臺灣臺中地方法院民事判決 99年度簡上字第172號
上 訴 人
即追加被告 嚴家駒
被上訴人
即追加原告 張憲璋
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年5月
12日本院臺中簡易庭98年度中簡字第2815號第一審判決提起上訴
，本院合議庭於100年5月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴人即追加被告應將門牌號碼臺中市○區○○○街75號8樓如附圖Ａ（面積42.05平方公尺）、Ｂ（面積34.78平方公尺）、Ｄ（面積23.27平方公尺）所示之有頂鐵皮屋，及如附圖Ｃ（面積101.92平方公尺）所示之無頂鐵皮屋遷讓返還予被上訴人即追加原告。
第二審及追加之訴訟費用新台幣玖仟壹佰零伍元由上訴人即追加被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被上訴人於第一審以終止租賃契約之法律關係，請求上訴人 遷讓返還房屋並給付積欠之租金，原審就被上訴人請求遷讓 房屋部分，為被上訴人全部勝訴之判決；就請求給付租金部 分，為被上訴人一部勝訴之判決。上訴人提起上訴後，被上 訴人亦具狀提起附帶上訴。惟依被上訴人所提出之附帶上訴 狀所載，並未對原審不利於己之部分聲明不服，而係另外請 求上訴人應依原租賃契約第9條之規定，將如附圖所示Ａ～ Ｄ之鐵皮屋一併返還，核其主張，應屬於第二審為訴之追加 ，並非提出附帶上訴，合先敘明。
二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基 礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明 文。被上訴人於原審依終止租賃契約之法律關係，請求上訴 人給付租金並遷讓房屋，嗣於第二審審理中，追加上訴人應 一併遷讓返還如附圖所示Ａ～Ｄ之鐵皮屋。核被上訴人追加 上訴人為上開之給付，與其原請求之原因事實，均係基於同 一租賃行為所衍生之糾紛，二者請求之基礎事實相同，訴訟 資料可相互為用，且僅係就其遷讓房屋之標的為聲明之擴張 ，基於紛糾一次解決性原則，且符合上開得追加之規定，無 庸經對造同意，自得為之，併此敘明。
貳、實體部分
一、被上訴人方面：
㈠被上訴人起訴主張：
⒈上訴人於民國92年1月16日向其承租門牌號碼台中市○區 ○○○街75號7樓之1至7樓之18共18間、以及8樓共8間， 總計26間房屋(下稱系爭房屋)。約定每間房屋每月租金新 臺幣（下同）2,500元。租期自92年1月15日起至93年1月1 4日止，如上訴人按時給付租金，則可繼續延長9次。 ⒉上訴人於簽約後多次未按時給付租金，其乃於94年5月13 日以存證信函通知上訴人應於期限內繳清積欠之租金，並 將房屋遷讓返還。同年6月12日被上訴人南下台中欲收回 房屋，但在上訴人苦苦哀求下，雙方於當日簽立同意書， 上訴人承諾每月給付被上訴人80,000元，即每月租金65, 000元及每月返還積欠之租金15,000元。逾2期未給付時， 則租賃契約終止，上訴人應無異議返還房屋。詎上訴人嗣 後亦未依同意書所訂條件給付租金，其乃於98年3月14日 再次以台北長安郵局第620號存證信函對上訴人為終止租 約之意思表示。惟上訴人仍未將7樓之701室、8樓之805 室、807室、809室、810室、812室、813室返還予被上訴 人。
⒊上訴人92年每月應繳租金為65,000元（計算式：2500×26 ＝65000）。自同年1月15日起至同年12月31日止租金總額 為747,500元，上訴人僅繳交475,000元。93年至96年止每 年應繳租金總額各為780,000元（計算式：2500×26×12 ＝780000），上訴人則各繳付530,000元、635,000元、56 4,000元及265,500元。因部分房屋於97年8、9月間遭訴外 人拍定，故97年全年應繳租金為667,500元，上訴人僅交 付20,00 0元。98年1月至6月應繳租金總額為255,000元， 上訴人則僅繳付6,000元。累積上訴人歷年積欠之租金總 額為2,294,500元。
⒋爰本於民法第455條、第767條規定，請求上訴人遷讓返還 房屋、給付租金，並聲明：⑴上訴人應將坐落台中市○區 ○○○街75號7樓之701室、8樓之805室、807室、809室、 810室、812室、813室房屋遷讓返還予被上訴人。⑵上訴 人應給付被上訴人2,294,500元及自起訴日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡對於上訴人上訴理由之答辯：
