臺灣士林地方法院民事判決 99年度訴字第273號
原 告 張錄炎
被 告 張鐘裕
訴訟代理人 張松林
被 告 張鐘錦
訴訟代理人 張鈞滉
被 告 張鐘錫
張清河
上列一人
訴訟代理人 毛國樑律師
複 代理人 陳佳雯律師
被 告 盧張琴 住新北市○○區○○街20巷3之1號
羅張鸞 住新北市○○區○○路51巷1弄12之1號
前列二人共同
訴訟代理人 張清河 住新北市板橋區○○○路29巷3弄6號1
樓
居新北市三芝區店子39號
上列當事人間租佃爭議事件，經新北市政府移送前來，本院於中
華民國100 年5 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落新北市三芝區○○○○段、龜子山小段二五四、二五七、二五八、二七０地號等四筆土地，持分均為二分之一之耕地租賃契約關係不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五 減租條例第26條定有明文。本件原告與被告張鐘裕、張鐘錦 、張鐘錫、張清河、盧張琴、羅張鸞等6 人間，就坐落新北 市三芝區○○○○段、龜子山小段254 、257 、258 、270 地號等4 筆土地，持分均為2 分之1 「芝鄉店字第262 號」 耕地租佃爭議事件，因原告不服新北市政府耕地租佃委員會 調處結果，經新北市政府移送本院審理，經核與前開規定相 符，應先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明 文，本件原告起訴時，訴之聲明為「㈠被告張鐘裕、張鐘錦 、張鐘錫、張清河應給付原告地租新臺幣（下同）46萬4,99 1 元及賠償金5 萬元。㈡終止店字第262 號耕地三七五租約 。」，嗣於訴訟進行中，追加請求被告賠償徵收補助款，訴 之聲明變更為「㈠確認兩造間就坐落新北市三芝區○○○○ 段、龜子山小段254 、257 、258 、270 地號等4 筆土地， 持分均為2 分之1 之耕地租賃契約關係不存在。㈡被告張鐘 裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河應給付原告地租46萬4,991 元 。㈢被告應賠償原告5 萬元。㈣被告應賠償原告徵收補助款 51萬1,244 元。」，被告不抗辯而為本案之言詞辯論，視為 同意訴之追加，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告係坐落新北市三芝區○○○○段、龜子 山小段254 、257 、258 、270 地號等4 筆土地，持分均為 2 分之1 （下稱系爭耕地）之所有權人，自民國42年起系爭 耕地即由被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河、盧張琴、 羅張鸞等6 人之被繼承人張萬金承租，訂有私有耕地租約， 並經新北市三芝區公所列冊登記為芝鄉店字第262 號耕地三 七五租約在案，租金約定每年1,465 台斤稻穀（折算為879 公斤稻穀）（下稱系爭租約），張萬金於74年9 月23日死亡 後，系爭耕地即由被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河實 際耕作，然被告等並未依約給付租金，自73年起迄今已積欠 地租23年，以每年14石65台斤（相當879 公斤）為基準、每 公斤23元計算，共計積欠46萬4,991 元之租金未給付，原告 於99年1 月28日以三重三十支局第30號存證信函催告被告張 鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河於99年2 月10日前依租約繳 清地租，被告迄未給付，爰依三七五減租條例第19條規定於 99 年6月8 日當庭終止店字第362 號耕地租約。原告因被告 違約，受有耗損精神、工時、代書騰繕、存證信函、郵資等 無益費用5 萬元之損害。再者，坐落新北市三芝區○○○○ 段龜子山小段270 地號土地於86年2 月25日分割出270-3 地 號土地，由臺北縣政府於86年3 月19日徵收。該270-3 地號 土地之補償費因前開土地上有被告張鐘裕之預告登記，經新 北市政府以原告為提存物受取人而提存補助款51萬1,244 元 於法院，因被告張鐘裕遲未塗銷預告登記，致前開提存款逾 期未領歸入國庫，原告因此受有51萬1,244 元之損害，亦得 請求被告等人賠償等語。並聲明：㈠確認兩造間就坐落新北 市三芝區○○○○段、龜子山小段254 、257 、258 、270 地號等4 筆土地，持分均為2 分之1 之耕地租賃契約關係不
存在。㈡被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河應給付原告 地租46 萬4,991元。㈢被告應賠償原告5 萬元。㈣被告應賠 償原告徵收補助款51萬1,244 元。
