臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第731號
上 訴 人
即被上訴人 大安鼎極大廈管理委員會
兼法定代理人 劉高育
上 訴 人
即被上訴人 陳美滿
蔡美惠
唐新民
唐葆真
張國煒
吳至知
吳曉雲
黃莉蓁
黃書明
吳桂月
共 同
訴訟代理人 廖修譽律師
劉嘉瑜律師
被上訴人即
上 訴 人 聯智建設科技股份有限公司
法定代理人 陳綉美
訴訟代理人 吳仲立律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，對於中華民國104
年6月30日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第426號第一審判決
各自提起上訴，大安鼎極大廈管理委員會、劉高育、陳美滿、蔡
美惠、唐新民、唐葆真、張國煒、吳至知、吳曉雲、黃莉蓁、黃
書明、吳桂月並為訴之追加，本院於106年5月9日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
大安鼎極大廈管理委員會之上訴、追加之訴及其假執行之聲請 均駁回。
原判決關於㈠駁回陳美滿後開之訴部分，及該部分假執行之 聲請；㈡駁回蔡美惠後開之訴部分，及該部分假執行之聲請 ；㈢駁回張國煒後開之訴部分，及該部分假執行之聲請；㈣ 駁回吳至知後開之訴部分，及該部分假執行之聲請；㈤駁回 吳曉雲後開之訴部分，及該部分假執行之聲請；㈥駁回黃莉 蓁後開之訴部分，及該部分假執行之聲請；㈦駁回劉高育後 開之訴部分，及該部分假執行之聲請；㈧駁回唐新民後開 之訴部分，及該部分假執行之聲請；㈨駁回唐葆真後開之訴 部分，及該部分假執行之聲請；㈩命聯智建設科技股份有限公
司給付陳美滿、蔡美惠、張國煒、吳至知、吳曉雲、黃莉蓁、 劉高育、唐新民、唐葆真均自民國一百零二年七月十一日起至 民國一百零二年七月十五日止之利息，及給付黃書明、吳桂月 各逾新臺幣壹拾萬捌仟零玖拾柒元，並自民國一百零二年七月 十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等部分，暨該 部分假執行之宣告，均廢棄。
聯智建設科技股份有限公司應再給付陳美滿新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元，及自民國一百零二年七月十六日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息。
聯智建設科技股份有限公司應再給付蔡美惠新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元，及自民國一百零二年七月十六日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息。
聯智建設科技股份有限公司應再給付張國煒新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元，及自民國一百零二年七月十六日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息。
聯智建設科技股份有限公司應再給付吳至知新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元，及自民國一百零二年七月十六日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息。
聯智建設科技股份有限公司應再給付吳曉雲新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元，及自民國一百零二年七月十六日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息。
聯智建設科技股份有限公司應再給付黃莉蓁新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元，及自民國一百零二年七月十六日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息。
聯智建設科技股份有限公司應再給付劉高育新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元，及自民國一百零二年七月十六日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息。
