加倍返還定金
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,100年度,35號
TPDV,100,重訴,35,20110616,2

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臺灣臺北地方法院民事判決       100年度重訴字第35號
原   告 香港商捷時海外貿易有限公司台灣分公司
法定代理人 蕭靜芳
訴訟代理人 史馨律師
      林炎平律師
被   告 峙慧投資顧問股份有限公司
法定代理人 黃慧娟
訴訟代理人 黃虹霞律師
上列當事人間請求加倍返還定金事件,本院於中華民國100年6月
2日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰萬元,及自民國九十九年十一月十九日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾萬元供擔保後,得假執行。但被告以新臺幣伍佰萬元,為原告預供擔保,得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明為:「 一、被告應給付原告新臺幣(下同)1000萬元及自訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。二、願供 擔保請准宣告假執行。」,嗣於民國100年2月18日具狀將請 求金額變更為500萬元,原告所為訴之變更,核屬減縮應受 判決事項之聲明,揆諸前揭說明,尚無不合。
貳、實體方面:
一、原告主張:被告與訴外人中信房屋中正寧波加盟店年代不動 產有限公司(下稱年代公司)於99年9月10日簽訂專任委託 銷售契約書,由被告委託年代公司仲介銷售其所有之如附表 所示不動產(下稱系爭不動產),委託銷售價額為5億2千萬 元。原告經由訴外人中信房屋板橋江翠加盟店右成不動產經 紀有限公司(下稱右成公司)營業員之仲介及帶看後,於同 日即99年9月10日簽署附停止條件定金委託書(下稱系爭定 金委託書)向被告提出購買要約,並於同日給付支票號碼為 AE0000000、發票日為99年9月10日、受款人為被告、付款人 為臺灣銀行中崙分行、面額500萬元之支票(下稱系爭支票 )作為定金,由右成公司保管,被告並於99年9月13日簽認 系爭定金委託書,同意依承購條件出售。是兩造對買賣標的 物及價金均已達成合意,買賣契約業已成立生效,並不以簽



定書面買賣契約為必要,被告自應依上開合意出售條件將系 爭不動產出賣予原告。而依「修正營業稅法實施注意事項」 第3條第1項規定,系爭不動產之委託銷售價格應包含營業稅 在內,況且被告簽認之系爭定金委託書中,亦未載明委託銷 售價格須外加5%營業稅,足見委託銷售價格已包含5%營業稅 在內。詎被告於買賣契約成立後竟要求原告須另外負擔5%營 業稅,以不合理方式變相增加買賣契約之價金,致兩造無法 簽訂書面不動產買賣契約書。又本件係因被告違約不賣,不 依約定價款與原告簽訂不動產買賣契約書,依系爭定金委託 書第2條第3項約定,被告須加倍返還定金予原告。縱認系爭 定金委託書性質上為預約,買賣契約尚未成立,無礙於原告 本件依系爭定金委託書第2條第3項約定之請求。爰依系爭定 金委託書第2條第3項約定提起本件訴訟。並聲明:㈠被告應 給付原告500萬元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止,按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以:系爭不動產總價高達5億2千萬元,除買賣標的物 外,兩造就買賣價金是否包含營業稅、價金如何分期給付、 系爭不動產何時過戶及交付、是否辦理貸款、稅費負擔如何 分配等事項均未達成合意;又原告開立之系爭支票係交付予 右成公司保管,未實際支付予被告,而依系爭定金委託書第 2條第6項約定兩造尚須於7日內簽訂不動產買賣契約書,足 見兩造就系爭不動產僅成立買賣預約,原告自不得以買賣契 約已成立,向被告請求加倍返還定金。再者,兩造均為營業 人,依加值型及非加值型營業稅法(下稱營業稅法)第14條 、第15條及第16條規定,營業稅由出賣人在銷售貨物時向買 受人收取,而系爭不動產買賣總價並未載明包含營業稅,被 告自得向原告收取5%營業稅,惟兩造對此認知不同,致無法 簽訂不動產買賣契約書,並非係被告違約,是不動產買賣契 約係因不可歸責雙方事由致未能成立,自無系爭定金委託書 第2條第3項約定適用,原告不得依該條約定請求加倍返還定 金。縱認原告請求加倍返還定金有理由,該違約金亦屬過高 ,應予酌減等語,資為抗辯。並聲明:㈠原告之訴及假執行 聲請均駁回。㈡如受不利判決,請准供擔保免假執行。三、兩造不爭執事項:
㈠被告與年代公司於99年9月10日簽訂專任委託銷售契約書, 由被告委託年代公司仲介銷售其所有之系爭不動產,委託銷 售總價為5億2千萬元(本院卷第12頁至第17頁)。 ㈡原告於99年9月10日簽署系爭定金委託書向被告提出購買要 約,並於同日給付系爭支票作為定金,由右成公司保管,嗣 被告亦於99年9月13日簽認系爭委託書,同意依承購條件出



