臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第517號
原 告 蘇燕川
訴訟代理人 廖振洲律師
複 代理人 袁啟恩律師
被 告 歐秋菊
被 告 張立荃
共 同
訴訟代理人 陳麗玲律師
複 代理人 吳尚昆律師
上列當事人間返還車位等事件，本院於民國100年6月15日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告依分管協議之法律關係起訴請求：㈠ 被告歐秋菊應將坐落於臺北市○○區○○段四小段491、491 之2、491之3地號土地上1388建號建物即門牌號碼為臺北市 ○○區○○路4段137號地下室編號2停車位占用部分交付返 還原告；㈡被告張立荃應將坐落於臺北市○○區○○段四小 段491、491之2、491之3地號土地上1388建號建物即門牌號 碼為臺北市○○區○○路4段137號地下室編號7停車位占用 部分交付返還原告。嗣原告於民國100年6月10日具狀變更聲 明為：㈠被告歐秋菊應將坐落於臺北市○○區○○段四小段 491、491之2、491之3地號土地上1388建號建物即門牌號碼 為臺北市○○區○○路4段137號地下室編號2停車位如附圖 所示2A之占用部分交付返還原告；㈡被告張立荃應將坐落於 臺北市○○區○○段四小段491、491之2、491之3地號土地 上1388建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路4段137 號地下室編號7停車位如附圖所示7A占用部分交付返還原告 。核原告所為訴之變更，其基礎事實同一，揆諸上開規定， 應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：
㈠訴外人謝仙偉（原告書狀誤繕為謝先偉）、吳偏原為座落於 臺北市○○區○○段四小段481地號土地上之1388建號建物 即門牌號碼為臺北市○○區○○路4段137號地下室（下稱系
爭建物）之共有人，於75年12月19日簽訂協議書，協議將系 爭建物劃定為10個停車位，其中編號2至7號停車位由謝仙偉 占有使用，嗣因2號及7號停車位之面積足以停放2部車輛， 謝仙偉分別將2號及7號停車位之一部分售予被告歐秋菊、張 立荃，雙方約定被告歐秋菊、張立荃僅能使用2號及7號停車 位之一部分，其餘部分由訴外人謝仙偉繼續占有使用，被告 歐秋菊、張立荃並分別取得系爭建物應有部分各12分之1， 而謝仙偉仍保有系爭建物之應有部分6分之1。嗣謝仙偉又將 上開2號及7號停車位一部分及系爭建物應有部分6分之1讓售 訴外人江碧華，江碧華再將2號及7號停車位一部分及系爭建 物應有部分6分之1出賣予原告，惟被告歐秋菊、張立荃竟擅 自將2號及7號停車位重劃為二等份，將2號車位改編為2、3 ，而7號車位改編為7、8，並均停放車輛，顯然已違反分管 協議，原告自得請求被告二人將2號及7號停車位之另一部分 返還予原告。
㈡依謝仙偉與被告二人所簽訂之地下室停車場讓受契約書（下 稱系爭契約），就雙方約定之買賣標的「臺北市○○路○段 137號地下室車位一部，編號：2」及「臺北市○○路○段 137號地下室車位一部，編號：柒號」之文字觀之，係指編 號2及編號7之停車位中停一部車之停車位，謝仙偉於讓售停 車位時，尚保有系爭建物6分之1之應有部分，若當初將編號 2及編號7之停車位全部讓與被告二人，則謝仙偉之應有部分 亦應全部移轉，可見當初謝仙偉與被告二人之買賣標的分別 為編號2及編號7之停車位中停一部車之停車位，非編號2及 編號7停車位之全部。