聯智建設科技股份有限公司應再給付唐新民新臺幣伍仟零肆拾 貳元，及自民國一百零二年七月十六日起至清償日止按年息百 分之五計算之利息。
聯智建設科技股份有限公司應再給付唐葆真新臺幣捌佰伍拾肆 元，及自民國一百零二年七月十六日起至清償日止按年息百分 之五計算之利息。
前開之㈩廢棄部分，陳美滿、蔡美惠、張國煒、吳至知、吳 曉雲、黃莉蓁、劉高育、唐新民、唐葆真、黃書明、吳桂月在 第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
陳美滿、蔡美惠、張國煒、吳至知、吳曉雲、黃莉蓁、劉高育 、唐新民、唐葆真、聯智建設科技股份有限公司其餘上訴駁回 。黃書明、吳桂月之上訴駁回。
陳美滿、蔡美惠、張國煒、吳至知、吳曉雲、黃莉蓁、劉高育
、唐新民、唐葆真、黃書明、吳桂月追加之訴及其假執行之聲 請均駁回。
前開所命給付，於陳美滿以新臺幣壹仟玖佰元供擔保後，得 假執行；但聯智建設科技股份有限公司如以新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元或同面額之第一商業銀行可轉讓定存單預供擔保，得免 為假執行。
前開所命給付，於蔡美惠以新臺幣壹仟玖佰元供擔保後，得 假執行；但聯智建設科技股份有限公司如以新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元或同面額之第一商業銀行可轉讓定存單預供擔保，得免 為假執行。
前開所命給付，於張國煒以新臺幣壹仟玖佰元供擔保後，得 假執行；但聯智建設科技股份有限公司如以新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元或同面額之第一商業銀行可轉讓定存單預供擔保，得免 為假執行。
前開所命給付，於吳至知以新臺幣壹仟玖佰元供擔保後，得 假執行；但聯智建設科技股份有限公司如以新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元或同面額之第一商業銀行可轉讓定存單預供擔保，得免 為假執行。
前開所命給付，於吳曉雲以新臺幣壹仟玖佰元供擔保後，得 假執行；但聯智建設科技股份有限公司如以新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元或同面額之第一商業銀行可轉讓定存單預供擔保，得免 為假執行。
前開所命給付，於黃莉蓁以新臺幣壹仟玖佰元供擔保後，得 假執行；但聯智建設科技股份有限公司如以新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元或同面額之第一商業銀行可轉讓定存單預供擔保，得免 為假執行。
前開所命給付，於劉高育以新臺幣壹仟玖佰元供擔保後，得 假執行；但聯智建設科技股份有限公司如以新臺幣伍仟捌佰玖 拾伍元或同面額之第一商業銀行可轉讓定存單預供擔保，得免 為假執行。
前開所命給付，於唐新民以新臺幣壹仟陸佰元供擔保後，得 假執行；但聯智建設科技股份有限公司如以新臺幣伍仟零肆拾 貳元或同面額之第一商業銀行可轉讓定存單預供擔保，得免為 假執行。
前開所命給付，於唐葆真以新臺幣貳佰元供擔保後，得假執 行；但聯智建設科技股份有限公司如以新臺幣捌佰伍拾肆元或 同面額之第一商業銀行可轉讓定存單預供擔保，得免為假執行 。
第二審及追加之訴之訴訟費用，由兩造各自負擔。 事實及理由
甲、先位訴訟：
大安鼎極大廈（下稱系爭大廈）管理委員會（下稱大安管委會 ）之法定代理人原為陳美滿，自民國（下同）105年9月1日起 變更為劉高育，經劉高育聲明承受訴訟，此有聲明承受訴訟狀 、臺北市政府都市發展局105年9月19日北市都建字第10569035 400號函（本院卷3第76、87頁）可稽，經核合於民事訴訟法第 170條、第175條第1項規定，爰予准許。