臺灣高等法院民事判決 99年度上字第1056號
上 訴 人 黃裕煌
訴訟代理人 李岳霖律師
被上訴人 皇家不動產投資顧問有限公司（即東森房屋大
安復興加盟店）
法定代理人 郭愛子
被上訴人 李思漢
蔡美平（原名蔡美坪）
共 同
訴訟代理人 游孟輝律師
複代理人 陳子操律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對中華民國99年8 月
5 日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1729號第一審判決提起上訴
，本院於100 年7 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人皇家不動產投資顧問有限公司（ 下稱皇家公司）以「東森房屋大安復興加盟店」名義對外經 營房屋仲介業務迄今。伊於民國（下同）96年6 月8 日經由 被上訴人皇家公司營業員即被上訴人李思漢居間仲介向被上 訴人蔡美平即蔡美坪（下稱蔡美平）買受門牌號碼為臺北市 大安區○○○路○ 段63巷53弄7 號1 樓、地下1 樓房屋（下 稱系爭房屋）及其坐落基地應有部分，並簽訂不動產買賣契 約（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（下同） 4,500 萬元。詎伊於買受系爭房屋前，被上訴人李思漢曾告 知系爭房屋坪數總計91坪，惟伊於97年6 月間買受並辦理房 貸轉貸時，竟發現系爭房屋之總坪數只有79.28 坪，短少 11.72 坪，致使系爭房屋受有價值減少之瑕疵。而伊買受系 爭房屋時，每坪單價為49萬4,506 元，故伊自得依民法第 354 條、第359 條等規定請求被上訴人蔡美平減少系爭房屋 價金，計579 萬5,610 元。另伊於97年7 月3 日接獲原法院 民事執行處97年度執字第1617號執行命令，命伊拆除系爭房 屋1 樓附屬花台及圍牆占用訴外人黃一龍所有之鄰地，並將 無權占用之土地返還黃一龍。嗣於黃一龍申請鑑界測量該無 權占用範圍，準備強制拆除，伊不得已乃自行僱工將前揭花 台及圍牆拆除完畢，為此支出拆除費用4 萬9,000 元及鑑界 測量、代書代辦費用6,000 元。至此，伊始知於96年6 月間 買受系爭房屋前，被上訴人蔡美平早就因系爭房屋占用黃一
龍土地而涉訟，並繫屬於原法院95年度訴字第10943 號審理 中，嗣該案於96年9 月28日判決被上訴人蔡美平敗訴，並於 96年11月7 日確定。被上訴人蔡美平於伊買受系爭房屋前， 就上揭無權占用他人土地乙情並未明確告知。依系爭房屋1 樓建物謄本內容可知，其坐落基地為臺北市○○區○○段5 小段150-1 、150- 2、153 、154 地號土地，然該部分之土 地謄本竟未有前揭建物之記載。被上訴人於本件不動產買賣 進行前，均未對伊告知上揭產權瑕疵，致伊陷於錯誤而買受 系爭房屋，並受有損害，伊為此多次發函被上訴人皇家公司 及李思漢，請求妥善處理，均未獲置理。伊自得依民法第 179 條、第354 條、第359 條規定請求被上訴人蔡美平給付 585 萬0,610 元。又被上訴人皇家公司為伊進行本件買賣之 居間事宜，並於本件買賣完成後，向伊收取居間報酬，依民 法第565 條、第567 條規定，被上訴人皇家公司應對伊負有 妥為調查、據實報告及媒介之給付義務。而系爭房屋坪數計 算、不動產登記情形、房屋產權紛糾等項，均事涉訂約事項 內容甚鉅，被上訴人皇家公司實可就上揭涉及重要訂約事宜 透過相關登記資料對其買賣物件進行充分及明確之調查，並 對伊為據實之報告。惟被上訴人李思漢為被上訴人皇家公司 承辦本件買賣仲介事宜，竟未盡善良管理人之注意，就上揭 重要訂約事項，未詳為調查及據實報告，造成伊受有溢付價 金及額外支出拆除費用之損失。被上訴人李思漢及皇家公司 自應依不動產經紀管理條例第26條規定，連帶對伊負損害賠 償責任。而伊所受溢付價金及拆除費用之財產上損失，係基 於被上訴人李思漢未以善良管理人注意義務執行職務所致， 被上訴人李思漢亦應依民法第184 條規定對伊負損害賠償責 任。被上訴人李思漢出現上開重大過失後，被上訴人皇家公 司顯未能發覺並及時更正，若被上訴人皇家公司行政內部控 管及審查等程序無疏失，伊即不致陷於錯誤而受有損失。被 上訴人皇家公司自應依民法第188 條第1 項規定，與被上訴 人李思漢連帶對伊負損害賠償責任。而上訴人係因被上訴人 個別原因發生同一財產上之損害結果，被上訴人應負不真正 連帶責任，爰求為判決：㈠被上訴人皇家公司與被上訴人李 思漢應連帶給付上訴人585 萬610 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被上訴人蔡美 平應給付上訴人585 萬610 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢前二項被上訴人等任 一給付，另項被上訴人於清償之範圍內免給付義務；㈣願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依系爭買賣契約第1 條及第2 條約定可知，
