432,815元及自變更上訴聲明暨上訴理由（三） 狀送達被上訴人之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利 息，經核與首揭規定相符，應予准許。
二、按簡易訴訟之第二審程序，被上訴人於言詞辯論終結前，得 為附帶上訴，民事訴訟法第436條之1準用同法第460條第1項 前段定有明文。本件被上訴人起訴請求上訴人騰空遷讓交還 系爭租賃物，及自民國97年10月1日起至遷讓返還系爭租賃 物之前一日止，按日連帶給付14,410元，經原審判決被上訴 人一部勝訴，被上訴人就該敗訴部分原未提起上訴，嗣於98 年5月25日以民事附帶上訴狀，對原審敗訴部分提起附帶上 訴（見本院卷一第77至83頁），核與首揭規定相符，自應准 許。
貳、實體方面：
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）起訴主張： ㈠被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段一小段二地號土地上 、門牌號碼臺北市中正區○○○路○段2號地下1層房屋如附 圖所示斜線區域即系爭租賃物，於96年4月4日出租予上訴人 恩諾國際有限公司（下稱恩諾公司），雙方簽訂有台開信託 大樓（房屋）租賃契約書三份（下稱系爭租約），租期分別 自96年1月15日起至98年1月14日止、98年1月15日起至100年 1月14日止及100年1月15日起至102年1月14日止，租期前後 連續，且系爭三份租約，除各份租約之每月租金分別為288, 200元、296,846元及305,000元及被上訴人於第一份租賃契 約書期間即96年1月15日起至98年1月14日止，給予上訴人三 個月免租金優惠外，其餘條款無論於排序、文字內容均屬相 同，實為雙方簽訂乙份為期6年之定期租賃契約。 ㈡嗣被上訴人因擬將系爭租賃物收回自用，遂於96年6月13日 依系爭租約第2條租賃期間第2項約定通知上訴人恩諾公司將 於97年9月30日提前終止租約，經雙方協商不成後，復於97 年9月18日催告上訴人恩諾公司將於97年9月30日終止租約， 且被上訴人亦以98年2月19日之民事追加聲明暨準備（三） 狀向上訴人為於98年5月20日終止98年1月15日起至100年1月 14日止及100年1月15日起至102年1月14日止之二份租約之意 思表示，惟上訴人屆期仍未搬遷，而依系爭租約第8條違約 處理第2項約定，上訴人恩諾公司應自97年10月1日起至遷讓 返還系爭租賃物之前一日止，按日給付原告14,410元之損害



賠償，上訴人黃維霓為上訴人恩諾公司關於系爭租約之連帶 保證人，應負連帶給付之責。嗣被上訴人於97年12月間提起 本件訴訟，被上訴人以原審判決為執行名義聲請假執行，經 本院98年度司執字第28956號強制執行事件實施強制執行， 上訴人恩諾公司於98年6月29日，將系爭租賃物騰空遷讓返 還予被上訴人。
㈢本件上訴人未為違約金過高之抗辯，基於民事訴訟當事人辯 論主義，當事人所未聲明之利益，即不得歸之於當事人，詎 原判決竟逕自酌減原先約定之按日以14,410元之違約金為每 日10,000元，顯與民事訴訟第388條關於民事訴訟之審理， 係採不干涉主義有悖，原判決顯有判決違背法令之違誤。復 違約金如係以每日10,000元計算，則與上訴人原依約應給付 被上訴人之每月租金296,840元相去不遠，則上訴人亦僅係 以與租金相當之代價，繼續占有建物，不僅不足以彌補被上 訴人之損害，亦與違約金之懲罰性質有違。