大安管委會在原審起訴主張：聯智建設科技股份有限公司（下 稱聯智公司）興建系爭大廈，於94至96年間分別預售臺北市○ ○區○○○路0段000號3至11樓區分所有建物（下分別以樓別 稱之）予劉高育、陳美滿、蔡美惠、唐新民、唐葆真、張國煒 、吳至知、吳曉雲、黃書明、吳桂月（下合稱劉高育10人，與 黃莉蓁合稱劉高育11人）、黃莉蓁之父黃能期（黃能期於99年 3月22日以99年1月25日贈與為原因，將購買之區分所有建物贈 與黃莉蓁，並將其本於上開預售契約關係，對於聯智公司得主 張之債務不履行損害賠償債權讓與黃莉蓁），而簽訂房屋預定 買賣契約（下稱系爭買賣契約），嗣興建完成，於98年3月24 日領得使用執照，並於98年間點交專有、專用部分，至於共用 部分、約定共用部分與其附屬設施設備（下稱系爭共用部分） 因有附表所示不具備系爭買賣契約約定品質、效用之瑕疵，伊 拒絕驗收，並催告聯智公司補正，但聯智公司未置理，依公寓 大廈管理條例第36條第11款、第57條第1項規定，系爭共用部 分移交所生爭議屬於伊之職務範圍，且劉高育11人授權伊提出 本件訴訟，爰依民法第227條第1項準用給付遲延或給付不能之 規定（關於準用給付不能規定部分，係於第二審補充法律上之 陳述，不涉及訴之變更或追加，附此敘明），請求聯智公司賠 償損害（明細見附表。大安管委會在第二審陳明不請求編號8 金額，但增加編號13金額，屬於變更事實上之陳述，不涉及訴 之追加減或變更，附此敘明）等語。聲明求為判決：㈠聯智公 司應給付大安管委會新臺幣（下同）6,322,197元，及自99年2 月27日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准 宣告假執行。原審駁回大安管委會之訴及假執行之聲請，大安 管委會全部提起上訴，並在第二審擴張應受判決事項之聲明（ 即附表所示「第二審請求金額」總額超出「第一審請求金額」 總額部分，屬於訴之追加，經核合於民事訴訟法第446條第1項 、第255條第1項第3款規定，爰准予追加），其聲明求為判決 ：㈠原判決關於駁回大安管委會後開第2項之訴及假執行之聲 請均廢棄；㈡聯智公司應給付大安管委會6,322,197元，及自 99年2月27日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢聯智公司 應再給付大安管委會1,711,534元，及自99年2月27日起至清償
日止按年息5%計算之利息；㈣前二項聲明，願供擔保，請准宣 告假執行。
聯智公司則以：大安管委會並非系爭買賣契約之買受人，無行 使本件請求權之權利能力，亦非大安管委會之職務範圍；劉高 育11人僅授與大安管委會代理提起訴訟，並未讓與系爭買賣契 約之權利予大安管委會，故大安管委會不能逕以自己名義起訴 等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：㈠上訴、追加之訴及其 假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願預供現金或同面額 之第一商業銀行可轉讓定存單為擔保，請准宣告免為假執行。查聯智公司興建及預售系爭大廈，於94至96年間分別與劉高育 10人及黃能期簽訂系爭買賣契約，嗣於98年3月24日領得98使 字第0113號使用執照，並於98年6月22日移轉3樓所有權全部予 陳美滿；於98年6月8日移轉4樓所有權全部予蔡美惠；於98年6 月16日移轉5樓所有權應有部分依序為68分之58、68分之10予 唐新民、唐葆真；於98年6月8日移轉6樓所有權全部予張國煒 ；於98年6月8日移轉7樓所有權全部予吳至知；於98年6月8日 移轉8樓所有權全部予吳曉雲；於98年間移轉9樓所有權全部予 黃能期；於98年6月8日移轉10樓所有權全部予劉高育，及於98 年6月26日移轉11樓所有權應有部分各2分之1予黃書明、吳桂 月。黃能期嗣於99年3月22日以99年1月25日贈與為原因，將9 樓所有權全部贈與黃莉蓁，並將其本於系爭買賣契約，對於聯 智公司得主張之債務不履行損害賠償債權讓與黃莉蓁。又系爭 大廈區分所有權人於98年8月15日選任管理委員，設立大安管 委會組織，經臺北市政府於98年10月22日核發報備證明等事實 ，有大安管委會提出房屋預定買賣合約書、建物登記謄本、報 備證明、會議紀錄、交屋憑單等影本、債權讓與聲明書原本（ 原審卷1第12至27、77、163至167頁；本院卷2第44頁；本院卷 3第170至178頁），及聯智公司提出使用執照存根影本（原審 卷1第118至120頁）可稽，並為兩造不爭執之事實，堪予認定 。
聯智公司分別與劉高育10人及黃能期簽訂系爭買賣契約，因該 買賣契約所生之一切權利義務關係，乃存在於聯智公司與劉高 育10人及黃能期之間。大安管委會於本件訴訟主張依民法第 227條第1項準用給付遲延或給付不能之規定，請求聯智公司賠 償損害，該請求權乃系爭買賣契約關於買受人對於出賣人之權 利之一，權利人應為劉高育10人及黃能期，大安管委會顯非權 利人。
公寓大廈管理條例第36條第11款規定管理委員會之職務，包括 共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。且 聯智公司依同條例第57條第1項規定：「起造人應將公寓大廈
