臺灣士林地方法院士林簡易庭民事判決 100年度士簡字第363號
原 告 莊東隆
被 告 梁文傑
訴訟代理人 鄧翊鴻律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國100年5月27
日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼台北市大同區○○○路二０四號一樓房屋（含騎樓）騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百年一月一日起，至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣伍萬元。
訴訟費用新台幣壹仟肆佰肆拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張被告自民國99年7 月1 日起，向伊承租門牌號碼台 北市大同區○○○路204 號1 樓房屋（含騎樓部分，以下合 稱：系爭房屋）作為其競選總部，約定租賃期間至99年12月 31日為止，每月租金為新台幣（下同）5 萬元，雙方並簽訂 書面租賃契約，租約屆滿前，被告欲以原定優惠租金要求續 租4 年，然遭伊拒絕，詎租期屆滿後，被告竟未交還系爭房 屋，迄仍繼續占用，為此，爰依系爭租賃契約書第6 條之約 定，聲明請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予伊；又被告自 租約屆滿後已無法律上之原因，繼續使用系爭房屋，因而受 有使用利益，致伊受損害，爰依民法第179 條之規定，同時 請求被告自租期屆滿後之100 年1 月1 日起，至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之利得5 萬元等語 。
二、被告對於原告主張兩造簽立系爭租約，及伊現占有使用系爭 房屋等情，並無爭執，惟辯稱：
（一）早在99年7 月1 日兩造簽立租約之前，系爭房屋已移轉登 記為第三人魏俊雄所有，然原告未將此情告知被告，因此 當真正所有權人魏俊雄出面向被告主張所有權人之權能， 並要求被告必須改向其承租系爭房屋時，被告在無從選擇 下，方與其就系爭房屋另訂新租賃契約，同時，被告對於 系爭房屋之占有狀態，亦隨之從原告之間接占有人，變成 訴外人魏俊雄之間接占有人，因此被告對於返還系爭房屋 之占有與原告一事，在法律上陷於給付不能之狀態，且此 給付不能屬於不可歸責於被告之事由，依民法第225 條第 1 項之規定，被告自得免除返還系爭房屋與原告之給付義 務。
（二）又原告對被告所為本件請求，明顯地足以侵害真正所有權 人對於系爭房屋所有權權能之行使，衡量原告可能受到之 利益，及魏俊雄實際所受損害，難謂無權利濫用之情形； 更何況，原告若主張其對系爭房屋有合法權能，為何至今 沒有任何對其有利之司法裁判或處分？其明知自己現非真 正所有權人，對於系爭房屋又無任何使用、收益、處分權 之前提下，對被告主張本件租賃物返還請求權及不當得利 返還請求權，難謂無違反民法第148 條後段之誠信原則。三、兩造不爭執之事實：
（一）台北市○○區市○段2 小段507 建號建物（即台北市大同 區○○○路204 號騎樓及1 ～3 樓，包含系爭房屋之範圍 ），自52年12月14日起，登記為原告弟弟莊耀民所有，嗣 以買賣為原因，於99年1 月21日移轉登記為張立忠所有， 復基於買賣之原因，於99年3 月5 日移轉登記為魏俊雄所 有迄今。
（二）被告自99年7 月1 日起，至同年12月31日止，向原告承租 系爭房屋作為競選總部場所，約定每月租金為5萬元。（三）被告自99年12月1 日起，至100 年12月31日止，向魏俊雄 承租系爭房屋作為議員服務處之用，約定每月租金為1 萬 元，
（四）張立忠買受系爭房屋之前，系爭房屋已由原告居住使用， 張立忠並未獲前手點交占有系爭房屋，故張立忠出售系爭 房屋與魏俊雄時，並未將系爭房屋實際交付魏俊雄占有， 而係要求魏俊雄日後自行訴請原告交還房屋，因魏俊雄欲 等候原告與張立忠間另案訴訟糾紛結束之後，才打算請求 原告交屋，因此至今仍未獲得原告或張立忠交付占有系爭 房屋。
四、本件兩造間首要爭點為：系爭租約於99年12月31日租期屆滿 後，原告得否依系爭租賃契約書第6 條之約定，訴請被告將 系爭房屋騰空遷讓返還予原告。經查：
（一）按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所 有權為要件，最高法院64年台上字第424 號判例可資參照 。查原告固非系爭房屋所有權人，然其將系爭房屋出租並 交付被告使用收益，被告則按月向原告支付5 萬元租金， 參照上開判例意旨，系爭租約自屬合法成立。從而，原告 本於出租人地位，於約定租期屆滿後，依據系爭租約第6 條之約定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，於 法有據，自應准許。