㈣租賃標的物租金之高低，係取決於租賃標的物之價值、所處 位置、四周工商業繁榮情形及承租人利用該租賃物之經濟價 值與所得之利益，尚不能單純以坪數、租金數額加以換算、 比較，而系爭租賃物係位於地下1樓，上訴人改承租之忠孝 東路4段租賃標的物則位於6、8樓，且忠孝東路4段租賃標的 物所處位置、四周工商業繁榮情形及承租人利用該租賃物之 經濟價值與所得之利益，顯然優於系爭租賃物，立基點完全 不同的兩個租賃標的物相互比較，所得出的結果自然不同， 是上訴人單純以兩者之坪數、租金數額加以換算、比較，進 而主張在原租賃期間所增加之租金損害，所指失之客觀，顯 不可採。
㈤上訴人辯稱其另受有裝潢費用損害、搬遷費用損害、違約金 、鑑定費、垃圾清運費損害等，於法無據：
⒈兩造既於系爭租約第2條第2項明定兩造均得為期前終止之約 款，則兩造對於於系爭租賃關係存續中會發生期前終止乙事 ，及期前終止後對彼此所可能造成之影響，當已為締約前所 慎重考量、斟酌，並已有明確之認知，兩造仍願意接受此項 約款，當不得再以期前終止後對彼此所可能造成之影響，執 為日後對他方之主張及請求之依據。
⒉上訴人提出裝潢費用損害之單據，然依被上訴人前往現場辦 理履勘事宜時，現場至少有11間會議室係由訴外人淇淇國際 有限公司、堯寬國際有限公司、福冠國際有限公司、翊峰國 際有限公司、立苹國際有限公司所佔用，是上開會議室之裝 潢是否為上訴人所為？即有可疑。且依上訴人所檢附之單據 ，其中諸多單據之買受人均非上訴人，甚至完全未載買受人



或業主為何人，並有發票所載買受人全非上訴人者，甚至上 訴人亦自承相關費用係由上訴人之負責人所支付，而非上訴 人支付，況且，上訴人至今仍不願提出其財務報表，顯見， 上訴人公司根本未支出該等裝潢費用。
⒊至上訴人公司另稱有搬遷費用損害損失等，然與本件無關。 ㈥爰依民法第767條之規定及系爭租約第4條第5項及第8條第5 項約定，聲明請求上訴人恩諾公司應將系爭租賃物騰空遷讓 返還予原告；上訴人應連帶自97年10月1日起至遷讓返還系 爭租賃物之前一日止，按日給付被上訴人14,410元。二、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）則以： ㈠被上訴人終止系爭租約不合法，上訴人毋庸遷讓返還系爭房 屋：
⒈上訴人與被上訴人簽約承租系爭租賃物之初，即考量以上訴 人當時所需投入鉅額資金成本費用，並綜合系爭租賃物之周 遭環境及交通便利等情，評估需時6年始能漸次回本進而獲 利，且因系爭租賃物有銀行貸款，銀行不同意租賃期間超過 2年之故，兩造始簽立為期6年之系爭3份租約。因此，系爭 租賃契約書第2條第2項約定：「租賃期間如甲方（即上訴人 ）需使用或處分租賃標的物時，得提出終止本契約之要求， 惟應於參個月前以書面通知乙方（即上訴人），經雙方協商 處理，乙方除有正當事由外，應同意甲方提前終止本契約； 租賃期間如乙方因業務等因素無法租賃時，亦應於參個月前 以書面通知甲方，租金計算至乙方將本約租賃標的物點還於 甲方之日為止。」，係指若有一方欲提前終止租約，則應經 過協商程序，被上訴人若欲提前終止時，至少需賠償上訴人 恩諾公司之裝潢損失與搬遷費用以及協商搬遷時間，若協商 不成、未補償損失或搬遷場地有問題等情況下，即為租賃契 約第2條第2項之「正當事由」，上訴人恩諾公司有權拒絕提 前終止契約，因此，被上訴人在未賠償上訴人前，其提前終 止系爭租約並不合法。
⒉另被上訴人並無需使用或處分系爭租賃物之情形，亦不得依 系爭租賃契約第2條第2款終止租約。蓋經上訴人求證，被上 訴人以假執行迫使上訴人遷讓返還系爭租賃物後，系爭租賃 物目前對外名為「ARKI GALERIA．築空間」及「ARKI CAFE ．閱讀譯」，地下1樓絕大部分空間均屬閒置狀態，地下2樓 則完全未開放，故被上訴人實無收回系爭租賃物之必要性， 實則據上訴人所知，被上訴人係在更換負責人後，其負責人 認為系爭租賃物之出租價格過低，方要求終止系爭租約。 ㈡退步言之，縱認被上訴人需使用或處分系爭租賃物，但以被 上訴人目前之使用方法及狀態，其所獲之利益顯然遠低於出