共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維 護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設 施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或 指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理 負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢 測，確認其功能正常無誤後，移交之。」，固應將系爭共用部 分移交予大安管委會。惟查，此係因聯智公司依系爭買賣契約 ，負有點交買賣標的物（包括區分所有建物及其共有、共用部 分）予劉高育10人及黃能期之給付義務，而系爭大廈全體區分 所有權人（包括劉高育10人及黃能期）業已選任管理委員，成 立大安管委會組織，並委由大安管委會執行點收及保管系爭共 用部分之職務，故聯智公司直接將系爭共用部分移交予大安管 委會，實係履行上開出賣人之給付義務，尚難謂大安管委會因 此而得本於系爭買賣契約，行使劉高育10人及黃能期依民法第 227條第1項準用給付遲延或給付不能規定，得對於聯智公司主 張之損害賠償權利。
大安管委會主張：劉高育11人授權由伊為法律上之主張，嗣於 102年6月16日區分所有權人會議再次確認，故伊得提起本件訴 訟云云，為聯智公司否認。經查：
㈠大安管委會提出98年11月28日第1屆管委會第1次會議紀錄，記 載議題「聯智建設消保官申訴案」、「說明：經多次與建設 公司協商，雙方未達共識，3-11F住戶全數通過以管委會名義 向消保官提出申訴」、「決議：全數通過以管委會名義向消保 官提出申訴」（原審卷1第154頁），並非授權大安管委會提起 本件訴訟。
㈡大安管委會提出99年4月24日第1屆第5次區分所有權人會議紀 錄，記載臨時動議「提案：與聯智建設協議書內容委託律師 處理」、「決議：3-11F區分所有權人同意並請7F吳太太引薦 律師給管委會處理協議書之相關事務」（原審卷1第156頁）， 係授權大安管委會委任引薦之律師處理所謂「協議書」事務， 亦非授權大安管委會提起本件訴訟。
㈢大安管委會提出102年6月16日第4屆區分所有權人會議紀錄， 記載「項次：大安鼎極公設之點收及瑕疵有關民事訴訟案由 管委會向建商提出訴訟」、「說明：..於民國98年11月28日、 99年4月24日所有權人會議皆有決議就前述公設事宜應由管委 會委託廖律師處理，管委會乃依據前開會議決議於102年3月10 日決議向建商提出民事訴訟（102年度重訴字第426號本案）.. 提請由區分所有權人決議再次同意並確認管委會為本案之適格 原告，並經區分所有權人授權管委會全權向建商提出民事訴訟 主張權利及求償」、「決議：照案通過」（原審卷1第161頁）
，劉高育11人固確認授權大安管委會提起本件訴訟。惟查，劉 高育11人未曾將系爭買賣契約關於買受人之權利讓與大安管委 會，乃兩造不爭執之事實，則大安管委會依上開決議，頂多得 以劉高育11人之代理人名義，代理劉高育11人提起本件訴訟， 尚無從自居實體法上之權利人，逕以自己名義起訴請求聯智公 司賠償損害。
綜上所述，大安管委會未享有系爭買賣契約之買受人權利，其 依民法第227條第1項準用給付遲延或給付不能之規定，請求聯 智公司給付大安管委會6,322,197元，及自99年2月27日起至清 償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。從而原審 為大安管委會敗訴之判決，並無不合。大安管委會仍執陳詞， 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其 上訴。又大安管委會在第二審為訴之追加，依民法第227條第1 項準用給付遲延或給付不能之規定，請求聯智公司應再給付大 安管委會1,711,534元，及自99年2月27日起至清償日止按年息 5%計算之利息，亦為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所 附麗，爰併予駁回。
乙、備位訴訟：
