臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
100年度員簡字第82號
原 告 台灣厝不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 余品萱
訴訟代理人 黃勝雄律師
被 告 張文海
上列當事人間100年度員簡字第82號給付服務報酬事件，於中華
民國100年5月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明、陳述如下：
一、原告主張被告於民國100年2月21日與原告簽訂房地買賣之確 認書及要約書，約定由原告為仲介促成被告以新台幣1,390 萬元之價格與坐落彰化縣員林鎮○○段42-231號土地及地上 門牌彰化縣員林鎮○○路272號房屋（建號1323）之所有權 人簽訂房地買賣契約，有效期限至100年3月10日止，並於確 認書第3條第1、2款約定：「買方（即被告）承諾應於買賣 契約成立時，給付成交價百分之二之服務報酬予本公司（指 原告），...」、「委託期間或期限屆滿之日起三個月內， 如買方或其配偶、二親等以內之親屬，或買方以第三人名義 或本公司提供買方曾經仲介之賣方名單，就上開房地與賣方 成交時，亦視為本公司已完成居間仲介之義務，買方仍應依 前述規定給付服務報酬,...」之內容。被告簽約後，對於原 告仲介買賣之房屋及土地之相關資訊，已獲得充分瞭解，竟 私自與賣方接洽，認為其逕與賣方簽訂買賣契約，可不必給 付原告按成交價百分之二計算之服務報酬，遂以損害原告之 服務報酬請求權為目的，並違背誠信原則，而於100年2月23 日前來原告公司撤回要約，進而於100年3月10日自行與上述 房地之所有權人劉賴彩連簽訂買賣契約後，於同年月29日辦 妥所有權移轉登記。則依民法第148條第1、2項及第71條規 定，其撤回要約之行為應屬無效，兩造間簽訂之確認書、要 約書自仍有效存在。因此，被告即應依確認書第3條第2款之 約定，給付成交價2%之服務報酬計278,000元（13,900,000 ×2%＝278,000）予原告。
二、被告雖以①要約書及確認書業因兩造合意終止契約而失效， 原告不能依已失效之要約書及確認書請求給付服務報酬。② 上開房地原所有權人並未委託原告出售。③被告與原告所簽 訂之要約書，出價1,390萬元，而被告實際購買價格為1,485
萬元，高於兩造約定之價格，原告不可能促成買賣等語。惟 查被告於100年2月21日簽約，於同年月23日撤回要約，並於 同年3月1日轉與大員林不動產有限公司簽約，委託該公司仲 介購買前揭房地，其間僅相隔6天而已，且被告係向原告稱 其調度資金困難，原告才同意其撤回要約，足見被告與原告 解約，並非無意購買房地，而係以損害原告之服務報酬請求 權為目的，至為灼然，有違民法第148條第1、2項規定，其 撤回要約之行為，不生撤回之效力，兩造簽訂之要約書及確 認書自仍屬有效存在。又兩造簽訂之房地買賣要約書及確認 書，並未約定以原告受所有權人委託出售為成立或生效之條 件，故原告未受所有權人委託出售房地，並不影響兩造所簽 訂要約書及確認書之效力。再者，被告於要約書之出價固為 1,390萬元，然未經原告於約定期間內進行磨合，何能即認 定原告絕對無法促成簽訂買賣契約，更不能以被告事後與所 有權人成交之價格為1,485萬元，即予以否定。被告以其主 觀意思片面認為原告無法促成交易等語，殊無理由。三、爰依法提起本訴，求為判決被告應給付原告278,000元，及 自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償之日止，按週年利 率5%計算之利息。
貳、被告之聲明、陳述如下：
一、被告固於100年2月21日與原告簽訂房地買賣之確認書及要約 書，出價1,390萬元欲購買前揭不動產。惟被告返家與配偶 討論後，認尚有考量空間，遂於同年月23日經原告同意撤回 上開要約，是上開要約書及確認書即因兩造合意終止契約而 失其效力。原告持已失效之要約書及確認書請求被告給付服 務報酬，於法即屬無據。
二、被告撤回上開要約後，又至大員林不動產有限公司看屋，見 該公司有受委託銷售上述不動產，好奇洽詢仲介人員，仲介 人員表示屋主僅委託該公司銷售（委託日期為100年2月15日 ，在100年2月21日兩造簽訂要約書之前）。被告考量後仍欲 購買該不動產，最後以1,485萬元成交。簽訂買賣契約時， 因屋主劉賴彩連表示該不動產僅委託大員林不動產有限公司 銷售，且其委託銷售之價格為1,485萬元，足見該屋主不可 能再以更低之價格委託原告銷售，僅為對於原告開發之動作 ，未明確拒絕而已。
三、原告認被告違背誠信原則，自行與屋主簽訂買賣契約，實有 誤會。查被告購買前開不動產係經由大員林不動產有限公司 仲介，並未私下與屋主有任何之接觸，且成交價格不含仲介 費用高達1,485萬元，較兩造簽訂之要約書所載價格1,390萬 元高出甚多，如能以1,390萬元之價格購買不動產，何需捨
