臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第165號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 陳世杰律師
被 上訴人 丁○○○(即辛○○之承受訴訟人)
丙○○(即辛○○之承受訴訟人)
戊○○(即辛○○之承受訴訟人)
己○○(即辛○○之承受訴訟人)
庚○○(即辛○○之承受訴訟人)
共 同
訴訟代理人 李志正律師
羅子武律師
上 列 1人
複 代理人 甲○○ 住臺北市○○○路○段168號5樓之1
上列當事人間遷讓房屋等事件,上訴人對於中華民國99年12月30
日臺灣板橋地方法院99年度重訴字第410號第一審判決提起上訴
,本院於100年7月12日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
本件被上訴人辛○○於上訴人提起上訴後之民國 (下同)100 年4月14日去世,其繼承人為丁○○○、丙○○、戊○○、 己○○、庚○○等5人 (下稱丁○○○等5人),此有辛○○ 除戶戶籍謄本、繼承系統表、丁○○○等5人身分證及戶籍 謄本可參 (見本院卷第93-99頁、第102-105頁),丁○○○ 等5人具狀聲明承受訴訟 (見本院卷第90-91頁),核無不合 ,應予准許。
貳、實體方面:
一、被上訴人起訴主張:坐落新北市○○區○○段730地號( 下 稱系爭730地號)權利範圍100萬分之3024之土地,及其上同 段6239建號即門牌號碼新北市○○區○○街59巷11弄3號10 樓房屋(下稱系爭3號10樓房屋)暨坐落系爭730地號權利範 圍100萬分之7322 之土地,及其上同段6251建號即門牌號碼 新北市○○區○○街59巷11弄5號10樓房屋(下稱系爭5號10 樓房屋)為伊等之被繼承人辛○○於99年6 月25日經由法務 部行政執行署板橋行政執行處93年度地稅執特專字第192828 號行政執行事件(下稱系爭行政執行事件)拍賣程序拍定,並 於99年7 月15日取得權利移轉證書、同年月28日辦妥所有權 移轉登記。詎上訴人無權占有系爭3號10樓及5號10樓房屋,
獲有不當得利等情,爰依民法第767條、第179條之規定,求 為命上訴人將系爭730地號土地上系爭3號10樓房屋騰空遷讓 返還予伊等,並自99年7 月15日起至將前開房屋返還伊等之 日止,按月給付相當於租金之不當得利新臺幣(下同 )554元 ,及將系爭730地號土地上系爭5號10樓房屋騰空遷讓返還予 伊等,並自99年7月15日起至將前開房屋返還伊等之日止, 按月給付相當於租金之不當得利1,342元之判決。二、上訴人則以:伊於82年6月 (上訴人提出之書狀誤載為2 月) 5 日與訴外人即系爭行政執行事件義務人壬○建設股份有限 公司 (下稱壬○公司) 簽訂房地預定買賣契約(下稱系爭契 約)購買系爭3號10樓、5號10樓及坐落基地,依系爭契約第 14條、第15條之約定,上開房地之產權登記名義人為伊,而 壬○公司為確保伊清償價款,則可留置伊之產權憑證及相關 文件。詎壬○公司嗣後不僅未依約將產權登記為伊所有,且 因房屋有瑕疵,雙方多次協議未果,壬○公司亦未依約將房 地變更登記,經政府機關執行查封拍賣後,由辛○○拍定。 惟依上開約定,上訴人之地位屬原始所有人,即自系爭契約 簽立時起,系爭3號10樓、5號10樓房屋及坐落基地應歸伊所 有,等同房地及相關建材皆屬由伊出資,壬○公司則僅居於 代為興建之地位而已,此由伊尚未給付完全價款即可占有使 用房地可知。伊與壬○公司間之買賣方式類似於「附條件買 賣」,即係為讓買受人即伊因無力一次給付價金而仍可取得 使用收益權益之交易方式,故壬○公司所保留者並非所有權 ,而係權狀及文件。伊與壬○公司間就系爭3號10樓、5號10 樓房屋及坐落基地之買賣與一般委建契約或預售屋買賣不同 ,並非由建商為原始所有人,伊係等同自己出資建築,於建 築完成時即取得建築物所有權,係屬原始取得,並不適用民 法第758條規定。 又,系爭3號10樓、5號10樓房屋及坐落基 地已由伊原始取得,則壬○公司所為之所有權登記及嗣後之 出售行為,自屬無權處分,依民法第118條第1項規定,未經 伊承認前並不生效力。