售(本院卷第28、29頁)。
㈢原告於99年10月1日以臺北北門郵局第3351號存證信函催告 被告於函到起3日內出面簽訂不動產買賣契約,逾期未履行 ,即依法解除買賣契約;被告業已於99年10月4日收受該存 證信函(本院卷第30頁至第35頁)。
㈣原告及99年10月12日以臺北民權郵局第2022號存證信函表示 解除兩造間之買賣契約;被告業已於99年10月14日收受該存 證信函(本院卷第36頁至第40頁)。
四、得心證之理由:
本件原告主張被告與年代公司於99年9月10日簽訂專任委託 銷售契約書,委託年代公司仲介銷售其所有之系爭不動產, 委託銷售價額為5億2千萬元,原告經由右成公司營業員之仲 介及帶看後,於同日即99年9月10日簽署系爭定金委託書向 被告提出購買要約,並於同日給付系爭支票作為定金,由右 成公司保管,被告並於99年9月13日簽認系爭定金委託書, 同意依承購條件出售,兩造對買賣標的物及價金均已達成合 意,買賣契約業已成立生效,詎被告於買賣契約成立後竟要 求原告須另外負擔5%營業稅,以不合理方式變相增加買賣契 約之價金,致兩造無法簽訂書面不動產買賣契約書,依系爭 定金委託書第2條第3項約定,被告自應加倍返還定金予原告 ,則為被告所否認,並以前詞置辯,是本件所應審究者為: ㈠兩造就系爭不動產是否業已成立買賣本約?抑或僅成立買 賣預約?㈡被告要求原告應負擔5%之營業稅是否構成違約情 事?亦即原告依系爭定金委託書第3條第2項約定請求被告應 加倍返還定金,是否有理由?茲分別論述如下: ㈠兩造就系爭不動產僅成立買賣預約:
按契約有預約與本約之分,兩者異其性質及效力,預約權利 人僅得請求對方履行訂立本約之義務,不得逕依預定之本約 內容請求履行,又買賣預約,非不得就標的物及價金之範圍 先為擬定,作為將來訂立本約之張本,但不能因此即認買賣 本約業已成立,最高法院61年台上字第964號判例要旨可資 參照。而當事人間,除標的物及價金外,尚約定將買賣價金 之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者 ,衡諸契約自由原則,應非法所不許,最高法院84年台上字 第2295號裁判要旨亦可參照。經查,兩造間所簽訂之系爭定 金委託書內容略為:「買方香港商捷時海外貿易有限公司台 灣分公司為購買下列標示之不動產特委託受託人居間代理向 賣方傳達購買意願。第壹條、不動產標示:即系爭不動產。 第貳條、承購條件:一、承購總價及支付方式:承購總價為 新臺幣伍億貳仟萬元整。第一期簽約備證,買方應支付總價



