臺灣高等法院臺中分院民事判決 100年度重上字第55號
上 訴 人 林 棋
訴訟代理人 林春祥律師
被 上訴 人 周啟明
訴訟代理人 吳萬春律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人不服臺灣南投地方法
院民國100年1月6日98年度訴字第381號第一審判決，本院於100
年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
(一)上訴人於民國94年1月7日與被上訴人簽訂租賃契約（下稱系 爭租約），約定由上訴人將坐落南投縣仁愛鄉○○段209、2 10、212、213、214、217、218、221、222、215、216、219 、220、243、242、241、240、239、233、234、236、232、 231、230、228、348、347、346、390、389、388、387、10 3地號之土地（下稱系爭土地）及其上之茶樹作物、門牌號 碼南投縣仁愛鄉○○村○○路59之1號之製茶場、如附表所 示之空調、冷凍庫、製茶器具等設備出租予被上訴人，租賃 期間自94年1月7日至103年1月6日止，共計9年，每年租金新 臺幣（下同）120萬元，契約成立時被上訴人先行支付前4年 （即94年1月7日至98年1月6日）之租金，後5年（即98年1月 7日至103年1月6日）之租金雙方約定於98年1月7日一次付清 。又系爭租約第6條約定「乙方（即被上訴人）如違約不於 租賃期滿時交還房屋，或違反第4條第2款之規定者，甲方（ 即上訴人）得請求乙方給付違約金120萬元」、第7條第6項 約定「本租賃土地僅作茶園使用，未經甲方書面同意，乙方 不得開發其他用途使用，否則視同乙方違約論處」。(二)被上訴人本應於98年1月7日給付後5年之租金600萬元，然被 上訴人屆期拒不給付，上訴人多次催討，被上訴人均置之不 理，上訴人遂至租賃土地向被上訴人催討上開租金，並查看 租賃標的物之現狀，卻驚見被上訴人未經上訴人書面同意， 私自剷除茶樹增建房屋，此舉已違反租賃契約第7條第6項約 定，上訴人自得依民法第438條、第440條規定終止租賃契約 。上訴人先於98年2月6日以台中國光路郵局存證信函第32號 催告被上訴人支付後5年之租金，再於同年4月16日以台中國 光路郵局存證信函第121號催告被上訴人給付租金，並以被 上訴人違反租賃契約第7條第6項約定，請求被上訴人支付違
約金120萬元，同時對被上訴人為終止租賃契約之意思表示 。被上訴人於接獲上開存證信函後，竟表示其所承租之土地 面積僅有3甲，與「言明」之土地面積6甲、每甲每年租金20 萬元不符，遂自行更改租賃契約之內容，並認94年1月7日於 租賃契約成立時所支付之前4年租金為上訴人溢收租金，被 上訴人甚於98年4月14日以同一原因事實連續向法院聲請對 上訴人發二份支付命令，請求上訴人返還溢收之租金（原法 院98年度促字第3558、3559號），其中原法院98年度促字第 3558號支付命令經上訴人異議，以支付命令之聲請視為起訴 ，嗣經原法院98年度訴字第273號於98年11月25日判決被上 訴人敗訴在案。至於原法院98年度促字第3559號支付命令， 因上訴人誤認其與原法院98年度促字第3558號為同一支付命 令，且支付命令送達之處所被上訴人故意誤植為「南投縣仁 愛鄉○○村○○路59之1號」即被上訴人承租之房屋，由自 稱為上訴人同居人者簽收，卻未交付予上訴人，致上訴人未 於法定期間提出異議，該支付命令遂經確定在案。(三)上訴人既已終止系爭租賃契約，被上訴人自應將上開租賃之 土地、茶樹、廠房、機器、設備等返還與上訴人，且被上訴 人自98年1月7日起即未支付租金，卻仍繼續使用系爭土地、 茶園、廠房、機器、設備等，依民法第179條前段、第181條 後段規定，被上訴人自應償還上訴人相當於租金之不當得利 ，再者被上訴人違反租賃契約第7條第6項之約定，上訴人自 得依租賃契約第6條約定請求被上訴人賠償違約金120萬元， 上訴人爰提起本件訴訟，並為聲明：一、被上訴人應將坐落 於南投縣仁愛鄉○○段209、210、212、213、214、217、21 8、221、222、215、216、219、220、243、242、241、240 、239、233、234、236、232、231、230、228、348、347、 346、390、389、388、387、103地號土地如附圖（即南投縣 埔里地政事務所99年4月16日土地複丈成果圖）標示區域A所 示面積0.0226公頃、J所示面積0.06 17公頃、K所示面積0.0 355公頃、L所示面積0.0314公頃、M所示面積0.0354公頃、N 所示面積0.0353公頃、O所示面積0. 