臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 99年度南簡字第822號
原 告 金家輝
被 告 陳嘉桂即白陳碧桂
訴訟代理人 白孟剛
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國100年5月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○路二三二巷二十三號之房屋遷讓返還原告。
被告應自民國九十九年三月十六日起至返還前項房屋之日止，按月給付新臺幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，就相當於租金之 損害請求之聲明原為：「被告…並自民國99年3月15日起至 交屋止，按月給付賠償金每日以新臺幣（下同）300元計算 ，及年複利5%之利息。」，嗣於100年5月31日言詞辯論期日 時變更上開聲明為：「被告應自99年3月16日起至交還房屋 止，按月給付9,000元。」。核屬減縮應受判決事項之聲明 ，依首揭規定，自應准許。
二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之 基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。 四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執 ，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律 關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民 事訴訟法第255條第1項定有明文。查，本件原告於99年6月1 7日起訴係以租賃物返還請求權及不當得利法律關係為其請 求權依據，本院於收案後將起訴狀繕本送達被告後，原告迄 100年4月13日始基於所有物返還請求追加陳碧珠為被告，因 被告於言詞辯論時表示不同意原告追加被告陳碧珠，原告所 為訴之追加，核與民事訴訟法第255條第1項第1款所定情形 已有未合。再者，本件之訴訟標的為租賃物返還請求權及不
當得利法律關係，對追加被告之訴訟標的則為所有物返還請 求權，兩者並不相同，且兩者之基礎事實及證據資料，不具 共同性，請求之基礎事實並非同一，亦無民事訴訟法第255 條第1項第2款所定之情形。另原告所為訴之追加，亦無民事 訴訟法第255條第1項第3款至第6款所定之情形，且對於被告 之防禦及訴訟之終結甚有妨礙，核與民事訴訟法第255條第1 項第7款所定情形，亦有未合。是本件並無上開例外准許追 加之適用，自不應准許追加，核先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於98年6月30日向訴外人陳宏全購買位於臺南市○○路 232巷23號房屋乙棟（下稱系爭房屋）打算整理後再出租附 近學生，補貼房屋貸款利息及家用開銷。然原告於完成登記 為系爭房屋所有權人後，至系爭房屋勘查屋況發現，系爭房 屋似仍有住人及持續使用情況，經暸解係原屋主陳宏全之胞 姐即被告及其二子尚租借使用中，原告顧及該母子暫無住所 ，除不追究自房屋過戶後之房屋租金，並同意以低於附近房 屋租屋行情價格4倍暫租被告，因原告已打算將其整理後租 予附近大學學子使用，故於租約載明租屋至99年2月28日不 再續租。租約嗣再展期至99年3月15日止。詎料至99年3月15 日租期屆滿後被告即避不見面，房租亦不給付，經原告電話 聯繫催繳房租，竟置之不理。
㈡原告改用其他號碼打通後，被告卻告知系爭房屋非原告所有 ，並無所謂歸還情事，且辱罵原告後即掛電話不再連絡。然 被告所稱原告非系爭房屋所有權人等情，皆非事實，被告所 提之訴外人陳碧珠，原告至今從未見過，且被告提供給本院 之房屋土地讓渡書，在本案系爭房屋之產權上本不據任何法 律效力外，而本院98年訴字第1429號判決中祇判定該案被告 與該案原告之債權關係，並非系爭房屋為被告所稱訴外人陳 碧珠所有之證明。由此可知，被告惡意佔據原告合法取得之 系爭房屋後，為規避其應履行之義務，提供與本案無關之第 三人即訴外人陳碧珠及其所謂系爭房屋之證明，原告因而提 起訴訟爭取權利。另在被告於本案審理中曾答辯願於庭期時 交付系爭房屋鑰匙乙節，應足以證明被告得知利用狡詐手法 無法達成目地時願妥協外，更可證明系爭房屋鑰匙自始至終 皆在被告手中，並無搬離或歸還房屋之事實。為此，爰依租 賃物返還請求權及不當得利法律關係，請求被告遷讓交還系 爭房屋及給付相當於租金之不當得利。
㈢並聲明求為判決：
⒈被告應將門牌號碼臺南市○○路232巷23號房屋遷讓交還
原告。
⒉被告應自99年3月16日起至交還系爭房屋止，按月給付9,0 00元。
二、被告抗辯略以：
