臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第721號
原 告 陳昭誠
被 告 康有定
被 告 李素貞
共 同
訴訟代理人 張藝騰律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國100年5月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國96年3月13日以新臺幣（下同）530 萬元向被告購買門牌號碼新北市新莊區○○○路49巷5弄14 號3樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（下稱系爭買賣契 約）。嗣於99年10月間以735萬元欲出售系爭房屋及坐落基 地予訴外人陳明忠時，經買受人陳明忠委請錸發科技實業有 限公司鑑定發現，系爭房屋之混凝土之水溶性氯離子含量竟 高達2.39kg/m3，超過中華民國標準CNS3090之0.3kg/m3達近 8倍，並不適於人居住，顯然欠缺通常效用及契約預定之效 用，雙方因此解除契約。原告再於同年10月20日委請臺灣檢 驗科技股份有限公司進行第二次氯離子檢測，檢測報告之水 溶性氯離子含量仍超出標準甚，原告乃明白告知買方瑕疵後 ，減價以645萬元售出。爰本於民法第354條第1項前段、第 359 條、第227第2項規定請求減少價金及損害賠償共91萬 4,875 元（包含短少90萬元價金利益及第一次氯離子檢測費 7,000 元、第二次檢測費7,875元）等情。併為聲明：被告 應連帶給付原告91萬4,875元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：系爭房屋及坐落基地於96年3月13日經被告以530 萬元出售予原告，原告於99年12月20日再以645萬元售出， 已獲利達115萬元，並無損害可言。再系爭房屋既屬海砂屋 ，被告自得以答辯狀繕本送達為依契約第13條解除兩造間系 爭買賣契約之通知，則於答辯狀繕本送達後，系爭買賣契約 已經解除，原告不得依不完全給付及瑕疵擔保之規定請求損 害賠償或減少價金。另系爭買賣契約成立前，系爭房屋即已 存氯離子含量過高之瑕疵，原告依民法第227條規定請求被 告賠償，於法亦屬無據。退步言之，倘認被告前開解除意思 表示不合法，原告亦不得請求減少價金，蓋依兩造約定「買 方於本房地是否為海砂屋或輻射屋有疑異時，應於簽約後支
付第2期款前（或1個月內）自行檢測之，買方（檢測人）為 前項之檢測時，賣方不得拒絕其進入。」，本件原告遲至99 年10月始進行氯離子檢測，已違前開約定，應視同原告已承 認所受領標的物，不得再依瑕疵擔保之規定主張減少價金。 況本件原告請求減少價金之數額計算亦有違誤；檢測費用之 賠償則與其主張有責事實間，並無相當因果關係；請求被告 連帶賠償部分亦無法律之依據等語。併為答辯聲明：如主文 所示。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於96年3月13日以530萬元向被告購買系爭房屋及坐落基 地，其契約內容如卷附不動產買賣契約書所載（詳原證1） 。
㈡原告提出99年10月2日買賣契約書（買受人「陳玉美」、價 金「735萬元」）及99年10月15日解約協議書；99年11月12 日買賣契約書（買受人「黃柏瑞」、價金「645萬元」）均 為真正。
㈢系爭房屋於原告出售予陳美玉時，經買方於99年10月4日委 託錸發科技實業有限公司檢測結果（報告日期99年10月7日 ），氯離子含量過高；該次檢測費用為7,000元，並有試驗 報告書1份在卷可佐。
㈣原告於99年10月20日另委託臺灣檢驗科技股份有限公司對系 爭房屋為氯離子含量檢測，依其於99年12月22日提出檢測報 告，氯離子含量仍過高；該次檢測費用7,875元，有試驗報 告書1份附卷可查。
四、按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故 意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。又出賣 人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵 係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者 ，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付 之債務不履行責任（最高法院87年度台上字第575號判決意 旨參照）。查系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵乃於系爭買賣 契約（96年3月13日）成立前即存在一節，既為兩造所未爭 執，按諸前開判決意旨，被告抗辯：本件並無民法第227條 不完成給付之債務不履行責任之適用等語，自非無據。五、次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 現之瑕疵外，視為承認其所受領之物，不能即知之瑕疵，至 日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其
