遷讓房屋
臺灣基隆地方法院(民事),重訴字,99年度,13號
KLDV,99,重訴,13,20110624,1

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　99年度重訴字第13號
原　　　告　東雲股份有限公司
法定代理人　吳鴻顯
訴訟代理人　羅惠民律師
被　　　告　東日山物流國際股份有限公司
法定代理人　趙守博
訴訟代理人　林政憲律師
　　　　　　詹茗文律師
複　代理人　馬翠吟律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國 100年6月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國83年1月1日與原告簽訂租賃契約（以下簡稱系爭 租約），承租原告所有門牌號碼基隆市○○○街15號房屋（ 以下簡稱系爭房屋），租賃期間自83年1月1日起至 102年12 月31日止，並於93年7月8日協議將租金調整為每月新臺幣（ 下同）275萬7,382元。惟查系爭房屋前遭抵押權人中華票券 股份有限公司（以下簡稱中華票券公司）查封拍賣，並於強 制執行程序中聲請除去租賃，經本院於96年 3月26日以基院 生95年執良字第1594號執行命令除去租賃，既經除去租賃， 被告占有系爭房屋自無法律上原因，原告自得基於所有權人 之地位，依民法第 767條請求被告返還系爭房屋，且被告自 除去租賃後仍繼續占有系爭房屋至今，其所得利益及原告所 得損害，即為相當於租金之損失，因被告自96年 4月起即未 再繳付租金予原告，原告並於98年4月2日以臺北中山郵局40 0號存證信函催告被告於7日內給付積欠之24期租金，逾期原 告即終止租約，不另通知，因被告未如期給付，原告即終止 系爭租約，系爭租約已於98年 4月10日終止，則被告應給付 24期及10日之租金，合計6,709萬6,295元【計算式：（2,75 7,382元×24月）＋（2,757,382元／30日×10日）＝67,096 ,295元】，先位依不當得利之規定請求被告給付原告 6,709 萬 6,295元，如認系爭租約不因本院上開除去租賃命令發生 終止之效力，備位依租賃關係請求被告應給付原告6,709萬6 ,295元；又原告終止系爭租約後，被告迄今未將系爭房屋返 還原告，被告無法律上之原因使用系爭房屋，致原告受有損 害，原告自得請求被告返還自98年 4月11日起至98年12月31



日止相當於租金之不當得利2,389萬7,311元【計算式：（2, 757,382元×8月）＋（2,757,382元/30日×20日）＝23,897 ,311元】，被告共應給付原告9,099萬3,606元（計算式：67 ,096,295＋23,897,311＝90,993,606元），為此聲明求為判 決：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，㈡被告應給付原告 9,099萬3,606元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5% 計算之利息，㈢被告應自99年1月1日起至返還系爭房屋之日 止，按月給付原告275萬7,382元，㈣願供擔保聲請宣告假執 行。
㈡就被告抗辯之陳述：
⒈被告雖辯稱系爭租約第 3條約定，原告須開立發票予被告， 被告於收到發票十日內給付租金，原告既未開立發票，被告 之清償期尚未屆至，原告不得終止系爭租約云云。惟按因契 約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己 之給付，民法第264條第1項本文著有規定，所謂同時履行抗 辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一 之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係， 或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付 ，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能 發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第 850號判例參 照。又「雖台亞公司執契約第3條第2項之規定，抗辯通利公 司未給付發票不能請求租金云云；惟查契約第3條第2項固訂 有通利公司應先開立與租金同額之統一發票送達台亞公司， 台亞公司於收受發票後，再以滙款方式滙入通利公司指定帳 戶之明文，然衡酌通利公司之開立發票義務，與台亞公司給 付租金義務並非具有對價之關係，上揭規定應係為方便台亞 公司之請款報帳作業而予以約定，尚難解為通利公司開立發 票之行為屬先行義務。從而，縱通利公司尚未開立發票予台 亞公司，亦僅生台亞公司得依約請求給付發票之問題，並不 影響台亞公司給付租金之義務，是台亞公司此部分之抗辯並 不足採。」，有臺灣高等法院94年度重上字第 121號判決可 參，故所謂開立發票與給付租金間，並非互為對待給付關係 ，依前開實務見解，縱原告未開立發票，僅生被告得請求原 告開立發票之問題，並不影響被告給付租金之義務，開立發 票應僅認係請求被告付款之程序，原告以98年4月2日臺北中 山郵局 400號存證信函催告被告，仍不失為請求付款之方式 ，實不應拘泥於系爭租約所約定之開立發票程序。 ⒉又本件租賃並無押金，二期之租金為551萬4,764元，即使被 告於原告終止系爭租約前受讓 3,000萬元之債權而主張抵銷 ，被告尚積欠原告3,709萬6,295元，遠超過二期之租金，原