租予上訴人之價值，而其終止租約及假執行之結果，則造成 上訴人等多家公司租金成本增加、裝潢及搬遷成本、商譽及 業務損失等巨大之損害，被上訴人終止租約及假執行等作為 顯係以損害上訴人為目的，而有違民法第148條之誠信原則 。
㈢上訴人依民事訴訟法第395條第2項規定，請求被上訴人返還 因假執行所受損害共計12,432,815元，茲述明請求項目與金 額如下：
⒈雙方原承租面積及租金換算，上訴人因被上訴人假執行遷離 系爭房屋後，在原租賃期間內所增加之租金損害計算為7,74 3,960元：
①臺北市中正區○○○路○段2號地下1層建物之登記面積為總 面積1526.67㎡，而該建物之共用部分面積則為347.0053㎡ （計算式為：6077.15㎡×571/10000，四捨五入至小數點後 第四位，以下均同）。雙方簽約時認定之租賃範圍為淨室內 面積約262坪，即866.1170㎡，依比例計算上訴人承租部分 所佔共用部分面積則為196.8645㎡（計算式為：866. 117÷ 1526.67×347.0053㎡≒196.8645㎡），而上訴人承租上開 建物應付之月租金為288,200元，按面積換算為每月每平方 公尺271.1242元（計算式為：288,200元÷〔866.1170㎡＋ 196.8645㎡〕≒271.1242元/㎡）。 ②上訴人遭假執行強制遷出後，改承租門牌號碼臺北市大安區 ○○○路4段212號6樓、面積56坪即185.1242㎡之建物，租 金由98年至102年期間分別為每月84,700元、84,700元、86, 000元、86,000元（101年5月14日後之租金應隨物價指數調 整，惟上訴人先依前一年度租金計算），及門牌號碼為臺北 市大安區○○○路○段212號8樓、面積201坪即664.4638㎡之 建物，租金分別為每月301,265元、301,265元、305,972元 、305,972元（101年5月14日後之租金應隨物價指數調整， 惟上訴人先依前一年度租金計算），換算為每月每平方公尺 租金如下：
⑴98年10月15日至100年5月14日期間，每月每平方公尺租金為 ：454.2967元（計算式：（84,700元+301,265元）÷（185. 1242㎡+664.4638㎡）≒454.2967元/㎡）。 ⑵100年5月15日至102年1月14日期間，每月每平方公尺租金為 ：461.3672元（計算式：（86,000元＋305,972元）÷（185 .1242㎡＋664.4638㎡）≒461.3672元/㎡）。 ③承上，上訴人因被上訴人假執行而需另覓營業處所，以原承 租範圍相同之面積（即1062.9815㎡）所致之租金增加之損 害為7,743,960元（自應付租金之98年10月15日起計算至原



租約到期日之102年1月14日止）：
⑴98年10月15日至100年5月14日期間，每月194,708.9788元（ 計算式為：（454.2967元/㎡－271.1242元/㎡）×（866.11 70㎡＋196.8645㎡）≒461.3672元），總額則為3,699,470. 5972元（計算式為：194,708.9788元×19月＝3,699,470.59 72元）。
⑵100年5月15日至102年1月14日期間，每月202,224.479元（ 計算式為：（461.3672元/㎡-271.1242元/㎡）×（866.117 0㎡+196.8645㎡）≒461.3672元），總額則為4,044,489.58 元（計算式為：202,224.479元×20月＝4,044,489.58元） 。