㈠系爭房屋原為訴外人陳宏全所有，因其積欠訴外人陳碧珠債 務，故於95年5月20日將系爭房屋讓渡予訴外人陳碧珠之3名 女兒，分別為姜玉真、姜玉芬及姜多惠，但未辦理過戶登記 。渠等間之債權債務關係，亦經本院以98年訴字第1429號確 定判決在案。陳宏全簽具上開房屋土地讓渡契約後，被告即 向陳碧珠繳納房租，然陳宏全「一屋二賣」，又將系爭房屋 出售予原告，致系爭房屋有兩個人各自主張為房屋之所有權 人。有關系爭房屋之使用狀況，系爭房屋共有7間房間，被 告僅使用其中之3間，其餘4間仍為陳碧珠使用中，與被告無 涉。而原告與被告簽訂租賃契約時，卻將承租範圍記載「全 部」，不僅與事實不符，更導致原告認為被告為其餘4間房 屋之承租人，然而，其餘4間房屋現之使用人並非被告，被 告亦自始未予使用，陳碧珠以讓渡書為據，認為應由其使用 ，而不返還，實與被告無關。因此，本件有關被告原使用之 部分（3間房間），始為兩造間之租賃範圍，且被告亦已依 約搬離系爭房屋，原告之請求為無理由。至於其餘4間房屋 ，使用者為陳碧珠，原告若要請求遷讓，應以陳碧珠為被告 。至於系爭房屋原使用部分之鑰匙，因為陳碧珠與原告各有 主張，被告亦不知何人為法律上之權利者，所以仍由被告持 有，被告嗣已將鑰匙交付陳碧珠，現由陳碧珠占有使用系爭 房屋。綜上所述，原告之請求為無理由。
㈡並聲明：求為判決：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠本件坐落於臺南市○區○○段1219地號之土地（下稱系爭土 地），及其上同段470建號，門牌號碼為臺南市○○路232巷 23號之建物，原為訴外人陳宏全所有，原告於98年5月28 日 買受上開房地，並於98年6月30日移轉所有權登記為原告所 有，嗣後原告與被告簽立租賃契約，契約約定由原告將系爭 房屋全部出租並交付予被告，每月租金5,000元，租賃期間 自98年11月1日起至99年2月28日止，嗣再展延至99年3月15 日止事實，業據原告提出房屋租賃契約書、交款備忘錄、永 信代書應收帳款明細單、土地登記規費徵收聯單、98年契稅 繳款書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買 賣移轉契約書、99年地價稅繳款書、99年房屋稅繳款書、建 物及土地所有權狀等影本為證（見本院99年度補字第292號 卷第10-12頁、本院卷第30-38頁、第18-21頁），且為被告
所不爭執，自堪信為真實。
㈡本件原告主張其為系爭房屋所有權人，與被告間之租賃契約 業已屆滿，被告自應返還租賃物，惟迄未返還等語，惟為被 告否認，並以前揭情詞置辯，並提出房屋、土地讓渡書、承 租臺南市七股區義合村義合76-28號房屋之房屋租賃契約書 影本（本院卷第22-23頁）為證，另聲請訊問證人王正雄。 惟查：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者 ，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。次 按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，債權債務 原係特定人間之關係，故依據契約應負償還義務之當事人 ，斷不容以他人欠款亦未清償為詞，對於債權人抗辯；又 債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付 ，而不能向債務人以外之人請求給付，最高法院分別著有 19年上字第1718號及18年上字第1953號判例可資參照，此 即係學說上所謂「債之關係相對性原則」，與物權所具有 得對抗一般不特定人之絕對性不同。查，本件訴外人陳碧 珠或其3名女兒姜玉真、姜玉芬及姜多惠與訴外人陳宏全 間就系爭房屋土地雖立有房屋土地讓渡契約，惟訴外人陳 宏全並未將系爭土地房屋之所有權移轉登記為訴外人陳碧 珠或姜玉真、姜玉芬及姜多惠所有，依民法第758條第1項 規定，本即不生物權移轉效力，基於債之相對性原則，對 原告並不生效力，無從拘束原告。是陳宏全於98年6月30 日為系爭土地房屋所有權移轉時，仍為系爭房地之所有權 人，其將系爭房屋、土地出售予原告，並辦妥所有權移轉 登記予原告，依上說明，原告自已取得系爭房屋及土地之 所有權甚明。是原告主張其為系爭房屋所有權人，原告與 被告之租賃契約業已屆滿，被告自應返還租賃物等語，即 屬可採。被告上開所辯雖與原告訂有租約，惟因陳碧珠與 原告各有主張，不知何人為法律上之權利者，嗣乃將鑰匙 交付陳碧珠云云，即無可採。
⒉至被告復辯稱只承租3個房間云云，惟為原告否認，查， 本件被告與原告就系爭房屋簽訂租賃契約時，租賃契約上 記載承租範圍為「全部」，有上開房屋租賃契約書在卷足 佐，而被告就該房屋租賃契約書之真正既不爭執，足認兩 造就系爭房屋租賃契約書上所載內容確有合意，換言之， 被告承租系爭房屋之範圍應為全部，且被告復未提出其他 證據以實其說，則被告上開所辯，洵無足取。
