臺灣新竹地方法院民事簡易判決 100年度竹簡字第145號
原 告 佟麗如
被 告 王皓正
訴訟代理人 王萬生
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國100年6月20日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：
(一)被告應將系爭坐落新竹市○○○街54之2號4 樓房屋(下稱 ：系爭房屋)全部遷讓交付原告；並給付原告租金新臺幣( 下同 )68萬元，及自民國94年2月1日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算利息。
(二)訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
(一)原告主張：
１、原告佟麗如與被告王皓正間為阿姨與外甥關係，於94 年2月1日將原告所有系爭房屋出租予被告，雖兩造未 簽訂房屋租賃契約書，惟約定租賃期間為94年2月1日 起至99年4月30日止，共計5年又8 個月，言明每月發 薪水日由被告給付原告租金1萬元。詎被告自94年2月 1日起迄至99年9月30日止均未給付租金，原告曾屢次 口頭催告被告給付租金，並依民法第440條第1項規定 催告被告清償積欠之租金，亦於99年間陸續透過被告 外婆、舅舅協助與被告協調均不成立，則原告所交付 之系爭房屋合於兩造所約定之使用收益狀態，惟被告 迄今仍尚未給付原告自94年2月1日起至99年9 月30日 止，以每月1 萬元計算之租金，共計68萬元，為此本 於租賃關係，請求被告遷讓系爭房屋及給付原告積欠 租金合計68萬元，及自94年2月1日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算利息。
２、對於被告抗辯所為之陳述：
⑴本院96年度執字第664 號清償票款強制執行事件， 於拍賣公告中備註事項記載：「．．．五、拍定後 不點交：本院於95年5月3日假扣押現場查封時，債 務人(註：指原告)不在場，按門鈴無人應門，嗣債 務人之母親於新竹市○○段之屋內陳稱：系爭房屋 為無償予被告使用。本院另於96年4月9日現場履勘
時，請鎖匠開鎖入屋，經勘查結果，查封房屋應係 有人居住。嗣據第三人李怡倩於96年4 月23日到院 陳稱：拍賣之房屋係由其與其先生在使用，債務人 是先生的阿姨，兩人於94年2 月開始住，是債務人 借其居住，其後債務人將房屋出賣予其，其並已付 60萬元之訂金，之後發現房子有借第二胎貸款及地 下錢莊的錢，雙方遲久未辦理過戶，也沒有再處理 相關事宜，．．．」等情並非屬實，蓋因訴外人李 怡倩是被告之女友，未經原告答應，即逕行搬入居 住，惟因原告心存善念，始遲遲未讓李小姐搬走。 ⑵又被告一再要求原告提出租賃房屋所得稅證明，以 利被告申報年終所得，另被告已在竹北購得「大濟 首相花園」房地，卻還續行強佔原告所有系爭房屋 ，顯屬無理。
⑶再者，本案原告請求被告遷讓房屋，被告卻一直將 原告與胞姐即被告母親間之債務關係亦扯入，遲無 法釐清本案，原告為單親家庭，做生意失敗，才會 帶女兒返回新竹投靠母親，希望被告能儘速自系爭 房屋遷出，將系爭房屋返還予原告，讓原告能將系 爭房屋出售，償還積欠銀行及其他欠債，至於原告 積欠被告母親債務問題，原告會再另行與被告母親 商洽如何處理。
(二)被告則以：
１、被告自幼即為原告父母親帶大至小學一年級，之後才 至臺北就讀，每年寒暑假，亦會抽空返回新竹探望外 公、外婆，並自93年9 月間在屏東研究所畢業後，有 鑑於就學時都在外地，無法多跟外公、外婆相處，所 以就業後就與外婆住居在系爭房屋內，以便就近照顧 外公、外婆，並每月都有給予外公、外婆5 千元敬老 金，也有詢問過住居在原告所有系爭房屋內要不要支 付租金給原告，外婆說自己人住還要什麼租金，且系 爭房屋空著未有人居住，被告前來居住亦負擔系爭房 屋每月基本水電、瓦斯及有線電視費用，減輕外婆負 擔，外婆去跟原告說，被告才沒有支付原告房租費用 。嗣後被告亦於94年2 月間當面向原告確認居住在系 爭房屋內是否不須支付任何費用，因如要支付原告房 租，被告即無法支付敬老金予外婆，獲原告應允被告 無償居住，兩造就此達成協議，足見被告起始並無不 當得利之意圖，由此可推斷原告與被告間並無租賃關 係存在。