0321公頃、P所示面積0 .0355公頃、Q所示面積0.0438公頃、R所示面積0.0333公頃 、S所示面積0.0345公頃、T所示面積0.0330公頃、U所示面 積0.0348、V所示面積0.0414公頃、W所示面積0.0378公頃、 X所示面積0.0372公頃、Y所示面積0.0387公頃、Z所示面積 0.0372公頃、A1所示面積0.0650公頃、B1所示面積0.0320公 頃、C1所示面積0.0350公頃、D1所示面積0.0242公頃、E1所 示面積0.0350公頃、F1所示面積0.03 60公頃、G1所示面積 0.0313公頃、HI所示面積0.0554公頃、I1所示面積0.1535公
頃、J1所示面積0.0354公頃、K1所示面積0.0052公頃、L1所 示面積0.0832公頃、M1所示面積0.0340公頃、N1所示面積0. 0293公頃、O1所示面積0.5191公頃之茶園及茶樹、標示區域 B所示面積0.0098公頃、D所示面積0.00 57公頃、E所示面積 0.0227公頃、F所示面積0.0061公頃、H所示面積0.0030公頃 、I所示面積0.0008公頃之鐵皮屋、標示區域C所示面積0.00 08公頃之空地及如附表所示之廠房空調設備、冷凍庫、乾燥 機1台、炒茶鍋2台、平輪5台、五葉型束包機1台、平裝型束 包機4台、大浪機2台、紅外線抽濕機1台、風車1台、茶青機 1台、製茶器具1批返還予上訴人。二、被上訴人應給付上訴 人自98年1月7日起至返還上開土地、房屋、機器、設備之日 止，按每年給付120萬元之比例計算之租金。三、被上訴人 應賠償上訴人違約金120萬元。四、聲明第一項部分，請求 依職權宣告准予假執行。五、訴訟費用由被上訴人負擔。二、被上訴人答辯：
(一)上訴人於94年1月7日向被上訴人詐稱要出租之系爭土地種植 茶園面積為6甲，由於被上訴人對於面積大小之認知並無經 驗，且上訴人現場指明之茶園包括鄰人耕作之茶園，被上訴 人因而誤信上訴人所稱將出租之系爭土地茶園面積達6甲之 多，而錯誤承租系爭土地，嗣後被上訴人發現茶園面積僅有 約3甲，雖經向上訴人表明面積不足，應依實際面積核算租 金金額，即應減少租金二分之一為每年60萬元，故前4年之 租金應為240萬元，惟因被上訴人承租系爭土地9年，已先行 繳納前4年之租金即480萬元，前開溢收之租金自得於後5年 應收之租金額中扣除，因此被上訴人並未即行向上訴人請求 返還溢繳之租金240萬元（480萬元-240萬元＝240萬元）， 而是擬於需繳交後5年之租金時再向上訴人主張扣除。嗣由 於上訴人對於租賃系爭土地之茶園面積及租金有所爭執，一 再干擾被上訴人茶園之運作，被上訴人為期解決爭端，乃於 98年4月14日就上訴人溢收之租金240萬元，依不當得利法律 關係向本院聲請核發支付命令(原法院98年度促字第3559號 ），因上訴人未於法定期間內異議而確定。
(二)本件兩造所訂立之租賃契約租金應為每年60萬元，後5年之 租金應為300萬元，扣除上訴人前4年溢收之租金240萬元， 被上訴人尚應給付上訴人60萬元，被上訴人乃據以通知上訴 人前來收取租金60萬元，惟上訴人拒絕，並一再要求被上訴 人一次給付租金600萬元，被上訴人無法接受乃於98年5月18 日為上訴人提存租金60萬元，因此被上訴人業經給付租金完 畢，上訴人主張被上訴人未為給付租金並非事實。(三)被上訴人於訂立系爭租賃契約時即已向上訴人表明系爭土地