本件買賣標的係「門牌號碼為臺北市大安區○○○路○ 段6 3 巷53弄7 號1 樓（權利範圍全部）與地下1 樓（權利範圍 為31,038/120,000）房屋及其坐落基地持分，總價4,500 萬 元，系爭房屋面積核算結果即為79.28 坪，並無任何錯誤情 形存在，買賣雙方亦未約定以每坪單價作為買賣價格之計算 方法。而被上訴人李思漢於簽定上開不動產買賣契約書前， 雖曾告知上訴人系爭房屋坪數為91坪，然嗣後業已向上訴人 更正為79.28 坪，其誤差坪數係屬共用部分面積，上訴人實 際使用部分並不受影響，自非屬物之瑕疵，且買賣雙方並已 更正系爭買賣契約第1 條關於系爭房屋標示之約定，復於更 正處用印確認。本件為總價買賣，有關建物權利範圍既已更 正，則上訴人訴請退還建物坪數短少之差額，自屬無據。又 上訴人所稱受有價值減少之損失，屬於純粹經濟上損失，不 適用民法第184 條第1 項前段規定。而本件買賣契約既未經 解除，被上訴人受領買賣價金即有法律上原因，亦不構成不 當得利。再者，上訴人於97年9 月19日即以存證信函表示其 知悉前述瑕疵情事，惟上訴人怠於為民法第356 條第1 、2 項所定之通知，因此，縱使上訴人主張之面積短少乙節屬實 ，亦因上訴人怠為瑕疵通知，而視為承認所受領之物，上訴 人亦不得再主張物之瑕疵擔保請求權；退步言，縱使上訴人 依法為前述瑕疵通知，然其遲至99年4 月15日始提起本件訴 訟，亦顯然逾民法第365 條第1 項規定之6 個月法定期間。 此外被上訴人於簽約當時已告知上訴人有關黃一龍訴請拆除 系爭房屋1 樓花台及圍牆之事，上訴人亦表示將自行負責處 理，故買賣雙方遂在系爭買賣契約第7 條第1 項約定：本買 賣標的物之移轉占有，甲乙雙方約定於甲方（即上訴人）將 交屋款給付乙方（即被上訴人）時，以現場點交方式為之… 」。而被上訴人在過戶前已告知上訴人前述占用鄰地情事， 則上訴人訴請被上訴人蔡美平償還代付拆除費用乙節，亦非 有據。又黃一龍訴請拆除之花台及圍牆，係坐落於臺北市○ ○區○○段5 小段155 地號土地之上，該155 地號土地並非 上訴人與被上訴人蔡美平之買賣標的物，被上訴人蔡美平自 毋庸對非買賣標的物範圍之相關事項，對上訴人負擔任何法 律責任。是上訴人本件請求，均無理由等語，資為抗辯。三、原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴 聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人皇家公司與被上訴人李 思漢應連帶給付上訴人585 萬610 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被上訴人蔡美 平應給付上訴人585 萬610 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣前二項被上訴人等任
一給付，另項被上訴人於清償之範圍內免給付義務；㈤願供 擔保，請准宣告假執行。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴 駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人經被上訴人皇家公司之業務員即被上訴人李思漢之居 間仲介，以4,500 萬元向被上訴人蔡美平買受其所有門牌號 碼臺北市大安區○○○路○ 段63巷53弄7 號1 樓及地下1 樓 ，即臺北市○○區○○段5 小段131 之2 、150 之1 、150 之2 、154 地號土地應有部分及同段711 、682 建號建物。 ㈡上訴人與被上訴人蔡美平於96年6 月8 日簽立不動產買賣契 約書，其中就所買受之系爭建號711 建物部分出賣權利範圍 ，由全部更改為12萬分之31038 。