所受領之物，民法第365條定有明文。即買受人應從速檢查 其所受領之物，乃法律課以買受人之責任，並據以為買受人 是得否請求出賣人負瑕疵擔保責任之依據，至於買受人如何 檢查其所受領之物，應不能以買受人主張其檢查方法之不同 ，而異其法律上所課於買受人從速檢查之責任，併此敘明。 經查，依系爭買賣契約所檢附房地標的現況說明書附註既記 載「買方於本房地是否為海砂屋或輻射屋有疑異時，應於簽 約後支付第2期款前（或1個月內）自行檢測之，買方（檢測 人）為前項之檢測時，賣方不得拒絕其進入。」等語，系爭 買賣契約第15條復載明第2期款（即尾款）於96年4月16日交 付，則原告遲至99年10月20日始自行就「判定是否海砂屋之 重要基準」即有關系爭房屋之氯離子含量值委託臺灣檢驗科 技股份有限公司檢驗，依民法第356條第1項規定，應視為承 認其所受領之物。遑論，縱認系爭買賣契約前開註記，並非 兩造間特約之通常檢查程序，系爭房屋氯離子含量過高之瑕 疵屬同法第3項所稱「不能即知之瑕疵」。本件原告既自承 系爭房屋於99年10月7日已經錸發科技實業有限公司檢測發 現具氯離子含量過高之瑕疵，原告更因此事由於99年10月15 日與訴外人陳美玉解除買賣契約（即前述99年12月2日所締 結買賣契約），則原告於知悉時（至遲於解約時已知悉）， 未依同法條第3項規定「即通知出賣人（即被告）」，乃至 100年3月8日方提起本件訴訟（已時隔約5個月）為本件瑕疵 之通知及主張，並請求減少價金，依同法第3項規定，應認 其怠於通知之結果，亦已視為承認其所受領之物。準此，被 告抗辯：原告怠於檢查、怠於通知結果，視為已承認其受領 之物，不得再為瑕疵主張等語，應屬有據。
六、即系爭房屋氯離子含量過高，固屬欠缺通常效用之瑕疵，惟 不問其是否同前述肇於「瑕疵發生於契約成立之前」，並無 債務不履行之不完全給付之適用。退步言之，縱或瑕疵發生 於契約成立前仍有民法第227條不完全給付之適用。承前述 ，民法第356條第2、3項規定，因買受人怠於通知而視為承 認其所受領之物為無瑕疵之物，核其意旨應認買受人承認其 所受領之物符合契約所定之品質之意。因此本條之視為承認 ，具契約法性質屬法律行為，換言之，即視為買受人以意思 表示承認其所受領之物具有原約定之品質，如怠於通知者， 不但喪失瑕疵擔保請求權，買受人之其他損害賠償請求權， 如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償 請求，亦應予排除（參看黃茂榮著買賣法第316頁、318頁） 。又，民法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者 ，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕
疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思 表示擬制。再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約 出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責 出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期 間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以可歸責 事由為要件以及15年請求權時效期間）有別，但出賣人給付 之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既 已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承 認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人 另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔 保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。況 如不特定物買賣或種類之債，因標的物已交付買受人，買受 人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之無瑕疵或 證明不可歸責於自己發生困難，並長期陷於承擔不完全給付 之債務不履行責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣人得以免 責規定形同具文。基上說明，本院仍認買受人不即依民法第 356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領 之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再 依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利，兩 請求權關係應認屬請求權相互影響關係。基上，本件即令如 原告主張：雖瑕疵發生於契約成立前，仍有民法第227條之 適用等語，為可採。承前述，亦因民法第356條規定視為承 認其受領物之結果，不得再適用不完全給付請求賠償。七、綜上所述，原告本於民法第354條第1項前段、第359條、第 227第2項規定請求被告連帶給付91萬4,875元及法定延遲利 息，為無理由，應予駁回。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
民事第一庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
書記官 莊琬婷
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