臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1493號
上 訴 人 誠真廣告行銷有限公司
法定代理人 黃國展
訴訟代理人 張家聲律師
被 上訴 人 盧龍一
訴訟代理人 劉貹岩律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年9月
29日臺灣臺北地方法院104年度訴字第3890號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為訴之追加，本院於106年5月23日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分及第二審（含追加之訴）訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第 446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。被上訴人在原 審依民法第544條規定，請求上訴人與原審共同被告即上訴 人之法定代理人黃國展連帶給付新臺幣（下同）334萬元本 息（原審判決駁回被上訴人對黃國展部分之請求，被上訴人 未提起上訴，不在本件裁判範圍內，下不贅述）。嗣於本院 審理中，被上訴人就對上訴人之請求，追加民法第227條第2 項為訴訟標的（見本院卷第92、104頁反面），核其追加之 訴與原訴請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許，先 予敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）101年6月24日向天鈺開發 建設股份有限公司（下稱天鈺公司）、賴俊佑購買坐落臺北 市○○區○○段○○段000○000○000地號土地，建案名稱 「深白」（下稱深白建案）之B戶3樓預售屋房地（下稱B3房 地），總價新臺幣（下同）3,560萬元。嗣上訴人之法定代 理人即原審共同被告黃國展、上訴人之銷售人員卜錦蘭得知 伊父母北上時可能與伊同住，向伊推銷同建案坪數較大之A 戶7樓預售屋（下稱A7房地），伊於102年3月28日同意以換 約方式向天鈺公司、賴俊佑購買A7房地，不願同時購買B3房
地，惟黃國展表示房價有上漲空間，並承諾可於B3房地交屋 前出售，伊遂將B3房地委由上訴人進行銷售，惟於B3房地交 屋前均未能出售。伊本無意願同時負擔B3房地及A7房地之貸 款，天鈺公司、賴俊佑以伊違約為由解除B3房地買賣契約， 並沒收房地總價15%之違約金534萬元，嗣與伊於原審法院 104年度訴字第1273號返還買賣價金等訴訟（下稱另案）中 成立和解，由天鈺公司、賴俊佑沒收334萬元。伊遭解約後 始知上訴人為圖獲取佣金，刻意向伊隱匿潛在買家馬逸謙於 解約前即前往看屋及交付定金等重大訊息，待伊遭解約後， 即由馬逸謙以3,400萬元向天鈺公司、賴俊佑購買B3房地。 伊因上訴人未善盡報告義務，處理委任事務有過失，致受有 損害334萬元，爰依民法第544條、第227條第2項（此為第二 審追加起訴）之規定，請求被上訴人負損害賠償責任。聲明 求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人334萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供 擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人與伊間並無委任關係存在，且於103 年10月23日天鈺公司與被上訴人解除B3房地買賣契約前，馬 逸謙僅曾向訴外人即天鈺公司襄理林雪惠表示願意預付50萬 元，請天鈺公司於與被上訴人解除買賣契約後，優先與馬逸 謙議約，馬逸謙並未正式提出任何買價，上訴人係於天鈺公 司與被上訴人解除買賣契約後，始代表天鈺公司與馬逸謙議 立買賣契約。天鈺公司因被上訴人不履約而解除B3房地買賣 契約並沒收被上訴人已付價金534萬元作為違約金，嗣雙方 於104年6月18日達成由天鈺公司沒收334萬元，返還其餘200 萬元與被上訴人之訴訟上和解，被上訴人主張所受損害，與 伊無涉。且縱使被上訴人於天鈺公司解除契約前能以相同條 件將B3房地出售予馬逸謙，亦應自行負擔160萬元之投資損 失，故其所受損害應為174萬元等語，資為抗辯。