㈢被告提出之被證1係經被告自行塗改，該證據之編號2停車位 部分，其中間本來有一條線將車位隔為二部分，然為被告所 塗銷。至於謝仙偉與江碧華間之買賣價金偏低，乃謝仙偉考 量江碧華對被告二人請求回復其權利，恐花費相當之時日， 故以低於市場行情之價格讓予江碧華，江碧華未住於系爭大 樓，僅為不動產投資人，是以江碧華以一般市場價格將停車 位賣予原告，故原告買受系爭停車位實無可議之處。 ㈣並聲明：⒈被告歐秋菊應將坐落於臺北市○○區○○段四小 段491、491之2、491之3地號土地上1388建號建物即門牌號 碼為臺北市○○區○○路4段137號地下室編號2停車位如附 圖所示2A之占用部分交付返還原告。⒉被告張立荃應將坐 落於臺北市○○區○○段四小段491、491之2、491之3地號 土地上1388建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路4段 137號地下室編號7停車位如附圖所示7A占用部分交付返還原 告。
二、被告則以：
㈠被告對原告主張之「訴外人謝仙偉將2號及7號停車位之一部 分出售與被告二人；雙方協議被告僅能使用2號及7號停車位 之一部分」及「謝仙偉將2號及7號停車位之一部分讓受與江 碧華」與附圖一（見卷第8頁）之2號車位於謝仙偉與歐秋菊 之契約中有畫中心線之事實否認，原告應舉證證明其主張。 系爭建物於75年間由謝仙偉與吳偏協議分管，並畫為10個車 位，該分管之事實，除有與原告提出不同之協議書附圖可考 外，並於現場畫有停車位格線且分配完畢可證。謝仙偉於75 年12月19日將編號2車位出售與被告歐秋菊，7號車位出售與 被告張立荃時，係約定並無作任何部分之保留，系爭契約第 3條特別約明「本約生效後，甲方（即買方）即取得本約標 的物之永久使用權，乙方（即賣方）保證絕無於讓售永久使 用權之後，再行設定任何負擔而損及甲方之事…」，且被告 二人亦辦理所有權移轉登記完竣，原告故意扭曲契約第1條 買賣標的「建物：台北市○○路○段137號地下室車位一部」 為謝仙偉僅出售「一部分」，除與其所提出之附圖二張立荃 之車位編號為8、9號不符外，系爭現場亦非如此。 ㈡系爭建物面積為487.24平方公尺，被告二人各取得12分之1 計算，被告歐秋菊與張立荃均取得40.6平方公尺，依臺北市 大安區100年3月4日之土地複丈成果圖（下稱土地複丈成果 圖）2號車位面積共計22.94平方公尺，7號車位面積共計20. 24平方公尺，被告二人自謝仙偉處取得之持分面積均大於上 開複丈面積，被告並無超出權狀面積使用地下室。謝仙偉於 98年11月24日與江碧華所簽之不動產買賣契約書，不動產之 標示為系爭土地及建號之持分，並未載明任何車位，且本件 買賣價金僅為新臺幣（下同）8萬元，相較於被告二人於75 年間取得之價格為44萬元5千元及44萬元，顯然偏低。而不 到1個月，即98年12月21日，江碧華竟以420萬元出售與原告 ，且謝仙偉、江碧華、原告三人均未居住於系爭大樓。 ㈢依公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項之規定可知公 寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有 權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有 權使用。本件地下室停車位於75年12月19日經謝仙偉及吳偏 協議分管後，各自所取得編號之車位面積即為公寓大廈管理 條例第3條第5款規定「約定專用」部分，依同法第9條規定 由各區分所有權人，可按其共有之應有部分比例，對建築物 之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約 定。分管協議即為特別之約定，依法各共有人應受其拘束。 且依第10條之規定，本件停車位自該契約簽立後，即由被告
