臺灣士林地方法院民事判決 98年度消字第8號
原 告 周黛媫
被 告 牟善惠
訴訟代理人 劉明益律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100 年5 月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾柒萬貳仟壹佰貳拾肆元，及自民國九十八年十一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，其餘由原告負擔。本判決勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾陸萬元或等值的臺灣銀行無記名存單供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾柒萬貳仟壹佰貳拾肆元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
㈠原告前於民國98年5月5日經信義房屋仲介股份有限公司（下 稱信義房屋。原亦列為被告，嗣原告於100年1月7日撤回該 部分之訴，本院卷二，第116 頁參照）仲介，向被告購買門 牌號碼臺北市○○○路○ 段14巷50弄25號（1 樓）房屋及其 坐落之臺北市○○區○○段2 小段31地號土地（以下合稱系 爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）1,485 萬元。被告於 買賣時表示所出售的系爭房地為現狀占有使用的範圍，其庭 院（近似L 型，包括前院及側院。以下稱系爭庭院）廣闊， 屬法定空地，業以鐵門封鎖專由1 樓使用，並未告知系爭庭 院有非法占用他人土地之情。兩造乃依約繳付價款、辦理所 有權移轉登記及點交完畢，詎原告於進行室內裝潢時赫然發 現系爭庭院側面，即被告交付予原告之固定物如混凝土花台 、採光罩、鐵門及所鋪設的庭園地上磚等所在側院（下稱系 爭側院）位置，竟係非法占有他人土地者，與兩造所簽訂之 買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第7 條第4 項約定「賣 方保證本買賣標的物產權清楚，絕無占有他人土地情事」、 第9 條約定「本契約買賣標的物包含房屋及其室內外的固定 物，含...
公共設施等」等被告保證之內容，顯有違背，系爭房地亦因 此有減少價值或效用之瑕疵。原告於乃依民法第358 條、第 359 條、第360 條、第259 條第2 款規定，於98年10月間依 法通知被告並為解除買賣契約請求返還價金之意思表示。惟
原告嗣後已不主張解除契約，僅請求減少價金。另依民法第 348 條、第349 條、第353 條、第226 條第1 項、第227 條 及侵權行為等相關規定，請求被告負債務不履行及損害賠償 責任。乃擇一行使並暫為一部請求300 萬元。 ㈡並聲明請求判決：
⒈被告應給付原告300萬元，及自98年6月13日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。
⒉原告願以現金或等值的臺灣銀行無記名存單供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則辯稱：
㈠被告委託信義房屋出售系爭房地時，已提供建物及土地登記 謄本等文件，並告知房屋使用情形，信義房屋並調閱地籍圖 、平面圖、使用執照等文件，並記載於不動產說明書、產權 調查表。系爭庭院並非買賣標的物。被告並未對原告表示系 爭側院之土地為被告所有，亦未表示原告買受系爭房地可繼 續使用系爭側院部分之土地。系爭房地並無原告主張之瑕疵 存在。
㈡並聲明請求判決：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於98年5 月5 日經信義房屋仲介，向被告購買系爭房地 ，買賣價金為1,485 萬元。原告已依約繳付價款，被告亦辦 理所有權移轉登記及點交完畢。有不動產買賣契約書、土地 及建物登記謄本在卷可稽（本院卷一，第14頁至第19頁）。 ㈡系爭庭院如附圖所示A （面積5.14平方公尺）、B （3.57平 方公尺）、C （50.36 平方公尺）部分，係占用他人土地（ 分別占用臺北市○○區○○段37地號、36地號、25地號）。 有地籍圖謄本（本院卷一，第20頁、第21頁）附卷可參，並 經本院現場履勘並囑託臺北市士林地政事務所測量屬實，有 複丈成果圖存卷可考（本院卷二，第77頁）。四、本件經兩造整理並簡化之爭點為：系爭房地之庭院占用他人 之土地，是否造成系爭房地價值及效用之減損？若有減損， 其減損之價值為何？
茲析述本院得心證之理由如下：
