臺灣桃園地方法院民事判決 99年度簡上字第220號
上 訴 人 陳順傳
訴訟代理人 林威伯律師
被上訴人 鄭玉鈞
訴訟代理人 陳鼎正律師
複 代理人 吳恩篤律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國99年
9 月24日本院桃園簡易庭99年度桃簡字第750 號第一審判決提起
上訴，於民國100 年6 月7 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張及答辯意旨略以：
㈠訴外人陳漢菁於民國97年間向本院拍賣取得如附表所示之土 地及建物（下稱系爭不動產），嗣被上訴人於98年8 月28日 與陳漢菁簽訂不動產買賣契約書，向其購買系爭不動產，並 於98年9 月15日辦竣所有權移轉登記。詎上訴人迄今仍無權 占有系爭不動產中5980建號之停車位（即門牌號碼桃園縣桃 園市○○○街3 號，地下3 樓、編號70號、權利範圍1/394 之停車位，下稱系爭停車位）及停車證與停車位使用證明書 。被上訴人所有系爭停車位既遭上訴人占用，未能停車，乃 自99年4 月3 日起，向訴外人李家瑞承租同社區B 棟地下1 樓334 號停車位，每月因而需額外支付租金新臺幣（下同） 2,800 元。爰依民法第767 條所有物返還請求權及第179 條 不當得利之法律關係，訴請上訴人將系爭停車位、停車證與 停車位使用證明書返還被上訴人，及自99年4 月3 日起至返 還停車位之日止，按月給付相當於租金之損害2,800 元。 ㈡對上訴人上訴意旨之答辯：
⒈上訴人所提95年1 月20日之借款協議書乃訴外人吳慧敏與陳 柏安（即陳志福）間之清償債權約定，對陳志福以外之人並 無拘束力，是合作金庫商業銀行於95年1 月24日完成登記之 抵押權自不受影響，上訴人主張抵押權不能影響吳慧敏與陳 志福間之上開協議云云，於法顯屬無據。又吳慧敏係96年1 月15日將系爭不動產出租予上訴人，顯在合作金庫銀行95年 1 月24日辦理抵押權設定登記之後，故執行法院以有害抵押 權之行使為由而除去該租賃關係，於法並無不合。 ⒉上訴人自認被上訴人已取得建號桃園市○○段5980號及共用 部分建號桃園市○○段5982號建物之所有權，依建物登記謄 本所載，建號5980號建物即用途記載管理員室部分雖10.51
平方公尺，但其附屬建物5982號建物面積高達15,932.16 × 5269/10000＝8,394.6551，是合併主建物面積共8,405.1651 平方公尺，被上訴人擁有應有部分1/394 即有21.33 平方公 尺，即相當一個車位可使用之面積，上訴人指被上訴人取得 系爭5980建號面積為管理員室且不足停一部車云云，顯與事 實不符。由竹城富士社區發給之停車位使用證明書上記載「 汽車停車位門牌編號桃園市○○○街三號，建號5980。權利 範圍持分：三九四分之一」，亦為上訴人所不爭執，上訴人 復自認地下室停車位分管同意書第一條載明「社區管理委員 室由持有汽車停車位者持分共有，歸管理委員會管理，供全 體住戶使用」，第二條載明「地下室一、二、三樓分攤此部 分持分…」，足證社區管理員室即建號5980號建物為「持有 汽車停車位者」始能持分共有，被上訴人既有該建號1/394 所有權，當為汽車停車位所有權人無疑，而被上訴人因購買 系爭桃園市○○○街59號12樓建物而可擁有地下室三樓70號 汽車停車位所有權，復經竹城建設股份有限公司出具證明在 案，上訴人抗辯被上訴人未取得系爭停車位所有權及使用權 云云，顯與事實不符。
⒊系爭停車位雖未經執行處點交與被上訴人之前手，然被上訴 人之前手已因拍賣而取得所有權及使用權，自不因執行法院 疏未為點交而影響被上訴人之權利，更不因而使上訴人無權 占有之行為成為有權占有，及解免上訴人之侵權行為責任， 上訴人迄今拒不交還停車位使用證明書及停車證，被上訴人 之使用車位仍有受妨害，即受有損害。
二、上訴人之上訴意旨略以：
㈠吳慧敏與陳志福間有一借款協議書，其協議內容為吳慧敏可 使用收益系爭車位，且該借款協議書之日期為95年1 月20日 ，先於合作金庫商業銀行之抵押權（95年1 月24日），是後 成立之抵押權不能影響先成立之權利關係。且吳慧敏與上訴 人之租賃關係雖遭除去，但吳慧敏仍同意上訴人使用系爭車 位，故上訴人仍為有權占有。
㈡系爭車位於受鈞院執行時並非執行標的，是被上訴人並未取 得所有權。鈞院96年度執字第40633 號強制執行事件，係由 合作金庫資產管理有限公司拍賣陳志福之抵押物，而由陳漢 菁（即被上訴人之前手）取得所有權。依鈞院核發之不動產 權利移轉證書觀之，該事件受執行之標的，計有土地一筆（ 桃園縣中埔段732 號），與建物二筆，門牌號碼分別為：桃 園縣桃園市○○○街59號12樓（住家用），與桃園縣桃園市 ○○○街3 號（管理員室），並無包括系爭車位。又由陳志 福交付吳慧敏之權狀中亦可瞭解前開事實，亦即受執行之標
