臺灣板橋地方法院三重簡易庭小額民事判決
100年度重小字第40號
原 告 一道彩虹田園小城公寓大廈管理委員會
法定代理人 李子陽
訴訟代理人 陳炳樟
陳映姿
被 告 羅民宗
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國100年5月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬玖仟捌佰元及自九十九年十一月六日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。本件訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：被告所有門牌號碼新北市○○區○○街175 巷3號6樓建物，為一道彩虹田園小城公寓大廈區分所有權人 ，每月應繳管理費新台幣（下同）1,592 元，詎被告自民國 97年9月起至99年9月間，共25個月，均未繳交管理費，積欠 原告管理費39,800元，經原告以新莊幸福郵局存證號碼第00 0172號存證信函催繳，被告均置之不理，爰起訴請求被告應 給付原告管理費39,800元，及自支付命令送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息等事實，業據原告提出欠 繳明細報表、新莊幸福郵局存證號碼第000172號存證信函、 第16屆管理委員會會議記錄、第15屆第3 次臨時區分所有權 人會議會議記錄、住戶管理規約、臺北縣新莊市公所99年度 9 月16日北縣莊新字第0990060608號住戶管理規約准予備查 函、臺北縣新莊市公所99年10月4日北縣莊新字第099006704 6 號改選管理委員會報備准予備查函、公寓大廈管理組織報 備證明、第16屆區分所有權人會議會議記錄及簽收表影本等 件為證。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以㈠一道彩虹田園小城公寓大 廈（以下簡稱系爭社區）第14屆第1 次區分所有權人會議手 冊通知及97年6 月15日下午13時30分會議手冊大會會議記錄 會議召集人為黃光亮，而其未具有區分所有權人資格，區分 所有權人為其配偶吳美枝，系爭社區第15屆98年5 月24日下 午13時30分區分所有權人會議手冊會議召集人為廖全興，而 其未具有區分所有權人資格，區分所有權人為其配偶廖陳梅 ，系爭社區第16屆99年6 月22日下午13時30分區分所有權人 會議手冊會議召集人為兵宗憲，業於99年6月16日下午20 時
社區活動中心第14屆委員會、第15屆委員會交接時正式宣佈 辭職，卻由其配偶即不具區分所有權人資格之洪美滿擔任， 現場經中平里及鞏台興里長居中調解使議事順暢，在場14屆 及15屆委員亦請洪美滿下台，另外重新選舉新任主任委員， 惟洪美滿仍執意不服從現場多數委員一致共識而以代理主任 委員自居，已違反系爭社區85年規約，擔任主任委員更於法 無據，即原告法定代理人之代理權顯有欠缺。㈡系爭社區管 理規約中明定管理委員會之組織及選任方式始能合法成立管 理委員會，是原告於公寓大廈管理條施行多年至今，仍未依 照前開公寓大廈管理條例所定之程序召開區分所有權人會議 ，合法選任管理委員，並組織管理委員會，況原告提報鈞院 之管理委員會名稱與原先立案之名稱不符，即原告之管理組 織顯非合法。又依臺北縣政府工務局98年10月5 日北工使字 第0980803359號函說明四：「請貴社區管理委員會依公寓大 廈管理條例之法定程序，逕向當地新莊市公所申請報備，以 保障貴社區住戶權益。」，足證原告未依公寓大廈管理條例 合法選任管理委員會。縱原告執有新北市新莊區公所核發之 公寓大廈管理組織報備證明，惟該報備證明亦僅為主管機關 為行政管理所核發，與該管理組織是否合法無涉，原告自無 當事人能力。㈢原告主張85年社區管理規約已因新莊市公所 因屆保存年限銷毀及全體區分所有權人要求重新訂定社區新 規約兩項議題時，被告亦要求原告提出任何系爭社區區分所 有權人已取得任何針對系爭社區85年社區原始規約，因新莊 市公所因屆保存年限銷毀有效文件及起草提案人及連署名冊 相關資料，惟原告均未提出。㈣原告之主任委員李子陽於10 0年3月例行委員會會議影印98年及99年有零用金檢討是否合 理時，發現零用金支出明細表項次18、摘要欄99年6 月18日 確實有電匯縣政府匯費30元及銀行帳簿項次12、摘要欄99年 6月25日現金取款3,000元付縣政府罰款，李子陽亦當場詢問 第15屆代理主任委員洪美滿是否屬實，詎洪美滿否認。㈤又 黃光亮及吳美枝自84年起即開始使用F 棟頂樓搭建違章建築 ，至99年8月5日臺北縣政府拆除大隊破壞該建築之日止，將 近16年從未繳納管理費等語置辯。並提出臺北縣新莊市公所 98年8月24日北縣莊新字第0980055042 號函、管理規約、系 爭社區98年度第15屆職稱委員表公告、98年度第14屆及第15 屆委員會移交清冊、臺北縣政府工務局98年11月16日北工使 字第0980913549號函、內政部營建署99年12月17日營署建管 字第0992924788號函、臺北縣政府工務局99年6月3日北工使 字第0990483246號函、社區所有權人陳雲月函、臺北縣政府 工務局99年4 月30日北工使字第0990274028號函、臺北縣新
莊市公所98年6 月15日北縣莊新字第0980036840號函、第14 屆第1次區分所有權人大會會議通知、第14屆第2次區分所有 權人會議紀錄、第15屆區分所有權人會議簽到表、第16屆10 0年4月例行委員會等件為證。
