拆屋還地
臺灣高等法院 臺中分院(民事),上易字,100年度,154號
TCHV,100,上易,154,20110728,2

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　100年度上易字第154號
上　訴　人　錦慶實業有限公司
法定代理人　柯青霖
　　　　　　陳柯彩霞
被 上 訴人　王文進
訴訟代理人　楊錫楨律師
複 代 理人　楊俊樂律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國100年3月
3日臺灣彰化地方法院99年度訴字第944號第一審判決提起上訴，
，本院於民國100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，應行清算，此觀 諸民法第26條之1及第24條之規定即明。查本件上訴人錦慶 實業有限公司（下稱錦慶公司）已於民國74年8月間經主管 機關撤銷登記，有該公司之變更登記表附卷可憑，故依法應 行清算，且依公司法第113條準用同法第79及80條之規定， 應以全體股東柯青霖、葉靜枝、柯水旺、柯清彬、柯聰志及 柯金針為清算人。但因柯聰志及柯金針已分別於82年8月9日 及99年5月24日死亡，依法應由其繼承人進行清算事務，故 錦慶公司之清算人實為柯青霖、葉靜枝、柯水旺、柯清彬、 柯凱雄、柯明峰、柯慧君、陳柯彩霞及李柯金治等9人，此 有錦慶公司章程、戶籍謄本、繼承系統表存卷可查（見原法 院99年度斗簡字第207號民事卷第67頁、原審卷第89、90，1 15至120頁），亦即柯青霖等9人為錦慶公司之法定代理人（ 參見公司法第8條第2項）。又法人之代表人有數人時，在訴 訟上是否均得單獨代表法人，按諸民事訴訟法第47條，應依 民法及其他法令定之。參諸民法第27條第2項所定代表法人 之董事有數人時均得單獨代表法人，則上開錦慶公司之數法 定代理人自得由其中一人單獨代理錦慶公司為訴訟行為。是 以，原法院為錦慶公司敗訴之判決後，僅由其中之法定代理 人柯青霖代理上訴人，以上訴人名義提起本件上訴，於法即 無不可，其上訴自屬合法。且於繫屬本院期間，僅由柯青霖 及陳柯彩霞代理上訴人錦慶公司為訴訟行為，揆諸上開說明 ，亦為法之所許，合先敘明。
二、被上訴人主張：
（一）重測前坐落彰化縣社頭鄉○○段449地號土地（下稱重測 前449地號土地）為上訴人與他人所共有，該筆土地於民



國66年1月26日分割為同段449、449-1、449-2、449-3、4 49-4地號等5筆土地。嗣上訴人於該449及449-1地號土地 （下分稱449、449-1地號土地）上興建二層樓房即同上段 62建號建物，門牌為彰化縣社頭鄉○○路8-24號，並於67 年12月22日登記為所有人。之後，上訴人因經營不善，於 69年5月3日將上開5筆土地所有權應有部分及前揭建物全 部出賣予訴外人文正實業有限公司（下稱文正公司，斯時 公司法定代理人為被上訴人之父王來重），文正公司並於 70年4月3日將其買受之土地持分登記為訴外人即價金出資 者陳再壽、王陳秀英及陳榮華等3人名義。但買受之建物 部分則因當時承辦代書滅失相關文件，且已逾15年時效期 間，迄今仍未完成所有權移轉登記。然上訴人自70年以後 即遷出該建物，移轉占有予文正公司作為廠房使用。（二）其後訴外人陳榮華於73年8月7日向449及449-1地號土地之 共有人大森發實業有限公司買受土地持分，嗣於73年10月 3日復出賣該2筆土地之部分持分予被上訴人王文進。另訴 外人王陳秀英則先後於75年7月16日及同年月28日出賣449 及449-1地號土地之部分持分予陳榮華，陳榮華並於76年4 月27日將該2筆土地所餘持分全部出賣予文正公司。