④以上合計為7,743,960元。
⒉上訴人因假執行所受之裝潢費用之損害為4,076,311元： ①經上訴人覓得實際支付單據及憑證後，核算請求金額應變更 為4,579,663元。
②電機設備部分，其中可拆卸或取回重複使用之物品如電腦及 電腦軟體等部分之價格97,327元，上訴人捨棄該部分，請求 金額為9,199元。
③辦公室設備部分，桌椅及資源回收桶等物品係屬可取回重複 使用者，上訴人捨棄192,500元，請求金額為82,500元。 ④雜項部分，上訴人保留對檢測室DVD檯、線材工具、閱覽室 支架、線材、喇叭、空調計時器、30磅冷氣馬達、門禁系統 、水錶、電腦周邊、公文櫃等已添附於建築物上，非破壞難 以分離或拆卸後無法重複使用之物品之請求213,525元，請 求金額為75,247元。
⑤綜上，上訴人就裝潢費用損失請求之金額為4,076,311元。 ⒊違約金、執行費、鑑定費及垃圾清運費等其他損害： ①上訴人因被上訴人聲請假執行，且依原審判決給付被上訴人 每日1萬元之違約金金額共計271萬元、強制執行程序之執行 費143,234元、鑑定費4,500元等，以及在被上訴人要求下， 又給付違約金302,610元及清運費46,000元，在扣除上訴人 已繳納之租金2,017,400元及履約保證金576,400元後，上訴 人因被上訴人之假執行而增加之損害為612,544元（計算式 為：2,710,000＋143,234＋4,500＋302,610＋46,000－2,01 7,400－576,400＝612,544），上訴人並已開立支票給付被 上訴人。
②本件為往取債務，被上訴人要求上訴人租金給付遲延之違約 金302,610元部分，實係被上訴人在上訴人先前已交付之支 票全部到期並兌現完畢後，未依法定方式向上訴人收取續期 租金，亦未另為催告或通知，故上訴人雖未按期給付，仍不



可歸責於上訴人。
③兩造於98年6月29日點交系爭租賃物時，已約定房屋內之動 產、物品由被上訴人自行負責處理，故被上訴人自不應向上 訴人收取點交時之清運費46,000元。
⒋綜上，被上訴人應給付上訴人之假執行損害賠償金額為12,4 32,815元（7,743,960＋4,076,311＋612,544＝12,432,815 ）。
三、原審判決上訴人即附帶被上訴人應將系爭租賃物騰空遷讓交 還被上訴人即附帶上訴人，並自97年10月1日起至遷讓返還 上開房屋之前一日止，按日連帶給付被上訴人即附帶上訴人 10,000元；被上訴人即附帶上訴人其餘之訴及假執行之聲請 均駁回。上訴人即附帶被上訴人就敗訴部分不服，提起上訴 ，並依民事訴訟法第395條第2項請求因假執行所受之賠償， 上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄；⒉上開廢棄部 分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回，被上訴 人應給付上訴人12,432,815元，及自變更上訴聲明暨上訴理 由（三）狀送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率 5% 計算之利息。被上訴人關於上訴之答辯聲明為：上訴駁 回。另被上訴人提起附帶上訴，附帶上訴聲明：⒈原判決不 利於附帶上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，附帶被上訴人 應連帶自97年10月1日起至98年6月28日止，按日再給付附帶 上訴人4,41 0元；願供擔保請准宣告假執行。