三、得心證理由：
㈠程序部分：
⑴就本件原告是否有當事人能力部分：被告抗辯原告未依公寓 大廈管理條例合法選任管委會，即原告是否為合法成立之管 理委員會有疑義云云，固據其提出臺北縣政府工務局98年10 月5 日北工使字第0980803359號函說明四記載「請貴社區管 理委員會依公寓大廈管理條例之法定程序，逕向當地新莊市 公所申請報備，以保障貴社區住戶權益。」等語為證，惟查 ：①按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社 員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員， 對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。總 會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條載有明 文。再按「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。 公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任 委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員 之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方 法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規 定者，從其規定。」、「區分所有權人會議之決議，除規約 另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有 權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同 意行之。」、「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條 定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約 另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以 上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數 過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半 數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規 定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書 面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及 其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」公寓大 廈管理條例第29條第1項、第2項、第31條、第32條第1 項、 第2 項分別定有明文。但對於區分所有權人會議之召集程序 或決議方法、決議內容，違反上開條例規定之法律效果，則 未有明文規定。再者，公寓大廈之區分所有權人會議乃全體 區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物
內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數 區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力 ，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社 團總會決議之相關規定，而類推適用民法第56條之規定（最 高法院92年度台上字第9 號判決意旨參照）。即依上開條文 及判決意旨所示，管理委員會之成立既須經區分所有權人會 議同意，而區分所有權人復未於決議後3 個月內以召集程序 或決議方法違法訴請撤銷該決議，則該區分所有權人會議所 為管理委員會之成立之決議，自屬合法有效。而本件系爭社 區前於85年間業向新莊市公所報備成立，並經新莊市公所於 85年9 月12日核發公寓大廈管理組織報備證明在案乙節，有 上開公寓大廈管理組織報備證明在卷可稽，另被告亦未舉證 證明業依法撤銷該會議決議之事實，該決議內容自屬有效存 在，原告自為合法成立之管理委員會，而有當事人能力。② 至被告所提臺北縣政府工務局98年10月5日北工使字第09808 03359 號函文說明四雖記載「請貴社區管理委員會依公寓大 廈管理條例之法定程序，逕向當地新莊市公所申請報備」等 語，惟觀諸其內容說明二係記載「查新莊市公所曾於85年9 月12日同意貴社區備查有案，迄今仍未逕向新莊市公所申請 委員異動報備有案。」等語，即連貫新莊市公所前後函文意 旨後，足認新莊市公所係函請原告向其報備委員異動事項， 被告誤指上開函文係要求管理委員會向新莊市公所報備成立 ，而據為原告未合法成立之依據，自無可採。