劉高育11人在原審起訴主張：聯智公司興建系爭大廈，於94至 96年間預售，而與劉高育10人及黃能期簽訂系爭買賣契約，系 爭大廈於98年6月間完工，於98年3月24日領得使用執照，聯智 公司於98年間點交專有、專用部分予伊等，系爭共用部分則因 有附表所示不具備系爭買賣契約約定品質、效用之瑕疵，伊等 拒絕驗收，並催告聯智公司補正，但聯智公司未置理，爰依民 法第227條第1項準用給付遲延或給付不能之規定（關於準用給 付不能規定部分，係於第二審補充法律上之陳述，不涉及訴之 變更或追加，附此敘明），按伊等之區分所有權比例計算，請 求聯智公司賠償損害（明細見附表。劉高育11人在第二審陳明 不請求編號8金額，但增加編號13金額，屬於變更事實上之陳 述，不涉及訴之追加減或變更，附此敘明）等語。聲明求為判 決：㈠聯智公司應給付陳美滿、蔡美惠、張國煒、吳至知、吳 曉雲、黃莉蓁、劉高育各595,551元，給付唐新民507,970元， 給付唐葆真87,581元，給付黃書明、吳桂月各323,696元，及 均自99年2月27日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供 擔保，請准宣告假執行。原審判命聯智公司應給付陳美滿、蔡 美惠、張國煒、吳至知、吳曉雲、黃莉蓁、劉高育各206,298 元，給付唐新民175,960元，給付唐葆真30,338元，給付黃書 明、吳桂月各112,128元，及均自102年7月11日起至清償日止 按年息5%計算之利息，並為附條件之准、免假執行宣告，另駁 回劉高育11人其餘之訴及假執行之聲請。劉高育11人對於敗訴
部分提起一部上訴，並在第二審擴張應受判決事項之聲明（屬 於訴之追加，經核合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1 項第3款規定，爰准予追加），其聲明求為判決：㈠原判決關 於⒈駁回陳美滿後開㈡之訴部分，及該部分假執行之聲請；⒉ 駁回蔡美惠後開㈢之訴部分，及該部分假執行之聲請；⒊駁回 唐新民後開㈣之訴部分，及該部分假執行之聲請；⒋駁回唐葆 真後開㈤之訴部分，及該部分假執行之聲請；⒌駁回張國煒後 開㈥之訴部分，及該部分假執行之聲請；⒍駁回吳至知後開㈦ 之訴部分，及該部分假執行之聲請；⒎駁回吳曉雲後開㈧之訴 部分，及該部分假執行之聲請；⒏駁回黃莉蓁後開㈨之訴部分 ，及該部分假執行之聲請；⒐駁回劉高育後開㈩之訴部分，及 該部分假執行之聲請；⒑駁回黃書明後開之訴部分，及該部 分假執行之聲請；⒒駁回吳桂月後開之訴部分，及該部分假 執行之聲請，均廢棄。㈡聯智公司應再給付陳美滿389,253元 ，及自99年2月27日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢聯 智公司應再給付蔡美惠389,253元，及自99年2月27日起至清償 日止按年息5%計算之利息。㈣聯智公司應再給付唐新民 332,010元，及自99年2月27日起至清償日止按年息5%計算之利 息。㈤聯智公司應再給付唐葆真57,243元，及自99年2月27日 起至清償日止按年息5%計算之利息。㈥聯智公司應再給付張國 煒389,253元，及自99年2月27日起至清償日止按年息5%計算之 利息。㈦聯智公司應再給付吳至知389,253元，及自99年2月27 日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈧聯智公司應再給付吳 曉雲389,253元，及自99年2月27日起至清償日止按年息5%計算 之利息。㈨聯智公司應再給付黃莉蓁389,253元，及自99年2月 27日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈩聯智公司應再給付 劉高育389,253元，及自99年2月27日起至清償日止按年息5%計 算之利息。聯智公司應再給付黃書明211,568元，及自99年2 月27日起至清償日止按年息5%計算之利息。聯智公司應再給 付吳桂月211,568元，及自99年2月27日起至清償日止按年息5% 計算之利息。聯智公司應再給付陳美滿161,226元、蔡美惠 161,226元、唐新民137,516元、唐葆真23,710元、張國煒 161,226元、吳至知161,226元、吳曉雲161,226元、黃莉蓁 161,226元、劉高育161,226元、黃書明87,631元、吳桂月 87,631元，及均自99年2月27日起至清償日止按年息5%計算之 利息。陳美滿就上開㈡、應給付陳美滿部分；蔡美惠就上 開㈢、應給付蔡美惠部分；唐新民就上開㈣、應給付唐新 民部分；唐葆真就上開㈤、應給付唐葆真部分；張國煒就上 開㈥、應給付張國煒部分；吳至知就上開㈦、應給付吳至 知部分；吳曉雲就上開㈧、應給付吳曉雲部分；黃莉蓁就上