⒈臺灣嘉義地方法院82年度上字第544號判決及臺灣高等法 院臺南分院82年度上字第544號判決，僅認定系爭房屋之 前手林皆得積欠上訴人應分擔之社區公共電費及電表供料 款，與管理費無關。
⒉上訴人主張為被上訴人代墊82年4月23日至92年1月15日之 管理費2,192,400元，並未提出任何證據。 ⒊上訴人主張被上訴人委任伊擔任社區之總幹事，每月薪資 38,000元，惟被上訴人均未給付云云。然被上訴人僅係社 區之住戶，並非管理委員會之成員，無權僱用上訴人擔任 社區之總幹事，上訴人之主張與事實不符。
⒋聲明：請求駁回上訴。
㈢追加起訴部分：
⒈兩造於92年1月16日簽訂系爭房屋租賃契約時，除將系爭 房屋出租予上訴人外，復約定上訴人得將八樓之無頂鐵皮 屋（即附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分）自行加蓋後使用， 並於退租時交還。茲上訴人於簽約後，已自行在附圖所示 Ａ、Ｂ、Ｄ部分加蓋，且目前仍實際占用Ａ、Ｂ、Ｄ部分 之有頂鐵皮屋及Ｃ部分之無頂鐵皮屋。被上訴人自得一併 請求返還。
⒉聲明：上訴人應將如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｄ部分之有頂鐵皮 屋及Ｃ部分之無頂鐵皮屋遷讓返還予被上訴人。二、上訴人方面：
㈠上訴部分：
⒈兩造間之房屋租賃契約期限至101年1月14日止，被上訴人 片面終止租賃契約不生效力。
⒉坐落台中市○區○○○街75號7樓之1至7樓之18共18間房 間，本屬第三人林皆得所有。而林皆得積欠上訴人代墊之 管理費307,961元及自81年12月28日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，業經台灣嘉義地方法院82年度訴字 第36號、台灣高等法院台南分院82年上字第544號判決確 定，截至98年7月31日止，本金利息共計為577,426元。此 筆欠款依公寓大廈管理條例第24、35條規定，應由被上訴 人繼受。又自82年4月23日被上訴人拍定取得系爭房屋所 有權時起至92年1月15日止，每間房屋每月應繳管理費1,0 00元，累計2,192,400元之管理費均係由上訴人代為繳納 。總計被上訴人應返還上訴人代墊之管理費共計2,769,82 6元(計算式：577426＋0000000＝0000000)。 ⒊又系爭房屋所在之加州大樓管理委員會決議聘任上訴人擔 任總幹事，每月薪資38,000元，自80年8月17日起至94年1 月10日累計積欠之薪資為2,064,666元，亦應由被上訴人 負擔。爰以上開債權抵銷積欠之租金。並聲明：⑴原判決 不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴駁回。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 ⑷願供擔保請准免為假執行。
㈡對追加起訴之答辯：
⒈依被上訴人於98年9月8日寄發予上訴人之存證信函，已表 明如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ之鐵皮屋，同意由管理委員 會改為整棟大樓之活動空間。故被上訴人已拋棄上開鐵皮 屋之所有權及使用權，自不得再向上訴人請求返還。 ⒉聲明：⑴追加之訴駁回。⑵追加之訴之訴訟費用由被上訴 人負擔。⑶願供擔保請准免為假執行。
三、本件兩造爭執及不爭執之事項如下：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈被上訴人於82年4月23日拍賣取得台中市○區○○○街75 號7樓之1至7樓之18共18間，以及8樓共8間，合計26間套 房之所有權。
⒉92年1月16日，被上訴人與上訴人簽訂租賃契約，將上開 房屋以每間每月租金2500元，出租予上訴人，並約定上訴 人得轉租謀利。
⒊依租賃契約第9條約定，八樓之無頂鐵皮屋（即測量圖Ａ 、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分），被上訴人同意由上訴人自費加蓋無 償使用，退租時一併無償交還被上訴人。而事後上訴人確 實自行在Ａ、Ｂ、Ｄ部分加蓋，Ｃ部分則未加蓋，目前Ａ 、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分均由上訴人占有使用中。