的為：土地（桃園縣中埔段732 號）、住家（建號5757，共 用部分：5981、5982），與管理員室（建號5980，共用部分 ：5982），並未包含車位，此觀管理員室總面積10.51 平方 公尺，權利範圍僅1/394 ，並不足以停一部車以足佐證。另 就本件建商竹城建設98年4 月27日之竹業字第98007 號函之 附件分管同意書第二點亦清楚載明：「社區管理員室由持有 汽車停車位者持分共有，歸管理委員會管理，供全體住戶使 用」，可證管理員室之所有與車位之所有係屬二者，是不能 據管理員室之持分而認定停車位之所有權，且本件管理委員 會尚認定上訴人對車位有使用權而核發停車證。再者，鈞院 檢察署檢察官亦以98年度偵字第21858 號不起訴處分書認定 法院並未點交車位，故被上訴人並未取得系爭停車位之所有 權。
㈢系爭車位於一審判決後，已由被上訴人停放其所有之「7A-0 597」汽車，故系爭車位已非上訴人占有中。三、原審判決：㈠上訴人應將坐落桃園縣桃園市○○段732 地號 上，建號5980號，門牌號碼：桃園縣桃園市○○○街3 號， 地下三樓編號第70號之停車位騰空並返還原告；㈡上訴人應 應將前項停車位之停車證及停車使用證明書交付被上訴人， 並自99年4 月3 日起至返還前項停車位之日止，按月給付被 上訴人2,800 元。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴 ，其上訴聲明為：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。四、本件不爭執事項：
㈠陳漢菁於97年間向本院執行處標得原屬陳志福所有如附表所 示之不動產，嗣被上訴人於98年8 月28日與陳漢菁簽訂不動 產買賣契約書，向其購買前揭系爭不動產，並於98年9 月15 日辦竣所有權移轉登記。
㈡系爭不動產中5980建號之停車位（即門牌號碼桃園縣桃園市 ○○○街3 號，地下3 樓、編號70號、權利範圍1/394 之停 車位），前遭上訴人所占有及使用，而上訴人迄今仍未將該 停車位之停車證與使用證明書交予被上訴人。
㈢被上訴人因系爭停車位遭上訴人占用，未能停車，自99年4 月3 日起向李家瑞承租同社區B 棟地下1 樓334 號停車位， 每月租金為2,800元（見原審卷第24頁）。五、本件爭點：
㈠系爭停車位之專用使用權是否應隨同被上訴人之前手陳漢菁 標得之系爭不動產而移轉？
㈡被上訴人請求上訴人將系爭停車位騰空交還及交付停車證及 停車位使用證明書，是否有理由？
㈢被上訴人請求上訴人自99年4 月3 日起至返還系爭停車位之 日止，應按月就系爭停車位給付不當得利2,800 元，是否有 理由？
六、按所謂約定專用部分，係指公寓大廈共用部分經約定供特定 區分所有權人使用者。約定專用部分之修繕、管理、維護， 由各約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈 管理條例第3 條第5 款、第10條第1 項定有明文。次按區分 所有之建物，其專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應 有部分分離而為移轉或設定負擔，亦為同條例第4 條第2 項 所明文。又按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之 停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相 對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人， 其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分 所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定 ，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停 車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記， 亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人 就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵 奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民 法第821 條但書規定之適用（最高法院91年度台上字第242 號判決意旨參照）。又參照內政部80年9 月18日台內營字第 8071337 號函示：㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備 或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建 築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區 分所有權人所共有。㈡前項區分所有建築物內之法定防空避 難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72 條規定辦理。㈢區分所有建築物內之法定防空避難設備或法 定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所 有權人。要言之，區分所有建物之專有部分所有權應與共用 部分之所有權一併移轉，不得單獨處分，而登記為共用部分 之法定停車空間，如經約定為專用部分者，其使用權利亦應 隨同其相對應之專有部分及共用部分之所有權而移轉，由取 得該專有部分及共用部分之所有權人享有排他之使用權。七、經查：