開㈨、應給付黃莉蓁部分；劉高育就上開㈩、應給付劉高 育部分；黃書明就上開、應給付黃書明部分；吳桂月就上 開、應給付吳桂月部分，均願供擔保，請准宣告假執行。 聯智公司則答辯聲明求為判決：㈠上訴、追加之訴及其假執行 之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願預供現金或同面額之第一 商業銀行可轉讓定存單為擔保，請准宣告免為假執行。聯智公司以：附表編號1係劉高育11人決議將約定專用部分變 更為共用，並非伊給付不完全；附表編號2、3、4、7、10係經 年使用後之養護工程，並非伊之給付不完全，且劉高育11人未 為瑕疵通知，視為承認所受領之物；附表編號9、11係劉高育 11人主觀認知不同，並非伊之給付不完全，且劉高育11人未為 瑕疵通知，視為承認所受領之物；劉高育就附表編號13曾提起 原審法院99年度建字第305號損害賠償之訴，其再提起本件訴 訟，違反民事訴訟法第253條規定；否認有附表編號13之不完 全給付，且劉高育11人未為瑕疵通知，視為承認所受領之物， 退步言，如認劉高育11人得請求損害賠償，依台灣省建築師公 會鑑定結果，僅得請求189萬元等語，資為抗辯。聯智公司對 於原審判決其敗訴部分，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決 不利於聯智公司部分廢棄；㈡上開廢棄部分，劉高育11人在第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。劉高育11人則答辯聲明求為 判決：上訴駁回。
兩造不爭執之事實同前開甲之。
附表編號1部分，得心證之理由：
㈠按民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不 完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使 其權利；第226條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致給 付不能者，債權人得請求賠償損害；第229條第1項規定，給付 有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，同條第 2項前段規定，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給 付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力；第231條第1項規定 ，債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。又 按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其 物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵， 是出賣人交付買賣標的物予買受人時，買賣標的物有上述所謂 瑕疵存在者，如其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於 出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同 時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人得類推適用民法
第226條第1項規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則 ，請求補正或賠償損害（最高法院77年4月16日77年度第7次民 事庭會議決議參照）。
㈡劉高育11人主張：系爭大廈地面層法定空地為全體區分所有權 人共有，聯智公司築牆區隔，供1樓住戶專用，致其他住戶無 法使用，經大安管委會僱工拆除該牆壁及施作鋁門，支出 126,000元等語，業據提出照片、請款明細表為證（本院卷1第 193至195頁），並為聯智公司所不爭執（本院卷2第65頁反面 ），堪予信實。
