臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度重訴字第六三號
原 告 台裕開發建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
原 告 丁○○
被 告 戊○○
被 告 乙○○
複 代理人 丙○○
右當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院判決如左：
主 文
一、確認原告台裕開發建設股份有限公司與被告戊○○間就坐落新竹市○○段三六五 七建號，八層樓房之第五層，建物面積六四點四八平方公尺及附屬建物面積九點 五五平方公尺，門牌號碼新竹市○○路八十六巷九號五樓及地下一層停車編號第 十九號車位之買賣關係不存在。
二、確認原告丁○○與被告戊○○間就坐落新竹市○○段一二一二地號建地，面積一 二七二平方公尺應有部分十萬分之一三二０之買賣關係不存在。三、被告乙○○應將坐落新竹市○○段三六五七建號，八層樓房之第五層，建物面積 六四點四八平方公尺及附屬建物面積九點五五平方公尺，門牌號碼新竹市○○路 八十六巷九號五樓之建物返還並移轉登記予原告台裕開發建設股份有限公司。四、被告乙○○應將坐落新竹市○○段一二一二地號建地，面積一二七二平方公尺應 有部分十萬分之一三二０返還並移轉登記予原告丁○○。五、被告應給付原告台裕開發建設股份有限公司新台幣陸萬壹仟肆佰陸拾元，及自九 十年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十年十 一月二十三日起至返還前開建物予原告台裕開發建設股份有限公司之日止，按年 給付新台幣壹萬貳仟貳佰玖拾貳元予原告台裕開發建設股份有限公司。六、被告應給付原告丁○○新台幣貳萬壹仟捌佰叁拾壹元，及自民國九十年十一月二 十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十年十一月二十 三日起至返還前開土地予原告丁○○之日止，按年給付新台幣伍仟肆佰壹拾叁元 予原告丁○○。
七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。九、本判決第三項於原告以新台幣壹拾壹萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。十、本判決第四項於原告以新台幣壹拾陸萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。十一、本判決第五項於原告台裕開發建設股份有限公司以新台幣參萬元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸萬壹仟肆佰陸拾元 為原告台裕開發建設股份有限公司預供擔保，得免為假執行。十二、本判決第六項於原告丁○○以新台幣捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被 告如於假執行程序實施前，以新台幣貳萬壹仟捌佰叁拾壹元為原告丁○○預供 擔保，得免為假執行。
十三、原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、聲明：
（一）先位聲明：
１、確認原告台裕開發建設股份有限公司與被告戊○○間就坐落新竹市○○段三六 五七建號，八層樓房之第五層，建物面積六四點四八平方公尺及附屬建物面積 九點五五平方公尺，門牌號碼新竹市○○路八十六巷九號五樓及地下一層停車 編號第十九號車位之買賣關係不存在。
２、確認原告丁○○與被告戊○○間就坐落新竹市○○段一二一二地號建地，面積 一二七二平方公尺應有部分十萬分之一三二０之買賣關係不存在。 ３、被告乙○○應將坐落新竹市○○段三六五七建號，八層樓房之第五層，建物面 積六四點四八平方公尺及附屬建物面積九點五五平方公尺，門牌號碼新竹市○ ○路八十六巷九號五樓之建物返還並移轉登記予原告台裕開發建設股份有限公 司。
４、被告乙○○應將坐落新竹市○○段一二一二地號建地，面積一二七二平方公尺 應有部分十萬分之一三二０返還並移轉登記予原告丁○○。 ５、被告應連帶給付原告台裕開發建設股份有限公司新台幣一十五萬三千六百五十 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本 送達翌日起至返還前開建物予原告台裕開發建設股份有限公司之日止，按年連 帶給付三萬零七百三十元予原告台裕開發建設股份有限公司。 ６、被告應連帶給付原告丁○○六萬七千六百六十五元，及自起訴狀繕本送達翌日 起按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地予 原告丁○○之日止，按年連帶給付一萬三千五百三十三元予原告丁○○。 ７、願供擔保，請准就３、４、５、６項之聲明宣告假執行。（二）備位聲明：
