臺灣基隆地方法院民事判決 99年度訴字第140號
原 告 吳青文
訴訟代理人 葉慶人律師
被 告 林法海
訴訟代理人 陳培仁律師
黃英豪律師
彭敘明律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國100年6月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應返還原告新臺幣貳佰玖拾萬元，暨自民國九十九年四月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾伍萬伍仟零柒元，由被告負擔新臺幣壹拾伍萬參仟捌佰貳拾玖元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國98年12月12日，經由訴外人全國不動產仲介公司 (下稱全國仲介)之居間介紹，以總價金新臺幣(下同) 290萬 元向被告購買被告所有坐落基隆市○○區○○段402、402-1 地號土地(權利範圍均各為4分之1)，及其上門牌號碼基隆市 ○○區○○路142號房屋(權利範圍：全部，下稱系爭房屋) ，原告已依約付訖全部價金290萬元，並支付買賣相關之登 記規費、印花稅等費用22,207元，被告亦依約將系爭房屋交 付並移轉登記為原告所有。
(二)兩造就系爭房屋之買賣於議價過程中，原告曾兩次前往看屋 ，在全國仲介職員簡辰安陪同下，簡辰安曾向原告告知系爭 房屋僅地下室有些許漏水情況，該漏水情況經原告檢視後， 認為尚不致減損系爭房屋之使用效能，而未影響原告購屋意 願，當原告依約交付第1期簽約款29萬元及尾款261萬元予被 告後，此時，因已完成簽約手續，故被告已將系爭房屋1樓 內之傢俱、冰箱等大型物品移除，原告再次前往系爭房屋看 屋時，始發現系爭房屋1樓之臥室房間地面及牆角均有嚴重 漏水所致之水痕，被告為排除漏水情形，甚且於房間內施作 排水溝，原告立即向被告及全國仲介職員簡辰安表示系爭房 屋1樓另有漏水瑕疵存在，經簡辰安帶人估價並與被告協商 後，被告同意支付原告5萬元作為修繕費用，原告不疑有他 ，遂接受該筆款項。詎原告於99年1月間，再次前往看屋， 赫然發現系爭房屋諸多地方均有嚴重滲、漏水之瑕疵，甚至 有房屋傾斜現象，旋即於99年1月18日及99年3月12日催告被
告，請求依約履行瑕疵擔保責任，然被告均置之不理。(三)按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定有明文；次 按，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 ，最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。雖被告於出 賣系爭房屋前，曾於不動產標的現況說明書第8點記載「滲 漏水位置：地下室偶爾會滲水」，惟實際上系爭房屋地下室 地面、地下室樓梯、地下室天花板、地下室牆壁、廚房屋頂 、廚房柱子、廁所連蓬頭、廁所窗戶及走道天花板、1樓夾 層樓梯、客廳、房間、均有嚴重滲、漏水，均足以減損系爭 房屋之通常效用與其價值，是兩造縱於買賣契約約定依固定 物交屋，但仍無解被告應負之瑕疵擔保責任。再者，兩造所 簽訂之不動產買賣契約書第7條第5款約定：「乙方保障買賣 標的物於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜、龜裂等影 響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併同結構有安全 之虞、輻射屋等）」，然系爭房屋不僅有嚴重漏水情事，甚 至有房屋傾斜之狀況，被告不但未向原告告知系爭房屋傾斜 、嚴重漏水情事，竟仍向原告詐稱系爭房屋僅有地下室偶爾 漏水，顯係惡意欺瞞原告，並故意不告知瑕疵。為此，爰以 起訴狀繕本之送達作為解除系爭房屋買賣契約之意思表示， 並依民法第259條之法律關係，請求被告返還系爭房屋之價 金及支出登記規費、印花稅等損害，合計2,922,207元。(四)併聲明：被告應給付原告2,922,207元及自起訴狀繕本送達 被告翌日起至清償日止，依週年利率百分之5計算之利息。(五)對被告抗辯之陳述：