二人負責管理、維護，並按月繳交管理費，即符合公寓大廈 管理條例第3條第5款之規定。另按民法第818條之規定及最 高法院48年台上字第1065號判例意旨，不論任何人必須於繼 受共有物之應有部分後，方得主張繼受原已存在之分管契約 ，如繼受人並未取得共有物之應有部分，因其非共有物之共 有人，本即無權對共有物之特定部分主張有使用收益之權。 本件原告既未取得分管協議之車位，縱使其有系爭建物之6 分之1權利，依法亦僅向全體共有人主張，其對被告二人主 張權利，顯然有誤。況本件既未標明買受「車位」，而分管 協議在前，原告係現物買賣，應至現場查看，若原告仍主張 買車位顯應詳盡舉證義務，否則以其買賣契約規定之標的、 價金及時間，顯然有重大疑問等語，資為抗辯。 ㈣聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，請 准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠謝仙偉、吳偏原為座落於臺北市○○區○○段四小段481 地 號土地上之1388建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路 4段137號地下室之共有人，於75年12月19日簽訂協議書，協 議將系爭建物劃定為10個停車位，其中編號2至7號停車位由 謝仙偉占有使用，有協議書在卷可稽（見卷第10至11頁）。 ㈡謝仙偉於75年11月29日與被告歐秋菊就座落臺北市○○區○ ○段四小段491地號土地，面積為652平方公尺，持分10,000 分之77.5；門牌號碼為臺北市○○路○段137號地下室車位一 部，編號2；面積為487.24平方公尺，持分12分之1之不動產 為買賣標的簽訂地下室停車場讓售契約書，買賣價金為44萬 5千元，此有地下室停車場讓售契約書在卷可稽（見卷第12 至14頁）。
㈢謝仙偉於76年1月2日與被告張立荃就座落臺北市○○區○○ 段四小段491地號土地，面積為652平方公尺，持分10,000分 之77.5；門牌號碼為臺北市○○路○段137號地下室車位一部 ，編號7號；面積為487.24平方公尺，持分12分之1之不動產 為買賣標的簽訂地下室停車場讓售契約書，買賣價金為44萬 元，此有地下室停車場讓售契約書在卷可稽（見卷第15至17 頁）。
㈣謝仙偉於98年11月24日與江碧華就座落臺北市○○區○○段 四小段491、491之2、491之3地號土地，權利範圍20, 000分 之310，其上建物為臺北市○○區○○段四小段1388建號， 權利範圍12分之2之不動產為買賣標的簽訂不動產買賣契約 書，買賣價金為8萬元，而江碧華又於98年12月21日與原告 就上開相同之不動產為買賣標的簽訂不動產買賣契約書，買
賣價金為420萬元，此有不動產契約書在卷可稽（見卷第22 、32頁）。
四、兩造爭執及其論述：
㈠訴外人謝仙偉與被告二人之買賣標的範圍，係編號2號及7號 停車位之一部分或全部？
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。復按契約應以當事人立約當時 之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據 資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年 上字第453號判例可資參照）。原告主張謝仙偉分別將2號及 7號停車位之一部分售於被告歐秋菊、張立荃，雙方約定被 告歐秋菊、張立荃僅能使用2號及7號停車位之一部分，其餘 部分由謝仙偉繼續占有使用，為被告否認並以前開情詞置辯 。則本件爭執點在於謝仙偉與被告二人之買賣標的範圍，究 係2號及7號車位之一部分或全部。