㈠被上訴人之前手陳漢菁於97年間向本院民事執行處投標拍定 附表所示不動產，該拍賣公告就5757、5980建號標示之備考 欄分別註明：「含共同使用部分5981、5982建號之持分，隨 同主建物一併查封」、「含共同使用部分5982建號之持分， 隨同主建物一併查封」，此有本院不動產權利移轉證書在卷 可稽（見本院卷上證二）。又依上訴人所提地下室停車位分
管同意書第二點所載：「地下室一、二、三樓汽車停車空間 …如遇空襲時地下室一、二、三樓應全部開放供全體住戶作 緊急避難之用」等語觀之，堪認竹城富士社區地下層即系爭 共用部分，係作為防空避難室兼停車場用（見本院卷上證七 ）。
㈡本院依職權函詢竹城富士社區之建商即竹城建設股份有限公 司：「…竹城富士社區當初停車位出售之方式為何？停車位 有無登記？如有登記係登記在何建號上？…」，嗣該公司函 覆：「二、有關『竹城富士』社區汽車停車位之銷售方式為 搭配該社區之房屋同步銷售，採每一汽車停車位單獨計價； 汽車停車位之產權登記係依登記當時之地政法令規定辦理（ 產權可獨立登記），汽車停車位登記建號為5980號，門牌為 桃園市○○○街三號，每一汽車停車位之權利範圍分別為： 建物持分1/394 ，土地持分2/10000 （共有部分建號為5982 號權利範圍持分10000 分之5269係本社區全部汽車停車位分 攤本社區之公共設施比率，即全部汽車停車位面積及範圍） 。每一汽車停車位權利範圍如下表之說明：
┌──┬────┬───────────┬────┐
│項目│建、地號│ 登記之可分配面積 │權利範圍│
├──┼────┼───────────┼────┤
│ │ │ 10.51㎡ │ │
│房屋│5980建號├───────────┤1/394 │
│ │ │含共有部分5982建號面積│ │
│ │ │15932.16㎡之5269/10000│ │
├──┼────┼───────────┼────┤
│土地│ 732地號│ 土地持分 │2/10000 │
└──┴────┴───────────┴────┘
故每一汽車停車位建物面積計算公式為（10.51 ㎡+15,932. 16㎡＊5269/10000）＊1/394 ＝21.33 ㎡＝6.45坪…」等語 ，有竹城建設股份有限公司100 年3 月21日竹業字第10001 號函文在卷可稽。
㈢依桃園市○○段5980建號建物登記謄本記載，主要用途為管 理員室，其共用部分建物為中埔段5982建號建物，而該5980 建號建物之應有部分為394 分之1 ，有桃園市○○段5980建 號建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第89頁）。又竹城富士 社區地下室停車位分管同意書第一、二點分別載明「社區管 理員室由持有汽車停車位者持分共有，歸管理委員會管理， 供全體住戶使用。」、「地下室一、二、三樓汽車停車空間 及部分車道，由購買車位者分攤此部分持分，並得依相關法 令管理、使用、收益及處分，未購買汽車停車位者未分攤此
部分產權持分，並不得妨礙購買汽車位者之使用。如遇空襲 時地下室一、二、三樓應全部開放供全體住戶作緊急避難之 用。」（見本院卷上證七），足見竹城富士社區管理員室即 建號5980號建物為「持有汽車停車位者」持分共有。 ㈣是足認竹城富士社區管理員室之區分所有建物所有權人，均 為竹城富士社區停車空間之約定專用權人，亦即竹城富士社 區地下室汽車停車位之專用權屬於持有竹城富士社區管理員 室之區分所有建物所有權人。
㈤綜上所述，被上訴人之前手陳漢菁既已標得附表所示不動產 及相對應共有部分之應有部分，即取得建號5980（含共有部 分5982建號）建物394 分之1 之所有權，系爭停車位之專用 權利應隨同移轉由被上訴人之前手陳漢菁取得，可以認定。 嗣被上訴人再由陳漢菁處取得系爭不動產及相對應共有部分 之應有部分。亦即，被上訴人已取得系爭停車位相對應之專 有部分及共用部分之所有權，及系爭停車位之排他性使用權 利。上訴人於被上訴人取得附表所示不動產所有權後，仍繼 續占有使用系爭停車位，即屬無權占有。從而，被上訴人主 張依據民法第767 條所有物返還請求權之法律關係請求上訴 人將無權占有之系爭停車位騰空交還予被上訴人，為有理由 。
八、按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從 物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於 從物。民法第68條定有明文。查停車證與停車位使用證明書 係用以表彰竹城富士社區區分所有權人對特定停車位之專有 使用權能，因該社區大樓管理員係認證不認人，故停車證與 停車位使用證明書屬於常助停車之從物，並無單獨使用上之 效用，則被上訴人取得系爭停車位權時，依法其處分之效力 及於屬於從物之停車證與停車位使用證明書，亦即停車證與 停車位使用證明書之所有權已經同時移轉於被上訴人，故被 上訴人依據民法第767 條，請求上訴人交付系爭停車位之停 車證與停車位使用證明書，為有理由。
