臺灣高雄地方法院民事判決 100年度雄簡字第348號
原 告 富家仲介有限公司
法定代理人 李魯昌
被 告 李家興
訴訟代理人 李明哲
上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國100 年7 月7 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬陸仟捌佰元及自民國九十九年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣被告於民國99年7 月9 日經其代理人李明哲委 託原告仲介銷售其所有座落高雄市○○區○○段九小段第22 -1、22-2地號土地（權利範圍均為52/10000），及其上同段 第512 號建物（權利範圍1/1 ），即門牌號碼為高雄市鼓山 區○○○路551 號4 樓之房屋（下合稱系爭房地），委託銷 售總價為新臺幣（下同）328 萬元，並簽立不動產委託銷售 契約書（下稱系爭契約），嗣於同年9 月28日變更委託銷售 底價為280 萬元，原告乃安排被告與買方張家銘會商，經買 方當場表示以292 萬元承買，被告此時卻反悔不賣，嗣經99 年10月11日再變更委託銷售底價為310 萬元，而經原告努力 溝通，買主同意以310 萬元承買，同時交付面額62萬6000元 ，以第一銀行為付款人之本行支票，表示確實承買之意，原 告並通知被告於10月16日簽立書面契約，惟被告均不履行， 且表示不賣了。事後經原告函催請求給付仲介報酬，被告仍 置之不理，爰依雙方契約之法律關係第7 條第2 項提起本訴 ，並為選擇合併等語，且聲明：被告應給付原告12萬4000元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算 之利息。
二、被告則以：關於佣金之有無，乃因所有權人同意成交，訂約 而產生，絕非原告擅自主張即可，系爭契約為一定型化契約 ，其第7 條第2 款內容部分乃顯失公平，應屬無效。倘認原 告已仲介張家銘屬實，豈有違反常情，再與被告改訂一般約 之理。又系爭契約於99年10月11日就已結束，系爭房地則係 在99年10月13日由另一家仲介公司賣出，我們不需要給付原 告服務費用等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：
(一) 被告於99年7 月9 日專任委託原告居間銷售系爭房地，委 託銷售總價為328 萬元，約定委託期間自99年7 月9 日至 99年10月10日，嗣於99年9 月28日變更委託銷售底價為 280 萬元，又於99年10月11日兩造再度簽訂委託銷售契約 書內容變更附表（下稱系爭變更附表），變更為非專任委 託，並變更委託銷售底價為310 萬元，且於系爭變更附表 上更改委託期間為自99年10月16日至100 年1 月15日。 ( 二)原 告曾於99年9 月30日介紹買方張家銘與被告就系爭房 地買賣價格為協商，買方張家銘雖出價292 萬元，但因被 告提高價格為310 萬元，雙方當時未就該價格達成合意； 嗣後買方張家銘表示加價至310 萬元，並交付定金支票予 原告，原告遂於99年10月10日之後通知被告此事。 (三)被告已於99年10月11日與另一家仲介公司中信房屋成立居 間契約，並由中信房屋向訴外人吳國榮收受訂金20萬元， 而於99年10月30日賣出系爭房地予訴外人吳國榮，並於 100 年2 月17日完成移轉登記。
四、本件之爭點厥為：
被告於上開期間拒絕與訴外人張家銘成立系爭房地買賣契約 ，有無構成系爭契約第七條第二項事由？
(一) 1.按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定 之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該 部分約定無效：二加重他方當事人之責任者。三使他方 當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四其他於他方當 事人有重大不利益者」、「定型化契約中之條款違反誠 信原則，對消費者顯失公平者，無效」，民法第247 之 1 條第2 款、第3 款、第4 款及消保法第12條分別定有 明文。
2.經查，系爭契約第7 條第2 項約定：「若買方同意本契 約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效 成立，甲方（即被告）授權乙方（即原告）無須再行通 知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管 定金，甲方應於乙方通知後5 日內或依書面所約定日期 出面簽訂不動產買賣契約書，於簽約時將定金交付予甲 方，該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲 方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已 付之定金，並按約定報酬即成交價百分之四給付乙方， 作為懲罰性違約金。」足徵該約定係限制被告不得違約 及違約之處罰，乃為保障合意購買第三人交易之安全， 並保障原告履約後之權益，核與市場上其他房屋仲介之 專任委託銷售定型化契約條款並無甚大差異，再考量受
託人接受委託後，勢將付出推廣銷售、帶客戶看屋、居 間磋商議價等勞務，倘委託人無故解除契約或藉故不賣 ，受託人因此向委託人請求相當於服務報酬之違約金， 難認有何加重一方當事人責任，使他方當事人拋棄權利 、限制其行使權利或對其有重大不利益而顯失公平之情 事，是被告抗辯系爭契約之違約條款違反民法第247 之 1 條第2 款、第3 款、第4 款、消保法第12條之規定， 應為無效云云，不足採取。
