臺灣基隆地方法院民事判決 98年度訴字第140號
原 告 胡宗光
訴訟代理人 胡克斌
被 告 陽明山國家山莊D1區大樓管理委員會
法定代理人 王金桂
訴訟代理人 嵇彭豪
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100年6月15日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於新北市○○區○○路90巷14號、15號 6 樓之房屋（下稱系爭房屋），自94年迄今因屋頂嚴重漏水 導致屋內裝潢損壞無法居住，期間多次與被告協商皆遭拒絕 修繕及處理，經估價後裝潢傢俱毀損維修需費23萬元、屋頂 漏水維修則需費15萬元，另依當地每月租金8千元至1萬元之 行情計算，原告94年迄今四年受有租金損失總計約60萬元， 爰依公寓大廈管理條例第7條第3款及第10條第2 款規定，提 起本件訴訟，並聲明被告應給付原告98萬元等語。二、被告則以：(一)原告並無修繕之事實，遑論修繕費用負擔問 題，原告草率起訴不具必要性及合法性。(二)因本地區特殊 氣候因素及地處溫泉，室內地板及牆壁均容易反潮，空氣中 瀰漫硫磺等成分，致本社區住戶之電氣設備及裝潢傢俱等之 使用期限均短於一般正常期限，本件原告長期未居住系爭房 屋，其室內傢俱裝潢之損壞乃事理必然。(三)依98年6 月12 日現場會勘結果，原告之屋頂確有一處（樑的側面）曾有漏 水痕跡，惟發現原告於裝潢天花板之同時已於該處裝置承水 設施，至於其他傢俱則無原告於起訴書所指因漏水受有損害 之情形。(四)社區頂樓其他住戶歷來皆遵循自行負擔費用之 慣行規約，自費修繕屋頂。(五)又原告主張之估價單其內容 不實，被告否認其真正，另原告主張租金損失部分亦屬無稽 。(六)系爭房屋原告既不爭執於購得時即存有瑕疵，顯見系 爭房之瑕疵為原告所願承受，且其價值減損及所需修繕費用 依常理已自買賣價金中扣除而獲利，惟本件原告未修繕反坐 視損害擴大，是原告自不得將怠於修繕之擴大損害推諉責任 於被告等語置辯，並聲明請求駁回原告之訴。
三、不爭執事項：
(一)原告係系爭房屋之所有權人，即被告社區之區分所有權人， 系爭房屋之頂樓屋頂屬於陽明山國家山莊D1區之共用部分。
(二)系爭房屋內屋頂有漏水及裝潢毀損情形，業據原告提出與其 所述相符之彩色照片為證，並經本院現場勘驗結果，系爭房 屋天花板及牆面壁紙確有多處脫落，屋頂並有漏水痕跡之情 形，有本院98年6 月12日勘驗筆錄及相片附卷可憑，且為被 告所不爭執，此部分之事實，堪以認定。
四、本件兩造爭執要旨所在為：修繕費金額應該是多少？數額應 如何分擔？原告得否為修繕費用之請求？系爭房屋裝潢之損 壞應否由被告負責？原告租金之請求有無理由？茲分別論述 如下：
(一)經查，依原告於99年9月24日之民事陳報狀提出之估價單（ 見本院卷第117頁）記載，原告主張因系爭房屋屋頂嚴重漏 水，致其裝潢毀損而須支付如下之修繕費用：⒈屋頂防水： 91,200元；⒉室內天花板拆除、壁紙折除：20,000元；⒊天 花板牆面：96,000元；⒋地面清除貼拋光：110,000元；⒌ 廢棄物清除：10,000元；⒍屋頂水電配管：11,000元。而被 告固就系爭房屋內屋頂有漏水痕跡不爭執，惟就裝潢損壞原 因則否認係被告所管理之系爭房屋頂樓屋頂漏水所致，原告 對此有利於己之事實，依民事訴訟法第277 條，自應負舉證 責任。本院審酌兩造對系爭房屋裝潢損壞原因各執一詞，而 原告主張前揭裝潢損壞等原因多端，自應由專業人員鑑定始 可確認真正原因，並據此認定被告是否應就原告所有系爭房 屋之損害負回復原狀責任。經本院於98年5 月27日函請臺灣 省建築師公會台北縣辦事處鑑定系爭房屋漏水原因，原告截 至本院言詞辯論終結前皆未繳納鑑定費用，致臺灣省建築師 公會臺北縣辦事處未進行鑑定（見台灣省建築師公會台北縣 辦事處99年8月5日99台建師北鑑字第247號函、本院99年9月 8 日言詞辯論筆錄）。被告既否認因系爭房屋頂樓屋頂漏水 造成系爭房屋裝潢毀損，原告亦不願先行繳納鑑定所需費用 ，以致本院囑託之鑑定機關無法鑑定系爭房屋裝潢毀損之真 正原因。縱使原告房屋裝潢損壞之原因，係因屋頂漏水所致 ，惟依民法第217 條之規定，損害之發生或擴大，被害人與 有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。本件原告主張系 爭房屋之裝潢係因屋頂漏水而損壞，則系爭房屋為原告所管 領使用，就系爭房屋漏水可能導致裝潢損壞，唯原告可以防 止之，惟原告竟任其漏水致損壞裝潢，此等損害自不應由被 告負其責任，係可歸責於被告，原告即未提出相當之證據證 明，復應自負裝潢損壞之損失，則其主張被告應負損害賠償 責任為不足採，從而，原告請求被告應分別支付上開修繕費 用，即屬無據，應予駁回。