且辛○○於拍定前既知悉系爭3 號10 樓、5號10樓房屋及坐落基地於查封前即由伊占有使用, 及 因有產權爭議,壬○公司可能非所有權人等情,故無民法第 759條之1規定之適用,不受善意取得之保護。辛○○雖已取 得權利移轉證書,仍非系爭3號10樓、5號10樓房屋及坐落基 地之所有權人,被上訴人請求伊遷讓返還,自無理由。縱認 伊屬無權占有,辛○○經由拍賣公告之記載,即已知悉拍定 後不點交,而仍願意投標,自難謂其就此受有損害,是被上 訴人主張伊有不當得利云云,亦不足採。況且,伊所獲得之 利益及被上訴人所受之損害,非必然等於土地及建築物申報
總價年息10%,被上訴人主張依土地法第97條第1項規定,按 土地申報地價10%計算不當得利之數額,亦過高等語, 資為 抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決,上訴人不服,提起上訴, 並聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。四、兩造不爭執事項:
㈠系爭730地號權利範圍100萬分之3024之土地及其上系爭3 號 10樓房屋、系爭730地號權利範圍100萬分之7322之土地及其 上系爭5號10樓房屋為被上訴人之被繼承人辛○○於99年6月 25日經由系爭行政執行事件拍賣程序拍定 (見原審卷第22頁 法務部行政執行署板橋行政執行處99年7月7日板執午93年地 稅執特專字第00192828號命令) ,並於同年7 月15日取得權 利移轉證書、同年7月28日辦妥所有權移轉登記。 ㈡系爭730地號土地99年1月當期申報地價為每平方公尺12,160 元。
㈢上訴人於82年6月 (上訴人之書狀誤載為2月)5日與壬○公司 簽訂房地預定買賣契約,買賣標的物為系爭3號10樓、5號10 樓房屋及其坐落基地(見原審卷第40-52頁房地預訂買賣契約 )。壬○公司於85年9月27日將系爭3號10樓房屋、系爭5號10 樓房屋交付上訴人使用至今(見原審卷第71頁、第71 頁反面 之交屋完成書)。
五、上訴人非系爭房、地之原始所有權人:
㈠按,主管機關核發建造執照所載之起造人,僅為聲請核發建 造執照之人而已,未辦理建物第一次所有權以前,房屋所有 權屬於出資興建之原始建築人;房屋之原始取得,係指出資 建築房屋,不基於他人既存權利,而獨立取得房屋所有權而 言,並不以登記為生效要件。(最高法院96年台上字第2851 號、89年台上字第1480號判決參照)。
㈡上訴人與壬○公司於82年6月5日訂立之「房地預定買賣契約 」第14條固約定:「自簽訂本契日起甲方(即上訴人)為產 權登記名義人,不得更換他人,倘甲方為未成年人,其法定 代理人對甲方所負之一切義務應負連帶責任」;第15條亦約 定:「甲方於尚未付清價款及稅費前,乙方(即壬○公司) 或其指定代書,對甲方之產權憑證及相關文件有留置之權」 。惟,依「第6條第1項:甲方(即上訴人)如不按『付款專 項』所約定之工程進度,繳付各期應繳價款時… ;第7條: 甲方若於產權移轉登記或申報前未依約繳付各期價款…乙方 除得依第6 條約定處理外,並得暫時停止辦理產權移轉登記 之申報或登記;第10條:乙方(即壬○公司)保證本約之房
地於點交房屋時產權清楚,不得使甲方權益受損;第11條: 倘乙方(即壬○公司)無故拒絕出售本約房地時,乙方應按 照甲方已繳付價款,加倍給付甲方;第13條第1 項:甲方同 意本約房地產權移轉,抵押權設定之申報及登記手續,由乙 方指定之代書統籌辦理;第16條:在本房屋使用執照核下後 之房屋稅由甲方負擔。產權登記費、契稅由甲方負擔。產權 過戶日前之地價稅由乙方負擔 」等語(見原審卷第40-52頁 )。可知各條約定除以「買賣價金」、「買賣標的」稱之外 ,並約定分期繳付買賣價金之期間、法律效果及產權移轉之 時程與稅規費之負擔,其性質屬上訴人與壬○公司間之買賣 契約,應可認定。是以契約第14條、第15條所謂「產權登記 名義人」及「留置相關產權文件」之文義,至多僅得認係約 定標的物給付對象(債之關係)及為擔保上訴人依約給付價 金所為之約定,上訴人並非「出資興建之原始建築人」。另 系爭契約之標的,除系爭房屋外,尚有其坐落基地,坐落之 基地屬已登記之不動產,本無可能由上訴人因系爭契約之締 結而原始取得,故上訴人抗辯:由契約第14條、第15條之約 定,得推認系爭3號10樓、5號10樓係由上訴人出資委託壬○ 公司興建,與一般委建契約或預售屋買賣不同,並非由建商 為原始所有人,伊係等同自己出資建築,於建築完成時即取 得建築物所有權,係屬原始取得,並不適用民法第758 條規 定云云,自無足取。