上之房屋不敷使用，將要在原有房屋旁加蓋房屋，上訴人亦 明確表示被上訴人可以加蓋，被上訴人乃要求承辦之土地代 書即訴外人龔淑惠於租賃契約中註明附帶條件第4條「乙方 如因製茶工作需要擴建廠房時，於合法條件下甲方配合辦理 ，不得異議。」而被上訴人於94年2月間開始擴建房屋，上 訴人亦時常到場關心，如果被上訴人未經上訴人同意，上訴 人絕無可能不當場異議。故為聲明：一、上訴人之訴駁回。 二、訴訟費用由上訴人負擔。
三、本件第一審對於上訴人之請求，判決全部敗訴，上訴人不服 ，求為廢棄並命被上訴人給付如起訴聲明之判決。被上訴人 則求為判決駁回上訴。
四、本院審理之結果：
（一）上訴人主張兩造於94年1月7日簽訂系爭租約，約定由上訴 人將系爭土地及其上之茶樹作物、門牌號碼南投縣仁愛鄉 發祥村仁盛路59之1號之製茶場、如附表所示之空調、冷 凍庫、製茶器具等設備出租予被上訴人，租賃期間自94年 1月7日至103年1月6日止，共計9 年，並約定每年租金總 額為120萬元，契約成立時被上訴人先行支付前4年（即94 年1月7日至98年1月6日）之租金，後5年（即98年1月7日 至103年1月6日）之租金雙方約定另於98年1月7日一次付 清，又除上訴人原有出租之製茶廠房外，被上訴人另於系 爭209及210地號土地上如附圖（即南投縣埔里地政事務所 99年4月16日土地複丈成果圖）標示區域F、I及B部分所示 區域興建鐵皮屋之事實，業經上訴人提出租賃契約影本、 廠房照片等件為證，並經原審會同兩造勘驗現場屬實，製 有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽，且經南投縣埔里地政事 務所測繪99年4月16日土地複丈成果圖在卷可稽，復為被 上訴人所不爭執，上訴人上開主張，自堪信為真實。（二）又上訴人主張被上訴人本應於98年1月7日給付後5年之租 金600萬元，然被上訴人屆期拒不給付，上訴人多次催討 ，被上訴人均置之不理，上訴人乃依民法第440條規定終 止系爭租賃契約等語。被上訴人則以被上訴人因誤信上訴 人所稱出租之系爭土地茶園面積達6甲之多。查證人江景 聖於原審98年度訴字第273號不當得利案件到庭證稱：「 第一次上訴人帶伊至茶園現場看，表示有三甲左右之茶園 ，伊看的是茶廠與周邊之茶園，上訴人並表示後面尚有二 甲多，加起來約有六甲，租金120萬元.....。」被上訴人 就其如何獲知租賃土地面積為六甲此一重要訊息，在上開 案件陳稱係證人江景聖所告知（詳上開卷第74頁、第86頁 ）。嗣後被上訴人發現茶園面積僅有約3甲，經向上訴人
表明面積不足，應依實際面積核算租金金額，即應減少租 金二分之一為每年60萬元，故前4年之租金應為240萬元， 惟因被上訴人承租系爭土地9年，已先行繳納前4年之租金 即480萬元，上訴人受有溢收租金之不當得利，經被上訴 人聲請核發支付命令 (原法院98年度促字第3559號）並經 確定在案，兩造所訂立之系爭租約租金應為每年60萬元， 後5年之租金應為300萬元，扣除上訴人前4年溢收之租金2 40萬元，被上訴人尚應給付上訴人60萬元，被上訴人乃通 知上訴人前來收取租金60萬元，惟上訴人拒絕，並一再要 求被上訴人一次給付租金600萬元，被上訴人無法接受乃 於98年5月18日為上訴人提存租金60萬元，因此被上訴人 業經給付租金完畢等語置辯。經查：
1.按債務人對於支付命令未於法定期間提出異議者，支付命 令與確定判決有同一之效力，為民事訴訟法第521條第1項 所明定。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆 清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵 銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯 及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條 第1項前段、第335條第1項分別定有明文。 2.查被上訴人以其因誤信上訴人所稱出租之系爭土地茶園面 積達6甲之多，嗣後被上訴人發現茶園面積僅有約3甲，被 上訴人所繳納前4年之租金480萬元中，上訴人受有溢收租 金240萬元之不當得利之事實，經被上訴人於98年4月14日 以返還不當得利為由，聲請原法院於98年6月5日核發98年 度促字第3559號支付命令，並於98年7月6日確定在案，此 經本院調取原審98年度促字第3559號、98年度訴字第273 號卷宗及本院99年度上字第38號判決核閱屬實。