⒊又依民法第450條第1項規定「租賃定有期限者，其租賃關 係，於期限屆滿時消滅。」，本件原告與被告間之租賃契
約已於99年3月15日屆滿，依法租賃契約即已消滅，被告 占有系爭房屋之合法正當權源已不復存在。再承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應 保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。 是租賃關係終止後，承租人須從租賃標的物中騰空遷出， 達使出租人可受領狀態即始盡遷出之義務。查，本件原告 始為系爭房屋之所有權人，被告向原告承租系爭房屋全部 且租約業已屆期之事實，殆如前述。而被告搬離時並未主 動通知原告已遷離房屋，復未經原告同意，即將系爭房屋 及系爭房屋之鑰匙交由訴外人陳碧珠占有，致原告無法即 時取得房屋占有，且本院於100年4月11日到場勘驗時，系 爭房屋1、2樓共7個房間，均擺滿物品，且都有床，陳碧 珠並於本院勘驗期間，將系爭房屋上鎖，拒絕本院及原告 等人進入，此亦為被告所不爭，並有本院100年4月11日勘 驗筆錄暨現場照片34幀在卷可稽（見本院卷第92-102頁、 第104-120頁）。準此，被告於本件租賃契約屆滿後，屋 內私人物品尚未取走，且未將系爭房屋及鑰匙交還予原告 ，致原告迄未能取得系爭房屋之占有而未達可受領之狀態 ，是客觀上無法認定被告已遷讓交還系爭房屋，應認被告 並未依債之本旨提出給付，是被告辯稱於租賃契約屆滿後 即已搬離系爭房屋，原告請求並無理由云云，並不足採。 是以，本件原告依民法租賃物返還請求權，請求被告應將 系爭建物遷讓返還原告，自屬有據。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土 地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並 致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得 請求占用人返還該利益，亦經最高法院61年台上字第1695號 判例意旨闡述明確。所謂相當於租金之利益，係指因其本質 上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之 結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有 相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於 認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有 使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定 ，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制 ，否則，豈非謂非法占有者所應給付之對價，反較合法承租 者所應給付者為低，顯非事理之平。經查，本件兩造間簽訂 之租賃契約約定租金為每月5,000元，是以被告無權占有系 爭房屋所獲之使用利益，得以每月5,000元計算，又本件被 告於99年3月15日租期屆滿後，未盡遷出義務以達使出租人
可受領之狀態，已如上述，從而原告本於不當得利法律關係 ，請求被告自99年3月15日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付5,000元，應屬有據。逾此部分之請求，核屬無據，應 予駁回。
四、綜上，原告於系爭房屋租賃契約屆滿後，依據租賃物返還請 求權及不當得利法律關係，訴請被告遷讓交還系爭房屋，及 請求被告自99年3月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付原告5,000元部分為有理由，應予准許，至逾此部分之請 求，即非有據，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證 ，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告 敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣 告假執行。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第78條、第436條第2項、第389條第1項第3款，判決如 主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 高俊珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 6 月 27 日
書記官 蔡雅惠