二、被告張清河則以：原告於73年間因擬出售系爭耕地，乃發函 予被告之被繼承人張萬金，願以58萬元優先出售張萬金，經 張萬金回函表示願以同價承購，其後原告再次發函表示願賣 ，是原告與張萬金之買賣契約即已成立，惟張萬金不幸於74 年間逝世，其權利義務由被告等6 人繼承，有關買賣價金58 萬元，業已由繼承人支付55萬元予原告，餘款3 萬元應由原 告將系爭耕地移轉過戶予被告之同時給付，且由於系爭耕地 原即出租予張萬金，並由張萬金耕作使用，買賣契約成立時 即由張萬金占有使用，毋須另行點交。惟原告遲未辦理移轉 過戶手續，至85年間為履行上揭與張萬金之買賣契約，由被 告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河等4 人與原告再行訂立 協議書乙份，重申雙方買賣契約應履行之細節。則原告與被 告間早於73年9 月8 日原告收到張萬金之回函時，就系爭耕 地已成立買賣契約，原告即有交付土地予張萬金無償使用之 義務，即與原租約目的無法併存，應認買賣契約成立之時， 雙方已合意終止租約，被告自毋須再給付任何租金。況租金 請求權只有5 年時效，原告所請求之租金，業已超過5 年之 時效，被告得拒絕支付，又原告主張之折算稻穀每公斤市價 23 元 乙節亦不符事實，且原告從未定期催告被告張清河、 盧張琴、羅張鸞應給付租金，其終止租約為不合法。再者， 原告請被告賠償5 萬元，並無法律或事實上之依據，顯無理 由云云資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告張鐘錫則以：原告於73年8 月30日以58萬元將系爭耕地 出售予其父張萬金，但系爭耕地為現耕繼承人張鐘裕耕耘管 理，致使其無法輪流耕種，是該項耕地租金應由張鐘裕負責 釐清云云資為抗辯。
四、被告張鍾錦則以：73年張萬金就已經買清系爭耕地，原告後 來竟串通別人來買賣，二度移轉預告登記，既已買清，自無 積欠租金可言云云資為抗辯。
五、被告張鐘裕則以：張萬金在世時，系爭耕地是被告張鐘裕、 張鐘錦在耕作，後來是被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清 河輪流耕作。當初系爭耕地買賣時，伊有跟原告討論，要將 系爭耕地賣給伊，原告說要賣58萬，其父親張萬金有同意幫 伊蓋章，但是用其子張松林之名字簽，錢是張松林出的，第 一次付30萬元，但簽完約後很多糾紛，原告隔兩個星期又寄 存證信函給其父親張萬金講優先承買的問題，後來張萬金就 過世了，75年伊跟原告說要辦預告登記，又付了25萬元，差
3 萬元。85年6 月12日調解時，又訂立草約，原告希望調高 到12萬，所以被告張鐘錦開了12萬元的本票，本來約定13日 拿錢，但原告又不同意，因為伊認為是張鐘錦應該要付的， 所以沒有去管這件事情，也不知道本票沒有兌現云云資為抗 辯云云資為抗辯。
六、兩造不爭執之事實：
㈠原告為坐落新北市三芝區○○○○段、龜子山小段254 、25 7 、258 、270 地號等四筆土地，持分均為2 分之1 所有權 人（其餘2 分之1 持分為被告之被繼承人張萬金所有）。42 年起系爭耕地即由被告之被繼承人張萬金承租，訂有私有耕 地租約，並經新北市三芝區公所列冊登記為芝鄉店字第262 號耕地三七五租約在案，租金約定每年1,465 台斤稻穀（折 算為879 公斤稻穀）。
㈡73年8 月30日原告發函（本院卷一第218 頁被證1 號）通知 被告之被繼承人張萬金，就系爭耕地行使優先購買權，經張 萬金於73年9 月6 日回函（本院卷一第219 頁被證2 號）表 示願以同一價格58萬元承購，再經原告於73年9 月13日回函 （本院卷一第220 頁被證3 號）表示願賣。
㈢被告自73年9月起，未再支付前揭375耕地租約之租金。 ㈣坐落新北市三芝區○○○○段龜子山小段270 地號土地於86 年2 月25日分割出270-3 地號土地，由臺北縣政府於86年3 月19日徵收。該270-3 地號土地之補償費因前開土地上有張 鐘裕之預告登記，經新北市政府以原告為提存物受取人而提 存於法院。
七、得心證之理由：本院依民事訴訟法第270 條之1 規定協議並 簡化兩造爭點如下：㈠原告請求被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘 錫、張清河等4 人給付地租46萬4,991 元，有無理由？⒈系 爭租約是否於78年9 月間成立買賣契約時合意終止？⒉系爭 租金請求權是否罹於時效而消滅？⒊系爭租金應如何計算？ ㈡原告以被告遲繳租金為由終止系爭租約有無理由？⒈原告 是否已合法催告？㈢原告請求被告賠償5萬元，有無理由？ ㈣原告請求被告賠償徵收補助款51萬1,244 元，有無理由？ 茲分述如下：
㈠原告請求被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河等4 人給付 地租46萬4,991 元，有無理由？