三、原審就被上訴人對上訴人之請求部分判決上訴人敗訴，即判 命上訴人應給付被上訴人334萬元，及自104年9月15日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，並為附條件准免假執行之 宣告。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於命 上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴 駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第87頁反面）： ㈠被上訴人於101年6月24日向天鈺公司、賴俊佑購買深白建案 之B3房地，總價3,560萬元；被上訴人另於102年3月28日向 天鈺公司、賴俊佑購買同建案之A7房地，總價9,570萬元。
㈡天鈺公司、賴俊佑以臺北信維郵局第12228號存證信函解除 與被上訴人間就B3房地之買賣契約，被上訴人於103年10月 23日收受，B3房地買賣契約於該日解除。
㈢馬逸謙於103年10月31日向天鈺公司、賴俊佑購買B3房地， 總價3,400萬元。
㈣天鈺公司、賴俊佑就解除B3房地買賣契約，原主張沒收房地 總價15%即534萬元之違約金，被上訴人訴請天鈺公司、賴俊 佑返還價金，於另案成立訴訟上和解，由天鈺公司、賴俊佑 沒收違約金334萬元，返還被上訴人200萬元。五、被上訴人主張其與上訴人就銷售B3房地事務訂有委任契約， 上訴人未盡報告義務，處理委任事務有過失，致其未能於B3 房地交屋前將B3房地出售，遭天鈺公司、賴俊佑解除買賣契 約並沒收334萬元之違約金，上訴人依民法第544條、第227 條第2項應負損害賠償責任等情，為上訴人所否認，並以前 揭情詞置辯。茲就兩造爭點論斷如下：
㈠上訴人與被上訴人間就B3房地銷售是否有委任契約存在？ ⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約，民法第528條定有明文。主張有委任 關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事 實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其 依民事訴訟法第277條本文規定之舉證責任。 ⒉被上訴人主張與上訴人間成立銷售B3房地之委任契約，為 上訴人所否認，自應由被上訴人就兩造間存在委託銷售B3 房地之契約乙情，負舉證之責。經查，依證人卜錦蘭即上 訴人公司銷售人員於原審結證稱：被上訴人購買B3房地、 A7房地伊有參與，被上訴人來看屋時，本來是要買大坪數 ，可是當時認為價格太高，伊有跟他說用投資的角度，當 初買B3房地是一半投資，一半也可以讓老人家來住。被上 訴人還想看大坪數，伊跟他說可以參考A7房地，剩下最後 1戶，伊有幫被上訴人爭取便宜的價錢，他們有說B3房地 怎麼辦，伊有說上訴人會協助他們賣，伊不曉得黃國展有 無向被上訴人或被上訴人之妻承諾要幫他們賣掉。伊有10 個月沒有上班，專門在幫他賣B3房地，因為時機的關係， 沒有賣掉，伊是私人協助等語（見原審卷第150頁反面、 151頁），可知被上訴人購買B3房地後，因打算改為購買 符合需求之大坪數A7房地，無力負擔2戶價款，欲將B3房 地出售，經卜錦蘭勸說表示上訴人會協助被上訴人出賣 B3房地，被上訴人決定以投資角度繼續持有B3房地。惟卜 錦蘭僅為上訴人之銷售人員，並無代表上訴人之權利，且 卜錦蘭嗣係以個人而非上訴人員工身分協助被上訴人出售
B3房地，自難憑以認定上訴人與被上訴人就銷售B3房地已 成立委任契約。又依證人林雪惠即天鈺公司襄理於本院具 結證以：深白建案天鈺公司是委託上訴人公司銷售，天鈺 公司派伊負責監督上訴人公司業務人員關於建案之銷售、 簽約、交屋。伊有參與被上訴人買受A7房地過程，簽約過 程中，被上訴人之妻王惟怡有提到原購買同建案小坪數B3 房地，後來買大坪數A7房地已夠居住，且財務負擔較重， 考慮將B3房地賣出，當場黃國展有說會協助買方出售B3房 地，伊沒有聽到黃國展說賣掉絕對沒有問題，買方也沒有 提到要直接將B3房地換約成A7房地等語（見本院卷第116 頁反面至117頁），固可認定黃國展與被上訴人方面洽商 A7房地買賣事宜時，曾表示會協助被上訴人出售B3房地， 惟不能憑以證明黃國展已代表上訴人與被上訴人就委託銷 售B3房地事務，互相表示意思一致而成立委任契約。