１、被告戊○○應給付原告台裕開發建設股份有限公司一百零二萬元，及民國自八 十三年五月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 ２、被告戊○○應給付原告丁○○二百零八萬元，及自民國八十六年七月二十日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）先位聲明部分：
１、查被告戊○○於民國八十年十二月十五日就新竹市○○段三六五七建號，八層 樓房之第五層，建物面積六四點四八平方公尺及附屬建物面積九點五五平方公 尺，門牌號碼新竹市○○路八十六巷九號五樓及地下一層停車編號第十九號車 位與原告台裕開發建設股份有限公司（下稱台裕公司）訂定房屋預定買賣契約 書及停車位預定買賣契約書，及與原告丁○○就新竹市○○段一二一二地號建 地，面積一二七二平方公尺應有部分十萬分之一三二０訂定土地預定買賣契約 書（以下簡稱系爭房地），而被告戊○○與原告簽訂前開契約後，係將系爭房 地指定移轉登記於其妻即被告乙○○名下。原告已於八十二年十二月二十五日 交屋予被告戊○○，而依前開契約書所載，被告戊○○應給付原告台裕公司房 屋價金九十九萬五千元及停車位價金四十四萬五千元，及應給付原告丁○○土
地價金二百九十八萬五千元，惟被告戊○○僅給付房屋價金二十九萬五千元、 停車位價金一十二萬五千元、土地價金九十萬五千元，是被告戊○○尚積欠原 告台裕公司房屋及停車位價金合計一百零二萬元，及積欠原告丁○○土地價金 二百零八萬元未付，為此，原告台裕公司於八十三年五月五日發函為解除契約 之意思表示，被告戊○○並於八十三年五月七日收受該催告函；而原告丁○○ 亦於八十六年九月二日以律師函向被告戊○○為解除契約之意思表示，被告戊 ○○亦已收受該函文，原告與被告戊○○間之買賣契約既已解除，被告戊○○ 自有返還系爭房地予原告之義務，惟因被告二人仍占有系爭房地及停車位，是 雙方對系爭買賣關係之存否尚有爭執，爰請求判如聲明第一項及第二項。又被 告乙○○對於系爭房地之權利，係源自被告戊○○與原告間之買賣契約，既然 被告戊○○與原告間之買賣契約業已依法解除，被告乙○○取得系爭房地所有 權即失其依據，且被告戊○○自不得再主張其停車位之權益，爰依民法第二百 五十九條及第一百七十九條之規定，請求判決如聲明第三項及第四項。 ２、次查，前開買賣契約既經解除，則被告即屬無權占有系爭房地，原告自得本於 民法第一百八十四條、第一百八十五條及第一百七十九條之法律關係，並依據 土地法第九十七條規定之標準，由原告丁○○請求被告連帶給付於起訴狀繕本 送達日前之五年內，按申報地價每平方公尺八千零六十元計算年息百分之十之 損害金即六萬七千六百六十五元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法 定利息，另請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地與原告丁○○之 日止，按年連帶給付原告丁○○一萬三千五百三十三元；及由原告台裕公司請 求被告連帶給付於起訴狀繕本送達日前之五年內，按附近同類型房屋之核定房 屋價額三十萬七千三百元計算年息百分之十之損害金即一十五萬三千六百五十 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息，另請求被告自起訴狀 繕本送達翌日起至返還系爭房屋與原告台裕公司之日止，按年連帶給付原告台 裕公司三萬零七百三十元。
（二）備位聲明部分：
若本院認為兩造間之買賣關係仍屬存在，則被告戊○○仍有依前開買賣契約給 付價金之義務，爰請求判決如備位聲明所示。
三、證據：提出附表、房屋預定買賣契約書影本、土地預定買賣契約書影本、停車位 預定買賣契約書影本、申報地價證明書影本、房屋稅單影本、八十三年五月五日 律師函影本暨回執、八十六年七月十日律師函影本暨回執、八十六年九月二日律 師函影本、交屋單影本、土地及建物登記謄本等各一份、照片六張為證。乙、被告方面：
一、被告戊○○部分：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述 。
二、被告乙○○部分：
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。（二）陳述：系爭房屋在即將完工之際，被告至場檢視時發現建物之重重樑柱未依圖 施工，且房屋內外牆疑似海砂屋之白華現象，尤以地下樓層最為嚴重，被告委 請財團法人工業技術研究院材料研究所採樣鑑定，確定氯離子含量超過一般標
準即俗稱海砂屋，被告旋請原告修補，原告迄未修補，在原告依約除去瑕疵之 前，被告自得行使同時履行抗辯權，暫緩繳交價金，此係依法行使權利，故原 告先位請求解除契約回復原狀或備位請求給付買賣價金，均於法不合。又原告 出賣之物有前開重大瑕疵，被告得依民法第三百五十九條之規定解除買賣契約 ，原告應負有返還被告已支付之價金之義務，於原告未返還之前，被告得拒絕 返還系爭房地。