⒉查謝仙偉到庭證稱「（問：《提示附圖一，卷第8頁》當初 你跟吳偏約定的停車位的圖是否如此？）是。」、「（問： 你分得的車位是否為2至7號？）是。」、「（問：其中2號 車位和7號是否比較大？可以停二台車？）是有比較大。我 覺得應該可以停二台車。」、「（問：你是否將編號2停車 位的其中一部分賣給被告歐秋菊？還是賣停車位編號2全部 賣給歐秋菊？）按照當時代書的寫法是賣一部車的位置。」 、「（問：你的意思是賣編號2全部還是一部分？）是按照 一台車的車位賣給歐秋菊的。因為我每年繳壹萬多元的權利 ，所以歐秋菊要把旁邊的位置留給我，不然我權利何在，她 只能停一部車就車。」、「（問：當時賣給歐秋菊時，有無 跟歐秋菊說你只能停一台車其他部分要讓給我使用？）當時 我賣給他的時候不是我本人親自接洽的，是現場請的人跟歐 秋菊接洽的，談好後才請代書跟他簽約，我不認識歐秋菊。 」、「（問：賣的當時停車位是否有劃線？）我忘記了，因 為很久了。」、「（問：從賣編號2停車位前後是否從來沒 有跟歐秋菊接觸過？）從來沒有見過面。」、「（問：當時 賣的停車位價格依據為何？）按照一般市面的行情。他說多 少我說好就賣了，沒有什麼標準。」、「（問：買的時候歐 秋菊有無到現場看過？）我不知道。地主說我的車位是2至7 ，車位不是我劃的，是吳偏劃的，不清楚吳偏是否為地主， 我蓋房子是跟張福溪定契約的，車位是吳偏劃的，我沒有插 手。」、「（問：停車位何時點交給歐秋菊？）蓋好就賣， 賣完就可以停了。」、「（問：停了之後有無說只能停一台 車？另外旁邊空間要留出來讓證人使用，留給別人停？）忘
記了。」、「（問：你後來又賣給別人一次，是因為你每年 要繳稅金划不來？）我沒有賣給別人。」、「（問：編號2 車位是否全部賣給歐秋菊？）後來才發現編號2車位比較大 ，要求他讓一部分出來，我認為這樣合理。」、「（問：賣 歐秋菊時，為何不把編號2停車位劃成兩個車位，並劃線標 示？）因為不是我劃的。那時後是地主劃的，當時我沒有發 現他比較大，地主畫好的時候我沒有注意編號2比較大。我8 萬元賣時，不知道權利這麼大。」、「（問：你賣編號2停 車位時有無保留一部分停車位給自己用？）我沒有住在那裡 ，所以沒有停在那裡。」、「（問：是否有跟歐秋菊要求要 一部分停車位？）沒有。」、「（問：你將編號7停車位賣 給張立荃時，是賣全部還是一部車的位置？）那麼久了沒有 印象，二三十年了沒有印象。」、「（問：你跟江碧華間的 買賣契約是否賣停車的權利？）是賣停車位的所有權。」、 「（問：《提示證物1》請問當初車位是否劃定為10個車位 ？簽約的圖是否如附圖1？）是。名字不是我簽的，印章是 我的，我有同意簽約。」、「（問：《提示證物2》契約是 否你跟歐秋菊在75年11月29日、張立荃在76年1月2日簽約？ ）賣的人簽的，我有承認這兩份契約書，是真正的。」、「 （問：《提示被證1附圖》簽約時編號2中間是否有劃一條線 ？）我不知道。」、「（問：契約上寫賣給歐秋菊是編號2 是否有說除了編號2旁邊都沒有賣給歐秋菊？）買賣時我沒 有在現場。」、「（問：自從車位賣掉後，是否還有住在那 裡？）我沒有住在那裡。」、「（問：98年11月24日時是否 用8萬元把系爭1388建號12分之2權利賣給江碧華？）因為我 每年都要繳1萬多元稅金划不來。」、「（問：你當時有無 跟江碧華說是賣停車位？）我是賣地下室的權利，沒有講賣 地下室停車位。」、「（問：《提示證物4》跟江碧華簽的 契約是否有附圖？）這是我簽的，權狀和所有的東西。關係 這地下室的東西全部交出來。」、「（問：當初你8萬元賣 給江碧華時，有無說土地的增值稅、地價稅多少？）沒有， 我全部賣清。我每年繳納一萬多元的稅金，我應該有權利， 如果沒有權利我為什麼要繳一萬多元的稅金。」等語，細究 上開證言內容，謝仙偉固先稱是按照一台車的車位出賣，按 代書寫法是賣一部車的位置，惟又稱買賣過程係委託他人處 理，並不認識被告，對出售停車位時是否有劃線，有無告知 只能停一台車，旁邊空間預留出來給其他人使用等節，均稱 忘記了，後又改稱是否賣出2號及7號車位之一部或全部沒有 印象云云，其前後證詞反覆不一，參酌證人係14年2月15 日 出生，已滿86歲，買賣系爭2號及7號停車位之日期分別為75
年11月29日、76年1月2日，距本件審理期間已達24年以上， 依常理可知，證人記憶難免有落差或遺漏，則證人對是否賣 出2號及7號車位之一部或全部之證詞內容既然先後矛盾反覆 不一，即難以證人謝仙偉前開口頭陳述遽認原告主張謝仙偉 係出售2號及7號停車位之一部分乙詞為真。