至上訴人 辯稱因支付命令送達地址誤植為「南投縣仁愛鄉○○村○ ○路59之1號」，伊並未收到原法院98年度促字第3559號 支付命令，送達為不合法云云，然上訴人自承有收到同年 度促字第3558號支付命令，而查該二支付命令送達地址均 相同，是上訴人所辯，實無可採。被上訴人就上訴人溢收 租金之不當得利已聲請法院核發支付命令確定，具確定判 決之效力而得請求上訴人給付240萬元，該部分債權業經 被上訴人以98年4月16日之郵局存證信函通知上訴人與未 付之租金債權相互抵銷；又被上訴人另於98年5月18日在 原法院提存所為上訴人以提存給付租金60萬元，亦經上訴 人提出提存書影本1件為證而為上訴人所不爭執。是以， 被上訴人系爭租約應付之後5年（即98年1月7日至103年1 月6日）租金債權，被上訴人已向上訴人清償300萬元，上
訴人於98年4月16日以被上訴人遲延支付全部租金為由終 止系爭租約，即非有據，不能發生終止租約之效力。（三）上訴人復主張被上訴人未經上訴人「書面」同意即剷除由 上訴人種植之茶樹變更使用為增建房屋，違反系爭租賃契 約第7條第6項之約定，上訴人另依民法第438條第2項規定 ，終止兩造間系爭租約等語。被上訴人則以其於訂立系爭 租賃契約時即已向上訴人表明系爭土地上之房屋不敷使用 ，將在原有房屋旁加蓋房屋，上訴人亦明確表示同意被上 訴人增建房屋，故於系爭租賃契約中註明附帶條件第4條 「乙方如因製茶工作需要擴建廠房時，於合法條件下甲方 配合辦理，不得異議」等文字。如果被上訴人未經上訴人 同意，上訴人絕無可能不當場異議等語。按解釋意思表示 ，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第 98條定有明文。經查，系爭租約第七條「其他特約事項」 第6款係約定「本租賃土地僅作茶園使用，未經甲方（即 上訴人）書面同意，乙方（即被上訴人）不得開發其他用 途使用，否則視同乙方違約論處」等語，又系爭租約末載 「附帶條件」第④點則約定「乙方如因製茶工作需要擴建 廠房時，於合法條件下甲方配合辦理，不得異議」等語， 此有上訴人所提出而為兩造所不爭之系爭租約影本1件在 卷可稽。綜觀系爭租約全文，係以印刷文字為主之制式契 約書，而上開二項約定，均係契約當事人即兩造合意由代 書即訴外人龔淑惠當場以手書文字記載，業經證人龔淑惠 到庭結證無訛（見原審法院99年12月2日言詞辯論筆錄） 。依上開手書契約文字文義，系爭租約第七條「其他特約 事項」第6款之約定，乃就系爭土地作為種植茶園之用途 ，概括禁止承租人即被上訴人除經上訴人書面同意以外， 任意變更用途而為開發利用；然系爭租約末載「附帶條件 」第④點則專就承租人「因製茶工作需要擴建廠房」之特 別使用租賃物事項而為約定。比較前後二項約定，後者較 之前者為狹義之約定，且為約定在後之約款，況後者之文 字記載既經兩造在契約之末分別簽名確認，應認為符合前 者所稱「經甲方書面同意」之合意方法，是以，堪認依兩 造締約時意思表示之真意，被上訴人因製茶工作需要而在 承租土地上擴建廠房，屬於上訴人已經書面同意之租賃物 變更使用方法。次查，被上訴人於系爭209及210地號土地 上如附圖標示區域F、I及B部分所示區域興建之鐵皮屋， 其用途供製茶相關工作所用之廠房，業經原審會同兩造勘 驗現場屬實，並有現場照片附卷可稽。且被上訴人於94年 2月間開始擴建房屋，上訴人亦常到場關心並表示同意，