九、被上訴人主張因上訴人占用系爭停車位致其無法行使其使用 、收益權能，乃自99年4 月3 日起，向李家瑞承租同社區B 棟地下1 樓334 號停車位，每月需額外支付租金2,800 元等 語，業據提出停車位租用費收據乙份為證，並為上訴人所不 爭執。被上訴人於取得如附表所示不動產之同時，已同時取 得系爭停車位所有權及使用權，詳前述，則上訴人無權占有 系爭停車位，自屬受有相當於租金之不當得利，被上訴人得 依法請求返還。則被上訴人請求上訴人於無權占有系爭停車 位以後，自99年4 月3 日起至返還系爭停車位之日止，按月
給付相當於租金之不當得利2,800 元，洵屬有據。上訴人辯 稱其有權使用系爭停車位，並非不當得利云云，為不可採。十、上訴人以下辯稱不可採：
㈠上訴人辯稱吳慧敏與陳志福間有一借款協議書，其協議內容 為吳慧敏可使用收益系爭車位，且該借款協議之日期為95年 1 月20日，先於合作金庫商業銀行之抵押權，是後成立之抵 押權不能影響先成立之權利關係云云。查該借款協議書之日 期雖為95年1 月20日，然該借款協議書並不能令上訴人得使 用系爭停車位，而觀之上訴人所提之租賃契約書所示，系爭 不動產之租賃關係則係發生於96年1 月16日，而本件系爭不 動產上原有之抵押權係於95年1 月24日設定予合作金庫商業 銀行，足證該租賃關係係成立於抵押權之後，且系爭不動產 於第一次拍賣程序無人應買，顯然對抵押權已生影響，乃本 院執行處自得依強制執行法第98條第2 項但書規定，以96年 度執字第40633 號執行命令將該租賃關係除去，是上訴人此 部分所辯，洵屬無據。
㈡上訴人又辯稱本院執行處拍賣公告及點交項目上未列明系爭 停車位，顯見當初拍賣時即無包括系爭停車位在內云云。惟 查，民事執行處僅就拍賣標的為形式上之審查，並非表示未 揭露於拍賣公告者，拍定人拍定後即無從主張其法律上之實 體權利，且本院96年度執字第40633 號拍賣抵押物強制執行 事件之拍賣公告上固無標明系爭停車位，然5757建號及5980 建號公告之備考欄中分別記載有「含共同使用部分5981、59 82建號之持分，隨同主建物一併查封」、「含共同使用部分 5982建號之持分，隨同主建物一併查封」，況被上訴人之前 手標得如附表所示之不動產，其就包括系爭停車位在內之系 爭共用部分已取得所有權之應有部分，系爭停車位之使用權 利係附隨其相對應之專有部分及共用部分而取得，自不因是 否揭露於拍賣公告上或是否進行點交而異其使用權利應一併 移轉之法律效果。
十一、綜上所述，被上訴人依據所有物返還請求權之法律關係， 請求上訴人將系爭停車位騰空交還，並將停車證、停車位使 用證明書交付予被上訴人，為有理由，應予准許。另被上訴 人依據不當得利之法律關係請求上訴人自99年4 月3 日起至 返還系爭停車位之日止，按月給付相當於租金之不當得利2, 800 元，亦屬有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數 給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核與判決基 礎不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之 1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 6 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 范明達
法 官 陳婉玉
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 28 日
書記官 利冠蔚
附 表：
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│土地部分 │
├───┬────┬───┬─────┬───────┤
│縣 市│鄉鎮市區○ 段 │地 號 │權 利 範 圍 │
├───┼────┼───┼─────┼───────┤
│桃園縣│桃園市 ○○○段│0000-0000 │10000之21 │
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┌──────────────────────────┐
│建物部分 │
├───────┬─────┬───────┬────┤
│建 號 │坐落地號 │ 建物門牌 │權利範圍│
├───────┼─────┼───────┼────┤
│桃園市○○段 │中埔段 │桃園縣桃園市中│全部 │
│00000-000 │0000-0000 │埔二街59號12樓│ │
├───────┼─────┼───────┼────┤
│桃園市○○段 │中埔段 │桃園縣桃園市同│394 分 │
│00000-000 │0000-0000 │德三街3號 │之1 │
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