（三）證據：提出照片七張、鑑定報告一份為證。 理 由
一、程序方面：
本件被告戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八 十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、得心證之理由：
（一）兩造不爭執之事實
被告戊○○於八十年十二月十五日就系爭房屋分別與原告台裕公司訂定房屋預 定買賣契約書及停車位預定買賣契約書，及與原告丁○○訂定土地預定買賣契 約書（以下簡稱系爭房地），嗣後被告戊○○將系爭房地指定移轉登記於被告 乙○○名下，惟被告戊○○尚積欠原告台裕公司房屋及停車位價金合計一百零 二萬元，及積欠原告丁○○土地價金二百零八萬元未付，其後原告台裕公司於 八十三年五月五日發函通知被告戊○○解除契約，被告戊○○於同月七日收受 ，原告丁○○於八十六年九月二日發函被告戊○○解除契約，被告戊○○亦已 收受該函。
（二）兩造有爭執者，為系爭房屋有無被告所指之瑕疵，及被告行使解除權是否已逾 除斥期間？
⑴被告乙○○主張系爭房屋為海砂屋一節，固據提出財團法人工業技術研究院 材料研究所鑑定報告一份為證，惟查上開鑑定報告檢測位置為三號二樓住戶 及地下室，並非系爭房屋，且鑑測結果地下室樓板之混凝土試體中，氯離子 含量雖高於標準值，惟地下室樑、柱混凝土試體之氯離子含量均不高，且地 下室混凝土試體抗壓強度皆符合技術法規要求，而該報告並未表明該氯離子 過高之情形，對建物整體結構安全有何影響，故被告主張系爭房屋有瑕疵之 事實，尚難採信。退步言之，縱認其主張為真實，惟民法第三百六十五條規 定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請 求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交 付時起經過五年而消滅」，被告乙○○並非買賣契約之當事人，並無行使解 除契約之權利，且其於九十年十二月二十七日始具狀表示解除契約，距離八 十二年十二月二十五日已超過五年，其解除契亦不合法，故被告所辯均不足 採信。
（三）依原告與被告戊○○間買賣契約付款明細表所附條款第二條規定，「甲方（即 被告戊○○）應於接到乙方（即原告）繳款通知後七日內以現金或即期支票繳 各期款予乙方，如逾期未繳款者，甲方願按中央銀行核定放款利率向乙方給付 遲延利息，若前逾十五日仍未繳交時，則視為甲方違約，乙方得因此不催告解
除本契約，甲方同時願將所繳之款項及本約不動產全部任乙方沒收以抵償乙方 所受之損失」，被告戊○○遲延給付買賣價金，原告自得解除兩造間買賣契約 。兩造間買賣契約既已合法解除，原告請求確認契約關係不存在，自屬正當。（四）按民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」被告乙○○ 係基於買賣契約買受人指定其為登記名義人，而取得系爭房地，現買賣契約既 已解除，其取得系爭房地之原因亦不存在，原告自得本於不當得利之法律關係 ，請求被告乙○○返還並移轉登記系爭房地予原告。（五）又按最高法院六十一年台上字第一六九五號判例謂：「依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其 得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準 ，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上 訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚 屬可採」。系爭房地自買賣契約解除後，即應返還予原告二人，惟現仍由被告 二人占有中，被告自受有相當於租金之不當得利，原告請求被告返還不當得利 ，自屬正當。茲有問題者，為原告得請求不當得利之始點為何？原告雖主張解 除契約使契約溯及無效，故被告二人占有系爭房屋自始無法律上之原因，原告 得請求系爭房屋交付時起之不當得利云云。惟查：解除契約固然使契約發生溯 及失效之效果，惟被告在原告解除契約之前，對系爭房屋本有正當之使用權源 ，如因原告嗣後行使解除權，即認被告原合法使用狀態轉為非法，顯不公平， 且兩造間買賣契約付款明細表所附條款第二條既已約定，買受人如逾期繳款十 五日以上者，視為違約，出賣人得因此不催告解除本契約，買受人願將所繳之 款項及本約不動產全部任出賣人沒收以抵償出賣人所受之損失等語，即原告得 沒收被告戊○○所繳價款作為違約所受之損失，上開條款具有損害賠償額預定 之性質，原告自不得再請求解除契約之前所受之損害。故原告請求被告賠償相 當於租金之不當得利，應自土地或房屋買賣契約解除時起算。