⒈系爭租約是否於78年9月間成立買賣契約時合意終止？ ⑴經查，原告與被告張鐘裕之子張松林曾於73年7 月20日簽訂 買賣契約，約定原告將坐落新北市三芝區○○○○段龜子山 小段254 、257 、258 、270 、270-1 、270-2 地號土地、 應有部分均為2 分之1 （下稱系爭6 筆土地）出售予張松林
，買賣總價為58萬元，有被告張鐘裕提出之買賣契約影本1 件在卷可稽（本院卷二第22-24 頁）。原告則於73年8 月30 日發函通知被告之被繼承人張萬金，就系爭耕地（存證信函 雖漏載257 地號，然兩造均稱包括257 地號）行使優先購買 權，經張萬金於73年9 月6 日回函表示願以同一價格58萬元 承購，原告於73年9 月8 日收受，並經原告於73年9 月13日 回函表示願賣，是原告與被告6 人之被繼承人張萬金於73年 9 月8 日就系爭耕地已成立買賣契約甚明（下稱系爭耕地買 賣契約），惟張萬金於74年9 月23日逝世，是系爭耕地買賣 契約所生之權利義務應由被告6 人共同繼承，惟原告並未依 系爭耕地買賣契約將系爭耕地移轉登記予被告。嗣原告與被 告張鐘裕、其子張松林於76年4 月30日協調，由張松林再支 付25萬元予原告，原告則於76年5 月15日將系爭6 筆土地辦 理預告登記予被告張鐘裕，此有調解記錄及土地登記謄本在 卷可稽（本院卷二第25-27 、15-21 頁）。嗣原告與被告張 鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河為處理前開2 份買賣契約之 爭議，於85年6 月12日與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張 清河4 人就系爭6 筆土地之買賣事宜再為協商，並簽訂買賣 草約，草約上記載：「原告將坐落新北市三芝區○○○○段 、龜子山小段254 、257 、258 、270 、270-1 地號土地、 持分均為2 分之1 土地出售予被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫 、張清河4 人，將坐落新北市三芝區○○○○段270-2 地號 土地、持分2 分之1 出售予被告張鐘裕，被告4 人同意給付 原告12萬元作為買受前開6 筆土地之一切費用，被告張鐘裕 、張鐘錦、張鐘錫、張清河等4 人應提出其母及其他兄弟姊 妹等法定順位繼承人之放棄繼承書，於被告張鐘裕、張鐘錦 、張鐘錫、張清河等4 人給付12萬元及提出前開放棄繼承書 後，原告始辦理前開土地之土地所有權移轉登記，並約定原 告與被告張鐘裕原就上開土地之買賣契約自始無效，被告張 鐘裕持有原告前述土地所有權狀於85年6 月13日交回原告協 同辦理正式土地買賣一切過戶手續，被告張鐘裕就前開6 筆 土地之預告登記於85年6 月17日前逕向地政機關辦理撤銷手 續，並約定於85年6 月13日簽訂正式土地買賣契約」等語。 被告張鐘錦因而於85年6 月12日簽發票號147145號、面額12 萬元之本票予原告，有原告提出之買賣草約、本票影本各1 件在卷可稽（本院卷一第50頁、66-1頁），然系爭本票並未 兌現，且原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河亦未 於85年6 月13日簽訂正式之買賣契約。按系爭買賣草約之緣 由既係就系爭耕地買賣契約及原告與張松林間買賣契約所生 爭議所為之協商處理，則原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘
錫、張清河間雖將協議之權利義務歸屬、履行細節等內容先 記載於前開草約中，然既約定應於翌日簽訂正式契約，顯見 前開草約僅係契約內容之預擬，並無於85年6 月12日成立買 賣契約之意。參以被告張鐘裕當庭表示：前開草約漏載「被 告張鐘錦、張鐘錫、張清河應補償被告張鐘裕100 萬元」之 文字，經其向調解委員會主席反應後加記於其所持有之草約 等語，並提出買賣草約影本1 件為證（本院卷二第218 頁） ，而此情為被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫所否認，顯見被告 張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河間就前開草約之內容並未 達成共識，且被告亦未於85年6 月13日交付12萬元予原告， 可見原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河係因約定 交易事項無法達成意思表示之合致而未於85年6 月13日簽訂 買賣契約，自難認原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張 清河就系爭6 筆土地已另行成立買賣契約。