㈢按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表 示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將 當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不 得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定 ，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者 ，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。查系爭 買賣契約第8條約定：「地面層空地之使用方式：屬法定建 蔽率預留之空地，由鄰接承購戶所專用及管理維護（如附件十 二），各樓層所有權人皆已充分認知，並同意其管理使用。 甲方（即買受人）日後將本約房屋所有權移轉於第三人時，需 將本條之承諾及義務告知該第三人。」，另於附件㈦「分管同 意書」之第1條第2款約定：「地面層法定空地約定由鄰接承購 戶所專有使用管理」，再於附件「地面層法定空地約定專用 範圍圖」標示該空地「由1-6號車位約定專用」，此有劉高育 11人提出系爭買賣契約書影本可稽（本院卷2第41至42頁）。 又劉高育11人陳述：系爭大廈2樓區分所有建物於98年間為聯 智公司所有，於99年7月移轉予聯智公司之關係企業金運國際 股份有限公司，1樓區分所有建物為陳銘智、李惠玉所有，其 二人為聯智公司法定代理人陳綉美之兄嫂，陳銘智並為聯智公 司之實質負責人等語，業據提出公司變更登記表、戶籍謄本為 證（原審卷1第74至76頁），並為聯智公司所不爭執，堪予信 實。足見系爭大廈全體區分所有權人因分別與聯智公司約定地 面層法定空地由1樓區分所有權人專用，經由聯智公司為媒介 而將各區分所有權人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示 一致，全體區分所有權人已合意成立分管契約，則聯智公司以 牆壁區隔法定空地，供1樓住戶專用，難謂構成不完全給付之 債務不履行責任。至於劉高育11人主張：98年7月25日區分所 有權人會議中有住戶對於地面層法定空地約定專用之合法性提 出質疑，98年8月15日區分所有權人會議有住戶主張該空地應 約定由全體住戶管理使用，嗣於98年9月5日區分所有權人座談 會決議「1F大廳往戶外庭園流瀑處加開一道門如大廳往電梯處
之大小規格」，再於98年9月19日區分所有權人會議決議通過 住戶規約（其中第2條第2項規定「公寓大廈法定空地..為共用 部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區 分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。本公寓大 廈約定專用部分如附件二「分管協議」）（上開分管協議於第 1條第2款約定：「地面層法定空地約定由購買一樓1號至6號停 車位之所有權人進出車道之用，並得由本大樓全體住戶管理使 用」），其後98年10月20日住戶與聯智公司協商會議中決議「 1樓戶外流瀑處庭園之水、電線路改回大公，交回由管委會管 理使用」，聯智公司亦於99年2月27日將法定空地進出巷道之 鑰匙交付大安管委會等語，固提出會議記錄、住戶規約、公司 基本資料、公共設施鑰匙點交明細表等影本為證（原審卷1第 27頁；本院卷2第43至49頁），惟此係系爭買賣契約成立以後 ，區分所有權人以多數決議變更約定專用，劉高育11人無從執 以主張聯智公司應負不完全給付之債務不履行責任。㈣綜上，劉高育11人依民法第227條第1項準用給付遲延之規定， 請求聯智公司賠償附表編號1所示損害本息，為無理由，不應 准許。
附表編號2部分，得心證之理由：
㈠劉高育11人主張：聯智公司於99年2月27日移交系爭共用部分 予大安管委會時，大安管委會即以1樓大廳地板無光澤，呈現 陳舊狀態為由，列入未驗收完成事項，再於99年8月16日催告 聯智公司辦理複驗，但聯智公司未置理，大安管委會自行委由 松潔環境維護股份有限公司處理，支出30,000元，爰依民法第 227條第1項準用給付遲延之規定，請求聯智公司賠償損害等語 。聯智公司則抗辯：伊於98年6月間移交系爭共用部分予大安 管委會，當時1樓大廳地板並無瑕疵，且劉高育11人或大安管 委會未於6個月內為瑕疵通知，視為承認所受領之物等語。㈡劉高育11人主張：聯智公司於99年2月27日移交系爭共用部分 予大安管委會等語，業據提出聯智公司不爭執真正之資產移交 清冊影本（內附大安管委會與聯智公司共同簽署之公共設施點 交證明單、移交清冊及照片、公共設施鑰匙點交明細表、查驗 記錄、簽到單等，上開公共設施點交證明單並記載「大安鼎極 管委會於民國99年2月27日（星期六），已就『聯智-大安鼎極 』公共設施實地點交與測試，各項點交數量及測試無誤，同意 接管。點交項目：公共設施點交（如點交清冊-詳附件）如有 工程維修項目，則記載於公共設施維修表，聯智建設依表列事 項進行改善，並於民國99年3月15日完成改善，交管委會進行 複驗。..自點交日起，負保固1年之責。」）為證（本院卷2第 137至156頁），堪予採信。聯智公司抗辯於98年6月間移交系