⑵本件原告法定代理人是否合法代理部分：被告固抗辯於99年 6 月16日下午20時社區活動中心第14屆委員會、第15屆委員 會交接時正式宣佈辭職，卻由其配偶即不具區分所有權人資 格之洪美滿擔任，已違反系爭社區85年規約，擔任主任委員 更與法無據，即原告法定代理人之代理權顯有欠缺云云，惟 查：①原告前於85年間申請報備證明時已訂有規約，是原告 召開臨時大會之程序時，原應依85年所訂原有之規約而為辦 理，然原告第14屆管理委員會於函詢新北市政府工務局有關 原告85年報備規約影本是否繼續有效，業經新北市政府工務 局函覆指稱「原存規約檔案既因保存年限屆期銷毀，該委員 會提送稱係85年報備規約影本，已無消關資料可供查證比對 ，復查該社區規約迄今年久失修，俾利維護社區住戶權益及 日後公寓大廈之管理，仍應請該管委會循區分所有權人會議 決議完成規約修訂，再行報備申請。」等語，有臺北縣政府 工務局98年7月1日北工使字第0980488490號函影本1 份在卷 可參，是原告自有召開臨時大會為規約修訂之必要。又原告 嗣依公寓大廈管理條例第25條第2項第1款規定，召開臨時區
分所有權人會議，並依法於99年1月30日召開第15屆第1次臨 時區分所有權人會議，且於開會前2 日公告該會議將討論新 規約內容，而因召開第1 次臨時區分所有權人會議並未達法 定人數，故於99年2月27日召開第15屆第2次臨時區分所有權 人會議，復因第2 次臨時區分所有權人會議未達出席法定人 數之半數，又於99年5月15日召開第15屆第3次臨時區分所有 權人會議，並於開會前10日依法公告再議之議題，經區分所 有權人依公寓大廈管理條例第32條第1 項規定，決議通過新 規約內容等情，有第15屆區分所有權人會議簽到表及會議紀 錄影本1 份在卷可憑，按區分所有權人會議之決議，除規約 另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權 比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分 所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之； 又區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有 權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集 人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席 人數外，應有區分所有權人3人並5分之1 以上及其區分所有 權比例計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議； 前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送達各區分所有權 人後，各區分所有權人得於7 日內以書面表示反對意見；書 面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合 計半數時，該決議視為成立，公寓大廈管理條例第31條、第 32條第1 項分別定有明文。故原告確依公寓大廈管理條例第 32條第1 項規定決議通過新規約內容，而上述規約亦經主管 機關准予備查在案，有臺北縣新莊市公所99年9 月16日北縣 莊新字第0990060608號函影本1 件附卷可參，足見原告已依 法修改住戶規約無誤，住戶已同意訂立新規約，後法優於前 法，則系爭社區區分所有權人會議於選舉管理委員會之委員 及選任主任委員時，自應按上開修改之住戶規約規定辦理至 明。②又依系爭修改之住戶規約「參、區分所有權人會議第 9 條：區分所有權人會議之決議，除本條例第30條及第31條 規定外，應有區分所有權人2分之1以上及其區分所有權人比 例合計2分之1以上出席，以出席人數2分之1以上及其區分所 有權人比例佔出席人數合計2分之1以上同意行之。」、「伍 、管理委員會委員人數：為處理區分所有關係所生事務，本 社區由區分所有權人和住戶互選管理委員組成管理委員會。 」、「柒、主任委員由管理委員、副主任委員、財務委員及 管理委員之選任。三、管理委員名額按棟別分配，由A 棟住 戶選二名，B棟住戶選三名，C棟住戶選四名，D 棟住戶選四
名，E棟住戶選三名，F棟住戶選二名，店舖住戶選二名，共 計二十名。」之規定，本件原告於99年6 月12日召開第16屆 區分所有權人會議，系爭社區共有區分所有權人415 人，出 席該次所有權人人數為286 人（含委託書），區分所有權人 比例為百分之68.9，已合於上開修改之住戶規約規定，並按 棟別互選第16屆職稱管理委員20人等情，業據原告提出系爭 社區第16屆區分所有權人會議簽到表、第16屆區分所有權人 會議紀錄及第16屆管理委員名單各1 份為證，而第16屆區分 所有權人會議決議復無遭區分所有權人依法訴請撤銷情事， 則上開決議內容自屬有效存在。再依原告提出系爭社區第16 屆管理委員會會議記錄所示，原告係於99年6 月22日召開第 16屆管理委員會，並依系爭修改規約「柒、主任委員、副主 任委員、財務委員及管理委員之選任。一、主任委員由管理 委員互選，得以不記名票選之。」之規定，由管理委員互選 後選任李子陽為原告之主任委員，則李子陽既經合法選任為 原告之主任委員，原告以其為原告之法定代理人提起本件訴 訟，自屬有據。③至被告抗辯第14屆委員會、第15屆委員會 之組織不合法云云，縱屬真實，亦與原告已合法選任第16屆 主任委員李子陽，並以其為原告之法定代理人提起本件訴訟 無涉，被告尚不得以第14屆委員會、第15屆委員會之組織不 合法即遽指原告法定代理權有欠缺，附予敘明。 ㈡實體部分：