⒈系爭房屋漏水情節嚴重，被告知悉且故為隱瞞： 觀諸台灣省土木技師公會鑑定報告書之鑑定意見，系爭房屋 的漏水情形，其實不只有被告告知的地下室「些許」漏水而 已。事實上，除地下室有嚴重漏水外（地坪、牆面、梯階） ，系爭房屋1樓的客廳（牆角地坪、牆面、牆柱）、穿堂（ 地坪、牆柱梁、平頂）、房間（牆角地坪交界處、平頂）、 浴廁（牆柱平頂、牆面）、廚房（平頂）、外陽台（平頂） 、後庭院（牆面）等，均有漏水情形，甚且99年10月26日覆 勘當日，系爭房屋地下室竟已積水深達20公分，因此在「鑑 定報告」結論㈠第3點認：本案1樓部分漏水情形較不嚴重，
影響較輕微；惟地下室部分漏水甚為嚴重，不僅影響居住品 質，更會影響居住健康，已明確指出系爭房屋漏水情形嚴重 。且兩造於覆勘當日，甚至有鄰居主動向鑑定技師表示：巷 道排水溝曾發生嚴重之漏水情形，既然連附近鄰居都知道系 爭房屋曾嚴重漏水，被告如何能諉為不知？被告於會勘當時 ，即已自承其知悉系爭房屋有前揭漏水現象，佐以鑑定結論 認為：「鑑定標的物之漏水存在時間，需經年累月之時間， 研判在1年以上。」及證人即全國仲介職員簡辰安證稱：林 法海向其告知系爭房屋僅有地下室滲水等情節，足證被告不 僅是消極隱瞞漏水瑕疵，更有故意不告知瑕疵之情形。 ⒉被告應負物之瑕疵擔保責任：
⑴被告於出賣系爭房屋當時，已將牆壁、地下室牆面、夾層 樓梯、房間…等處重新油漆、粉刷，故原告看屋當時，實 無從發現其他漏水瑕疵；況且，全國仲介職員簡辰安帶看 屋時，亦只向原告表示，系爭房屋僅有地下室滲水，原告 根本不知系爭房屋之其他地方還有嚴重滲、漏水之情形， 更不知地下室滲水、積水，竟可深達20公分。故被告抗辯 其已在「不動產標的現況說明書」中載明地下室地面滲水 情形，自不負瑕疵擔保責任等語，洵無可採。
⑵兩造所簽之「不動產買賣契約書」第7條第5項約定：「乙 方保證買賣標的於點交前無存在物之重大瑕疵（例：傾斜 、龜裂等影響結構安全或嚴重滲漏水、氯離子含量過高併 同結構有安全之虞、輻射屋等）。」即意在「保證」系爭 房屋並無嚴重滲漏水，本案業經台灣省土木技師公會鑑定 認為系爭房屋漏水情形嚴重，並已影響居住品質及健康， 而被告又有前述故意不告知瑕疵之情形，自應負瑕疵擔保 責任。
⑶按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求 減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅 得請求減少價金，固為民法第359條所明定。惟所謂「顯 失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益 ，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人 之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平。」（最高 法院93年度台上字第80號判決意旨參照）。原告購買系爭 房屋本為自住，惟斥資近300萬元所購入之系爭房屋，卻 存在多處滲、漏水瑕疵，將近1年6月尚無法入住，不僅蒙 受財產上損失，無法達到使用系爭房屋之目的，甚且影響 居住品質與健康，對原告而言，其損害誠屬重大，雖台灣 省土木技師公會鑑定報告書之鑑定意見，認為系爭房屋1