款之__%。第二期簽約備證翌日起算7個工作日內或土地增 值稅單核下三日內,買方應支付總價款之10%。第三期尾款 ,買方應支付總價款之10%。上述各期價款買方同意以現金 或當日期支票一次支付,尾款則配合貸款核撥支付,若貸款 額度不足支付尾款時,不足部分買方應於完稅前以現金補足 。...三、附停止條件定金及其效力:簽署本委託書之同時 ,買方願支付上述承購總價百分之二支付停止條件定金伍佰 萬元整(不另立收據),作為受託人居間向賣方洽談承購條 件之用。...六、賣方簽認出售後,買賣已成立,買賣雙方 應在翌日起算七日內完成簽訂不動產買賣契約書,賣方並同 意由中信房屋仲介股份有限公司指定之特約地政士(代書) 辦理一切產權過戶之事宜。」(本院卷第28頁),可知兩造 雖就買賣標的物即系爭不動產及買賣價金已為約定,惟就買 賣價金應如何支付部分,僅記載兩期之支付方式,支付金額 均僅為買賣總價之10%,至其餘扣除定金外之買賣價金應如 何支付,則未有約定,難認兩造已就買賣價金之支付方式為 約定,況且系爭不動產之買賣總價高達5億2千萬元,就此鉅 額之價金,清償之時、地或給付方法為何自對雙方權義影響 至關重大,然系爭定金委託書對於買賣契約之其餘具體內容 ,例如付款方法、系爭不動產何時辦理所有權移轉登記、系 爭不動產何時交付、是否辦理貸款等事項,並未為約定,單 憑系爭定金委託書之內容尚不能據為履行而達成訂約之目的 ,而兩造復已於系爭定金委託書第2條第6項明確約定「買賣 雙方應在翌日起算七日內完成簽訂不動產買賣契約書」,雙 方將來尚有訂立本約之必要。是以,雙方簽立系爭定金委託 書僅屬預約之性質,尚不能因此即認系爭不動產之買賣本約 業已成立。
㈡被告要求原告應負擔5%之營業稅係屬違約不賣,原告得請求 被告應加倍返還定金:
⒈按銷售貨物或勞務之營業人為營業稅之納稅義務人,而營業 人係指以營利為目的之公營、私營或公私合營之事業,加值 型及非加值型營業稅法(下稱營業稅法)第2條第1款、第6 條第1款分別定有明文。次按營業人銷售貨物或勞務,除本 章第2節另有規定外,均應就銷售額,分別按第7條或第10條 規定計算其銷項稅額,尾數不滿通用貨幣1元者,按四捨五 入計算;銷項稅額,指營業人銷售貨物或勞務時,依規定應 收取之營業稅額。營業人當期銷項稅額,扣減進項稅額後之 餘額,為當期應納或溢付營業稅額;進項稅額,指營業人購 買貨物或勞務時,依規定支付之營業稅額。第14條所定之銷 售額,為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價,包括營



業人在貨物或勞務之價額外收取之一切費用;但本次銷售之 營業稅額不在其內。營業稅法第14條、第15條第1項、第3項 及第16條第1項分別亦有明文。而依財政部75年3月12日財政 部臺財稅第0000000號含及77年6月28日財政部臺財稅第7706 58411號函公布之「修正營業稅法實施注意事項」第3條第1 項規定營業人銷售貨物或勞務之定價應內含營業稅,無論買 受人為營業人或非營業人,其開立發票之總金額均屬一致, 差別只在於是否將稅額單獨列出(本院卷第99頁)。又買賣 雙方如有簽訂合約者,其合約價格是否包含營業稅及營業稅 應由何人負擔,依契約自由原則,宜由雙方協議決定,至於 統一發票之開立,仍依上開規定辦理,並由銷售貨物或勞務 之營業人依法繳納營業稅。是營業稅雖應由營業人負責繳納 ,惟其稅額則附加於營業人所出售之貨品「定價」內,由買 受人負擔。亦即一般買賣交易過程中,除買賣雙方另有約定 外,出賣人所提出之出售價格(定價),即已將該次買賣之 營業稅額計算在內,如買受人同意買受後,其所交付之買賣 價金自已包含應負擔之營業稅額,要無依該次買賣價額另行 再計營業稅之餘地。
⒉復按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任 ,民事訴訟法第277條前段定有明文。承如前所述,除買賣 雙方另有約定外,營業人銷售貨物之定價均應內含營業稅在 內,而本件被告辯稱系爭定金委託書之買賣價金5億2千萬元 不含營業稅在內,自應由被告就該事實負舉證之責。經查, 系爭定金委託書第2條第1項約定:「承購總價及支付方式: 承購總價為新臺幣伍億貳仟萬元整。」(本院卷第28頁), 並未寫明上開承購總價不含營業稅,揆諸前揭規定及說明, 此一買賣價金即應包含營業稅在內;再由系爭定金委託書全 文觀之,亦未有任何營業稅應外加而非內含之記載或約定, 而本件系爭不動產之買賣價金高達5億2千萬元,其中應徵營 業稅之房屋價金部分,營業稅高達數百萬或千萬,並非小數 ,倘被告認本件買賣價金之營業稅應外加,自應於系爭定金 委託書中清楚載明,然本件系爭定金委託書均無此記載,已 難認兩造已有營業稅應外加之約定。況且,被告所營事業包 含不動產買賣業(本院卷第50頁),而兩造均為營利事業法 人,對於本件買賣有營業稅及應開立發票等事項自難諉為不 知。再者,證人即被告前委任之大師商仲業務員葉玲玲雖於 100年3月25日到庭具結證稱:「被告委託出售時,是以實拿 的觀念。」,然亦證稱:「(問:證人與原告仲介接觸的過 程中,買方仲介有無告訴證人營業稅含在買賣價格裡面?) 當時並沒有講到,因為服務費太少,所以一直與賣方在談服