告自得依民法第440條第1項終止系爭租約，請求被告返還系 爭房屋。
⒊被告曾委請務實法律事務所以98年4月15日務實發文法字第0 34號函：「惟查本公司與東雲公司就系爭房屋所成立之租賃 契約既已為法院除去，依法即無給付96年 4月以後各期租金 之義務，東雲公司於前揭來函略謂本公司積欠三期以上租金 云云，已有誤會。」，顯見被告已自認兩造間之租賃關係不 存在，則被告占有系爭房屋即為無權占有，原告自得請求其 返還之。
⒋另民法第866條第2項規定：「前項情形，抵押權人實行抵押 權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣 之。」，兩造間之租賃關係業經法院終止後拍賣，雖因二次 減價拍賣而未拍定，惟法律關係既已終止，即已發生終止之 效力，自不因撤回強制執行而發生法律關係復活之結果。 ⒌被告抗辯兩造間已成立不定期租賃契約，惟民法第 451條所 規定者乃租賃期限期滿，並非租賃契約終止之情形，系爭租 約係經終止，並非期限屆滿，尚難適用民法第 451條之規定 。退步言之，縱認系爭租約經本院於96年 3月26日終止，原 告未積極表示反對被告就系爭房屋之使用收益，而成立不定 期租賃契約，惟被告仍未依不定期租賃契約給付租金，積欠 亦達二期以上，原告依法自得以98年4月2日臺北中山郵局40 0 號存證信函催告並終止上開不定期之租賃契約，被告就系 爭房屋仍屬無權占有。
二、被告聲明求為判決原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願 供擔保聲請免予假執行，其答辯意旨略以：
㈠系爭租約第2條（答辯狀誤繕為第3條）明定為「未稅」之租 金，故兩造間約定之租金係指未含營業稅之租金，且原告於 95年1月至3月開立予被告之租金統一發票，其上分別載明「 八堵租金2,626,078元」、「營業稅131,304元」、「總計2, 757,382元」等，亦明示系爭房屋之每月租金約定僅為262萬 6,078元，另外之131,304元則為原告應繳納5%之營業稅額， 顯非租金數額之一部分甚明。另原告於本院審理時自認的確 沒有開發票等語，復參酌臺灣高等法院97年度上字第 550號 訴外人中華票券公司訴請給付租金事件判決記載，亦認系爭 租約每月租金數額為262萬6,078元，足證系爭租約每月租金 數額應為262萬6,078元，尚非原告起訴請求之275萬7,382元 。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付 者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收