⒋上訴人自92年1月16日起至98年6月止，共積欠租金218萬 9190元。
⒌被上訴人於98年3月14日以存證信函通知上訴人終止兩造 間之租賃契約。
⒍上訴人已返還部分套房，一審判決後被上訴人聲請假執行 ，有關7樓之701室、8樓之805室、807室、809室、810室 、812室、813室共7間套房業經法院點交予被上訴人，目 前僅剩8樓之有頂鐵皮屋（即測量圖Ａ、Ｂ、Ｄ部分)及無 頂鐵皮屋（即測量圖Ｃ部分）尚未返還。
⒎被上訴人拍賣取得之套房，其前手之所有權人為林皆得。 ㈡本件主要爭點：
⒈被上訴人終止租賃契約是否合法？
⒉林皆得是否有積欠由上訴人代墊之管理費？金額若干？上 訴人得否以之與積欠被上訴人之租金主張抵銷？ ⒊82年4月23日起至92年1月15日止，上訴人有無為被上訴人 代墊管理費？金額若干？上訴人得否以之與積欠被上訴人 之租金主張抵銷？
⒋被上訴人有無以每月38,000元之薪資，委任上訴人擔任大 樓之總幹事？
⒌被上訴人關於測量圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，是否已拋
棄專用使用權，因而不得要求上訴人返還？
四、以下針對本件之爭點，敘述本院得心證之理由： ㈠上訴部分：
⒈關於租金之請求部分：
⑴被上訴人主張上訴人自92年1月16日起向其承租門牌號 碼台中市○區○○○街75號7樓之1至7樓之18共18間、8 樓共8間，總計26間房屋，每間房屋每月租金2,500元。 92年全年應繳租金為747,500元、93年至96年每年應繳 租金各為780,000元，嗣於97年8月因有9間房間經拍定 ，故租賃房屋間數僅剩17間，該年應繳租金為667,500 元、98年1月至6月應繳租金為255,500元，總計上訴人 應繳付之租金數額為4,790,000元等情，有其所提房屋 租賃契約書、租金匯款細節紀錄表在卷可稽。又自92年 1月16日起至98年止，上訴人已繳付之租金總額為2,600 ,810元，亦為兩造所不爭執（見原審99年4月22日筆錄 ），故上訴人尚積欠被上訴人租金218萬9190元(計算式 ：000000000000000＝0000000)，自可認定 。 ⑵上訴人雖辯稱被上訴人積欠其管理費及薪資，經抵銷後 已無積欠被上訴人租金等語。然查：
①台灣嘉義地方法院82年度訴字第36號、台灣高等法院 台南分院82年上字第544號判決，係認定系爭房屋之 前手林皆得應分擔公共用電費及電表供料款，故判決 林皆得應返還上訴人307,961元及法定遲延利息，與 所謂管理費無關，此經本院調閱上開民事卷宗查明無 訛，是上訴人辯稱上述款項係其為林皆得代墊之管理 費用云云，顯非事實。再者，區分所有權人之繼受人 ，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或 影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，並應於繼受 後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權 利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1項定有明 文。即按公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權 人之繼受人應於繼受後「遵守」原區分所有權人依同 條例或規約所定之一切權利義務，係指依同條例或規 約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及 其他住戶間相互關係之事項而言，例如依規約設定公 寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓 應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方 式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。但對於繼 受人前手區分所有權人所積欠之管理費，此項債權債 務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前