而上訴人即附 帶被上訴人關於附帶上訴之答辯聲明為：附帶上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人所有系爭租賃物於96年4月4日出租予上訴人恩諾公 司（原名維霓家族有限公司），雙方簽訂系爭租賃契約書三 份，並以上訴人黃維霓為上訴人恩諾公司之連帶保證人，租 期分別自96年1月15日起至98年1月14日止、98年1月15日起 至100年1月14日止及100年1月15日起至102年1月14日止，租 期前後連續，且該三份租約，除各份租約之每月租金分別為 288,200元、296,846元及305,000元、違約金數額及被上訴 人於第一份租賃契約書期間即96年1月15日起至98年1月14日 止，給予上訴人三個月免租金優惠外，其餘條款無論於排序 、文字內容均屬相同，實為一份為期6年之定期租賃契約之 情。此有有系爭三份租約、建物登記謄本可證（見原審卷第 7至12、84至94、21頁）。
㈡上訴人於96年6月13日以擬將系爭租賃物收回自用，依系爭 租約第2條租賃期間第2項約定，通知上訴人恩諾公司將於97 年9月30日提前終止租約，雙方經協商不成後，上訴人復於 97年9月18日催告上訴人恩諾公司將於97年9月30日終止租約



，且被上訴人亦以98年2月19日之民事追加聲明暨準備（二 ）狀向上訴人為於98年5月20日終止98年1月15日起至100年1 月14日止及100年1月15日起至102年1月14日止之二份租約之 意思表示。此亦有被上訴人97年6月13日函及97年9月18日存 證信函（分別見原審卷第13、19、20頁）、兩造97年7月30 日會議記錄、上訴人恩諾公司所提損失明細表總計13,783,5 00元（分別見原審卷第14至18頁）可憑。 ㈢被上訴人以原審判決所宣告之假執行為執行名義，聲請強制 執行，經本院98年度司執字第28956號強制執行事件實施強 制執行，上訴人恩諾公司於98年6月29日，將系爭租賃物騰 空遷讓返還予被上訴人之情，業經本院調閱98年度司執字第 28956號強制執行查明無訛，並有房屋點交書可佐（見本院 卷二第8頁）。
㈣上訴人除遷讓系爭租賃物外，因被上訴人聲請假執行，故另 依原判決給付被上訴人每日1萬元之違約金金額共計271萬元 、強制執行程序之執行費143,234元、鑑定費4,500元，且依 被上訴人要求，給付違約金302,610元及清運費46,000元， 因此，以扣除上訴人已繳納之租金2,017,400元及履約保證 金576,400元後，上訴人再給付被上訴人612,544元，上訴人 並已開立支票支付之乙情。亦有協議書及支票均影本各1份 可考（見本院卷二第6、7頁）。
五、被上訴人主張其業已依租賃契約書第2條第2項約定提前終止 租約，上訴人拒不遷讓返還系爭租賃物，乃訴請上訴人遷讓 返還系爭租賃物，且依約給付違約金，上訴人則以前詞置辯 。是本件爭點為：被上訴人依租賃契約書第2條第2項約定提 前終止租約是否有理由？是否有權利濫用，違反誠信原則？ 被上訴人請求上訴人給付違約金是否有理由？違約金是否有 過高之情事？上訴人主張因被上訴人假執行所受之損害賠償 是否有理由？若有理由，則損害賠償數額應為若干？茲分述 如下：
㈠被上訴人依租賃契約書第2條第2項約定提前終止租約是否有 理由？
系爭租賃契約書第2條第2項約定：「租賃期間如甲方（即被 上訴人）需使用或處分租賃標的物時，得提出終止本契約之 要求，惟應於參個月前以書面通知乙方（即上訴人），經雙 方協商處理，乙方除有正當事由外，應同意甲方提前終止本 契約；租賃期間如乙方因業務等因素無法租賃時，亦應於參 個月前以書面通知甲方，租金計算至乙方將本約租賃標的物 點還於甲方之日為止。」（見原審卷第8頁），被上訴人主 張其於3個月前通知上訴人恩諾公司，其擬使用系爭租賃物