㈢按,附條件買賣在性質上,買受人未履行其特定條件前,出 賣人尚保有其標的物之所有權(最高法院71年台上字第4685 號判決參照)。依上意旨,於買受人履行特定條件成就前, 所有權仍屬出賣人所有,而上訴人與壬○公司所訂立之房地 預定買賣契約,既係由上訴人給付買賣價金,上訴人即為買 受人,其性質為買賣,與附條件買賣不同,故上訴人抗辯: 伊與壬○公司間之買賣方式類似於「附條件買賣」,即係為 讓買受人即伊因無力一次給付價金而仍可取得使用收益權益 之交易方式,故壬○公司所保留者並非所有權,而係權狀及 文件云云,亦無足取。
㈣本院係依上訴人與壬○公司所訂立買賣契約文字、意旨及當 事人真意,而認定契約之性質,並非依上訴人所提出之行政 院消費者保護委員會所製頒之「預售屋買賣契約範本」認定 契約之性質;另上訴人與壬○公司係於82年6月5日訂立房地 預定買賣契約,而消費者保護法係於83年1 月11日制定公布 ,本件自無該法律之適用,況上開「預售屋買賣契約範本」 係於85年2 月16日頒行(見本院卷第11頁),本件亦無該範 本之適用,故上訴人抗辯:「上訴人與壬○公司所簽立買賣
契約,與行政院消費者保護委員會所製頒之『預售屋買賣契 約範本』之規定並不相同,不能為同一解釋,系爭契約約定 既與一般預售屋買賣契約不同,自不能將系爭契約類比為一 般預售屋買賣」云云,同無足取。
㈤上訴人與壬○公司協商,由壬○公司承諾於拍賣時買回,固 有上訴人提出壬○建設公司「癸○○○案」協調會會議紀錄 (94年12月14日)、信函在卷可按(見原審卷第69-70頁), 然此係上訴人與壬○公司間之關係,不得對抗被上訴人,故 上訴人抗辯:「如壬○公司依約履行,系爭房屋本應登記在 上訴人名下」,足見上訴人係原始所有權人云云,亦無足取 。
㈥再,買賣乃法律行為,基於買賣取得不動產之所有權,非經 登記不生效力,與承攬之定作人原始取得工作物所有權之情 形不同。至所謂工作物供給契約,即工作物全部材料由承攬 人供給者,如當事人之意思重在工作物財產權之移轉時,仍 不失為買賣之一種(最高法院59年台上字第1590號判例意旨 參照)。依房地預定買賣契約第6條第1項約定,上訴人係按 「付款專項」所約定之工程進度,繳付各期應繳價款,重在 工作物財產權之移轉,屬買賣契約,已如上述,故上訴人抗 辯:「上訴人已給付100多萬元,及開立金額400萬元之本票 予壬○公司,系爭房屋係由上訴人出資興建」,上訴人應為 系爭房屋之原始取得人云云,亦無足取。
㈦綜上,上訴人非系爭房、地之原始所有權人。六、被上訴人已取得所有權,上訴人無占有、使用之權源,被上 訴人得請求上訴人將系爭房屋騰空、返還:
㈠按,強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種,即以債務人 為出賣人,拍定人為買受人(執行法院即代債務人出賣之人) (最高法院47年台上字第152號判例參照),行政執行依行 政執行法第26條準用強制執行法之規定,應為同一法理;又 拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書 之日起,取得該不動產所有權(強制執行法第98條第1 項參 照)。再,買賣契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外 之第三人。因此在二重買賣之場合,出賣人如已將不動產之 所有權移轉登記與後買受人,前買受人縱已占有不動產,後 買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物,前買受人 即不得以其與出賣人間之買賣關係,對抗後買受人(最高法 院83年台上字第3243號判例參照)。