爭共用部分云云，係以劉高育11人提出之會議紀錄影本，記載 ⒈98年9月5日區分所有權人決議「1F大廳往戶外庭園流瀑處加 開一道門如大廳往電梯處之大小規格」（原審卷1第38頁）； ⒉98年9月19日區分所有權人會議決議1樓側面鐵捲門改砌磚牆 及設置玻璃門（原審卷1第36頁）；⒊98年10月20日住戶與聯 智公司協商會議，討論由聯智公司提撥30萬元予大安管委會自 行採購、發包如下設備、工程：⑴公設相關設備如沙發、藝術 品等、⑵整棟6樓以下與鄰房牆面加貼磁磚、⑶1樓監視系統主 機安裝散熱抽風系統、⑷1F汽車升降梯出口安裝LED燈及廣角 鏡、⑸地下2、3樓靠近編號34、24車位旁之PVC管路保護、⑹1 樓監視死角加裝監視系統、⑺1樓物管工作人員相關設備、⑻ 門禁刷卡機改以感應磁扣（原審卷1第39頁）等情為證，惟查 ，各該會議內容僅證明劉高育11人爭執地面層法定空地之管理 、使用不當（見前開之㈢），及部分公共設施有缺失，且大 安管委會係於99年2月27日以後陸續進行共用部分之修繕工程 ，乃兩造不爭執之事實，是尚難憑上開會議內容，認定聯智公 司早於98年6月間完成移交系爭共用部分予大安管委會，故上 開抗辯委無可取。
㈢劉高育11人主張：99年2月27日移交系爭共用部分時，大安管 委會以1樓大廳地板無光澤，呈現陳舊狀態為由，口頭表示列 入未驗收完成事項云云，為聯智公司否認，而劉高育11人並未 提出其他積極證據以實其說。又劉高育11人主張：大安管委會 於99年8月16日函催聯智公司前來辦理附表編號2瑕疵改善之複 驗（於99年8月23日送達聯智公司）云云，固提出函文、回執 等影本為證（本院卷2第50、92頁），惟上開函件僅記載請聯 智公司就99年2月27日點交所列缺失定期複驗，未載明缺失內 容，聯智公司否認包括附表編號2缺失，劉高育11人亦未舉證 以實其說。再查，系爭大廈區分所有權人會議係於99年8月14 日決議研磨翻新1樓大廳地板，經大安管委會於99年12月間委 由松潔環境維護股份有限公司施作，此有劉高育11人提出之會 議紀錄、支出傳票、派工單、匯款單等影本可稽（本院卷1第 196至199頁；卷2第51、52頁）。綜上，劉高育11人主張99年2 月27日移交系爭共用部分時，1樓大廳地板已存在瑕疵，聯智 公司應負不完全給付之債務不履行責任云云，為不可採。從而 ，劉高育11人依民法第227條第1項準用給付遲延之規定，請求 聯智公司賠償附表編號2所示損害本息，為無理由，不應准許 。
附表編號3部分，得心證之理由：
㈠劉高育11人主張：電梯地墊、保護毯均為電梯之必要配備，惟 聯智公司於99年2月27日移交系爭共用部分時未鋪設，經大安
管委會口頭列入未驗收完成事項，再於99年8月16日函催聯智 公司前來辦理複驗，但聯智公司未置理，爰依民法第227條第1 項準用給付遲延之規定，請求聯智公司賠償損害（電梯保護毯 4,657元、電梯地墊1,800元）等語。聯智公司則否認給付不完 全。經查，劉高育11人未舉證證明電梯地墊、保護毯為電梯之 必要配備，及系爭買賣契約約定聯智公司應提供該配備等事實 ，已難認聯智公司之給付不完全。再參酌劉高育11人提出99年 8月14日區分所有權人會議紀錄，記載「工程電梯內拆除保 護板內部加裝大理石地面及1F梯廳水晶燈的安裝時間」、「說 明：地樺營造等管委會通知施作時間，待完成的工程內容有… 電梯內保護板拆除、地板大理石安裝及電梯外各樓層的保護膜 拆除後鈦金屬保養，建議保護板拆除後可以訂做一套地毯保護 墊..未來若有住戶搬家或施工進料可以掛在電梯內作保護。」 、「決議：..保護板拆除後管委會訂做一套電梯保護墊」（本 院卷2第51頁反面），足見於聯智公司移交電梯後，區分所有 權人始考量住戶遷入期間須保護電梯內壁之因素，而決議加購 地墊、保護毯，並非聯智公司移交之電梯有何瑕疵。從而，劉 高育11人依民法第227條第1項準用給付遲延之規定，請求聯智 公司賠償電梯保護毯4,657元及電梯地墊1,800元之本息，為無 理由，不應准許。
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