２、又被告於94年12月間，經由被告外婆及被告母親告知 下，獲悉原告積欠地下錢莊大筆債務，急須資金週轉 ，被告外婆及被告母親並詢問被告有無意願購賣系爭 房屋，當時被告對房地產不熟悉，只覺得有一間自己 的房子是被告畢生夢想，乃向被告當時女友李怡倩借 款60萬元以作為支付系爭房屋之頭期款，李怡倩也透 過銀行當天匯出，以暫時紓解原告之債務問題。嗣後 被告請求原告交付系爭房地所有權狀辦理過戶手續時 ，原告則遲遲無法拿出所有權狀及清償系爭房地上所 設定之債務，經被告向銀行詢問，始知悉原告所有系 爭房地上尚有第二胎及第三胎貸款，且幾乎都貸滿額 ，需先全部清償後才能辦理過戶登記，導致無法順利 辦理系爭房地過戶，後系爭房地過戶事宜也就不了了 之，惟因原告遲無誠意退還被告60萬元之自備款，被 告只能繼續住在系爭房屋內，以省下的租金抵扣原告 積欠被告及被告母親債務之利息，期望原告有一天能 將被告畢生積蓄60萬元償還予被告，並償還被告未能 將系爭房地過戶之違約金60萬元，及被告另外匯款予 原告之借款3 萬元，合計為123 萬元。本案被告認應 係由法院繼續拍賣系爭房地，還清原告債務，另原告 積欠親戚的債務應先償還才對，詎原告居然還說是被 告積欠其三年的租金未付等語，實在荒唐至極，蓋因 被告至今從未繳過租金，原告理當即可馬上寫存證信 函及報警處理，為何被告可拖過三年居住至今，且被 告外婆亦於本院民事執行處執行查封時告知本院民事 執行處人員系爭房屋為無償予被告使用，由此足見原 告與被告間確無租賃關係存在。
３、再者，系爭房屋內部處處皆為原告及被告外婆之衣物 及私人用品、照片．．．等，如為租賃關係，為何家 中尚有房東大量私人物品存放，且原告皆可自由進出 系爭房屋，在被告不知情的情況下，擅自拿取被告私 人重要物品複印及留置，且系爭房屋內壁癌非常嚴重 ，原告皆無意修復，原告對此有何租賃之實存在？若 不是無租賃關係存在，此行為早就被構成竊盜及侵入 民宅之罪名，並報警究報，由此亦可推斷原告與被告 間並無租賃關係存在。至被告每年申報所得稅時，雖 有申報其向原告承租系爭房屋，租金支出之12萬元， 惟係為了節稅，並非與原告間有真實之租賃關係存在 。
４、原告當初購買系爭房屋所有的款項包含自備款60萬元
及其另增貸70萬元共計130 萬元之部分40萬元金額， 亦是由被告母親暫借支出，其餘由被告外公支付，據 被告母親表示原告至今亦未償還欠款予被告母親，目 前合計積欠被告母親債務204 萬元，則被告母親對系 爭房屋亦擁有部分債權，可替被告對原告之主張，做 部分債權抵銷，補償原告對於系爭房屋未能使用權益 之損失等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任， 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，此 為民事訴訟法第277 條所明定。又稱租賃者，謂當事人約 定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約， 民法第421條第1項定有明文。查本件原告主張被告自94年 2月1日起向其租用系爭房屋等情，既為被告所否認，揆之 上開規定，即應由原告就此有利於己之事實，負舉證責任 。
(二)又證人即原告母親常玉華於本院100年5月16日言詞辯論期 日既到庭證述：「( 問：光華南街的房子被告何時開始住 在裡面？)答：從屏東畢業後，93年就住進去了。」、「( 問：被告住在光華南街時，原告住在哪裡？ )答：住在台 北，跟他姊姊住在一起，到95年才回來新竹。」、「( 問 ：原告95年回新竹後住在哪裡？ )答：住在田美三街。」 、「(問：光華南街的房子在被告住之前是誰在裡面住？) 答：沒人住，我先生在的時候我會跟我先生去看一下，我 外孫畢業後，我大女兒說房子空著給他住，想說自己人就 不用寫契約了，我女兒當時每月要繳1萬6千元的貸款，要 被告付1 萬元的房租，但我外孫不同意付，我們有開家庭 會議，他要我們還他60萬，我們講不過他。」