樓部分漏水情形較不嚴重，影響較輕微，僅地下室部分漏 水甚為嚴重，不僅影響居住品質，更會影響居住健康，然 系爭房屋的地下室，乃位於1樓房間及浴廁下方，與系爭 房屋具有一體性，無法分離使用，自應視同系爭房屋之滲 、漏水狀況已嚴重影響居住品質及健康。又雖滲、漏水瑕 疵確可修復，然台灣省土木技師公會推估的修復費用284, 554元，已高達系爭房屋總價的1成，且須針對客廳、穿堂 、房間、浴廁、廚房進行全面性翻修，其中所需材料更是 超過126項。而上開修復費用尚不包含工人工資、修復補 強費用、安全衛生管理費、稅捐等費用。如悉歸由原告承 擔，顯非事理之平。反觀，系爭房屋之買賣契約解除後， 被告所負擔者至多僅為2次過戶等稅捐費用，並無過大損 害；況本件又係因被告故意不告知瑕疵所致，而可歸責於 被告，兩相衡量之下，原告依法請求解除契約，洵屬合理 。
⒊原告未免除被告應負物之瑕疵擔保責任：
被告以依據房屋現況說明書、買賣契約書第15條二次增補之 記載及就滲、漏水處理方式之交涉過程，原告在簽訂系爭房 屋買賣契約時已知悉系爭房屋地下室有滲、漏水情形，且事 後原告在發現系爭房屋1樓房間牆壁下有小水溝後，亦已與 被告進行協商並經合意減少買賣價金5萬元，故系爭房屋滲 、漏水問題，業經兩造合意處理完畢為由，而抗辯其毋庸負 物之瑕疵擔保責任。然原告雖曾在全國仲介職員簡辰安陪同 下看屋兩次，然衡諸漏水瑕疵，非工程專業人員實難輕易測 知，是否透過現場看屋，即能立即發現系爭房屋於簽約前即 存在有漏水瑕疵，實有疑問；況且，被告出售系爭房屋之前 ，已將系爭房屋內、外重新粉刷，當時亦無從顯現已存在的 漏水瑕疵，此由證人簡辰安證稱：看屋當時除了地下室地面 外，並無看到任何現在所存在的瑕疵等語即明。故被告縱有 請原告再詳細檢查屋況（非自認），以當時之情形，亦無從 發見潛藏的漏水瑕疵。又兩造簽約後，被告始開始清空家具 ，待其家具清空後，原告始發見系爭房屋1樓之房間內有一 條水溝，即向被告及全國仲介職員簡辰安反應，同時委請新 意工程行估價，因修復水溝之費用為82,110元，被告遂同意 支付「修繕費用」5萬元，此有新意工程行出具的「估價單 」可資證明，由此足證，該5萬元僅係系爭房屋1樓房間內水 溝的修繕費用，絕非兩造協議「減少價金」之數額。且參酌 一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，本為買受一無 滲漏水之虞的房屋，故系爭房屋應具備無滲、漏水之情形， 而可供買屋者正常使用，縱對造辯稱系爭房屋屋齡達30年以
上，甚為老舊，有滲、漏水現象，亦屬常見等語，仍無從解 免其「物之瑕疵擔保」責任，蓋被告抗辯倘若可以採信，豈 非屋齡達30年以上的房屋，出賣人皆無須負物之瑕疵擔保責 任？再者，被告於「不動產現況說明書」第8點僅記載「地 下室偶爾會滲水」，而全國仲介職員簡辰安亦僅告知系爭房 屋僅有地下室地面滲水，並無其他瑕疵存在，原告信以為真 ，才與被造簽約。兩造簽約後至交屋，中間約歷經1個月， 期間因基隆連續多日下雨，故原告於交屋後1個禮拜始前往 整理房屋，竟發現屋內油漆已經因為漏水開始剝落，且系爭 房屋地下室及1樓廚房屋頂、房間、浴廁等處也開始有滲、 漏水現象，此與被告告知原告的屋況大不相同。嗣經台灣省 土木技師公會研判該屋漏水狀況發生時點應在99年1月4日之 前，故系爭房屋早已存在漏水之情事。系爭房屋漏水情形既 已存在多年，衡情對造不可能不知，然其卻於交易時故為隱 瞞，而不告知原告此一重大交易訊息，致原告陷於錯誤買受 系爭房屋。苟原告於購買系爭房屋前，已知系爭房屋有多處 漏水情形，且地下室的使用範圍又可能有嚴重積水等情，絕 不可能會向被告買受系爭房屋。況且原告於發現系爭房屋隱 藏之漏水瑕疵後，即於99年1月18日及99年3月12日以律師函 及存證信函通知被告系爭房屋尚有其他嚴重滲、漏水瑕疵存 在，實已善盡民法第35 6條之檢查通知義務，被告辯稱原告 未從速檢查，或有重大過失而不知瑕疵云云，自不足採。二、被告求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：(一)被告毋庸就系爭房屋滲、漏水或傾斜之情形，負物之瑕疵擔 保責任：