作為展示空間而於97年9月30日終止系爭租約，詳如前述， 上訴人則辯稱被上訴人並無收回系爭租賃物使用之必要，假 執行後亦未實際使用，且雙方就搬遷時間協商不成、未補償 損失或搬遷場地有問題等情況下，即為系爭租約第2條第2項 之「正當事由」，上訴人恩諾公司有權拒絕提前終止契約， 被上訴人終止契約並無理由。經查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解，有最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參照 。
⒉觀諸系爭租約第2條第2項約定之文義，被上訴人若需使用或 處分系爭租賃物時，應於3個月前通知上訴人，雙方協商處 理終止租約之相關事宜，上訴人除有正當事由外，應同意被 上訴人提前終止本契約，亦即上訴人有正當事由且拒絕同意 時，被上訴人即不得提前終止租約，此由證人即代表上訴人 與被上訴人簽立系爭租約之林鶴洋，提出96年2月2日、96年 2月8日及96年2月15日電子郵件（見本院卷二第269至295頁 ），及證稱此等分別是被上訴人所提關於系爭租賃之最原始 草約、上訴人修改之版本以及被上訴人最後修改之版本（見 本院卷二第267、268頁），其中關於第2條第2項約定之條文 分別為：
①最原始草約第2條第2項：「租賃期間如甲方（即被上訴人） 需使用或處分租賃標的物時，可提前終止本契約之要求，惟 應於參個月前以書面通知乙方；……。」（見本院卷二第27 1頁）。
②上訴人修改之版本2條第2項約定：「租賃期間如甲方需使用 或處分租賃標的物時，得提出終止本契約之要求，惟應於參 個月前以書面通知乙方，經雙方協商，並取得乙方之同意， 可提前終止本契約；……。」（見本院卷二第280頁）。 ③被上訴人最後修改之版本即目前系爭租約第2條第2項約款（ 見本院卷二第289頁）。
是從上所述訂約過程，亦足佐證，上訴人需有正當事由，始 得拒絕同意被上訴人提前終止系爭租約。
⒊被上訴人有於3個月前通知上訴人終止租約，且雙方有經協 商程序，惟協商不成之情，亦詳如前述，又被上訴人主張系 爭台開信託大樓地下2樓即將與臺北市捷運系統南港線CN253 B標地下行人廣場出入口相連通，其擬將台開信託大樓地下1 樓即系爭租賃物所在、2樓作一整體設計規劃，成立以智慧



城市科技應用為核心的感知網路體驗館「U－home」及文化 創意平台「築空間」，作為企業形象與業務展示會場，被上 訴人業於系爭租賃物設置2個複合式藝廊及U化展示空間，舉 辦與建築文化、風格設計有關之展覽、講座及活動之情，並 提出被上訴人公司98年度年報及依加值型及非加值型營業稅 法第35條第1項申報之98年11月至100年2月營業人銷售額與 稅額申報書為憑（見本院卷二第390至405頁），堪認被上訴 人確實有使用系爭租賃物之需要。
⒋關於上訴人可以拒絕同意被上訴人提前終止租約之「正當理 由」所指為何？
①證人古秋雄於本院準備程序具結證稱：「我是前台開公司總 經理，已經離職1年多。」、「（問：3份的租賃合約共6年 的要求是否是承租人的要求？）據承辦人告知是承租人的要 求。」、「（問：協商的項目？）主要是搬遷的期間、何時 騰空租賃物、有無欠租等。」、「（勘驗上證8會議錄音譯 文）是我的聲音沒有錯。」、「（問：租賃契約第2條第2項 所說『乙方除有正當事由外』，當初公司承辦人有無跟你解 釋過正當事由的內容？）有，內容就是剛剛我說，因為上訴 人裝潢花很多錢，如果一承租就終止租約，裝潢會有損失， 希望台開對上訴人有補償。」、「（問：補償的內容是否侷 限於裝潢損失？）