㈢被上訴人蔡美平前經原法院95年度訴字第10943 號判決應將 其所有坐落臺北市○○區○○段5 小段155 地號土地上之花 台圍牆拆除，並騰空返還該案原告黃一龍。
㈣上訴人於97年9 月19日寄發存證信函予被上訴人皇家公司及 李思漢，告知其於97年2 月收受原法院民事執行處就上開判 決之執行命令、所買受之建物坪數短少等情，並要求撤銷買 賣合約或賠償700 萬元。上訴人於97年10月僱工花費5 萬 5,000 元拆除上開花台及圍牆。
㈤兩造對各自提出證物形式上真正不爭執。
以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭房屋之建物權狀及登記 謄本、坐落土地權狀及登記謄本、東森房屋不動產買賣契約書 、原法院97年度執字第1617號執行命令、基隆愛三路郵局第 629 號存證信函、原法院95年度訴字第10943 號民事判決暨確 定證明書、估價單及鑑界測量暨代書代辦費用收據等在卷可考 （見本院卷第103 頁正、背面100 年7 月6 日言詞辯論筆錄及 原審卷第15至29頁、第31至37頁），自堪信為真實。五、兩造爭執事項：( 見本院同上筆錄第103 頁背面至104 頁) ㈠被上訴人蔡美平是否應負瑕疵擔保責任？上訴人主張減少價 金有無理由？
⒈本件買賣有無面積短少之瑕疵？
⒉上訴人有無逾6個月法定期間？
㈡被上訴人蔡美平有無不當得利？
⒈被上訴人蔡美平有無溢收上訴人價金？
⒉上訴人僱工拆除花費5 萬5,000 元，是否致被上訴人蔡美平 無法律上原因受有利益？
㈢被上訴人皇家公司與李思漢應否負不動產經紀管理條例第26 條之連帶責任？應否負連帶侵權行為損害賠償責任？六、關於被上訴人蔡美平是否應負瑕疵擔保責任、上訴人主張減
少價金有無理由之爭點：
㈠查上訴人與被上訴人蔡美平簽署系爭買賣契約後，曾就買賣 標的物其中建號711 建物出賣權利範圍之變更，及系爭房屋 1 樓花台圍牆占用鄰地部分，至承辦簽約及移轉登記之代書 顏式淇辦公處協調等情，業經證人顏式淇於原審到庭結證明 確（見原審卷第71頁反面）。依證人顏式淇所證：「黃裕煌 、蔡美平要到我辦公室談面積誤差部分更改、及違法占用他 人的部分，他們談些什麼我忘記了，後來就是叫我繼續辦理 過戶，也沒有要求我在契約裡面加些另外的約定」等語（見 原審卷第72頁筆錄），可知上訴人當時就買賣標的物面積與 原約定之91坪有所誤差且有占用鄰地情況，知之甚詳，否則 如何至代書處商議。況且上訴人與被上訴人蔡美平所簽系爭 買賣契約，就買賣標的之建物部分，並無91坪之約定，有該 契約書附卷可稽（見原審卷第25至28頁）。尤以上訴人與被 上訴人蔡美平討論面積更正及拆除花台占用鄰地事宜，係在 系爭買賣契約簽訂後所為，上訴人於討論之後既未要求代書 顏式淇配合變更該部分所涉契約內容，反而逕行指示顏式淇 續辦移轉登記事宜，顯見上訴人當時已與被上訴人蔡美平合 意以指示代書辦理移轉之不動產，作為系爭買賣契約之買賣 標的。則在代書顏式淇依指示辦畢系爭房屋暨其坐落基地移 轉登記後，上訴人即不能再執合意變更之面積約定，主張被 上訴人蔡美平移轉之系爭房屋有面積短少足使價值、效用減 少之瑕疵。
㈡至於上訴人另主張被上訴人曾於96年4 月12日，在系爭買賣 契約所附「不動產標的現況說明書」中，就系爭房屋之現況 表示均無任何占用他人土地及須予拆等情，若上訴人與被上 訴人蔡美平於訂約之際有就系爭房屋面積誤差及占用鄰地部 分另為洽談，何以被上訴人李思漢、蔡美平未於系爭買賣契 約內詳實記載，甚至於上開不動產標的現況說明書中為與事 實相異之記載。且上訴人若已知系爭房屋面積變更，何以未 與被上訴人蔡美平在系爭買賣契約中另為約定，反而逕行援 用91坪之坪數資料辦理過戶、簽約事宜？足見上訴人自始不 知系爭房屋有面積短少及占用鄰地之事實云云。然查，上訴 人所指上開「不動產標的現況說明書」係在上訴人簽訂系爭 買賣契約前之96年4 月12日做成，此觀該說明書右下方蔡美 平簽章日期可明（見原審卷第28頁），而上訴人與被上訴人 蔡美平係在此項現況說明書做成之後，甚至在系爭買賣契約 簽訂之後，始另就系爭房屋標示面積變更及占用鄰地事宜進 行洽商並達成合意，已如前述。顯見被上訴人蔡美平或李思 漢於上開「不動產標的現況說明書」做成當時，雖未詳細表