⑴按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：（二）區分所有 權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積 欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期 或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人 或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息， 公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2 款、第21 條分別定有明文。是區分所有權人本應依區分所有權人規約 或會議決議繳納費用，而區分所有權人遲延未繳付管理費者 ，管理委員會自得依公寓大廈管理條例之規定及社區規約訴 請法院命未繳付費用之區分所有權人給付應繳之金額及遲延 利息。本件原告起訴主張被告所有門牌號碼新北市○○區○ ○街175巷3號6 樓建物，為一道彩虹田園小城公寓大廈之區 分所有權人，詎被告自97年9月起至99年9月間均未繳交管理 費，共積欠原告上開期間之管理費39,800元乙節，為被告所 不爭執，則被告自負有繳納上開管理費之義務。 ⑵次按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙 方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在 事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而
發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待 給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年 度臺上字第850 號判例參照。是就同時履行抗辯權之成立， 須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有 此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。公寓 大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事 項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組 織，公寓大廈管理條例第3條第8款定有明文。管理委員會之 職務內容於同條例第36條規定已有明定，管理委員會係承全 體住戶之委託處分事務。又區分所有權人依區分所有權人會 議決議有繳納公共基金之義務，亦經同條例第18條第1項第2 款明定，足見決定區分所有權人繳納公共基金即管理費多寡 之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定 。申言之，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項 ，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權 人，而非管理委員會。管理委員會之職務與管理費之收取並 非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自 不能發生同時履行之抗辯。是被告固以①要求原告提出任何 系爭社區區分所有權人已取得任何針對系爭社區85年社區原 始規求因新莊市公所因屆保存年限銷毀有效文件及起草提案 人及連署名冊相關資料，惟原告均未提出，②原告之主任委 員李子陽發現第15屆主任委員以原告之零用金支出兵宗憲之 縣政府罰款3,000 元，③系爭社區住戶黃光亮及吳美枝自84 年起即開始使用F 棟頂樓搭建違章建築，至99年8月5日台北 縣政府拆除大隊破壞該建築之日止，將近16年從未繳納管理 費等語置辯。惟上開情節縱令屬實，依上開說明所示，要屬 管理委員會執行職務當否之問題，被告亦不得執此作為拒繳 管理費之理由。
四、從而，原告依據公寓大廈管理條例第21條規定及系爭規約約 定之關係，請求被告應給付原告39,800元及自支付命令送達 之翌日即99年11月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，為有理由，應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。六、本件係依小額訴訟程序而為被告敗訴之判決，應依職權宣告 告假執行。本件訴訟費用額確定為新台幣壹仟元，由被告負 擔。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之19第1項 、第78條、第436條之20條、判決如主文。中 華 民 國 100 年 6 月 16 日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 16 日
書 記 官 胡明怡