嗣於7 7年間因地籍圖重測，該449及449-1地號土地分別變更為 仁雅段583及578地號，該等土地之共有人並連同同段576 、584、585、587地號土地訴請裁判分割，經臺灣彰化地 方法院（下稱彰化地院）80年度訴更字第2號及本院80年 度上字第521號判決仁雅段583及578-12地號土地（下稱系 爭583、578-12地號土地）分歸被上訴人及其母王陳秀英 共有確定，並於86年1月3日辦畢共有物分割登記。而因系 爭2筆土地分割前屬重測前449地號土地之一部分，該重測 前449地號土地連同重測前崙雅段452、550-1地號等3筆土 地經彰化地院93年度訴字第584號及本院94年度上字第134 號確定判決認定有分管契約存在，此應為當時重測前449 地號土地共有人之一之上訴人能取得共有人同意而在449 及449-1地號土地上合法取得上開62建號建物（重測後為 仁雅段278建號，下稱訟爭建物）之原因，故當時上訴人 所有該建物使用坐落之基地，與土地共有人間可推定有使 用借貸關係。然之後上訴人既將建物所在之基地持分出賣 ，而被上訴人復因上開分割共有物裁判結果取得系爭2筆 土地，則上訴人未取得被上訴人同意繼續使用土地，原使 用借貸契約即不能拘束現在之土地所有人即被上訴人。且 前開確定判決亦認前揭共有物裁判分割訴訟確定後，已發 生分管契約及用借貸契約終止之事實，則上訴人所有訟爭



建物對於土地原分管位置即應喪失合法使用權源，構成無 權占有。
（三）又被上訴人係因前揭共有物裁判分割之結果，而分得訟爭 建物所在之基地即系爭583及578-12地號土地。亦即，被 上訴人取得該2筆土地之原因，並非基於買受該2筆土地當 時，已知悉土地上有訟爭建物存在之情形，而係在法院依 職權裁判分割下，事後得知訟爭建物所在之系爭2筆土地 分歸予被上訴人，故於此情形，要無適用民法第425條之1 之規定，仍屬無權占有。再者，訟爭建物已變斷壁殘垣， 不足以遮風避雨，非屬房屋，且多年未使用，價值亦低。 另該建物結構為磚造及鐵架造，依87年12月30日行政院台 財第52053號函發布修正之固定資產耐用年數表可知，自 67年起造迄今，均逾25年、20年之耐用年限，顯無相當價 值，故自無適用最高法院48年臺上字第1457號判例及民法 第425條之1規定之餘地，仍構成無權占有。（四）上訴人固主張訟爭建物之房屋稅均由上訴人繳納，且該建 物亦無妨礙通行或違反建築法情事，然此與被上訴人所主 張之權利無涉。又兩造間並未存在地上權之法律關係，自 無上訴人所指民法第840條規定之適用。另上訴人所指拆 除建物之申請，係規範建物所有人拆除建物時所應遵守之 行政程序事項，與本件被上訴人主張上訴人無權占有，訴 請法院拆屋還地，並無關係。再者，系爭2筆土地已為所 有權之登記，自無上訴人所稱被上訴人行使拆屋還地之權 利，逾15年消滅時效之問題。
（五）綜上，上訴人既已於69年5月3日將449、449-1地號土地持 分及訟爭建物出賣予文正公司，並於70年4月3日移轉土地 所有權應有部分予王陳秀英、陳榮華及陳再壽3人，雖訟 爭建物目前仍登記為上訴人所有，然上訴人所有該建物對 於所占用系爭583地號土地上如附圖所示A部分面積43.35 平方公尺及系爭578-12地號土地上如附圖所示C部分面積 92.05平方公尺之土地，已於70年4月3日喪失合法使用權 源。參以訟爭建物所占用上開土地，經法院裁判分割確定 結果，已發生分管契約及使用借貸契約終止情事，故對系 爭2筆土地而言，已無合法使用權源，應可認定。從而， 上訴人本於系爭2筆土地共有人地位，自得依民法第767條 及第821條規定，請求上訴人拆除訟爭建物，返還土地予 被上訴人及其他共有人全體。因求為命：上訴人應將系爭 583地號土地上如附圖所示A部分面積43.35平方公尺及系 爭578-12地號土地上如附圖所示C部分面積92.05平方公尺 土地上之二樓磚造及鐵架造建物拆除，並將該部分土地返



還被上訴人及其他共有人全體之判決。
三、上訴人則以：