裝潢折舊後的損失、必要的搬遷費用。」 、「（問：有無包含上訴人另外承租其他租賃標的物所生租 金上漲的損失？）沒有，因為租金可能上漲可能下跌。」等 語（見本院卷二第324至326頁），以及參諸證人古秋雄於98 年1月會議中提及：「…當時考慮裝潢，我特別強調，看以 後重新裝潢的損失，所以才加這個但書…就2年折舊扣掉… 我們的底線當初講的很清楚，就是你的裝潢還有延伸的東西 ，包括搬遷還有你認為可能要通知的損失，你計算一下，這 個數字加這個數字，我的認知是這樣…。」，此有該次會議 錄音光碟及其部分譯文在卷可佐（即上證8，見本院卷一第2 17至219頁）。
②證人吳錫昌於本院準備程序證稱：「我在台開公司服務，擔 任高級專員，從88年6月迄今。」、「（問：租賃契約第2條 第2項提到正當事由是什麼意思？）…我認為這個案子經 過雙方公司很多人確定，所以正當事由不是由我或林鶴洋定 義…。契約是李火龍修訂的，不是我寫的，我是將上訴人 需要修訂的條文轉給法務，再把我們法務修訂的版本轉給上 訴人，因為契約不是我寫的，我沒有辦法解釋正當理由是什 麼。正當事由之前林鶴洋說是要經過上訴人公司同意，才可 終止租約，但是林鶴洋的解釋是不可能的，因為我不可能跟



林鶴洋解釋說要經過上訴人公司同意才可以終止租約，林鶴 洋的解釋是錯誤的…。」、「（問：法務人員為何修訂第三 版本，是否瞭解？）這是折衷的版本，修正上訴人要求的版 本，被上訴人沒有辦法接受，所以被上訴人修訂一個公司可 以做最大讓步的契約版本。」等語（見本院卷二第326至327 頁）。
③證人陳賜培於本院準備程序證稱：「（問：與維霓公司談租 約是何人？）主要是我的上司黃飛豪。」、「（問：台開公 司要求終止租約時，就終止租約的部分，有無經過內部開會 或是與維霓公司一起開會，討論終止的條件？）當初我已經 在行政部當副理，當初第一個時間董事長提出要向維霓收回 房子的時候，是由我第一次去重慶南路1段2號地下室跟維霓 家族開第一次協調會，當時去的時候還有一個人林立斌現在 也在法庭，開會結束後，我們將案子簽給上面，因為維霓家 族提出的賠償條件台開也無法接受，所以協調會就到這裡， 之後的協調會就不是我參加。」、「（問：召開協調會的時 候，台開公司有無表示意願賠償維霓公司損失？）不確定， 因為台開有談到賠償金額很難敲定，沒有一定數額，台開一 直要求維霓提供正確的賠償數額，台開有意願賠償，只是額 度沒有交集。」等語（見本院卷二第265至267頁）。 ④證人林鶴洋於本院準備程序證稱：「當初我們有要求是否把 賠償的條件寫在上面，但是台開的解釋是這樣比較保障我們 ，因為正當事由除了賠償外，還有場地搬遷尋找的困難，所 以台開說如果場地沒有找到，這也是正當理由，可以不用搬 遷，所以在之後解約的協商中，台開公司積極提供給我們各 式各樣的場地資料，就是他們知道這是正當事由的原因，但 是場地我們都不滿意。古秋雄、台開董事代表葛樹人在協商 過程中，也明確表達願意賠償我們金額，可是不知道為什麼 就進入了法院的程序。」、「（問：96年2月15日這份合約 所謂的正當事由所指為何？）包括給我們時間尋找合適的場 地及賠償的問題。應該是說在能夠賠償給我們，並且協助我 們順利的可以有另一個營運的地點這件事情。賠償金額也要 經過上訴人同意。若隨時可以終止，不用有三次信件的往返 。」、「應該是說如果被上訴人沒有考量到上訴人的損失跟 需要，上訴人是可以不搬的。」等語（見本院卷二第267、2 68頁）。
⒌查兩造簽約前對於被上訴人提前終止租約可能造成上訴人裝 潢損失，被上訴人給予合理補償有所共識之情，亦為被上訴 人於其97年7月18日97營運租售字第002045號函中記載明確 （見原審卷第116頁），且依證人古秋雄之證述及渠於會議