手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向原 區分所有權人請求，尚難就原區分所有權人已積欠之 管理費直接對繼受人請求給付。是上訴人抗辯被上訴 人應繼受林皆得積欠之債務等語，顯無理由。
②至於上訴人辯稱其為被上訴人代墊自82年4月23日起 至92年1月15日止之管理費共2,192,400元等情，既為 被上訴人所否認，上訴人復未能提出諸如管理費收據 等以實其說，自不足採信。另依兩造租約第20條第1 項約定：「上開標的物（即系爭房屋）簽約日（即92 年1月16日）前若有欠大樓任何費用由乙方（即上訴 人）概括承受」等語，有系爭租約書影本在卷可憑。 茲兩造既約定應由上訴人即承租人概括承受系爭房屋 於92年1月16日前積欠大樓之任何費用，該約定並非 無效。從而，上訴人縱有繳納前開管理費，其請求被 上訴人返還，亦無理由。
③又上訴人就兩造於何時、何地達成被上訴人以每月38 ,000元雇用上訴人擔任大樓總幹事之合意，並未能為 具體之說明及舉證。再者，社區總幹事多為管理委員 會所聘僱，被上訴人僅單純為區分所有權人，應無自 費僱用上訴人管理社區之理。是上訴人辯稱兩造間僱 傭關係存在暨被上訴人積欠薪資等語，顯不實在。 ⑶縱上所述，上訴人主張抵銷之抗辯，均不可採。被上訴 人自可請求上訴人給付所積欠之租金。
⒉關於遷讓返還房屋部分：
⑴兩造於92年1月16日就系爭房屋訂立租賃契約時，於契 約書第2條約定租賃期間為1年，如上訴人按時給付租金 ，則可續約9次，此有被上訴人所提租賃契約書在卷可 稽。上訴人雖據此辯稱房屋租賃契約期限應至101年1月 14日為止，其非無權占有系爭建物等語。惟按承租人租 金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於 每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得 終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。又出租人 因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如 於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終 止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成 就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意 思表示。本件上訴人積欠之租金總額達2,189,190元，
而被上訴人於98年3月4日之台北長安郵局第620號存證 信函復表明：「限台端於民國98年3月20日前給付所積 欠之全部租金，逾期即依民法第440條自動終止租約」 等語，並於98年3月5日送達於上訴人，有被上訴人所提 出之存證信函暨傳真查詢國內各類掛號郵件查單附卷為 憑，依上開規定及說明，被上訴人所定催告期限既屬相 當，且上訴人並未於期限內給付所積欠之租金，應認系 爭租約至遲於98年3月21日已發生終止之效力。 ⑵按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45 5條前段定有明文。是被上訴人據此規定請求上訴人遷 讓返還系爭房屋，應予准許。
⑶又就遷讓返還房屋部分，被上訴人於原審僅有單一之聲 明，但訴訟標的則有數項，為選擇的訴之合併，本院既 認被上訴人依租賃物返還請求權之規定為請求係有理由 ，則就所有物返還請求權部分即無再予審酌之必要，爰 不另予論述，併此敘明。
⒊從而，被上訴人依據租賃契約之法律關係請求上訴人遷讓 返還系爭租賃物，並請求上訴人給付2,189,190元及自98 年10月15日言詞辯論期日追加請求給付租金之日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬正當，應予准許。 原審判決被上訴人此部分勝訴，並依職權為假執行之宣告 ，自無違誤，上訴意旨仍執前詞指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈡追加部分：