益季節終了時支付之，民法第 439條定有明文。又按解釋契 約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字 ，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不 得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著 有判例足稽。查系爭租約第 3條明定系爭房屋每月租金付款 方式為原告須於每月月底開立發票予被告，被告須於收到發 票後十日內給付租金，且雙方於93年7月8日締結房屋租賃補 充協議書（以下簡稱補充協議書）時，除調整每月租金金額 外，補充協議書第 3條亦載明除該協議書約定者外，其餘租 賃條件及權利義務均依雙方原租約約定，揆諸前揭最高法院 判例要旨，上開契約文字及當事人締約真意，應係以原告每 月開立發票予被告收受後十日內，作為系爭租約所生租金債 務之清償期，並於其後簽訂補充協議書時，仍合意遵循系爭 租約約定之清償期。又原告於95年1月至3月仍先後開立租金 發票予被告，顯見雙方仍合意遵循系爭租約第 3條之租金債 務清償期限，並無變更，原告自認的確沒有開發票等語，足 見系爭租約所生之租金債務清償期尚未屆至，被告並未陷於 給付遲延責任。
㈢按清償期當事人另有約定者，應從其約定，債權人不得於期 前請求清償，有最高法院19年上字第 260號判例可資參照， 原告既未依系爭租約第 3條規定，先行開立發票予被告，系 爭租約所生租金債務之清償期，顯然尚未屆至，依前揭判例 意旨，在系爭租約所生租金債務清償期未屆之情況下，原告 尚不得請求被告給付租金，被告亦未陷於給付遲延，原告自 不得以此催告被告期前給付，原告主張其已合法催告被告而 終止系爭租約，委無足採。
㈣被告係因兩造間有效成立之系爭租約而占有系爭房屋，非屬 無權占有，原告不得依民法第 767條之規定請求被告返還系 爭房屋，理由分述如下：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項定有明文，是所有物返還請求權，需以現 在占有人係無權占有其所有物為構成要件。兩造間之租賃契 約，雖經本院於96年 3月26日裁定除去之，惟因歷經數次減 價拍賣仍無法拍定，依強制執行法第95條第 2項之規定，應 視為撤回不動產之執行，此有本院98年 7月22日基院慧95執 良字第1594號函可稽，系爭房屋之強制執行程序，既依法應 視為撤回，依強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第263條 第 1項之規定，即視同自始未對系爭房屋聲請強制執行，故 法院因此所為之一切相關強制執行及手段亦失所附麗而消滅 ，包括除去租賃權之強制執行方法，亦無從執行而失其效力



，系爭租約自仍有效存續而拘束雙方當事人。
⒉按買受人向出賣人購買土地，出賣人已將土地交付買受人管 有者，雖未辦理所有權移轉登記，然買受人之占有土地，既 係本於出賣人依買賣法律關係所交付，具有正當權源，出賣 人即不得依無權占有而請求返還，最高法院77年度台上字第 1205號判決足稽。查系爭房屋係原告本於租賃關係而交付， 於被告使用房屋之基礎法律關係未消滅前，被告仍具有正當 占有權源。原告未依系爭租約第 3條規定開立發票予被告， 系爭租約所生之租金清償期尚未屆至，被告並未陷於給付遲 延，原告自不得以被告經催告後逾期不付款為由，終止系爭 租約，因此系爭租約仍有效存續拘束兩造，原告自不得依無 權占有請求被告返還系爭房屋。
⒊按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第 451條定有明文。姑不論系爭租約仍屬有效，原告自其主 張系爭租約消滅後長達 2年半或逾半年期間，均未反對被告 繼續使用系爭房屋，復於被告函告將以自東展興業股份有限 公司（以下簡稱東展公司）受讓之債權 8,400萬元抵銷租金 債務，並經原告合法收受通知後，仍願意繼續提供系爭房屋 予被告占有、使用至今，顯見雙方確有以抵銷債權作為給付 系爭租約所生租金債務方式之合意，故依前揭法條意旨，原 告除默示承諾被告繼續使用收益系爭房屋外，亦合意以抵銷 債權方式給付所生租金債務，兩造間已適法成立不定期限租 賃契約，則被告對於系爭房屋之使用收益，核屬有權占有。 ㈤被告以自東展公司受讓之 8,400萬元債權，抵銷系爭租約所 生租金債務，應已依約履行給付租金之義務，故原告請求給 付租金及不當得利並返還房屋之主張，應不可採，理由分述 如下：
⒈按債權人得將債權讓與第三人；債權之讓與，非經讓與人或 受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定 者，不在此限，民法第294條第1項本文、第297條第1項分別 定有明文。另按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆 清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷 乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵 銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅 之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同 意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，民法第334條第1 項、最高法院97年度台上字第2241號判決參照。被告自東展 公司受讓對於原告之債權共計 8,400萬元（95年12月29日受 讓3,000萬元、98年12月22日受讓5,000萬元、98年12月30日