錄音譯文中，亦提及當初兩造有被上訴人提前終止租約，給 予裝潢折舊後損失之補償之共識。至於搬遷費用，因無論上 訴人是否於租期屆滿時搬遷，均需支付搬遷費用，而租金差 額部分，因地點不同，難以比較，且據證人古秋雄之證述， 兩造並無補償租金差額之共識，是被上訴人提前終止租約， 上訴人之主要損害為裝潢部分之費用。是堪認兩造有共識於 被上訴人提前終止租約時，應給予上訴人之裝潢折舊後損失 之補償。又兩造於被上訴人通知提前終止租約後，即進行多 次協調會，亦據證人陳賜培證述如前，且有會議記錄可稽（ 見原審卷第14至16頁），而上訴人當時提出之賠償金額高達 13,783,500元，項目包括裝潢及重新裝潢預估材料裝潢成本 漲價差額補償、搬遷費用及搬遷造成之業務損失、租金差額 補償、名片地址變更印刷費用，有上訴人97年8月25日函可 稽（見原審卷第17、18頁），嗣兩造就賠償數額並無達成協 議，且上訴人自承其裝潢部分之損失為4,076,311元（見本 院卷二第375頁），折舊後為2,377,848元（見本院卷二第24 2頁），因此，被上訴人最多合理補償上訴人之金額為2,377 ,848元。
⒍綜上證人證述、會議錄音譯文及前開被上訴人97年7月18日 函等所載，參照系爭租約第2條第2項簽立之經過，足見雙方 之真意是被上訴人並非無條件可以隨時提前終止系爭租約， 但亦非被上訴人提前終止租約需經上訴人之同意始得為之， 而是上訴人在有正當理由時始得拒絕同意被上訴人之提前終 止租約，且被上訴人提前終止租約，勢必會造成上訴人裝潢 費用等損失及可能3個月內尚無法覓得與系爭租約相似條件 之合適場地，此乃兩造於締約時即已預見，亦是上訴人要求 租賃期間6年之主要原因，因此，若被上訴人不同意上訴人 請求賠償之金額及上訴人未覓得其認為合適場所前，即認上 訴人有拒絕同意之正當理由，實與被上訴人提前終止租約需 經上訴人之同意無異，殊非兩造之真意，且賠償裝潢費用及 找尋合適搬遷場地，性質上係終止租約後之後續處理問題， 何況兩造對於被上訴人提前終止系爭租約對於裝潢折舊後之 損失予以上訴人合理補償，亦有共識，而裝潢折舊後損失至 多為2,377,848元，上訴人卻要求高達13,783,500元之賠償 ，雙方因此未能達成協議，亦難認是上訴人拒絕提前終止租 約之正當理由，是以「正當理由」應是指提前終止租約上訴 人會受有裝潢費用等損失及3個月內無法覓得與系爭租約相 似條件之合適場地以外之事由，且雙方對於裝潢折舊後損害 之補償未成達成協議，上訴人亦有可歸責之事由，從而，上 訴人以受有裝潢、租金差額等損失未受補償及短期內無法覓



得合適場地，拒絕同意提前終止租約，自非屬正當理由，而 上訴人復未能舉證證明其有何其他正當理由，得以拒絕同意 被上訴人提前終止租約，自應認本件被上訴人於97年6月間 通知於97年9月30日終止系爭租約為有理由，是以系爭租約 業於97年9月30日終止。
㈡本件被上訴人提前終止租約是否有權利濫用，違反誠信原則 之情事？
按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，民 法第148條定有明文。查被上訴人提前終止租約，上訴人之 主要損害為裝潢部分之費用，且兩造有共識於被上訴人提前 終止租約時，應給予上訴人之裝潢折舊後損失之補償，已詳 如前述，因此，被上訴人於為期6年之租約，依約於經過約1 年9月後即提前終止，因有前開補償之共識，故無權利濫用 ，或違反誠信原則之情事。
㈢被上訴人請求上訴人給付違約金是否有理由？違約金是否有 過高之情事？
⒈按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行