另證 人王惟怡雖於原審證稱：101年被上訴人購買B3房地後， 黃國展及卜錦蘭就一直遊說再買1戶，一開始買B3房地是 要給父母住，約30坪，因為天鈺公司要結案，拜託被上訴 人買A7房地，有80坪，大家就可以一起住，不用住3樓。 於102年3月28日在天鈺公司辦公室討論要買A7房地時，黃 國展承諾B3房地交屋之前幫被上訴人把房子賣掉，所以才 簽約買A7房地，黃國展有承諾把房子賣掉不收佣金，用換 約的方式換給新的買主云云（見原審卷第147頁反面、148 頁），惟觀諸王惟怡與黃國展103年5月至8月間之Line通 訊軟體對話紀錄（見本院卷第65至68頁），王惟怡僅一再 拜託黃國展就B3房地暫緩過戶處理，再給被上訴人一些時 間，並詢問黃國展有無客戶可以幫忙介紹等語，並未要求 黃國展或上訴人履行所謂委任契約及於交屋前要將B3房地 出售之承諾，則果如證人王惟怡所證，黃國展或上訴人有 受被上訴人委託銷售B3房地，且承諾於交屋前出售，衡諸 常情，王惟怡當不可能於前揭對話中就此毫無表示，是王 惟怡前揭關於兩造間委任契約存在之證述，尚難憑採。 ⒊此外，被上訴人未能提出其他證據證明兩造間就被上訴人 委託上訴人銷售B3房地事務有意思表示合致，依首揭說明 ，被上訴人主張與上訴人間有委任契約存在，即無足取。 ㈡退步言之，如認兩造間就B3房地銷售有委任契約存在，被上 訴人依民法第544條、民法第227條第2項請求上訴人負損害 賠償責任，有無理由？
⒈按受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任關 係終止時，應明確報告其顛末；受任人因處理委任事務有 過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負
賠償之責；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者 ，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利 ；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求 賠償，民法第540條、第544條、第227條固分別定有明文 。惟債務不履行之債，以有債務不履行之行為及損害之發 生，並二者間有相當因果關係為其成立要件。而所謂相當 因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切 事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境 ，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件 即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關 係。主張債務不履行損害賠償請求權之人，對於上開成立 要件應負舉證責任。
⒉被上訴人主張上訴人未善盡報告義務，向伊隱匿潛在買家 馬逸謙於解約前即前往看屋及交付定金等重大訊息等情， 為上訴人所否認，經查，證人馬逸謙於原審結證稱：伊跟 深白建案2樓屋主周畢君是老友，他跟伊說有3樓，伊就以 投資想法去看過3樓，覺得不錯，看過後約1星期或10天， 於103年8、9月間請周畢君帶伊去天鈺公司，伊第1次遇到 Amy Lin（即林雪惠）與黃國展，當天是要談價錢，並沒 有說要買，伊希望和2樓一樣是最低價，黃國展表示不可 能，且說房子是有人的，還沒有要退。之後伊就出國了， 約3至4個星期，回國後伊又去天鈺公司，黃國展說很快就 會解決跟前屋主的問題，伊有先給付50萬元當定金，如果 跟前屋主問題解決，伊有優先權，大約過了1星期天鈺公 司就通知伊可以優先買B3房地。伊回國後談到1坪120萬元 ，車位260萬元，於103年10月31日簽訂買賣契約等語（見 原審卷第152頁及反面、153頁），與證人林雪惠於本院具 結證述：103年10月5日B2房地客戶周畢君帶她的朋友馬逸 謙到天鈺公司說要投資B3房地，因為周畢君認識天鈺公司 的股東，獲知有B3房地可以投資，所以告訴馬逸謙，當天 黃國展也在，馬逸謙表示他要以3,400萬元購買B3房地， 伊告知他天鈺公司還在發存證信函解約，不能賣這戶，他 說他很想買B3房地，願意等到紛爭解決再買，還表示要給 付50萬元斡旋金，保留可以簽訂買賣契約的機會，天鈺公 司有收受，是黃國展決定的。大約103年10月下旬，因解 約存證信函已經送達被上訴人，天鈺公司認為可以銷售B3 房地，伊即將買賣價金3,400萬元之契約交給馬逸謙，於 103年10月31日簽約，後來馬逸謙有履約交屋等語（見本 院卷第119頁及反面），參諸馬逸謙之護照所載出境日期 為103年9月23日，入境日期為同年10月2日，及馬逸謙所