、「( 問： 原告是否有跟被告借60萬？ )答：有，因為原告做生意倒 閉，需要周轉，被告的母親說跟被告借借看。」、「( 問 ：原告跟被告借60萬元，是否有說要把光華南街的房子賣 給被告？ )答：有，被告的母親說借錢要有個保障，要房 子過給被告，後來發現房子太複雜，有設定二胎，我說我 們會負責過戶好，但是被告說他不要了，我說不是我們不 賣的。」、「( 問：被告在93年住進光華南街的房子，當 時有說好一個月要付1萬元的租金給原告嗎？)答：我跟被 告的母親說，被告的母親說被告不同意，我們開家庭會議 要被告交租金1萬元。」、「(問：家庭會議是何時開的？ )答：99年清明節時開的。」、「(問：在家庭會議時說被 告要付1 萬元的租金給原告，是在每個月的幾號要付租金
？)答：沒有，反正月初付就可以了。」、「(問：家庭會 議時，是說被告要付給原告的租金用60萬元抵嗎？ )答： 是，60萬五年就抵完了。」、「( 問：被告從來沒有付過 房租給原告過？)答：沒有過。」等語(詳本院卷第95頁至 第97頁反面 )，復為原告就上開證人所言所不否認，則依 證人常玉華上開所述，可知被告當初居住在原告所有系爭 房屋時，原告所有系爭房屋內係空屋，並無人居住，且在 被告當初搬遷入系爭房屋時，兩造並未提及被告應付原告 每月房租1 萬元之事，係到原告向被告借款60萬元之後， 為原告債務處理問題，召開家庭會議時，原告始要求被告 應付其每月1 萬元之房租，並由原告積欠被告之60萬元債 務中抵扣，惟不為被告所同意。
(三)再者，原告提出本院96年度執字第664 號清償票款強制執 行事件之拍賣公告中備註事項既記載：「．．．五、拍定 後不點交：本院於95年5月3日假扣押現場查封時，債務人 (註：指原告)不在場，按門鈴無人應門，嗣債務人之母親 於新竹市○○段之屋內陳稱：系爭房屋為無償予被告使用 。本院另於96年4月9日現場履勘時，請鎖匠開鎖入屋，經 勘查結果，查封房屋應係有人居住。」乙節(詳本院卷第7 頁)，且經本院依職權調閱95年度執全助字第124號訴外人 寶華商業銀行股份有限公司對於原告及被告母親佟麗娟聲 請假扣押執行案件，可知原告母親常玉華確於本院在95年 5月3日前往被告母親佟麗娟所有新竹市○○○街22巷5號3 樓房地執行查封時，明確告知本院執行人員：「原告光華 段的房子給麗娟之子住，為無償使用。」等情( 詳本院95 年度執全助字第124號案卷第20頁反面)，則原告當初苟有 出租系爭房屋予被告居住之事，衡之一般社會常情，原告 母親應無不能知悉，且無不予據實告知本院執行人員系爭 房屋存有租賃情形之理，益見原告上開主張被告係本於租 賃關係，居住在系爭房屋內，顯有違常理，要非無疑。 (四)另證人即原告聲請傳喚其二哥佟秉栗亦於本院100年5月30 日言詞辯論期日到庭證述：「( 問：你是否知道被告從何 時開始住在原告所有的光華南街54之2號4樓房屋內？ )答 ：他很早就住在那裡，住多久我不清楚。」、「( 問：為 何被告會住在原告的房子裡？ )答：原告買房子，被告那 時候是讀書畢業後回去住在那裡，原告房子一間房間是被 告在使用，原告跟被告的母親是姊妹關係。」、「( 問： 被告住在原告的房子裡面跟原告間有無訂立租約？ )答： 我不知道。」、「( 問：你知道被告後來要跟原告買房子 的事嗎？ )答：我聽他們講，我不是很清楚，我沒問過。
」、「( 問：你是否知道被告為了跟原告買房子，有交60 萬元的定金給原告？)答：我不知道。」、「(問：你有無 參加95年底到96年間的家庭會議？ )答：我回去大家都在 ，會聊天會談到房子的事情，大家口氣不是很好，所以沒 有結果。」、「( 問：原告有無在聊天時要被告付房租給 他？)答：原告的想法是房子租給被告一個月1萬元，被告 是否同意我不清楚。」、「( 問：你說回去大家在聊天， 被告有無在場？ )答：有幾次他有在場，被告口氣不好， 我有講他。」、「( 問：被告在原告跟他要一個月房租時 ，他如何表示？)答：我沒有碰到過。」、「(問：原告為 何會認為被告要付給他一個月1萬元？)答：因為他認為房 子是被告一個人使用，被告需要付房租。」、「( 問：房 子一開始是原告借給被告住的，還是租給被告住的？ )答 ：我不清楚。」、「( 問：你回來新竹聊天，大家談到被 告住在原告的房子裡面不太愉快，詳細情形為何？ )答： 是談論原告債務問題造成姊妹間不愉快，不是談到被告要 付租金給原告的事情不愉快，原告欠被告媽媽的債務，所 以被告口氣不好。」等語(詳本院卷第101頁至第103頁)， 亦未能證明兩造間確有就系爭房屋成立租賃合意之情事存 在。