（六）按土地法第九十七條規定：「城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價年息百分之十為限」。原告請求相當於租金之不當得利數額，亦應受 此限制，經查：系爭房屋為七層樓建物之第五層，位於新竹市○○路巷內，隔 壁一樓為家庭式理髮，巷口前四棟為私立和平醫院使用，和平路為四線道，附 近工商尚非繁榮等情，業經本院履勘現場屬實，製有勘驗筆錄，並有原告提出 現場照片六張在卷可稽，本院審酌系爭房屋係作住家，且附近工商並非繁榮， 經濟價值尚非甚高等情，認為原告請求不當得利之數額，以土地或建物申報總 價年息百分之四為適當，逾此則屬過高。茲分別計算土地及房屋之不當得利金 額如下：
①土地部分：查原告丁○○於八十六年九月二日以律師函通知被告戊○○解除 契約（見原證十），惟未提出回執，爰以九月四日為被告收受日期，而發生 解除契約之效果，算至九十年十一月二十三日被告乙○○之訴訟代理人閱卷 日為起訴狀繕本送達日（原起訴狀繕本未送達至被告乙○○之戶籍地），其 間系爭土地八十六年申報地價為七千五百二十四元八角，八十九年申報地價
為八千零六十元，有地價證明書二紙在卷可稽（見原證七、原證十二），故 被告二人應返還系爭土地八十六年九月四日至九十年十一月二十三日相當於 租金之不當得利金額為二萬一千八百三十一元（元以下四捨五入，下同）。 計算方式為：
１、八十六年九月四日至八十九年六月三十日為二年九個月又二十七日 1272×7524.8×1320／100000×4％＝5054元， 5054×（2＋9／12＋27／365）＝14273元 ２、八十九年七月一日至九十年十一月二十三日為一年四個月又二十三日 1272×8060×1320／100000×4％＝5413元， 5413×（1＋4／12＋23／365）＝7558元 ３、14273＋7558＝21831元
②房屋部分：查原告公裕公司於八十三年五月五日以律師函通知被告戊○○解 除契約（見原證五），被告於同月七日收受，而發生解除契約之效果，算至 九十年十一月二十三日被告乙○○之訴訟代理人閱卷日為起訴狀繕本送達日 ，已逾五年，原告僅請求起訴前五年之不當得利金額，而系爭房屋現值為三 十萬九千一百元（見新竹市稅捐處九十年六月二十九日九十新市稅財字第九 ○○二四四三一函文所附稅籍資料），原告主張以三十萬七千三百元計算系 爭房屋價格，亦屬正當，故被告二人應返還系爭房屋五年之相當於租金之不 當得利金額為六萬一千四百六十元。
計算方式為：
307300×4％×5＝61460元
上開不當得利金額依一般可分債務之規定，應由被告二人平均分擔返還責任 。
（七）至於原告依侵權行為損害賠償之規定，請求被告二人連帶賠償上開金額部分， 系爭房地係原告基於買賣契約而交付被告使用，雖在解除契約後被告遲未返還 ，惟僅係消極延續原來之占有狀態，尚難謂有何積極之侵權行為可言，故本院 認為原告依共同侵權行為之規定，請求被告二人負連帶損害賠償之責任，尚非 有據。
（八）綜上，原告訴請確認其二人與被告戊○○間買賣關係不存在，及請求被告乙○ ○將系爭房地分別返還並移轉登記予原告二人，及請求被告二人共同給付原告 台裕公司六萬一千四百六十元，及自九十年十一月二十三日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息，暨自九十年十一月二十三日起至返還前開建物予原 告台裕公司之日止，按年給付新台幣一萬二千二百九十二元予原告台裕公司， 及請求被告二人共同給付原告丁○○二萬一千八百三十一元，及自九十年十一 月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十年十一月二 十三日起至返還前開土地予原告丁○○之日止，按年給付新台幣五千四百十三 元予原告丁○○，均有理由，應予准許。逾此部分則非正當，應予駁回。（九）原告先位主張買賣關係不存在，既已准許，其備位請求依買賣契約給付價金， 即無審究必要，附此敘明。
三、假執行之宣告：
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法 律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一 項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三 百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 七 日 臺灣新竹地方法院民事第二庭
~B法 官 彭洪英
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 吳美雲
中 華 民 國 九十一 年 二 月 七 日
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