（一）訟爭建物係於67年12月22日由上訴人依法建築完成，並辦 理保存登記在案，依民法第758條規定，自應保障其權益 ，不得任意判決拆除。且訟爭建物並無妨害道路通行或違 反建築法情事，迄今每年均有繳交房屋稅，99年繳交之房 屋稅共計為新台幣（下同）2,614元，並無欠稅情事，可 見該建物在法理上仍有殘餘價值存在。訟爭建物既是合法 建造之房屋，被上訴人訴請拆除，應依民法第840條規定 ，按建物之時價予以補償，且參酌同法第841條之規定， 亦可知法律為保障合法建築而立法。又上訴人公司於68年 間雖因經營不善而停業，由債權人處分財產，但訟爭建物 並未辦理移轉登記予買受人文正公司，仍由上訴人之負責 人柯青霖繼續繳交房屋稅迄今30餘載，由此可知上訴人對 訟爭建物具有實權，依民法第125條規定，文正公司對訟 爭建物所有權移轉登記請求權已因15年間不行使而消滅， 依法可以肯定上訴人對訟爭建物有財產權，依憲法第15條 規定，人民之財產權應予保障，被上訴人並無請求拆屋之 權。
（二）又訟爭建物登記為上訴人所有，申請拆除執照，依法應由 所有權人備具申請書，檢附建築物之權利證明書文件或其 他合法證明申請書送交縣市政府主管機關審核，合乎規定 者發給拆除執照，不合者予以駁回，可見被上訴人不依正 常軌道辦法處事。原審以民法第767條第1項為其判決之基 礎，惟此已由同法第125條規定所排除，原審判決不但違 法，而且違憲等語，資為抗辯。
四、兩造之聲明：
（一）上訴人之聲明：（1）原判決廢棄；（2）被上訴人在第一 審之訴駁回。
（二）被上訴人之聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執之事項：
（一）系爭583及578-12地號土地為被上訴人與訴外人即其母王 陳秀英所共有。系爭583地號土地上如附圖所示A部分面積 43.35平方公尺，及系爭578-12地號土地上如附圖所示C部 分面積92.05平方公尺土地上之二層樓磚造及鐵架造建物 則為上訴人所有。
（二）上訴人於64年4月9日登記為重測前449地號土地之共有人 之一，該土地於66年1月26日分割為449、449-1、449-2、 449-3、449-4地號等5筆土地。嗣於77年間地籍圖重測後 ，該449地號變更為仁雅段583地號，而449-1地號則變更



仁雅段第578地號，該2筆土地之共有人連同仁雅段576、 584、585、587地號土地訴請裁判分割後，經彰化地院80 年度訴更字第2號及本院80年度上字第521號判決系爭583 及578-12地號土地分歸被上訴人及王陳秀英共有確定。（三）上訴人於69年5月3日將449、449-1地號土地持分及訟爭建 物出賣予文正公司，文正公司並將買受之土地持分於70年 4月3日登記於價金出資者陳再壽、王陳秀英、陳榮華等3 人名下。至訟爭建物，則因承辦代書滅失相關文件，且已 逾15年請求權時效，迄今未完成所有權移轉登記。六、被上訴人主張上訴人所有訟爭建物無權占有其與王陳秀英共 有之系爭583及578-12地號土地，依法負有拆除該建物返還 土地予共有人全體之義務等情。然上訴人否認有無權占用情 事，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯為：（ 1）上訴人是否無權占有系爭2筆土地？（2）被上訴人依民 法第767條第1項及第821條之規定，請求上訴人拆屋還地， 其請求權是否已罹於消滅時效？（3）被上訴人是否應依民 法第840條規定按訟爭建物時價補償上訴人？經查： （一）上訴人是否無權占有系爭2筆土地？