㈠本件買賣標的包括系爭庭院之使用權：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立。民法第345 條定有明文。次按當事人 互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成
立。民法第153 條第1 項亦有明文。可知，要約與承諾之 內容意思表示一致，契約即成立。所謂要約係以訂立契約 為目的，所為之意思表示。
⒉本件買賣標的物之系爭房地係坐落於1 樓，除主建物外， 周圍尚附連圍繞土地作為庭院使用，前方庭院以欄杆為界 ，側院部分則以隔鄰房屋之駁崁作為圍牆，並設有鐵門阻 絕他人進入，系爭庭院僅有系爭房地屋主可進入使用，有 照片附卷可稽（本院卷一，第177 頁至第179 頁），並經 本院現場勘驗無訛。系爭庭院附連圍繞於系爭房地之前方 及側面，形成L 形，復設有鐵門阻隔他人進入，整體觀之 ，堪認被告將系爭庭院作為系爭房地之一部分出售予原告 。李天華即即李承彥（為信義房屋之員工，係買方仲介， 原告原將之列為被告，嗣亦撤回）亦於本院99年5 月4日 言詞辯論期日陳稱：「我是跟原告說，（系爭庭院）現況 是由屋主放置洗衣機及花草，我是跟原告說可以依原屋主 的方式來使用」（本院卷一，第194 頁背面）。證人張馥 宇即賣方仲介亦於本院99年7 月7 日到庭證稱：（庭呈的 2 串鑰匙）是信義房屋點交房屋給原告時交付之鑰匙、鑰 匙中包括側院鐵門之鑰匙等情（本院卷二，第10頁背面） 。再參諸系爭買賣契約第9 條第3 項約定：「本契約買賣 標的物包括房屋及其室內（外）的固定物，含門窗、衛浴 、逃生、水、電、照明等設備及公共設施等物品」，系爭 買賣契約第16條亦載明「固定物交屋」（本院卷一，第15 頁背面、第16頁）乙節，足認兩造買賣之標的，除系爭房 地外，尚包括系爭庭院之使用權。被告雖曾辯稱不曾表示 原告買受系爭房地後可以繼續使用系爭庭院云云（本院卷 一，第194 頁背面），惟證人張馥宇已證稱被告有說圍起 來的部分是法定空地，依現況由1 樓使用等語（本院卷二 ，第8 頁背面），被告亦自承曾經說過原告可以用系爭庭 院，但未曾說過有所有權等語（本院卷二，第74頁），從 而，被告以占用他人土地者為系爭庭院而非房屋本體為由 ，抗辯系爭房地並無瑕疵云云，已難憑採。
㈡被告應負瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354 條第1 項前段定有明文。所謂物之瑕疵，乃指存在於物之 缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 （最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又出賣
人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任 何權利，亦為民法第349 條所明定。
⒉經查：如上所述，原告係以得整體使用系爭庭院之意思， 向被告買受系爭房地，被告出售之標的，亦為得完整使用 系爭庭院（含已鋪設之固定物如混凝土花台、採光罩、鐵 門、庭園地上磚等）之系爭房地。又庭院的使用本身就有 一定的價值，且原告於簽約前、簽約時曾多次向被告表示 想買受系爭房地的原因就是為了系爭庭院之情，亦經證人 李天華證述屬實（本院卷二，第11頁正面、背面）。惟系 爭庭院如附圖所示之A 、B 、C 部分，竟非坐落於系爭房 地之基地即臺北市○○區○○段31地號土地，而分別占用 同段37地號、36地號、25地號土地，致原告須減縮系爭庭 院之使用範圍、且亦無從以現已存在之鐵門阻絕真正所有 權人進入，而影響庭院之完整性，則依通常交易觀念及兩 造之約定目的，系爭房地之價值及效用自受有影響，被告 自應負瑕疵擔保責任。
㈢原告依民法第348 條、第349 條、第353 條、第226 條第 1 項、第227 條及侵權行為等相關規定，請求被告負債務 不履行及損害賠償責任，有無理由？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但 依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價 金。民法第359 條定有明文。次按依原告起訴之型態， 其訴訟標的有數項，而僅有單一之聲明者（即重疊的訴 之合併），法院應就原告所主張之數項標的逐一審判， 如其中一項標的之請求為無理由時，仍須就他項標的之 請求審判，若認其中一項請求為有理由，即可為原告勝 訴之判決，就他項標的無須更為審判（最高法院71年台 上字第2388號判例意旨參照），原告亦主張就上開請求 權基礎擇一行使。而被告應負瑕疵擔保責任，原告得依 民法第359 條規定請求減少價金乙節，既經認定如前， 則其另依民法第348 條、第349 條、第353 條、第226 條第1 項、第227 條及侵權行為等相關規定，請求被告 負債務不履行及損害賠償責任部分，本院即無庸再為審 酌，合先敘明。