務費的事情。」、「(問:一直到定金委託書簽立之前,證 人有無跟賣方提到過關於營業稅要由賣方負擔?)沒有。」 、「(有無與賣方討論營業稅的問題?)一直以來我們都沒 有提到營業稅、發票的問題。」、「(問:證人有無向買方 表示過成交價不含稅?)沒有。我們比較在意的是服務費的 問題。」(本院卷第148頁反面、第149頁),足見兩造在簽 訂系爭定金委託書前從未討論到營業稅或開立發票之問題, 自難認兩造就營業稅之負擔另有約定。此外,被告復未舉證 證明兩造於簽訂系爭委託書前,即已有買賣價金5億2千萬元 應外加營業稅之約定,則回歸法律規定及一般買賣交易過程 ,兩造合意之買賣價金5億2千萬元(定價),即已將該次買 賣之營業稅額計算在內。
⒊再查,依系爭定金委託書第2條第3項約定:「附停止條件定 金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時, 即生定金效力,買賣契約已成立。若買方違約不買,則不得 請求返還定金;若賣方違約不賣,則所收定金(包含本委託 書受託人代收者)應由賣方加倍返還買方。」(本院卷第28 頁),可知被告應加倍返還定金予原告之情形,限於被告有 「違約」不賣始足當之。而原告於99年9月10日簽訂系爭定 金委託書時,即交付系爭支票予右成公司,作為定金,嗣兩 造因故未簽訂買賣之本約,原告即經被告同意在本件起訴後 取回系爭支票(本院卷第112頁),是本件僅需審究被告是 否應加倍返還定金500萬元予原告。又兩造所簽訂之系爭定 金委託書雖僅屬預約性質,然如被告有違約不賣之情形,亦 不影響原告依系爭定金委託書第2條第3項約定請求加倍返還 定金之權利;兩造簽訂系爭定金委託書前,均無買賣價金5 億2千萬元應外加營業稅之約定,則揆諸前揭說明,兩造合 意之買賣價金5億2千萬元自應包含營業稅在內,已如前述。 而被告於兩造預定簽立不動產買賣契約之日,始要求買賣價 金5億2千萬元應外加營業稅,致兩造無法簽訂不動產買賣契 約,顯係被告就原應內含營業稅之買賣價金5億2千萬,又要 求另加5%之營業稅,自已違反系爭定金委託書之約定。是以 ,原告依系爭定金委託書第2條第3項約定,請求被告加倍返 還定金500萬元,即屬有據,應予准許。
⒋末按當事人得約定債務人不履行債務時,應支付違約金;違 約金,除當事人另有規定外,視為因不履行而生損害之賠償 總額;但約定如債務人不於適當時期,或不依適當方法履行 債務時,即須支付違約金者,債權人於債務不履行時,除違 約金外,並得請求履行或不履行之損害賠償,約定之違約金 額過高者,法院得減至相當之數額,民法第250條、第252條



