臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第434號
原 告 謝麒睿
被 告 謝家倩
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100 年6 月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落桃園縣平鎮市○○段六五四號建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路三○一巷十八號十樓之二）遷出，並將上開建物返還原告。
被告應自民國一○○年二月二十三日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新台幣伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項所命給付，於原告以新台幣叁拾伍萬肆仟元供擔保後，得假執行。
本判決第二項所命給付，於原告就每月被告應給付之金額以新臺幣貳仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明第一項 原為：「被告應自坐落桃園縣平鎮市○○段六五四號建號建 物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路301 巷18號10樓之2） 遷出返還原告，並自民國100 年2 月23日起每月賠償原告新 台幣（下同）12,000元。嗣於100 年4 月29日言詞辯論期日 當庭就相當於租金之損害部分，減縮為「自100 年2 月23日 起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告5,000 元」，此核 屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條說明，應予准許 ，合先敘明。
二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。三、原告主張：原告前透過鈞院99年度司執字第70604 號強制執 行程序，標得執行債務人陳玉樺、葉涼富所有坐落桃園縣平 鎮市○○段353 地號土地（權利範圍10000 分之90）及其上 同段654 建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路301 巷 18號10樓之2 ，權利範圍全部，下稱系爭建物），並取得執 行法院於100 年2 月23日核發之權利移轉證書，而於100 年 3 月18日辦妥所有權移轉登記。查被告於上開執行程序固主 張系爭建物為其向債務人葉涼富承租，每月租金5,000 元， 然被告自稱租期未定，係屬不定期租賃，且未經公證，依民 法第425 條第2 項規定，被告自不得以此租賃關係對抗買受
人即原告，對原告而言，仍屬無權占有。為此爰依民法第76 7 條第1 項前段、第184 條、第179 條之規定及，請求被告 自系爭建物遷出，將系爭建物返還原告，並自100 年2 月23 日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告相當於租金 之損失5,000 元等語。並聲明：㈠被告應自坐落桃園縣平鎮 市○○段654號建號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路 301 巷18號10樓之2 ）遷出，並將上開建物返還原告，暨自 100 年2 月23日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告5, 000 元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。四、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
五、原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之本院100 年 2 月23日桃院永執99司執拍字第70604 號不動產權利移轉證 書影本、建物登記謄本各1 件為證，並經本院依職權調閱本 院99年度司執字第70604 號強制執行事件核閱屬實，而被告 已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未 提出準備書狀爭執原告上開主張，依民事訴訟法第280 條第 4 項準用同條第1 項規定，應視同自認原告主張之事實，是 原告上開主張，堪信為真實。
六、按民法第425 條第1 、2 項規定：「出租人於租賃物交付後 ，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約， 對於受讓人仍繼續存在。」、「前項規定，於未經公證之不 動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」 。經查，被告於上開強制執行事件查封系爭建物時在場，並 稱其係於95年間向債務人葉涼富承租，無租約，每月租金5, 000 元，未定租期，租金以葉涼富積欠被告之債務扣抵等情 ，有查封筆錄附於上開強執行卷可憑，則被告與原所有權人 葉涼富間之租賃契約並未經公證，且未定期限，依上開法文 規定，其與葉涼富間就系爭建物之租賃契約，自不能認對原 告繼續存在，亦即原告與被告間，就系爭建物並無租賃關係 存在。準此，被告於系爭建物經原告標得並取得所有權後， 仍繼續占有使用系爭建物，對原告而言，自屬無權占有，是 原告本於民法第767 條第1 項之規定請求被告遷讓返還系爭 建物，自屬有據。
七、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，為民法第179 條前段所明定；又無權占用他人房屋或 土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益， 並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人 得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判 例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非
合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果， 致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於 租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占 有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時 所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可 參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。本件 被告原係以每月5,000 元之租金向系爭建物原所有權人葉涼 富承租使用系爭建物，業如前述，且其於原告取得系爭建物 所有權後，仍續為占有使用，則被告所受之使用利益，自亦 得以原先之租金額為計算之依據。而原告係於100 年2 月23 日經執行法院核發不動產權利移轉證書而取得系爭建物所有 權，則其依不當得利之規定，請求被告自其取得系爭建物所 有權之100 年2 月23日起至返還系爭建物之日止，按月給付 以5,000元計算之相當租金利益，亦屬有據。八、綜上所述，原告主張被告與系爭建物原所有權人葉涼富間之 租賃契約無買賣不破租賃原則之適用，被告無占有系爭建物 之合法權源，而依民法第767 條1 項前段之規定請求被告遷 讓返還系爭建物，並依民法第179 條規定，請求被告自其取 得系爭建物所有權之100 年2 月23日起至遷讓返還系爭建物 之日止，按月給付5,000 元之相當於租金之不當得利，為有 理由，應予准許。
九、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰 酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第78條、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 洪千棻