(二)按所謂公寓大廈之共用部分，指專有部分以外之其他部分及
不屬專有部分之附屬建築物而供共同使用者；「共用部分、 約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有 權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 」公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第２項亦分別定有 明文。是本件系爭房屋頂樓屋頂構造既為共用部分，是以該 共用部分之修繕、管理及維護，即應由被告為之，然其費用 得由區分所有權人會議或規約另行規定之。本件被告社區， 於93年7月31日之第7屆第2 次臨時區分所有權人會議中，即 已決議，關於屋頂平台之漏水所需修繕費用，由管委會與該 滲漏水大樓之全體住戶共同分擔之，修繕方式由管委會定之 (本院卷第75頁)。本院依職權向新北市政府函查被告之社區 規約，及99年度起迄今之區分所有權人會議決議報備資料， 據新北市政府工務局函覆之「陽明山國家山莊D1區大樓管理 委員會第十三屆第一次臨時區分所有權人會議記錄」記載， 有關屋頂漏水修繕辦法之討論，表決結果為：「由管委會及 頂層漏水受災戶各分擔1/2」（見本院卷第150頁），此有該 局100年5月2日北工使字第1000382642 號函在卷可稽，至兩 造爭執此表決結果是否得溯及適用於本案，本院審酌該次會 議乃是針對第七屆區分所有權人會議就屋頂漏水修繕之決議 無法確實執行，因而重新就社區屋頂漏水修繕提出討論並決 議，是被告社區全體住戶前揭表決結果之真意，自有溯及既 往之真意，此亦經被告訴訟代理人於本院言詞辯論時，陳述 在卷(本院卷第162 頁)是本件屋頂頂樓之修繕費自應由原告 及被告各自分擔2分之1。至於系爭房屋屋頂漏水之修繕費用 數額，經被告於100年6月15日陳報之估價單顯示，系爭房屋 頂樓樓板漏水修繕工程需費180,000 元；原告對此估價單並 無意見，從而，依前述區分所有人會議之決議，系爭房屋漏 水之修繕費用，應由被告負擔1/2 。綜上所述，原告得向被 告請求者，係被告應負系爭房屋屋頂漏水之修繕義務，及負 擔1/2 之修繕費用，原告並未自行修繕前述漏水及支出修繕 費用，自不能對被告為1/2 修繕費用之請求。故原告關於修 繕費用之請求，為無理由，應予駁回。
(三)原告租金之請求並無理由：
按民法第216條第2項之規定，依通常情形，或依已定之計劃 、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。 查原告主張因被告拒絕修繕及處理，致系爭房屋裝潢嚴重損 壞，自94年迄今受有以每月8,000 元計算四年租金之損失，
總計60萬元，亦應由被告負賠償責任云云，不僅為被告所否 認，且原告就系爭房屋之漏水，並未即時修理完成，使處於 得為使用、出租之狀態，且屋頂漏水裝潢損壞，並不能預期 可以出租獲得租金之利益，故原告主張其有租金利益之損害 ，並不足採，無從准許。
五、綜上所述，原告雖可得請求被告修繕系爭房屋之屋頂漏水及 請求被告負擔1/2 修繕費用，但原告並未自行修繕及支出修 繕費用，自不得向被告請求被告給付修繕費用；另關於原告 請求被告賠償裝潢損壞及租金損失，均無理由，應予駁回。六、本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。七、綜上所論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
民事庭法 官 蔡聰明
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
書記官 王月娥