(五)參以證人即原告聲請傳喚其大哥佟喆全亦於本院100年6月 20日言詞辯論期日到庭證述：「( 問：原告所有新竹市○ ○○街54之2號4樓的房子，現在是誰在裡面居住？ )答： 被告。」、「(問：被告何時開始居住在裡面？)答：住了 6、7年。」、「(問：被告為何會住在裡面？)答：他以前 就住在那裡，被告回新竹工作就住在那裡。」、「( 問： 被告住在房子裡有無付租金給原告？)答：沒有。」、「( 問：被告當初住在房子裡面有無得到原告的同意？ )答： 當初被告住在裡面是住一個房間，房子是三房兩廳。」、 「( 問：被告一開始住一個房間時，有無得到原告的同意 ？)答：有。」、「(問：房子後來除了被告住外，還有誰 住在裡面？)答：後來有被告的女友也住在裡面。」、「( 問：你有聽過原告要被告付租金是在何時？ )答：大概在 5、6年前。原告做生意失敗，被告有拿60萬出來幫原告還 債。5、6年前是開家庭會議時，聽到原告說沒有錢還給被 告，被告女友如果也住在這邊，可以抵被告出的錢。」、 「(問：被告聽到原告這樣說，被告同意嗎？)答：不同意 ，他認為這是兩碼事，欠錢歸欠錢，住歸住。」、「( 問 ：家庭會議有幫雙方協調嗎？ )答：有，最後一次協調是 在99年清明節我家裡，每次談起這件事，被告就抓狂無法
溝通，我們認為被告跟他女朋友住那麼久，且被告也有申 報租賃所得稅，被告認為住在房子裡為什麼還要付房租給 原告。」、「( 問：最後一次開家庭會議時，你們有無說 被告住在房子裡面，每個月要付多少錢給原告？ )答：有 ，一萬元。」、「( 問：被告一開始住到原告光華南街的 房子裡，是因為跟原告租房子住嗎？還是原告同意借房子 給被告住？ )答：是一開始沒有說到租賃的事情，是到後 來原告做生意失敗，被告幫助原告，也不是說借錢給原告 ，後來原告沒有錢還，被告又住了整層房子，原告才說乾 脆房子租他，由欠被告60萬中每月扣還給被告。」等語 ( 詳本院卷第106頁反面至第107頁反面 )，亦明確證述被告 當初住在原告所有系爭房屋時，兩造並未提到租賃乙事， 且被告亦未曾實際給付房屋租金予原告。
(六)從而，原告既未能舉證證明兩造間就系爭房屋存有租賃合 意之情事存在，即難僅據被告居住在系爭房屋內之事實， 推論兩造間必有租賃之關係。至被告每年申報綜合所得稅 時，雖有申報其向原告承租系爭房屋，每年租金支出12萬 元，業據本院依原告聲請向財政部臺灣省北區國稅局調閱 被告自95年度起至98年度之綜合所得稅結算申報資料核閱 無訛(詳本院卷第44頁至第57頁)，惟因兩造間確無成立租 賃關係之合意，被告亦未曾實際支付房屋租金予原告，已 如上述，則被告就此稅捐申報資料縱有不實填載其每年曾 向原告支出房屋租金12萬元，藉以扣抵其應納稅額，而應 負違反稅法規範國民應負誠實納稅之法律上責任，惟亦難 執此不實之申報資料，採為有利於原告之認定。 (七)綜上所述，原告本於租賃關係，請求被告應將系爭坐落新 竹市○○○街54之2號4樓房屋全部遷讓交付原告，並給付 原告租金68萬元，及自94年2月1日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算利息，核屬無據，難予准許，應予駁回 。
四、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰 不一一論述，併此敘明。
五、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
新竹簡易庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 陳思璟