⒈系爭房屋原為被告所有，被告於98年9、10月間決定出售時 ，有鑑於系爭房屋屋齡已達30年以上，難免會有滲、漏水之 情形，因此在委託全國仲介出售系爭房屋時，即已向全國仲 介職員明確告知系爭房屋有滲、漏水之情事。又原告在簽訂 系爭房屋買賣契約前，亦多次由全國仲介職員簡辰安陪同前 往系爭房屋查看屋況，故其在全國仲介職員簡辰安之說明下 ，對於系爭房屋內有滲、漏水之情形均甚為明瞭，此參諸證 人簡辰安之證述自明，復觀諸被告提出之現場照片數幀(被 證4)，其中依編號3、4(即1樓夾層樓梯處)及編號5(即廚房 天花板)等照片內容，其滲、漏水痕跡均清楚可見，因此原 告於簽約前進入系爭房屋查看屋況時，只要稍加注意本可發 覺之；又依編號6照片內容可知，被告原使用之冰箱並非龐 大，亦不足以完全遮蓋原告指稱之滲、漏水痕跡，原告亦難 事後諉為不知。嗣兩造於98年12月12日簽訂系爭房屋買賣契 約時，被告特別在「不動產標的現況說明書」內將地下室滲
水之情形載明，並表示本件係以現況交屋，並在系爭房屋買 賣契約第15條明確約定被告不負物之瑕疵擔保責任。 ⒉原告於簽訂系爭房屋買賣契約後未久，即向被告表示系爭房 屋1樓有漏水問題。雖然被告認為原告在簽約前已多次前往 系爭房屋查看，應對屋況有所瞭解，對於原告質疑系爭房屋 有漏水情形一事，頗不以為然，但為節省訴訟之勞費，經協 調後兩造於99年1月初合意由被告向原告給付5萬元作為補償 ，同時被告要求原告應再仔細檢查屋況以免日後發生爭議。 詎原告在數日後(即99年1月18日)，竟以系爭房屋尚有滲、 漏水情形為由，委託律師發函要求被告應負出賣人之物之瑕 疵擔保責任。然原告在簽約後為房屋滲、漏水一事初次與被 告協調時，既屢稱系爭房屋1樓處發現有滲漏水問題，為確 保其權益，原告理應詳加檢查系爭房屋內是否有其他滲、漏 水情形，並在初次協調時一併向被告提出；但原告在99年1 月初與被告協調時，卻未提及此情，而原告指稱之「房屋多 處有滲漏水」等情事，又屬顯可易見，依通常程序必定能在 上開協調前發現；何況，系爭房屋乃屋齡達30年以上之老舊 房屋，一般而言，滲、漏水現象應屬常見之事，原告甚難諉 為不知。因此縱原告所稱其遲至上開協調完畢後始發現系爭 房屋有上開滲、漏水情形屬實，原告亦為有重大過失而不知 瑕疵之情事。
⒊且原告曾以被告未向其清楚告知屋況為由，向臺灣基隆地方 法院檢察署提起詐欺之刑事告訴，然經該署偵查後，發現兩 造於簽訂系爭房屋買賣契約時，原告早已知悉系爭房屋之地 下室及1樓窗戶等處確有滲、漏水情形發生，此有該署檢察 官99年度偵字第2079號不起訴處分書可稽。 ⒋按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之 瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不 知有民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保 證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條定有明文。原 告於系爭房屋買賣契約訂立時，對於系爭房屋漏水之情形 ，早已明瞭，或有因重大過失而不知該滲漏水情事，故被告 自無需對此負物之瑕疵擔保責任。
(二)兩造亦以特約免除被告有關出賣人物之瑕疵擔保責任： ⒈按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特 約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請 求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號 民事判決意旨參照）。
⒉兩造於簽訂系爭房屋買賣契約時，被告即已言明系爭房屋確 有滲、漏水之情形，進而在契約第15條特別加註「依固定物
交屋，賣方不負物之瑕疵擔保責任。」復佐以「不動產標的 現況說明書」之記載，兩造既已特約免除被告對於系爭房屋 具有滲、漏水情事之瑕疵擔保責任，被告對於系爭房屋之滲 、漏水情形，不負擔保之責，甚為明確。