受讓400萬元），且東展公司已依民法第297條第 1項之規定 ，分別通知債務人即原告，被告亦於同日分別函告原告，以 前揭受讓對於原告之 8,400萬元債權抵銷系爭租約所生對於 原告之租金債務，此有被告與東展公司間之債權買賣契約、 東展公司讓與債權通知函及被告主張抵銷系爭租約所生租金 債務通知函足稽。又原告於收受前揭債權讓與通知函及抵銷 系爭租約所生租金債務通知函後，均未曾表示異議或反對之 意，復在本院99年 6月15日言詞辯論期日表示對於被告自東 展公司受讓債權額 8,400萬元之事實及金額不爭執等語，足 證被告有以上開 8,400萬元債權抵銷系爭租約所生租金債務 之事實無疑。
⒉按定期存款到期前不得提取，但存款人得以之質借，或於七 日前通知銀行中途解約，銀行法第八條之一定有明文。故定 期存款屆期後銀行始須負清償之責，其履行期顯為債務人之 利益而存在，債務人自得拋棄期限利益，對於清償期前之債 權為抵銷，即因債務期限利益之拋棄，受動債權亦可認為已 屆清償期，最高法院96年度台上字第 915號判決可資參照。 姑不論租賃契約之承租人須於系爭租約所生租金債務之清償 期屆至時，始有支付租金之義務，亦即承租人享有不須於期 前清償之期限利益，依上開最高法院之見解，被告亦得拋棄 系爭租約所生租金債務清償期之期限利益，以其受讓已屆期 之 8,400萬元主動債權抵銷原告未屆期之被動租金債權，則 原告對被告所主張之租金債務，業因抵銷而消滅。三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於83年1月1日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房屋 ，期間自83年1月1日至102年12月31日止，並於93年7月 8日 簽訂補充協議書，每月租金調整為275萬7,382元。 ㈡系爭租約第 3條付款方式約定：「每月月底結算，乙方（即 原告）須開立發票給甲方（即被告），甲方須於收到發票十 日內付款，惟原告自96年 4月起未依前揭約定，於每月月底 開立租金發票予被告，被告迄今未給付租金。
㈢被告自東展公司受讓對於原告共計8,400萬元之債權。 ㈣系爭房屋前經本院以95年度執字第1594號強制執行事件進行 拍賣，並以96年 3月26日基院生95執良字第1594號執行命令 除去被告之租賃權，於98年 5月26日經變價拍賣仍未拍定， 依強制執行法第95條第2條規定，視為撤回執行。四、原告主張被告之租賃權業經法院除去，原告並已終止系爭租 約，被告占有系爭房屋係屬無權占有，應將系爭房屋返還原 告，並給付積欠之租金及不當得利，被告則以前詞置辯，因 此，本件之爭點在於：㈠兩造間之租賃關係是否因本院於95