低而就高？實則原告並未獲屋主委託銷售不動產，且1,390 萬元之價格亦未達屋主之底價。否則買賣契約即已成立，原 告豈有可能同意被告撤回要約，而白白損失仲介報酬。四、綜上所述，被告撤回要約，並非為規避仲介費之支出，無違 背誠信原則之處。再者，原告亦無能力使被告以1,390萬元 之價格購買上述不動產。是原告並未受有任何仲介報酬之損 失，其請求被告給付報酬，即非有據，應予駁回。參、原告主張被告於100年2月21日與原告簽訂房地買賣之確認書 及要約書，約定由原告為仲介促成被告以1,390萬元之價格 與坐落彰化縣員林鎮○○段42-231號土地及地上門牌彰化縣 員林鎮○○路272號房屋（建號1323）之所有權人簽訂房地 買賣契約，有效期限至100年3月10日止，並於確認書第3條 第1、2款約定：「買方（即被告）承諾應於買賣契約成立時 ，給付成交價百分之二之服務報酬予本公司（指原告），.. .」、「委託期間或期限屆滿之日起三個月內，如買方或其 配偶、二親等以內之親屬，或買方以第三人名義或本公司提 供買方曾經仲介之賣方名單，就上開房地與賣方成交時，亦 視為本公司已完成居間仲介之義務，買方仍應依前述規定給 付服務報酬,...」之內容後，於100年2月23日前來原告公司 撤回要約，竟於100年3月10日與上述房地之所有權人劉賴彩 連簽訂買賣契約，並於同年月29日辦妥所有權移轉登記等情 ，業據提出確認書、要約書、土地及建物登記謄本等件為證 ，且為被告所不爭，應認原告此部分主張為真正。肆、惟原告主張被告於獲得原告仲介買賣之房地相關資訊後，認 為其逕與該房地之出賣人簽訂買賣契約，可不必給付原告按 成交價百分之二計算之服務報酬，遂以損害原告之服務報酬 請求權為目的，違背誠信原則向原告稱其調度資金困難，而 獲原告同意其撤回要約，是其撤回要約之行為應屬無效一節 ，則為被告所否認，並以前詞置辯。查兩造簽訂之要約書第 4條要約撤回權第1款、確認書第2條要約書主要內容第2款既 各約定：「買方於本要約有效期間內有撤回權，但賣方已承 諾第2條買方之承購總價款、付款條件及其他要約條件者， 不在此限。」、「您在約定的要約期限內，仍然可以書面隨 時撤回本契約。但是如果本要約經賣方承諾並親自載明承諾 時間及簽章時，那麼您就不能撤回本要約。」，可見倘出賣 人尚未就要約為承諾，被告在要約書第7條所定100年3月10 日要約有效期限內，隨時皆可以書面撤回要約。本件被告於 100年2月23日撤回要約，完全符合兩造上開之約定，為依約 行使權利之行為，且亦獲原告之同意，此觀要約書特約事項 欄處有原告之承辦人員黃裕閔之簽章甚明，自無違反誠信原
則，或以損害原告之服務報酬請求權為目的之情事。因此， 前揭兩造簽訂之仲介契約，應認為業於100年2月23日終止， 此後兩造間即無契約關係，當無委託期間或期限屆滿日之問 題。則被告於100年3月10日與房地之所有權人劉賴彩連簽訂 買賣契約，即非在確認書第3條第2款所定委託期間或期限屆 滿之日起三個月內為之，原告自無從依據該條款對於被告取 得服務報酬請求權。雖原告主張被告稱其調度資金困難，原 告才同意其撤回要約等語，然為被告所否認，復未舉證以實 其說，難信為實在。況依兩造約定，只要出賣人尚未就要約 為承諾，被告在要約期限內隨時皆可以書面撤回其要約，根 本不必附具理由，亦無須獲原告之同意。又被告於100年2月 21日簽訂確認書及要約書後之同年月23日即撤回要約，原告 實際受託之期間不過2日，並無證據證明原告有於該2日之期 間與房地之出賣人劉賴彩連洽談訂立買賣契約事宜，已花費 勞力及費用仲介買賣契約達就緒或即將就緒之程度。而依被 告提出之房地產委託契約書之內容，出賣人劉賴彩連業於10 0年2月15日以1,485萬元之價格委託訴外人大員林不動產有 限公司出售上開房地，如劉賴彩連有於委託銷售期限內自行 出售該房地或由第三者介紹成交者，即應給付委託售價4%之 違約金於訴外人大員林不動產有限公司，故依理出賣人劉賴 彩連亦不太可能於短時間內將其出賣價格自1,485萬元驟減 為1,390萬元，並冒給付違約金之風險，轉而委託原告出售 ，進而與原告談妥或即將談妥買賣契約之條件。因此，原告 既未促成被告與出賣人劉賴彩連達即將訂立買賣契約之程度 ，且亦不可能促成被告與出賣人劉賴彩連訂立買賣契約。則 原告對於被告實不可能取得服務報酬請求權，豈有服務報酬 請求權可由被告加以損害。再者，被告以1,485萬元向出賣 人劉賴彩連購買前揭房地，乃經由訴外人大員林不動產有限 公司之仲介，並非自行與劉賴彩連接洽購買，仍應支付購買 總價2%之服務報酬於該仲介公司，此有被告提出之不動產購 買意願書及不動產契約書足據，是亦難認被告之撤回要約書 ，係為避免支付服務報酬於原告。綜上所述，原告主張被告 撤回要約，乃違背誠信原則，並以損害原告之服務報酬請求 權為目的，其撤回要約之行為應屬無效一節，無從憑採。伍、從而，原告依確認書第3條1、2款之約定，請求被告給付服 務報酬278,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至 清償之日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁 回。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 6 月 14 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法 官 廖國佑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣員林鎮○○路36號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 100 年 6 月 14 日
書記官 蕭秀吉
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