㈡系爭730地號權利範圍100萬分之3024之土地及其上系爭3 號 10樓房屋、系爭730地號權利範圍100萬分之7322之土地及其 上系爭5號10樓房屋為被上訴人之被繼承人辛○○於99年6月
25日經由系爭行政執行事件拍賣程序拍定 (見原審卷第22頁 ,法務部行政執行署板橋行政執行處99年7月7日板執午93年 地稅執特專字第00192828號命令),並於同年7月15日取得權 利移轉證書、同年7 月28日辦妥所有權移轉登記,為兩造所 不爭執,則被上訴人自取得權利移轉證書之日起已取得所有 權。而上訴人與壬○公司間買賣契約關係屬債權契約,雖壬 ○公司於85年9 月27日將系爭3號10樓房屋、系爭5號10樓房 屋交付上訴人占有、使用 (見原審卷第71頁、第71頁反面之 交屋完成書),仍不得以其與壬○公司間之買賣關係,對抗 後買受人即被上訴人。
㈢按,拍賣不動產,應由執行法院先期公告。前項公告,應載 明左列事項:一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有 使用情形及其應記明之事項。二、拍賣之原因、日期及場所 。如以投標方法拍賣者,其開標之日時及場所,定有保證金 額者,其金額。三、拍賣最低價額。四、交付價金之期限。 五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。六、定有應買資格或條 件者,其資格或條件。七、拍賣後不點交者,其原因。八、 定有應買人察看拍賣物之日、時者,其日、時(強制執行法 第81條參照),故法務部行政執行署板橋行政執行處依上開 規定於拍賣公告第5 頁附記記載「查封前即由上訴人占有使 用中,據其表示與壬○公司因房屋買賣契約有產權糾紛,以 致無法辦理過戶,拍定後不點交」等語(見原審卷第14頁, 本院卷第17-19頁), 參與應買之被上訴人亦已知悉上開情 形,惟壬○公司係有權處分之人,不生善意受讓問題,故上 訴人抗辯:「被上訴人於產權尚未釐清前,進行應賣」,不 得主張為善意第三人云云,自不足取。
㈣上訴人既非原始取得人,執行機關代債務人出賣,而壬○公 司既為系爭房地之所有權人,自有權處分,故上訴人又抗辯 :「壬○公司為無權處分,被上訴人明知產權有爭議下買受 ,依法不受善意取得之保障,被上訴人無法取得系爭房地之 所有權,不得請求租金損失」云云,同無足取。 ㈤按,所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之 (民法第767條參照), 茲上訴人既不得以其與壬○公司間 之買賣關係,對抗後買受人即被上訴人,其復未能舉證有占 有、使用系爭房地之權源。從而,被上訴人依民法第767 條 規定,請求上訴人將系爭房屋騰空返還,自屬有據,應予准 許。
七、被上訴人依不當得利法律關係,得請求上訴人自99年7月15 日起至遷讓交還系爭房屋之日止,按月給付相當於租金之不 當得利損害金:
㈠按,「被上訴人與債務人間之租賃關係,既經執行法院裁定 除去後,實施拍賣,由上訴人拍定取得權利移轉證書,則自 是時起被上訴人繼續占有該房屋,自屬侵害上訴人之房屋所 有權,上訴人對於被上訴人,非不得請求賠償相當於租金之 損害金」(最高法院67年台上字第3622號判例參照)。又「 依不當得利之法則請求返還不當得利,以無法律上之原因而 受利益,致他人受有損害為其要件,故其得請求返還之範圍 ,應以對方所受之利益為度,非以請求人所受損害若干為準 ,無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念,是占有人所得之利益,僅相當於法定最高限額租 金之數額」(最高法院61年臺上字第1695號判例參照)。 ㈡被上訴人於99年7 月15日取得系爭不動產所有權後,上訴人 無正當權源,占有、使用系爭房屋,依社會通念可能獲得相 當於租金之利益,被上訴人依不當得利法律關係請求上訴人 自99年7 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止,給付相當於 租金之利益,於法即屬有據。