此亦經證人周旭敏於原審結證屬實（見一審卷第219頁） 。從而，被上訴人於系爭209及210地號土地上如附圖標示 區域F、I及B部分所示區域興建之鐵皮造製茶用廠房，仍 屬合於系爭租約「附帶條件」第④點約定之事項而不違反 系爭租約第七條「其他特約事項」第6款之約定，上訴人 主張被上訴人未經原告「書面」同意即變更茶園使用為增 建房屋係違反系爭租賃契約第7條第6項之約定為由終止系 爭租約，即非有據，不能發生終止租約之效力。（四）綜上，上訴人主張依民法第440條及第438條第2項規定， 終止兩造間系爭租約，均非有據，其意思表示不生終止租 約之效力，上訴人本於系爭租約終止後租賃物返還請求權 之法律關係請求被上訴人返還系爭租賃物即系爭土地及其 上之茶樹作物、門牌號碼南投縣仁愛鄉○○村○○路59之 1號之製茶場、如附表所示之空調、冷凍庫、製茶器具等 設備，為無理由，不應准許。又系爭租約仍然存續中，被 上訴人既未違反系爭租約第六條約定遲延返還租賃物，上 訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利即按每年給 付120萬元之比例計算之租金，並請求被上訴人給付違約 金120萬元，即無理由，亦不應准許，原審予以駁回並駁 回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當 ，核無理由，應予駁回。
（五）本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方 法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無 逐一詳予論駁之必要，另上訴人於本院聲請調閱原審100 年度訴字第79號卷宗，亦核無必要，均併此敘明。五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 26 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍
法 官 黃永祥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 陳如慧
中 華 民 國 100 年 7 月 27 日
Ａ
附圖：南投縣埔里地政事務所99年4月16日土地複丈成果圖附表：
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│出租動產明細表 │
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│品名 │種類（廠牌/型號） │數量（台）│製造年份│
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│廚房空調設備 │ │ │ 92 │
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│冷凍庫 │ │ │ 91 │
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│乾燥機 │泉發機械場製造 │ 1 │ 83 │
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│炒茶鍋 │頭份機械場製造 │ 2 │ 82 │
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│平輪 │振原平輪機 │ 5 │ 93 │
├───────┼───────────┼─────┼────┤
│束包機 │振原機械場製造/五葉型 │ 1 │ 93 │
├───────┼───────────┼─────┼────┤
│束包機 │振原機械場製造/平裝型 │ 4 │ 93 │
├───────┼───────────┼─────┼────┤
│大浪機 │12尺茶青機 │ 2 │ 91 │
├───────┼───────────┼─────┼────┤
│紅外線抽濕機 │ │ 1 │ 92 │
├───────┼───────────┼─────┼────┤
│風車 │天鵝牌風車 │ 1 │ 92 │
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│茶青機 │ │ 1 │ 90 │
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│製茶器具1批 │ │ 280 │ 90 │
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