⒊被告委託全國仲介處理系爭房屋出售事宜時，確實已將系爭 房屋有滲、漏水之情形告知全國仲介，並無原告所稱之故意 隱瞞瑕疵；且系爭房屋1樓牆壁下雖有滲、漏水，實際上被 告原本放置在該處之冰箱體積並非龐大，尚不足以遮蓋原告 所稱之滲漏水痕跡，已如前述，足見該處滲、漏水原屬明顯 可見。又兩造先前就系爭房屋1樓牆壁下之滲、漏水情形進 行協調時，被告亦曾當場要求原告應詳細檢查其他地方是否 有滲、漏水，亦據證人簡辰安結證在卷，因此倘如被告故意 隱瞞滲、漏水情形，何需特意提醒原告應詳細檢查屋況？另 系爭房屋乃屋齡達30年以上之老舊房屋，且基隆地區向來多 雨潮濕，一般而言，滲、漏水現象乃常見之事，而原告在發 現1樓牆壁下已有滲漏水現象後，理應就此等瑕疵更加謹慎 小心，卻在被告提醒應再詳細檢查屋內有無其他滲、漏水現 象後，仍未從速檢查，直至1個月後(即99年1月18日)始向被 告發函要求處理，可見被告並無故意隱瞞此等瑕疵，反而是 出於原告之重大過失未能從速檢視致不知滲、漏水瑕疵情事 ，被告自得依兩造之特約，免除出賣人應負之物之瑕疵擔保 責任。
(三)兩造就系爭房屋之滲、漏水已合意以減少價金之方式處理， 原告自不得再主張解除契約：
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第35 9條前段定有明文。是本項規定為出賣人應負物之瑕疵擔保 責任時，買受人僅得就減少價金或解除契約擇一行使，不得 併為請求。姑不論兩造有否免除被告應負物之瑕疵擔保責任 之特約，兩造既已於99年1月初已就系爭房屋具有滲、漏水 之情形，同意由被告向原告給付5萬元，以解決本件爭議。 探求雙方當事人之真意可知，上開約定應可評價為兩造同意 以減少買賣價金5萬元之方式，作為原告主張被告所應負之 物之瑕疵擔保責任一節之處理方案。故原告不得再依民法第 359條規定，向被告主張解除系爭房屋買賣契約。(四)系爭房屋之滲、漏水並非嚴重，且非可歸責於被告之原因， 原告自不得主張解除契約：
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9 條定有明文。本件縱令原告主張系爭房屋具有滲、漏水現 象，致被告應負物之瑕疵擔保責任屬實，然觀諸臺灣省土木 技師公會之鑑定報告，地下室以外區域之滲漏情況並不嚴重 。且客廳滲漏水乃因系爭房屋外牆腳低於路面，加以系爭房 屋左側巷道施工時，其排水溝曾發生嚴重漏水情形，導致巷 弄下方土壤含水量頗高，尤其在大雨後，含水量自然快速增 加，假以時日內牆面沿牆角及地坪交界即會發生白華現象。 換言之，此乃地理位置及公共設施即巷弄排水溝問題，非系 爭房屋本身之問題。而諸如廚房漏水，乃因止水填縫劑年久 失效所致，此乃老舊房屋本來就會有的管線老舊或防止水設 施失效的問題，買受此等房屋者應可預期類似問題須自行更 換處理，故此並非系爭房屋不具通常應有效用的瑕疵。至穿 堂及房間之滲水，乃因位於地下室上方，而地下室濕氣水份 頗高，以致穿堂及房間之地板含水量高，故鑑定單位認為： 「發現局部滲水痕跡乃不足為奇」。故原告指稱之滲、漏水 既非嚴重，尚不足以影響正常居住使用，且系爭房屋上開滲 、漏水情形，部分係因房屋以外公共建設或地理位置所致( 例如客廳)，當不能認為係系爭房屋欠缺應有效用之瑕疵； 部分係因在下方之地下室濕氣水份高所致，而地下室漏水本 又已經當事人合意處理，被告不再負責；部分則由系爭房屋 外牆明顯裂縫滲水所致(例如浴廁)，極易發現，被告既然不 迅速檢查而未為保留，事後當不能再要求被告對此部分滲、 漏水負責。足見原告主張解除契約自屬顯失公平。三、得心證之理由：