定有明文。復按約定之違約金是否相當,即須依一般客觀事 實,社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為斟酌之標準 ,最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例 意旨可資參照。又約定之違約金額過高者,法院得減至相當 之數額,為民法第252條所明定,此規定乃係賦與法院得依 兩造所提出之事證資料,斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益 而為妥適裁量、判斷之權限,非謂法院須依職權蒐集、調查 有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實,而因此排除 債務人就違約金過高之利己事實,依辯論主義所應負之主張 及舉證責任。況違約金之約定,為當事人契約自由、私法自 治原則之體現,雙方於訂約時,既已盱衡自己履約之意願、 經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素 ,本諸自由意識及等地位自主決定,除非債務人主張並舉證 約定之違約金額過高而顯失公平,法院得基於法律之規定, 審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數 額,以實現社會正義外,當事人均應同受該違約金約定之拘 束,法院亦應予以尊重,始符契約約定之本旨,最高法院93 年台上字第909號判決意旨亦可參照。準此,被告主張系爭 定金委託書約定之違約金過高,自應對違約金過高之利己事 實負舉證責任。查,系爭定金委託書第2條第3項約定:若賣 方違約不賣,則所收定金(包含本委託書受託人代收者)應 由賣方加倍返還買方(本院卷第28頁),是被告在簽認系爭 定金委託書時,已可預見將來若違約不賣將可能受到加倍返 還定金之懲罰,自得盱衡自己履約之意願、經濟能力、違約 時自己所受損害等等為是否簽訂系爭定金委託書之依據。參 以本件系爭不動產買賣價金高達5億2千萬元,而被告應加倍 返還定金500萬元,尚未達系爭不動產買賣價金之1%,本院 審酌上情,並依據前揭規定與說明,認原告要求被告加倍返 還定金500萬元,並未過高,亦未有顯失公平,被告辯稱原 告所請求之違約金過高,洵屬無據,並非可採。五、綜上所述,兩造就系爭不動產雖僅成立買賣預約,然兩造簽 訂系爭定金委託書前,均無買賣價金5億2千萬元應外加營業 稅之約定,則回歸法律規定及一般買賣交易過程,兩造合意 之買賣價金5億2千萬元自應包含營業稅在內,嗣被告又要求 買賣價金5億2千萬應外加5%之營業稅,自已違反系爭定金委 託書之約定,原告自得依系爭定金委託書第2條第3項約定, 請求被告加倍返還定金,而兩造約定之違約金額,亦無過高 之情形。從而,原告依系爭定金委託書第2條第3項約定,請 求被告應給付原告500萬元,及自起訴狀繕本送達之翌日即 99年11月19日起至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理



由,應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保,聲請宣告假執行或免為假執行,爰分 別酌定相當擔保金額,予以准許。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不 生影響,爰不另一一論述,併此敘明。
八、據上論結,本件原告之訴為有理由,依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項,判決如主文。中 華 民 國 100 年 6 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳

法 官 陳靜茹
法 官 林怡伸
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 6 月 16 日
書記官 鄭美華
附表:
┌──────────────────────────────┐
│土地標示 │
├──┬─────────┬──┬──────┬───────┤
│編號│土地坐落 │地目│ 土地面積 │權利範圍 │
│ │ │ │(平方公尺)│ │
├──┼─────────┼──┼──────┼───────┤
│1 │臺北市○○區○○段│建 │2256 │100000分之4036│
│ │2小段2地號 │ │ │ │
├──┼─────────┼──┼──────┼───────┤
│2 │臺北市○○區○○段│建 │1832 │100000分之4404│
│ │2小段33地號 │ │ │ │
└──┴─────────┴──┴──────┴───────┘
┌─────────────────────────────────────┐
│建物標示 │
├──┬──┬─────────┬─────────┬──────┬────┤
│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │ 建物面積 │權利範圍│
│ │ │ │ │(平方公尺) │ │
├──┼──┼─────────┼─────────┼──────┼────┤
│1 │4401│臺北市○○區○○段│臺北市松山區南京東│層次2034.80 │全部 │
│ │ │2小段2、33地號 │路5段188號14樓 │陽臺288.65 │ │
│ │ │ │ │露台34.72 │ │
├──┼──┼─────────┼─────────┼──────┼────┤




│2 │4506│臺北市○○區○○段│臺北市松山區南京東│層次3670.74 │648分之 │
│ │ │2小段2、33地號 │路5段188號門牌房屋│ │24 │
│ │ │ │地下三層 │ │ │
├──┼──┼─────────┼─────────┼──────┼────┤
│3 │4507│臺北市○○區○○段│臺北市松山區南京東│層次3147.46 │87分之6 │
│ │ │2小段2、33地號 │路5段188號門牌房屋│ │ │
│ │ │ │地下四層 │ │ │
└──┴──┴─────────┴─────────┴──────┴────┘

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參考資料
香港商捷時海外貿易有限公司台灣分公司 , 台灣公司情報網
香港商捷時海外貿易有限公司 , 台灣公司情報網
峙慧投資顧問股份有限公司 , 台灣公司情報網
中信房屋仲介股份有限公司 , 台灣公司情報網
紀有限公司 , 台灣公司情報網