㈢按,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限,土地法第97條第1項定有明文。查,系爭 3 號10樓房屋所占用系爭土地(面積1,809.29平方公尺;應 有部分3024/0000000),99年之申報地價為每平方公尺12,1 60元;系爭5號10樓房屋占用系爭土地(應有部分7322/0000 000),99年之申報地價為每平方公尺12,160元, 有建物登 記謄本、土地登記謄本在卷可按(見原審卷第11-13頁)。 則系爭3號10樓房屋所占用系爭土地之申報總價額為6萬6,53 1元(計算式:1809.29×3024/0000000×12160 =66531,元 以下4捨5入,以下同 );系爭5號10樓房屋占用系爭土地之 申報總價額為16萬1,091元(計算式:1809.29×7322/00000 00×12160=161091)。 另系爭3號10樓房屋99年度之評定現 值為13萬5,800元;系爭5號10樓房屋99年度之評定現值為32 萬1,500 元,有臺北縣政府稅捐稽徵處新莊分處99年契稅繳 款書在卷可按(見原審卷第20-21頁)。 系爭不動產位於子 ○街59巷及59巷11弄交接處,面8米巷道, 鄰近丑○國小、 寅○公園、卯○路,業經本院勘驗明確,有勘驗筆錄及現場 坐落略圖、地圖1 份在卷可按(見本院卷第70-71頁、55-59 頁),審酌系爭房、地所在位置、工商業繁榮程度,與上訴 人利用系爭房屋之經濟利益等,本院認被上訴人得請求之每 年租金以系爭房地申報總價額年息7%為當。故,系爭3 號10 樓房地部分,上訴人每月有相當租金之不當得利1,180元( 計算式:房屋現值13萬5,800元+土地之申報總價額6萬6,53 1元×7%÷12月=1,180元),另系爭5號10樓房地部分,上
訴人每月有相當租金之不當得利 2,815元(計算式:房屋現 值32萬1,500元+土地之申報總價額16萬1,091元×7% ÷12 月=2,815元),則被上訴人就3號10樓房屋部分,請求上訴 人按月給付相當於租金之不當得利554元;5號10樓房屋部分 ,請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利1,342元, 並 未超過上開數額,尚屬適當,應予准許。
㈣綜上,被上訴人本於不當得利法律關係,請求上訴人自99年 7 月15日起,至返還系爭3號10樓房屋之日止,按月給付554 元;至返還系爭5號10樓房屋之日止,按月給付1,342元,為 有理由。
八、綜上所述,被上訴人本於民法第767 條規定,請求上訴人自 系爭3號10樓及5號10樓房屋遷讓,將房屋返還被上訴人;本 於民法第179條規定,請求上訴人自99年7月15日起至返還系 爭3 號10樓房屋之日止,按月給付554元;至返還系爭5號10 樓房屋之日止,按月給付1,342元,為有理由,應予准許。 原審為上訴人敗訴之判決,尚無不合,上訴人提起上訴,指 摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回。九、本件事證已臻明確,兩造其餘主張與舉證,經審酌核與判決 結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
十、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項 、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 26 日 民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 陳雅玲
法 官 黃國忠
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 28 日 書記官 陳明俐
附註:
民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項):對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者,不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。