原告於98年12月12日，經由訴外人全國仲介之居間介紹，以 總價金290萬元向被告購買被告所有系爭房屋，原告已依約 付訖全部價金290萬元，並支付買賣相關之印花稅、登記規 費22,207元，被告亦依約將系爭房屋交付並移轉登記為原告 所有。嗣因原告發現系爭房屋1樓之房間邊角有一小水溝， 經協調結果，被告給付原告5萬元等情，此為兩造所共認， 並有不動產買賣契約書、地政規費收據、房地產登記(費用) 明細表等件可稽。然被告否認系爭房屋有原告所主張之滲、 漏水瑕疵，並以上開情詞置辯。是本件之爭點即為： ㈠系爭房屋於交付時有無滲、漏水之瑕疵？
㈡原告是否於契約成立時知有滲、漏水之瑕疵或因出於重大 過失而不知？
㈢兩造有無以特約免除被告應負之出賣人物之瑕疵擔保責任 ？倘有，被告有無因故意不告知其瑕疵，致上開免除特約 無效？
㈣被告倘應負出賣人物之瑕疵擔保責任，兩造是否已合意以
減少價金作為解決之方案？倘兩造未有上開合意，原告以 物之瑕疵為由而主張解除系爭房屋買賣契約是否顯失公平 ？
㈤倘應解除契約，原告得向被告請求之金額？
茲分敘如下：
(一)系爭房屋之滲、漏水情形已屬瑕疵：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條 定有明文。
⒉系爭房屋經依原告之聲請送請台灣省土木技師公會鑑定㈠系 爭房屋之漏水情形(包含房屋內各處之漏水均請標示，並註 明漏水實況)？㈡倘若有漏水情形，該房屋內各部分之漏水 原因各為何？存在時間各為多久？漏水狀況發生之時間點各 為何(亦即是否在99年1月4日之前)？經鑑定結果，認為：「 鑑定標的物之漏水情形陳述如下：⒈客廳：⑴牆腳地坪交界 處：滲水痕跡…⑵牆面：白華…⑶牆柱：白華、滲水痕跡、 剝落…⒉穿堂：⑴地坪：滲水痕跡…⑵牆柱樑：白華、滲水 痕跡、裂縫、剝落…⑶平頂：白華、滲水痕跡、剝落…⒊房 間：⑴牆腳地坪交界處：白華、滲水痕跡…⑵平頂：白華… ⒋浴廁：⑴牆柱平頂：白華、滲水痕跡…⑵牆面：白華、滲 水痕跡…⒌廚房：⑴平頂：滲水痕跡…⒍地下室：⑴地坪： 積水約20公分…⑵牆面：滲水痕跡…⑶梯階：滲水痕跡…⒎ 外陽台：⑴平頂：白華、水漬…⒏後庭院：⑴牆面：潮濕長 青苔…。」「存在時間分析研判：一般而言，混凝土具有水 密性。若施工良好，再加上防水措施，混凝土是不容易滲水 的。因此，本案鑑定標的物之漏水存在時間並非短時間之情 形，至少需經年累月之時間，研判在一年以上。此可從會勘 以及原告訴訟代理人提出之鑑定標的物漏水照片，其牆面或 地板之白華、水漬、泛黃、斑剝、青苔現象予以證實。…推 斷存在時間在一年以上，則漏水狀況發生之時間點應在99年 1月4日之前。此亦可從本案會勘時，被告當事人表示其已知 鑑定標的物有漏水現象為證。」有台灣省土木技師公會100 年5月9日省土技字第1861號函附之鑑定報告書在卷可稽。本 院審酌上開公會係以其所屬具有土木技師專業證照之會員為 鑑定人員，自有其專業上之知識可憑，且與兩造又無何親誼 故舊或其餘利害關係，堪認上開鑑定報告為客觀可信。又觀 諸上開鑑定報告，系爭房屋之滲、漏水情形，應非系爭房屋 買賣交付移轉後所突發，而係於交付移轉前即已長期存在。 按房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而有
重要之交換價值，然系爭房屋竟有上開滲、漏水之瑕疵，易 致安全性能降低及影響吾人之日常生活品質與舒適，該滲、 漏水顯然已減少系爭房屋供人安全居住之主要功能，且衡諸 通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生貶抑，依吾 人生活經驗及社會常情，系爭房屋之滲、漏水情形自屬重大 之瑕疵，且非無關重要。是原告主張系爭房屋滲、漏水情形 嚴重，即屬減少系爭房屋價值之瑕疵，應屬可取。 ⒊又被告辯稱系爭房屋之屋齡已28年，以基隆地區之氣候而言 ，難免會有滲、漏水之情形，此應為原告所可預期，並非系 爭房屋不具通常應有效用的瑕疵等語。系爭房屋之屋齡固已 28年，且以基隆地區之氣候而言，或許難免會有些許輕微滲 、漏水之情形，然系爭房屋既係供居住之用，自應符合結構 安全及居住安全之通常品質，惟系爭房屋之滲、漏水情形， 經鑑定結果，系爭房屋之各處均有滲、漏水情形，而非僅零 星、點狀式的滲、漏水，其情節非屬輕微，已遠逾原告預期 及適供居住之合理滲、漏水情形，自應認定已不符合居住之 通常效用及通常品質，被告前揭所辯，即非可採。(二)原告於契約成立時不知或非出於重大過失而不知系爭房屋有 嚴重之滲、漏水之瑕疵：