示系爭房屋正確面積及占用鄰地情事，惟並無從據此推認上 訴人在事後與被上訴人蔡美平至代書處洽商時，確係不知系 爭房屋面積及占用鄰地之問題。上訴人依據上情指稱伊始終 不知系爭房屋有面積短少及占用鄰地云云，並不足採。 ㈢綜上所述，上訴人主張被上訴人蔡美平應負瑕疵擔保責任， 上訴人得減少系爭買賣契約之買賣價金云云，並不可採。七、關於被上訴人蔡美平有無不當得利之爭點： ㈠按主張不當得利請求權之當事人，對不當得利請求權之成立 要件應負舉證責任。又「非債清償之不當得利返還請求權， 以債務不存在為其成立要件之一，主張此項請求權成立之上 訴人，應就債務不存在之事實負舉證之責任」，有最高法院 28年上字第1739號判例可稽。
㈡經查上訴人已與被上訴人蔡美平就建號711 號建物權利範圍 變更後之買賣標的物及價金達成合意一節，已如前述，系爭 買賣契約之買賣標的並無短少，即難認被上訴人蔡美平溢收 價金而受有利益。另證人顏式淇已就上訴人知悉本件買賣標 的物花台圍牆無權占有他人土地而與被上訴人蔡美平前來議 論一事結證甚明（見原審卷71頁背面至72頁），上訴人仍願 繼續依原簽訂買賣契約履約，顯係願就本件買賣標的物占用 鄰地之責任予以概括承受，則其事後支付費用拆除該無權占 用物，亦不能認係受有損害。此外上訴人復未舉證證明被上 訴人蔡美平有何該當不當得利要件之事實，其主張被上訴人 蔡美平就買賣價金及拆除占有物獲有不當得利，亦無足取。八、關於被上訴人皇家公司與李思漢應否負不動產經紀管理條例 第26條之連帶責任，或連帶侵權行為損害賠償責任之爭點： ㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；受僱人 因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連 帶負損害賠償責任。民法第184 條、第188 條第1 項定有明 文。又不動產經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意 或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連 帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦有明定 。據此規定，主張加害人或經紀業或經紀人員應依上開條文 負損害賠償責任者，須自己受有損害，且該損害係加害人之 不法加害行為或經紀業或經紀人員故意過失之仲介代銷行為 所引起者，始足當之。
㈡經查，系爭買賣契約之買賣標的業經上訴人同意變更，並無 面積短少之瑕疵，且上訴人所支付拆除占用鄰地建物之費用 ，亦屬應自行概括承受之負擔，均如前述。則上訴人依系爭
買賣契約支付買賣價金，及事後支出拆除占用鄰地建物之費 用，本屬自己義務之履行，既不能認係受有損害，亦非被上 訴人李思漢或皇家公司不法加害行為或故意過失之仲介代銷 行為所引起。是上訴人主張依前揭不動產經紀業管理條例第 26條第2 項、民法第184 條、第188 條之規定請求被上訴人 皇家公司與李思漢連帶賠償585 萬610 元損害云云，亦屬無 據。
九、綜上所述，上訴人主張依民法第359 條、第179 條之規定， 請求蔡美平給付585 萬610 元本息，非屬正當。其另依不動 產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條第1 項前段 、第188 條及不當得利之規定，請求被上訴人皇家公司與李 思漢連帶給付585 萬610 元本息，及如蔡美平、皇家公司與 李思漢其中一人已給付者，其餘之人於給付範圍內免給付之 義務，均無理由，不應准許。上訴人之訴既無理由，其假執 行之聲請亦失依附，應併予駁回。原審因而駁回上訴人之訴 ，經核並無違誤。上訴人仍執前詞指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資 料，經本院審酌後，認對判決結果不生影響，爰不逐一論述 。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第 1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 27 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 吳麗惠
法 官 黃明發
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
書記官 顧哲瑜
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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