⑵按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348 條第1 項定有明文，參以民法第761 條第1 項所定「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力 。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。」， 原告與被告之被繼承人張萬金於73年9 月8 日就系爭耕地既 已成立買賣契約，原告即有交付系爭耕地予張萬金之義務， 然張萬金本為系爭耕地之承租人而占有系爭耕地，是應認原 告與張萬金成立系爭耕地買賣契約時，無庸另行點交，原告 即已履行交付系爭耕地予張萬金之義務，且被告之被繼承人 張萬金自斯時起係基於買賣關係而為占有。惟買賣契約與原 租約目的無法併存，且被告自93年9 月起即未給付租金，原 告迄於85年6 月12日始與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張 清河協商處理前開2 份買賣契約所生之爭議，逾10年之久均 未催討租金，堪認原告與張萬金於買賣契約成立之時應有終 止系爭租約之合意。
⑶次按耕地三七五減租條例第6 條第1 項載「本條例施行後耕 地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂 ，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及 謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂 ，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例 可資參照）。系爭租約既於原告與被告之被繼承人張萬金成 立系爭耕地買賣契約時合意終止而不存在，則原告訴請確認 兩造間系爭耕地租賃契約關係不存在，即有理由，應予准許 。
㈡原告以被告遲繳租金為由終止系爭租約有無理由？ 系爭租約既於原告與被告成立系爭耕地買賣契約時合意終止
，則原告請求被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河給付自 73年起共計23年之租金46萬4,991 元，即屬無據，原告自無 從以被告遲繳租金為由終止系爭租約。
㈢原告請求被告賠償5萬元，有無理由？
系爭租約既於原告與被告成立系爭耕地買賣契約時合意終止 ，且原告亦未提出其受有何實際損害之證明，則原告主張被 告違反系爭租約，請求被告賠償5 萬元，為無理由。 ㈣原告請求被告賠償徵收補助款51萬1,244元，有無理由？ 坐落新北市三芝區○○○○段龜子山小段270 地號土地於86 年2 月25日分割出270-3 地號土地，由臺北縣政府於86年3 月19日徵收。該270-3 地號土地之補償費因前開土地上有被 告張鐘裕之預告登記，經新北市政府以原告為提存物受取人 而提存補助款於法院，前開提存款已於97年5 月31日解交國 庫乙節，固為兩造所不爭，並有原告提出之新北市政府函影 本1 件可稽（本院卷二第202 頁），然原告確有於73年7 月 20日與被告張鐘裕之子張松林就系爭6 筆土地簽訂買賣契約 ，且與被告張鐘裕、其子張松林於76年4 月30日協調，由張 松林再支付25萬元予原告，原告因而同意於76年5 月15日將 系爭6 筆土地辦理預告登記予被告張鐘裕，是原告與張萬金 就系爭耕地（含270 地號土地）成立買賣契約後，又自張松 林收受25萬元，而將系爭6 筆土地辦理預告登記予被告張鐘 裕。嗣原告與被告張鐘裕、張鐘錦、張鐘錫、張清河雖於85 年12月12日就前開二份買賣契約履行細節為協商而草擬買賣 契約條款，然因故未能成立買賣新約，已如前述。而依原告 與被告張鐘裕、其子張松林於76年4 月30日之協商結果，確 認原告已收取買賣價金55萬元，並約定於完全過戶予張松林 或張松林指定名義人時再支付尾款3 萬元（本院卷二第26 頁），而原告既未履行移轉登記之義務，且於歷次調解記錄 觀之，原告均不同意被告等僅給付3 萬元尾款，顯有拒絕受 領給付之意，自難認被告張鐘裕有何塗銷預告登記之義務存 在。則原告主張以被告張鐘裕未塗銷預告登記為由，請求被 告應賠償其徵收補助款51萬1,224 元，為無理由。 ㈤從而，原告請求確認兩造間就坐落新北市三芝區○○○○段 、龜子山小段254 、257 、258 、270 地號等4 筆土地，持 分均為2 分之1 之耕地租賃契約關係不存在，為有理由，應 予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。八、本院為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本 件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 100 年 6 月 10 日
民事第二庭 法 官 藍雅清
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 16 日
書記官 張純華