（1）查上訴人原為449及449-1地號土地之共有人，並在該等 土地上興建訟爭建物，於67年12月22日辦理保存登記。 上訴人於69年5月3日將該2筆土地（按買賣標的尚有其他 土地）之持分及訟爭建物出賣予訴外人文正公司，並於 70年4月3日將土地持分登記於價金出資者陳再壽、王陳 秀英及陳榮華等3人名下。至於訟爭建物則因故迄仍未辦 理所有權移轉登記，已逾15年時效期間，現仍登記為上 訴人名義。嗣陳榮華將上開土地部分持分出賣予被上訴 人，並於73年10月3日辦妥移轉登記。而該449及449-1地 號土地更於77年間因地籍重測，分別變更地號為仁雅段 583及578地號，其後此等土地之共有人連同仁雅段576、 584、585、587地號土地訴請裁判分割，並經法院判決系 爭583及578-12地號土地分歸被上訴人及王陳秀英共有確 定，並已於86年1月3日辦妥分割登記等情，為兩造不爭 執之事實，並有土地及建物登記謄本、不動產買賣契約 書、彰化地院80年度訴更字第2號及本院80年度上字第52 1號民事判決附卷可稽（見原法院99年度斗簡字第207號 民事卷第11至53頁、原審卷第29至38頁、第46至59頁） ，自堪信為真實。又訟爭建物為2層樓磚造、鐵架造建物 ，已拆除部分（約20坪），該建物現占有系爭583地號土 地上如附圖所示A部分面積43.35平方公尺，及系爭578-1 2地號土地上如附圖所示C部分面積92.05平方公尺之土地



等情，亦經原法院至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄及囑 託田中地政事務所繪製複丈成果圖（即附圖）在卷足憑 ，復有訟爭建物現況照片存卷可參（見原法院99年度斗 簡字第207號民事卷第54頁），自亦堪認為真正。 （2）上訴人固指稱訟爭建物為合法建物，被上訴人不得任意 請求拆除云云。惟按，原告以無權占有為原因，提起請 求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有 之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，則被 告即應就其占有係有正當權源之事實證明之。本件被上 訴人主張系爭583及578-12地號土地上如附圖所示各該A 、C部分土地為上訴人所有訟爭建物無權占有使用一節， 既為上訴人所否認，則揆之上開說明，上訴人即應就其 使用系爭2筆土地有何合法正當權源負舉證證明之責。查 上訴人前於重測前共有之449及449-1地號土地上興建訟 爭建物，該建物既得於建造完成後依法辦理保存登記， 可見上訴人於興建之初，即已取得該等土地共有人全體 所出具之土地使用權同意書（建築法第30條參照），憑 以申領建築執照，足認共有人間就該等土地應存有分管 契約，此觀諸原審卷附彰化地院93年度訴字第584號及本 院94年度上字第134號判決理由（見原審卷第60至78頁） ，益臻明瞭。然該等土地連同仁雅段576、584、585、58 7地號土地嗣後既已經土地共有人提起分割共有物訴訟， 並由被上訴人與其母王陳秀英共同取得分割後之系爭583 及578-12地號土地，則該分管契約依法即當然終止，不 得再執為訟爭建物占用系爭2筆土地之正當權源。玆系爭 583及578-12地號土地之所有權現既為被上訴人與其母王 陳秀英所共有，而上訴人復未舉證證明其所有訟爭建物 有何占有使用系爭2筆土地之法律上原因，即屬無權占有 。從而，被上訴人本於系爭2筆土地之共有人地位，依民 法第767條及第821條規定，請求上訴人將如附圖所示A、 C部分土地上之建物拆除，將土地返還被上訴人及其他共 有人全體，於法自屬有據。
（3）上訴人雖抗辯訟爭建物早於67年12月22日即辦理所有權 登記，為合法建物，且無妨害道路通行及違反建築法情 事，依民法第758條之規定，應保障其權益，不得任意判 決拆除云云。惟查，訟爭建物雖係有辦理所有權登記之 合法建物，而非違章建物，然此與該建物是否有占用系 爭2筆土地之合法正當權源，究屬二事，上訴人倘不能證 明其所有訟爭建物有權占有使用系爭2筆土地，自仍構成 無權占有。是上訴人所辯，委無可取。至上訴人固另指