⒈被告雖辯稱原告於簽訂系爭不動產買賣契約前，曾多次進入 系爭房屋查看屋況，只要稍加注意本可發覺之，況全國仲介 職員簡辰安於帶看時亦已告知系爭房屋有滲、漏水之情形， 顯已知悉系爭房屋有漏水之瑕疵等語。然原告陳稱其固曾於 簽約前進入系爭房屋查看屋況，然系爭房屋1樓有傢俱、電 冰箱等大型物品，無法明瞭1樓之滲、漏水情況，至於地下 室部分，全國仲介職員簡辰安僅告以地下室偶爾會有輕微滲 水等語。而原告係於被告騰空交屋後，進入系爭房屋始發現 1樓之房屋內有一小排水溝以供排水之用，此為兩造所共認 之事實，復觀諸卷附被告交付與全國仲介之不動產標的現況 說明書，其中「是否有滲漏水情形？」一欄，原告於其下之 「滲漏水位置」僅載明「地下室偶爾會滲水。」況且滲漏水 的情節輕、重會因天氣的晴、雨而有所不同，加上屋主有意 或無意之修飾或擺設，自不得僅以原告於看屋時，就其外觀 所能察覺之地下室細微異狀及全國仲介職員所告知之系爭房 屋地下室有些微滲水，遽認原告已知悉系爭房屋之各處有上 述嚴重滲漏水之瑕疵。被告此部分抗辯既為原告所否認，被 告自應就其此部分利己之事實負舉證之責任。
⒉證人即全國仲介簡辰安於本院審理時證稱：「(當初被告是 如何向你告知房屋的屋況？) …。當時我有問林先生該房屋 有無漏水，林先生說只有地下室漏水，我有去現場看，確實
只有看到地下室有一灘水，其他地方都沒有漏水。」「(本 件你是否曾陪同原告到現場查看過屋況？情況如何？) 有。 成交前去看時，也只有地下室那一灘水。前後二次去看的狀 況都差不多。」「(除了地下室以外，當時有無看過一樓夾 層樓梯及廚房天花板有無漏水痕跡？)沒有。」等語。由此 可見，兩造訂立系爭買賣契約前，原告與證人簡辰安雖2次 看屋，均僅能發現地下室有一灘水，其餘部分(含1樓)，包 含證人簡辰安在內，均未覺知有漏水之狀況，而證人簡辰安 乃房屋仲介之專業人員，對於房屋之滲漏水等情事，較諸一 般人為敏感，其僅能發現系爭房屋地下室有一灘水，其餘部 分則無滲漏水情形，遑論原告。尚難單以原告知悉系爭房屋 地下室有一灘水，遽認原告知悉系爭房屋之各處有上述嚴重 之滲漏水瑕疵。
⒊被告雖辯稱系爭房屋之滲漏水乃肉眼可得觀察等語，惟證人 簡辰安於看屋時亦僅發現系爭房屋地下室有一灘水，其餘部 分則無滲漏水情形，則何能強求原告以肉眼觀察即能明瞭系 爭房屋之滲漏水實況，況乎原告信賴被告在不動產標的現況 說明書，亦僅載明「地下室偶爾會滲水。」而未及其他部分 ，甚且原告並非房屋修繕、裝潢之專業人士，更難要求原告 僅以肉眼而未進行任何辨識、檢測之情形下，即能明確查知 系爭房屋各處之滲、漏水情形。則依一般通念，原告亦已盡 相當觀察詢問之注意，仍無法確知系爭房屋有上述滲、漏水 之瑕疵，亦難指其有何重大過失。
⒋承前所述，原告於系爭不動產買賣契約成立時，並未明確知 悉系爭房屋有上述滲、漏水之瑕疵，或因重大過失而不知之 情事，被告據以辯稱其無須負瑕疵擔保責任云云，自無足採 。
⒌按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日 後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物，民法第356條定有明文。惟房屋滲漏水，經由簡 易的整理、裝潢，極易掩飾，非經專業機構鑑定，一般人從 外觀實無法僅以肉眼加以判斷有無滲、漏水及其程度，尤其 滲、漏水之觀察更需配合天候狀況，即以本件而言，兩造係 於98年12月12日簽訂系爭房屋買賣契約，然觀諸卷附中央氣 象局全球資訊網，基隆地區在兩造簽約前之10餘日，即自98 年11月30日起至同年12月10日止，其間僅12月5日降下零點 肆公釐之雨量，其餘雨量均為零，實難觀察系爭房屋之滲、