（二）又按不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法
第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已 移轉，而標的物尚未交付者，買受人對之仍無收益權，反 之，所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收 益權，且出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務 ，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行 ，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有 異，最高法院79年度台上字第1090號、81台上字第55號、 82年度台上字第432 號、84年度台上字第3001號判決可供 參考。經查，證人即系爭房屋所有權人魏俊雄證稱：「（ 系爭房屋）是向張立忠購買，不過張立忠並沒有交屋給我 ，因為當時是原告在該屋居住使用，而張立忠與原告有親 戚關係，不好意思將原告趕走，因此張立忠賣屋給我時告 訴我，日後由我去起訴趕走原告，我記得我購屋時是在99 年初。不過我購屋之後，原告與張立忠有訴訟糾紛，我想 等他們的糾紛結束後再請求交屋，所以我至今還沒有對原 告起訴請求返還房屋。」等語（詳見本院卷宗第28頁）， 堪認張立忠雖於99年1 月21日獲移轉登記成為系爭房屋所 有權人，然其前手莊耀民並未將系爭房屋交付張立忠占有 ，因此魏俊雄雖再於99年3 月5 日受移轉登記為系爭房屋 現所有權人，參照上開判決要旨，張立忠及魏俊雄均因未 獲出賣人交付買賣標的物，就系爭房屋並無使用、收益權 ；且在魏俊雄受讓與交付系爭房屋之前，被告基於與原告 （即有權占有人）間之系爭租賃契約關係，應屬系爭房屋 之直接占有人（原告則為間接占有人），魏俊雄不得任指 被告為無權占有，因認被告抗辯：因所有權人魏俊雄出面 主張並行使所有權人之權能，迫使伊必須改向魏俊雄承租 系爭房屋，致因不可歸責於伊之事由，無法將系爭房屋返 還原告，伊爰依民法第225 條第1 項之規定，主張免除返 還系爭房屋之義務，暨主張原告違反民法第148 條後段之 誠信原則云云，均屬無據，不足採取。
（三）至張立忠、魏俊雄得另循買賣契約債務不履行之法律關係 ，請求或代位請求出賣人莊耀民履行買賣契約交付占有， 自屬當然，魏俊雄迄未向出賣人依法主張權利，乃本於其 權利主體所為之自主決定，非受原告提起本件訴訟之拘束 或影響，因認被告抗辯原告提起本件訴訟係以損害魏俊雄 之權利為主要目的，衡量原告可能受到之利益，及魏俊雄 實際所受損害，難謂無權利濫用之情形云云，亦非有據。（四）末查，被告並非買賣契約當事人，且僅係基於承租人地位 而占有他人之物之他主占有人，於占有媒介關係消滅後， 負有返還占有物與間接占有人之義務，故基於債之相對性
及其占有之法律上地位，被告並無逕將系爭房屋交付魏俊 雄占有之義務，更無此權利，是被告辯稱：伊就系爭房屋 與魏俊雄另訂新租約後，被告對於系爭房屋之占有狀態， 隨之從原告之間接占有人，變成訴外人魏俊雄之間接占有 人云云，應屬誤解，併此敘明。
五、再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質 不能返還，應償還其價額，同法第179 條、第181 條但書亦 分別規定甚明。被告自租期屆滿後之100 年1 月1 日起，無 法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用， 因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，而無權 占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀 念，因此，原告依不當得利之規定，請求被告自100 年1 月 1 日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於 租金之利得5萬元，應為法之所許。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰按同法第389 條第1 項第3 款之規定， 依職權宣告假執行。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，認與上開判斷不生影響，無一一論述之必 要，併予敘明。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法 官 蔡文育
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 張毓絹
中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
計算書：
金 額 （新台幣）
第一審裁判費 1,440 元