⒈依兩造所簽訂之租賃契約書第九條約定：「八樓無頂鐵皮 屋，甲方同意乙方自費並自負風險加頂無償使用，惟不可 裝置門窗，退租時無償交還甲方。」經查，被上訴人即追 加被告於購買系爭房屋時，八樓已有加蓋(鐵皮屋)使用（ 即附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分），惟因屬違規使用，應 建管單位要求拆除一半（鐵皮屋屋頂被拆除，僅剩支架） ，事後被上訴人將系爭房屋出租予上訴人即追加被告後， 上訴人才又另行搭建Ａ、Ｂ、Ｄ部分之屋頂等情，業據大 樓管理委員會之主任委員吳雪霞於本院100年1月12日現場 履勘時陳明在卷，經核與兩造上開租賃契約書第9條之約 定相符。且上訴人亦不否認如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部 分，目前仍由其占有使用中。茲兩造之租賃契約既已終止 ，已如前述，被上訴人追加請求上訴人遷讓返還系爭鐵皮 屋，自非無據。
⒉雖上訴人辯稱，被上訴人已拋棄對系爭鐵皮屋之權利，同 意由管理委員會使用，無權再請求上訴人遷讓返還，並提
出被上訴人於98年9月8日寄發之台北長安郵局第2247號存 證信函為證。茲檢視上開存證信函之內容，被上訴人在信 函中固提及「本人同意上開位置(指鐵皮屋)，由管委會清 理乾淨，作為防水措施並改為整棟大樓之活動空間」等文 字。惟觀諸上開存證信函一開頭即表明「本人與嚴家駒先 生租賃契約，因嚴先生未按時給租，已終止租約。依租約 八樓無頂鐵皮屋（即七十一號及七十三號八樓）應無償交 還。現管委會認為七十一號及七十三號樓頂平台滋生病媒 ，漏水往下滲透，恐影響大樓整個結構，故本人同意上開 位置，由管委會.......」等語。換言之，被上訴人在上 開存證信函中已明確對上訴人提出遷讓系爭鐵皮屋之請求 ，至於同意管委會清理後改為社區之活動空間，係上訴人 返還後，被上訴人對系爭鐵皮屋之處置，尚不能以此認定 被上訴人已有拋棄系爭鐵皮屋之權利。上訴人此部分之抗 辯，自無理由。
⒊綜上所述，被上訴人即追加原告基於兩造租賃契約第9條 之約定，請求上訴人即追加被告應將門牌號碼臺中市○區 ○○○街75號8樓如附圖Ａ、Ｂ、Ｄ所示之有頂鐵皮屋， 及如附圖Ｃ所示之無頂鐵皮屋遷讓返還予被上訴人，自屬 有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依據租賃契約之法律關係請求上訴人遷 讓返還系爭房屋，並請求上訴人給付2,189,190元及自98年 10月15日言詞辯論期日追加請求給付租金之日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。 原審判決被上訴人此部分勝訴，並依職權為假執行之宣告， 自無違誤，上訴意旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上訴人追加請求上訴 人應將如附圖Ａ、Ｂ、Ｄ所示之有頂鐵皮屋，及如附圖Ｃ所 示之無頂鐵皮屋遷讓返還，亦無不合，應予准許。六、另按對於簡易訴訟程序之第二審裁判，須其上訴利益逾民事 訴訟法第466條所定之額數，當事人始得以其適用法規顯有 錯誤為理由，逕向最高法院提起上訴或抗告，此觀同法第43 6條之2第1項之規定自明。上訴第三審之利益額數，並經司 法院於91年1月29日依同法第466條第3項之規定以命令增至 150萬元，並訂於同年2月8日起實施。又以一訴附帶請求其 孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴 訟法第77條之2第2項定有明文。本件追加之訴之訴訟標的價 額為128,661元(詳本院100年2月24日筆錄)，另被上訴人於 原審起訴之訴訟標的價額為195,300元(參原審卷第27頁、36 頁房屋稅籍證明書)，故本件之訴訟標的價額合計為323,961
元。雖附帶請求給付租金部分，金額超過150萬元，惟依上 開說明，本件仍不得再上訴第三審，自無庸依職權宣告假執 行，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得之心證及結果不生影響，毋庸逐一論述 ，附此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟 法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 曹宗鼎
法 官 高英賓
上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 3 日
書記官 廖碩薇