⒊次查謝仙偉與被告歐秋菊、張立荃之買賣標的分別為「土地 ：臺北市○○區○○段四小段491地號；面積：652㎡持分： 77.5/10,000。建物：臺北市○○路○段137號地下室車位一 部，編號：2。面積：487.24㎡持分：1/12。」、「土地： 臺北市○○區○○段四小段491地號；面積：652㎡持分：77 .5/10,000。建物：臺北市○○路○段137號地下室車位一部 ，編號：柒號。面積：487.24㎡持分：1/12。」（見卷第12 、15頁），就買賣標的範圍已明確記載為座落臺北市○○區 ○○段四小段491地號土地應有部分萬分之77.5、系爭建物 應有部分12分之1及分管之編號2號、7號停車位，雙方簽訂 地下室停車場讓售契約書時，編號2號及7號停車位使用位置 均現場劃線標明使用範圍，並無就二車位使用範圍各自重行 劃分二部分分別使用之情形，則所謂「地下室車位一部」之 文義，應指地下室已劃線標示停車位中的一個停車位編號單 位。另依照編號2號及7號停車位現場使用面積計算，被告歐 秋菊使用編號2號停車位之面積為22.94平方公尺，被告張立 荃使用編號7號停車位之面積為20.24平方公尺，有大安地政 土地複丈成果圖在卷可按（見卷第63頁），相較被告二人買 受系爭建物應有部分12分之1之面積40.6平方公尺（計算式 ：487.24平方公尺÷12＝40.6平方公尺，小數點以下第二位 四捨五入）而言，並未逾越系爭建物使用權利範圍12分之1 。參酌證人謝仙偉於出售系爭編號2號及7號停車位前並未告 知被告僅出售停車位之一部分，出售後迄今二十餘年期間復 未請求被告將系爭2號及7號停車位之一部分交付供其占有使 用之情事，足認謝仙偉所出售系爭停車位使用範圍係編號2 號及7號停車位使用權之全部，並非一部分。
⒋末查謝仙偉與江碧華簽訂不動產買賣契約書及原告與江碧華 簽訂不動產買賣契約書所記買賣標的均為「臺北市○○區○ ○段四小段491、491-2、491-3土地，權利範圍20,000分之 310。臺北市○○區○○段四小段1388建號，權利範圍12分 之2。」，並無編號2號及7號停車位一部之記載，謝仙偉亦 證稱係每年應繳納1萬多元稅金划不來，始出售予江碧華等 語(見卷第83頁反面) ，而其出售價金僅為8萬元，亦核與出 售當時正常停車位市場交易行情明顯過低，足徵謝仙偉出售 予江碧華之買賣標的不含系爭建物分管之停車位使用權在內
。則原告向江碧華買受標的自亦不包括系爭建物分管編號2 號及7號停車位使用權在內，堪可認定。基上，被告係向謝 仙偉分別買受系爭建物分管編號2號及7號停車位之全部使用 權，並非一部分，原告主張被告係買受部分停車位使用權云 云，核不足採。
㈡原告依分管協議請求被告二人返還車位是否有理由？ 依前述，被告合法取得系爭建物分管編號2號及7號停車位之 全部使用權，得合法占有使用上開停車位，原告向江碧華買 受之標的範圍並未包含上開停車位之使用權在內，原告不得 主張享有2號及7號停車位之使用權利，原告依分管協議請求 被告二人返還車位，即屬無理由。
五、綜上，原告未取得系爭2號及7號停車位之使用權，原告依系 爭建物分管協議，訴請⒈被告歐秋菊應將坐落於臺北市○○ 區○○段四小段491、491之2、491之3地號土地上1388建號 建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路4段137號地下室編號 2停車位如附圖所示2A之占用部分交付返還原告。⒉被告張 立荃應將坐落於臺北市○○區○○段四小段491、491之2、 491之3地號土地上1388建號建物即門牌號碼為臺北市○○區 ○○路4段137號地下室編號7停車位如附圖所示7A占用部分 交付返還原告，洵屬無據，原告之訴為無理由，應予駁回。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 謝盈敏