年度執字第1594號強制執行事件除去被告之租賃權而不存在 ？㈡原告終止系爭租約是否合法？㈢原告得否依民法第 767 條規定請求被告返還系爭房屋，及依不當得利、租賃契約之 法律關係，請求被告給付9,099萬3,606元？現分述如下： ㈠兩造間之租賃關係經本院於95年度執字第1594號強制執行事 件除去被告之租賃權後仍存在：
⒈按經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依 法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十 日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原 定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務 人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項三 個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣， 而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債 權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該 不動產之執行，強制執行法第95條第1、2項定有明文。又執 行法院是否將抵押後發生之租賃關係除去後予以拍賣，為強 制執行程序中實施強制執行之方法。參酌強制執行法第12條 規定，此項裁定惟於強制執行程序終結前，方具實益。倘強 制執行程序業經終結，該實施強制執行之方法即無從執行， 與確定私權關係之實體上裁判有異。原審以執行法院除去租 賃關係之裁定於被上訴人撤回強制執行之聲請後，仍有效力 為由，認上訴人占有1011號房屋為無正當權源，進而為上訴 人不利之判斷，其法律上見解自有違誤，最高法院77年度台 上字第1718號判決可資參照。
⒉查系爭房屋前遭抵押權人中華票券公司查封拍賣，並由本院 於96年3月26日以執行命令除去被告之租賃權，固有基院生9 5 執良字第1594號民事執行處執行命令在卷為憑。惟系爭房 屋歷經數次拍賣程序仍未拍定，依強制執行法第95條第 2項 規定，視為撤回，有本院98年8月11日基院生95執良字第159 4 號民事執行處函足憑，本院前所為之除去租賃權之強制執 行處分，既係繫屬於該次執行事件所為，該處分亦應於視為 撤回後失所附麗，而失其效力，故關於兩造間之租賃關係， 自應回復執行前之狀態，因此系爭租約仍有效存在，被告占 有使用系爭房屋即非無法律上原因而受有不當得利，原告依 民法第 179條之規定先位請求被告返還相當於租金之利益， 尚非有據。
㈡原告終止系爭租約不合法：
⒈按關於租金給付之時期，民法第 439條規定：「承租人應依 約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣 者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆



滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時 支付之。」。
⒉查系爭租約第 3條付款方式明白約定：「每月月底結算，乙 方（即原告）須開立發票給甲方（即被告），甲方須於收到 發票十日內付款。」，且兩造於93年7月8日簽訂之補充協議 書第 3條記載：「除本協議書約定者外，其餘租賃條件及權 利義務均依甲、乙雙方原租約約定。」，上開補充協議書對 於租金付款方式既未另有約定，原告本應依系爭租約第 3條 之約定，於月底結算時開立發票交予被告。雖租金發票之開 立義務，並非系爭租約之主給付義務，亦與被告所負租金給 付義務，無對待給付關係，然依系爭租約第 3條之內容，兩 造係約定本件租金之給付時期為被告收到原告開立之發票10 日內，此與原告開立發票與被告給付租金間是否互為對待給 付之關係無涉，且原告前曾開立租金發票予被告，此有被告 所提95年1月至3月統一發票影本可證，原告復自認確未開立 發票請求被告給付本件租金，亦無不能請領統一發票之情形 等語（見本院99年6月15日、100年6月2日言詞辯論筆錄）， 原告既未依系爭租約第 3條約定先開立發票給被告，則被告 給付租金之時期尚未屆至，原告以被告積欠租金達 2期為由 終止系爭租約，自有未合。
㈢原告不得依民法第 767條規定請求被告返還系爭房屋，及依 不當得利、租賃契約之法律關係，請求被告給付9,099萬3,6 06元：
⒈兩造間之租賃關係經本院於95年度執字第1594號強制執行事 件除去被告之租賃權後仍存在，原告終止租約亦不合法，系 爭租約仍繼續有效，原告主張被告無權占有，請求返還系爭 房屋並請求不當得利損害金，均屬無據。
⒉系爭租約已約定被告給付租金之時間為收到原告開立發票10 日內，原告既未開立發票給被告，被告給付本件租金之期限 尚未屆至，原告自不得請求被告給付租金，則被告以自東展 公司受讓對於原告共計 8,400萬元之債權主張與原告之租金 債權抵銷，無庸審酌。
五、綜上所述，原告依民法第 767條規定，請求被告返還系爭房 屋，及先位依民法第 179條規定、備位依租賃關係，請求被 告給付自96年4月1日起至98年 4月10日止相當於租金之不當 得利、租金6,709萬6,295元，另依民法第 179條規定，請求 被告給付自98年 4月11日起至98年12月31日止相當於租金之 不當得2,389萬7,311元，均自起訴狀繕本送達翌日起按週年 利率5%計算之利息，並自99年1月1日起至被告返還系爭房屋 之日止，按月給付275萬7,382元，為無理由，應予駁回；原



告假執行之聲請，因訴之駁回而失其依據，應併予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後認與本判決結果不生影響，爰不一一論述。七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 24 日
民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 24 日
書記官 洪佳如