訂房屋買賣契約書、土地買賣契約書記載其係於103年10 月27日攜回契約書審閱（見原審卷第120、125頁），互核 以觀，可知馬逸謙於103年9月23日出國前即曾看過B3房地 ，且至天鈺公司與黃國展洽談價格，斯時黃國展已知悉有 馬逸謙此一潛在買方，惟馬逸謙欲以和2樓相同之最低價 購買，為黃國展所拒，嗣馬逸謙於返國後之103年10月5日 ，又至天鈺公司表明欲以3,400萬元購買B3房地之意，黃 國展在場並決定收受馬逸謙所交付之50萬元，使其保留簽 約優先權。而天鈺公司、賴俊佑係於翌日即103年10月6日 寄發解約存證信函予被上訴人（見原審卷第87至89頁臺北 信維郵局第12228號存證信函及收件回執），足見於天鈺 公司、賴俊佑為解約意思表示之前，上訴人之法定代理人 黃國展即已知悉馬逸謙欲以3,400萬元購買B3房地。惟馬 逸謙支付50萬元，目的是保留於天鈺公司、賴俊佑與被上 訴人解約後之優先買受權，馬逸謙並無表示願與被上訴人 議定買賣，承受被上訴人與天鈺公司、賴俊佑間買賣契約 之買受人地位之意思，自與兩造間約定之委任事務無關， 則上訴人未向被上訴人報告馬逸謙出價及預付定金乙事， 難謂有違反民法第540條受任人之報告義務，及構成民法 第227條第2項不完全給付之情事。
⒊再退步言，縱認被上訴人主張上訴人未將前述訊息告知被 上訴人，乃處理委任事務有過失，且屬不完全給付為可採 。然查，深白建案於103年5月20日即取得使用執照，天鈺 公司於103年6月23日寄發銀行對保通知予被上訴人，請其 於同年7月1日至承辦銀行辦理對保（見原審卷第79頁）， 嗣於同年7月30日寄發繳款通知書（見原審卷第80、81頁 ），天鈺公司、賴俊佑再於同年8月8日發函通知被上訴人 盡速繳付銀行貸款期款（見原審卷第82頁），又於同年9 月17日寄發存證信函催告被上訴人於同年9月22日前繳付 款項（見原審卷第84至85頁），上開函文俱已送達被上訴 人（見原審卷第81、83、86頁收件回執），可見於馬逸謙 提出以3,400萬元購買B3房地之要約前，被上訴人即已陷 於違約而遭天鈺公司、賴俊佑催繳買賣價金餘款，被上訴 人嗣被解約並沒收已付價金334萬元作為違約金，乃被上 訴人自主決定不履行與天鈺公司、賴俊佑間之買賣契約所 致，與上訴人未報告訂約機會間並無必然關連。且縱使上 訴人於天鈺公司、賴俊佑103年10月6日發函解約前，即於 同年月5日將馬逸謙欲以3,400萬元購買B3房地此一訊息報 告被上訴人，被上訴人並不當然即得於天鈺公司、賴俊佑 解約意思表示到達前，將系爭房屋轉售予馬逸謙並與天鈺
公司、賴俊佑完成買受人換約，依上開說明，實難認被上 訴人遭天鈺公司、賴俊佑沒收334萬元之違約金，與上訴 人就銷售B3房地委任契約之債務不履行行為，有相當因果 關係。準此，被上訴人請求上訴人賠償此損害，難認有據 。
六、綜上所述，被上訴人依民法第544條規定，請求上訴人給付 334萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付 334萬元本息，並附條件為准免假執行之宣告，自有未洽。 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。被上訴人於本院二 審追加依民法第227條第2項請求上訴人給付334萬元本息， 亦無理由，應予駁回。被上訴人追加之訴既經駁回，其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為無理由。依民事 訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 賴惠慈
法 官 劉又菁
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
書記官 林吟玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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