⒉又就原告得請求減少之價金，雖經安信不動產估價師事 務所（下稱安信估價師事務所）為鑑定，並經作成報告 書（置卷外，下稱系爭鑑定報告），惟被告對鑑定內容 則有爭執。經查：安信估價師事務所以中山北路14巷61 弄1 號1 樓、天母東路105 巷42號、中山北路7 段14巷
65 弄7號房屋為比較對象，上開3 間房屋之成交日期分 別為98年3 月、97年2 月、96年9 月，經安信估價師事 務所就上開房屋與系爭房地之成交日期、出入便利性、 屋齡、道路寬度、停車便利性等條件加以比較並調整後 ，試算每坪單價分別為30萬6,307 元、29萬2,557 元、 33萬2,650 元，再經加權並以收益法比較後，推估每坪 單價為29萬7,000 元，應堪採信。
⒊再者，系爭房屋層次面積為100.93平方公尺（約30.58 坪），另有登記之附屬建物而非公寓大樓共有部分之地 下室（40.72 平方公尺）及平台（14.17 平方公尺）， 另共有部分則為144.17（權利範圍10000 分之393 ）。 合計登記部分總面積為161.49平方公尺，折算約48.85 坪（共用部分即包括系爭庭院附圖所示A 、B 、C 以外 部分），通常亦應計入買賣價格。又地下室之價值雖通 常較1 樓平面層為低，惟亦不應低於共用部分，蓋系爭 鑑定報告，就地下室以每坪單價以9 萬2,000 元計算， 而系爭庭院價值則共計286 萬7,150 元。惟依其計算方 式，則系爭庭院包括原為法定空地之共用部分及占有他 人土地部分計80.84 平方公尺，換算約24.5坪，每坪單 價達11萬7,026 元，較登記為專有之地下室為高，顯不 合理。從而，核諸社會交易常情，1 樓層次面積以外之 坪數（包括地下室、平台及有登記之共用部分），應以 每坪減少2 萬5 千元計算為宜。即每坪27萬2,000 元。 ⒋原告買受時，誤以為系爭庭院全部為共用部分，故如未 有占有他人土地情事，系爭房地買受價格應為1,405 萬 1,700元。計算如下 ：
⑴1 樓層次面積部分908萬2,260元：
297,000 元×30.58 坪＝9,082,260 元 ⑵1 樓層次面積以外部分（包括地下室、平台及有登記 之共用部分）496萬9,440元：
272,000 元×(48.85-30.58)＝4,969,440 ⑶合計1,405 萬1,700元：
9,082,260 ＋4,969,440 ＝14,051,700 ⒌兩造議定系爭房地之買賣價格為1,485 萬元，則多出的 79 萬8,380元即非屬系爭房地或共用部分登記之坪數， 亦即系爭庭院占有他人土地部分之價格，亦即原告所受 價值或效用減少之損害。茲因計算過程有進位、換算之 誤差，爰調整其價格為77萬2,124 元。又按給付無確定 期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未 為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴
而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條 第1 項前段、第203 條分別定有明文。從而，原告依民 法第359 條之規定，於請求被告給付77萬2,124 元，及 自起訴狀繕本送達被告之翌日（即98年11月11日）起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理 由，應予准許。逾此部分之請求，則非有據，應予駁回 。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分爰無不合，茲分別酌定相當之擔保金額宣告之 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與 判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文 。
中 華 民 國 100 年 6 月 22 日
民事第二庭 法 官 王怡雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 27 日
書記官 張方俞
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