漏水情形，其後因被告騰空屋內物品，原告始能發現系爭房 屋1樓之房間邊角有一小水溝，及至嗣後雨量稍多，始又發 現系爭房屋各處之滲、漏水情形，原告按系爭房屋之性質， 依通常檢查程序，實無法即時查覺系爭房屋有上述嚴重滲、 漏水之情形，及至發現系爭房屋1樓之房間邊角有一小水溝 ，及嗣又發現其他滲、漏水情形，或經由全國仲介職員與被 告協商並合意以5萬元修繕部分瑕疵，或先後於99年1月18日 、同年3月12日以存證信函通知被告，並於99年3月31日起訴 主張解除契約，因此，被告以原告未迅速檢查且未為保留， 嗣後自不能再要求被告對滲、漏水負出賣人之物之瑕疵擔保 責任等語，並無可採。
(三)兩造縱有以特約免除被告應負之出賣人物之瑕疵擔保責任， 但因被告有故意不告知有滲、漏水之瑕疵，仍應負出賣人物 之瑕疵擔保責任：
⒈被告再辯稱兩造約定依現況交屋或依固定物交屋等語，惟依 一般不動產交易習慣，所謂依現況交屋或依固定物交屋，通 常係指屋內裝潢、增建等外觀可見或已明確告知之部分，至 於不動產如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問 題，並非肉眼立即可得察知，自無所謂「依現況交屋」或「 依固定物交屋」可言，被告原不得執此主張免負瑕疵擔保責 任。然因原告緊接「依固定物交屋」之後，同意「賣方(即 被告)不負物之瑕疵擔保責任。」兩造並分別蓋印或簽名於 末尾，證人簡辰安於本院審理時亦證稱：「(契約書第15 條 約定，依固定物交屋，賣方不負物之瑕疵擔保責任，這個約 定的意義為何？) 因為地下室有漏水，而且雙方有價差，賣 方已經告知地下室有漏水，要買方自己處理，所以有把價錢 壓低，才會有這個約定。」「( 這條的內容是針對地下室的 滲漏水而備註的？)是。」等語，再參照兩造嗣又緊接上開 約定之下一行加註「壹樓房間窗戶下有滲漏水現象，賣方補 貼新台幣伍萬元予買方，於點交時交付，爾後由買方(指原 告)自行負責修繕。」等語(此約定係嗣後兩造合意由被告給 付原告5萬元之同時所加註，詳後述)，足徵兩造在系爭房屋 買賣契約書第15條第1項之約定，確實僅係以特約免除被告 就系爭房屋地下室於看屋時所存在且係被告於不動產標的現 況說明書所載「地下室偶爾會漏水」之顯而易見之唯一滲、 漏水現象所應負之出賣人物之瑕疵擔保責任，而未包含系爭 房屋其他尚待檢視隱而未顯之滲、漏水瑕疵，亦即僅限定以 系爭房屋地下室上開顯而易見之唯一滲水現象所為之免除特 約。
⒉退而言之，縱認兩造之上開約定非限定免除而係全部免除被
告所應負之出賣人物之瑕疵擔保責任，惟按以特約免除或限 制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不 告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條有明文規定。本 件被告於不動產標的現況說明書，僅載明「地下室偶爾會滲 水。」已如前述，且證人簡辰安於本院審理時亦證稱：「( 當初被告除了告訴你地下室有滲漏水的情形外，還有無告訴 你其他地方有漏水的地方？)我有問被告，被告說除了地下 室有漏水外，其他地方都沒有漏水，甚至一樓牆壁下的小溝 ，也是事後原告帶我去看，我才去看，而且嚇一跳。」等語 ，復參諸上述鑑定報告，在被告交付系爭房屋之前，系爭房 屋之1樓及地下室各處即均已長期存在上述嚴重之滲、漏水 情形，然被告僅以口頭及書面告知全國仲介職員簡辰安，系 爭房屋僅地下室偶爾滲水，且對於系爭房屋1樓房間之漏水 情形，其施作方式僅係開挖一小水溝，以引流漏水，並未將 實際漏水原因確實找出及修繕，衡情漏水原因既未清除，漏 水情形自會由小變大，然原告與全國仲介職員簡辰安帶原告 前往系爭房屋看屋時，竟僅能發現地下室有一灘水，顯然系 爭房屋在委由全國仲介出賣前已經相當之整理，被告既曾經 歷尚未整理前之狀況，則其對於系爭房屋長期所存在之上述 嚴重滲、漏水瑕疵，此自為被告所難諉為不知，被告於出賣