(二)1.經查，被告於99年7月9日委託原告居間銷售系爭房地， 委託銷售總價為328 萬元，嗣於99年9 月28日變更委託 銷售底價為280 萬元，又於99年10月11日再度簽訂系爭 變更附表，變更委託銷售底價為310 萬元乙節，此有系 爭契約及系爭變更附表影本附卷可稽，乃兩造所不爭， 顯示兩造間就系爭房地委託銷售底價之約定係於99年10 月11日始合意變更為310 萬元，並由原告允受委託甚明 ，惟被告辯稱伊未於99年9 月30日見到買方張家銘前就 有先告知原告要出價至310 萬元云云，為原告所否認， 參以證人張家銘到庭具結證稱「我們三方一起商談，我 不確定310 萬元是仲介跟我講還是被告跟我講，但是我 確定99年9 月30日當天我有收到這部分訊息」等語，堪 信原告於99年9 月30日之前尚無從知悉被告有變更委託 銷售底價為310 萬元之意思表示，縱認原告業於當日獲 悉被告單方變更底價情事，惟被告既未就原告當場表示 同意變更底價而重新接受委託，另為舉證，以實其說， 應認兩造間於99年9 月28日委託銷售底價為280 萬元之 約定，至99年9 月30日與買方張家銘就系爭房地買賣價 格協商斡旋時，仍生效力。
2.次查，原告曾於99年9 月30日介紹買方張家銘與被告就 系爭房地買賣價格為協商，買方張家銘雖出價292 萬元 ，但因被告提高價格為310 萬元，雙方當時未就該價格 達成合意等情，此為被告所自承，細究原告上開所為提 高價格之舉，僅屬雙方就系爭房屋買賣成交價格之協商 ，尚無礙被告以銷售底價280 萬元委託原告居間之效力 ，暫不論買方張家銘出價292 萬元之原因動機為何，今 原告既於99年10月3 日自介紹之買方張家銘收受定金， 此經證人張家銘結證屬實，且有其簽署不動產買賣意願 書及支票影本乙紙在卷可憑，買方張家銘並於99年9 月 30日曾表示願出價292 萬元，已達兩造當時約定委託銷 售底價280 萬元，業如前述，又為被告當場亦向買方張 家銘表示拒絕，顯見被告當時非但知悉買方張家銘出價
已達先前約定委託銷售底價280 萬元，更直接拒絕以買 方張家銘出價價格為其買賣契約之訂立。準此，依系爭 契約第7 條第2 項之約定內容，被告與買方張家銘間買 賣契約應於99年9 月30日視為有效成立，且就被告當日 自行變更委託底價為310 萬元致無法完成簽約之舉，即 屬可歸責於被告之事由，是原告主張被告應依約給付相 當報酬之懲罰性違約金，洵非無據。至被告抗辯倘原告 已仲介張家銘屬實，豈有違反常情，再與被告改訂一般 約之理；及系爭契約於99年10月11日已告結束，系爭房 地則係在99年10月13日由另一家仲介公司賣出，我們不 需要給付原告服務費用云云，實與原告可否依系爭契約 主張被告於99年9 月30日有上開違約事實而得請求懲罰 性違約金乙節無涉，自無另為審究之必要，附此敘明。 3.承上，本件原告已依被告之委託銷售條件為其仲介買方 張家銘，且張家銘於99年9 月30日出價292 萬元，即達 兩造當時約定委託銷售底價280 萬元，買賣契約視為有 效成立，則原告視為已完成其仲介服務之工作甚明，縱 使被告嗣後拒絕和買方張家銘完成買賣契約之簽訂，亦 無礙於原告依約可得向被告請求給付相當於服務報酬之 懲罰性違約金。是以，原告於99年9 月30日依系爭契約 第7 條第2 項之約定，自得向被告請求依成交價百分之 4 計算之服務報酬11萬6800元（計算式:292萬元X4%=11 萬6800元）為懲罰性違約金。
4.末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約 金；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，民法第250 條第1 項、第252 條分別定有明文。而契 約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實 、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能 如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準 ，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減 少其數額（最高法院49年臺上字第807 號判例、51年臺 上字第19號判例參照）。衡以各家房屋仲介公司所預先 擬定之專任委託銷售契約書條款所約定賣方應支付之服 務報酬，大多是以成交價之百分之4 為計算，且對於委 託銷售期間若有毀約不賣或私下另進行交易，均訂有仍 按原約定之服務報酬為給付之處罰條款，以現今資訊如 此發達，而委託房屋仲介公司銷售如此頻繁之狀態而言 ，一般委託者，對於上揭約定，均有所知悉。查本件被 告所簽訂之系爭專任委託銷售契約書原本所約定之服務 報酬，亦是約定以百分之4 為計算，且審酌房屋仲介公
司與出賣人間所簽訂之不動產銷售契約，其主要之工作 ，也是困難度較高之服務內容，即是依委託銷售條件為 出賣人仲介願意購買之買方，並依契約委託銷售價格促 成買賣雙方成立買賣契約，使房屋仲介公司完成於委託 銷售期間為出賣人出售房屋之服務，是被告自行變更委 託銷售價格而拒絕與達成原委託底價之買方簽訂買賣契 約書，係屬可歸責於被告之事由，若再以被告逕自變更 委託底價之違約事由，而主張原告介紹之買方當時未能 符合其變更底價致無法訂立買賣契約，而認原告應酌減 其服務報酬，不僅顯有將違約之不利益轉嫁予無過失之 一方承受，亦有失誠信及公平原則，是原告請求此部分 懲罰性違約金，難謂過高，附此敘明。
五、綜上所述，原告依系爭契約第7 條第2 項請求被告給付11萬 6800元萬元懲罰性違約金，及自起訴狀繕本送達被告之翌日 即99年12月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬 有據，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款 之規定，職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 7 月 21 日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法 官 黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 7 月 21 日
書記官 吳雅琪
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