稱其迄今仍依法繳交房屋稅，並無欠稅，訟爭建物仍有 殘餘價值存在，且其對訟爭建物仍有實權，被上訴人無 請求拆屋之權云云。惟上訴人是否依法繳納稅捐，及訟 爭建物是否仍具一定之經濟價值，均與訟爭建物是否有 權占有系爭2筆土地無關，上訴人仍應舉證證明其所有訟 爭建物有占用系爭2筆土地之合法正當權源，始得免除其 拆屋還地之義務，是上訴人此之所辯，亦無可採。 （4）再上訴人雖另指稱訟爭建物登記其所有，若欲拆除該建 物依法應由所有權人備具相關資料，申領拆除執照，被 上訴人所為本件請求，顯不依正常軌道辦法處事云云。 然查，建築法雖規範合法建物所有權人欲拆除建物，須 先申領拆除執照始得為之，然此係規範建物所有權人自 行拆除合法建物之法定程序，與無權占有他人土地者， 土地所有權人訴請拆屋還地之情形不同。是上訴人指摘 被上訴人未依法定程序申請拆除執照，即擅行訴請法院 裁判，尚非合法正當云云，容有誤會，顯非可採。 （二）被上訴人依民法第767條第1項及第821條之規定，請求上 訴人拆屋還地，其請求權是否已罹於消滅時效？ （1）按司法院大法官會議釋字第107號及第164號解釋，謂已 登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，無 民法第125條消滅時效規定之適用。所稱「已登記不動產 」，係指已依土地法辦理登記之不動產而言。苟已依土 地法等相關法令辦理登記，其回復請求權或除去妨害請 求權，即不罹於時效而消減。
（2）查上訴人前於69年5月3日固曾將訟爭建物及其坐落基地 之持分出賣予文正公司，但因訟爭建物迄今仍未辦理所 有權移轉登記，已逾15年時效期間，且上訴人亦已明確 表明買受人就該建物之所有權移轉登記請求權已罹於時 效消滅，而使上訴人可終局保有訟爭建物之所有權。然 上訴人所有該建物既無權占有系爭2筆土地，已如前述， 且被上訴人復主張系爭2筆土地已登記為被上訴人與其母 王陳秀英共有，則被上訴人本於土地共有人地位，主張 其所有權受侵害，請求上訴人拆除建物，返還土地，揆 之前揭說明，自無民法第125條消滅時效規定之適用。是 上訴人抗辯本件所有物返還請求權已逾15年時效期間云 云，要非可採。
（三）被上訴人是否應依民法第840條規定按訟爭建物時價補償 上訴人？
上訴人固抗辯被上訴人請求拆屋還地，應依民法第840條 規定，按訟爭建物之時價補償上訴人云云。惟查，民法



第840條第1項雖規定：地上權人之工作物為建築物者， 如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建 築物之時價為補償。惟此係在規範地上權因存續期間屆 滿而消滅時，地上權人得依此條項規定，請求土地所有 人按建築物之時價為補償。然上訴人所有訟爭建物係無 權占有系爭2筆土地，並未有地上權存在情形，已如前述 ，是上訴人比附援引此規定，請求土地所有人即被上訴 人應按訟爭建物之時價予補償，於法自屬無據。七、綜上所述，被上訴人主張上訴人所有訟爭二層樓磚造及鐵架 造建物占有系爭583地號土地上如附圖所示A部分面積43.35 平方公尺，及系爭578-12地號土地上如附圖所示C部分面積9 2.05平方公尺之土地，並無合法正當權源，屬無權占有，既 屬可採，上訴人所辯，尚難採信。從而，被上訴人基於系爭 2筆土地共有人地位，依民法第767條及第821條規定，請求 上訴人拆除上開建物，將如附圖所示各該A、C部分土地交還 被上訴人及其他共有人全體，洵屬正當，應予准許。原審為 上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 林欽章
法 官 吳美蒼
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 高麗玲
中 華 民 國 100 年 7 月 28 日
Ａ